[하우징헤럴드] 재개발구역에서 하나의 부동산을 여러 명이 공유하고 있으면 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 본다. 통상 수인의 공유자들중 1인을 대표조합원으로 선정하고 조합원으로서의 법률행위는 그 대표조합원이 행한다. 분양신청권 등 조합원으로서의 권리도 대표조합원이 행사한다.
그런데 대표조합원을 선정하지 않을 경우 위와 같은 조합원의 권리를 어떻게 행사할 수 있을까. 만약 대표조합원을 선정하지 않은 채 공유자 개인이 개별적으로 분양신청을 할 경우, 분양대상자로 인정될 수 있을까. 이와 관련 최근 서울행정법원이 주목할 만한 판결을 선고했다[2023.10.26. 선고 2022구합82639 판결(확정)].
대표조합원 미선정시 공유자가 조합원으로서의 권리를 행사하기 위해서는 먼저 해당 공유자에게 조합원의 지위가 인정되어야 할 것이다. 이와 관련해 서울행정법원은 위 판결에서 “대표조합원을 선정하지 않았다는 사정만으로 정비구역 내 토지 또는 건축물의 공유자들이 조합원 지위를 상실한다고 보기는 어렵고, 이러한 경우에도 공유자들은 여전히 ‘토지등소유자’로서 조합원의 지위를 보유한다”는 취지로 판시했다.
도시정비법 및 관련 법령, 그리고 국토교통부가 작성한 재개발 표준정관에는 대표조합원을 선정하지 않았다는 이유로 공유자의 조합원 지위를 박탈하는 취지의 규정이 없다.
또한, 대표조합원 선정에 관해 규정한 도시정비법 제39조 제1항의 취지가 대표조합원이 아닌 나머지 소유자를 재개발조합과의 사단적 법률관계에서 완전히 탈퇴시켜 비조합원으로 취급하여 분양대상에서 제외하겠다는 취지는 아니라는 점 등을 고려할 때 위 서울행정법원의 판시는 타당하다고 생각한다.
그렇다면, 대표조합원이 선정되지 않은 상태에서 각 공유자들이 조합원으로서 개별적으로 분양신청권을 행사할 수 있을까.
예를 들어, 공유자들 사이에 대표조합원을 누구로 선임할 것인지에 대한 합의가 이루어지지 않는 등 대표조합원을 통한 공유자들의 통일적인 분양신청권 행사가 어려운 경우가 있다. 이때 대표조합원이 선정되지 않았다거나 또는 공유자들 전부가 공동으로 분양신청하지 않았다는 이유로 해당 공유자들의 분양대상자 자격을 부정하거나 이들을 모두 현금청산자로 정하는 것이 타당한지가 문제된다.
도시정비법령 그리고 재개발 표준정관 등에는 대표조합원을 선정하지 않았을 경우에 대해 공유자들을 분양대상자에서 제외하거나 또는 분양신청권을 제한하는 명시적인 규정을 두고 있지 않다.
서울행정법원은 위 판결에서 도시정비법 등에 명시적인 규정이 없는 이상 절차적 편의를 도모하기 위한 대표조합원 선임 규정(도시정비법 제39조 제1항 등)만을 이유로 대표조합원 미선정 사안에서 공유자의 분양신청권이 박탈된다고 볼 수 없다는 취지로 판시했다. 즉, 공유자의 개별적인 분양신청권을 인정해야 한다는 것이다.
한편, 위와 같이 대표조합원을 선정하지 않았을 때 공유자의 분양신청권 행사방식에 대해 아무런 규정이 없을 경우 해당 조합은 어떻게 처리해야 될까.
이에 대해 서울행정법원은 “먼저 대표조합원을 선임하지 않고 각자 분양신청을 한 공유자들에게 ①도시정비법제39조 제1항에 따라 대표조합원을 선정하고 그를 통해서만 조합원으로서의 권리(분양신청권 등)를 행사할 것을 요구하거나, ②공유자들 전원에게 분양희망 부동산 등 분양신청서에 기재된 의사표시를 합치시킬 것을 요구해 사실상 대표조합원을 선임한 것과 마찬가지로 공유자들이 통일된 의사표시를 할 수 있도록 하는 조치를 취해야 한다. 그런데도 공유자들이 위와 같은 요구를 거부함으로써 공유자들 전원을 1인의 조합원으로 취급해 권리를 분배하는 것이 불가능하게 된다면, 이러한 경우 비로소 재개발조합은 불가피하게 공유자들을 현금청산대상자로 삼는 것을 검토할 수 있다”고 판시했다.
대부분의 재개발조합들이 대표조합원을 선정하지 않을 경우의 권리행사 방법이나 분양자격에 관해 조합정관에 아무런 규정을 두고 있지 않다. 이와 관련된 분쟁을 예방하기 위해 대표조합원 미선정시의 처리방안 또는 각 법률행위의 법적 효과에 대해 도시정비법령이나 조합정관 등에 명시적으로 규정할 필요가 있다.
김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로
