[하우징헤럴드=최진기자] 국토교통부가 재개발사업의 임대주택 의무비율 한도를 상향하겠다고 나서자 이를 둘러싼 성토의 목소리가 터져 나오고 있다. 분양가상한제와 더불어 재개발사업의 원활한 추진을 막는 또 하나의 규제가 될 것으로 전망되기 때문이다.현행 도시 및 주거환경정비법은 재개발조합이 의무적으로 임대주택을 건립하도록 규정하고 있지만, 시행령과 지자체 조례 등으로 통상 15% 정도 수준에서 비율을 정했다.이번 시행령 개정안은 의무비율 상한을 20%까지 높이고 추가로 부과할 수 있는 한도까지 10%를 추가해 조합의 부담을 더욱 커질 전

[하우징헤럴드=문상연기자] 시공자 선정을 위한 입찰 공고에 컨소시엄 금지 여부를 명확히 정해야 한다는 요구가 빗발치고 있다. 컨소시엄 금지가 제한입찰 사유에 해당하는지 여부에 대해서는 오래전부터 논란이 있었다. 하지만 명확한 대법원 판례나 확립된 해석이 없어 하급심 판결에서도 서로 상반된 판시를 하는 등 업계에 큰 혼란을 주고 있다. 여기에 2018년부터 시행된 전부개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에서 제한경쟁입찰방식을 제외하면서 논란이 더욱 커졌다. 문제는 컨소시엄 금지를 정비사업 계약업무 처리기준

[하우징헤럴드=김병조기자] 상식을 벗어난 정부의 초강력 규제로 업계가 뒤숭숭하다.자유로운 시장 경제 시스템을 믿고 십수 년 간 사업계획을 꾸려 한 단계씩 절차를 거쳐 온 조합들의 노력은 물거품이 되기 직전이다. 녹물과 누수와 불편한 주차장을 참고 버티며 사업을 추진해 온 주민들은 배신감까지 느낄 정도다.사업구조를 보면 재건축·재개발 사업을 앞에서 이끄는 실질적 엔진은 ‘사업 이익’이다. 이 이익이 민주주의 방식의 다수결 의사결정 시스템과 결합해 사업을 진전시킨다.그 결과, 많게는 수천 명의 토지등소유자들이 출자해 조합을 설립하고,

[하우징헤럴드=문상연기자] 서울시가 신탁방식 정비사업에 사업추진 자체가 불가능할 정도의 고강도 규제를 검토하면서 업계의 반발이 거세다. 시가 최근 발표한 ‘신탁업자 정비사업 표준 기준 용역보고서’ 중간 결과를 두고 신탁사들은 서울시의 표준안이 사업자체를 하지 말라는 이야기와 같다는 주장이다.사업시행자 지정 요건을 크게 강화시켰고, 사업시행인가 전까지 리스크를 온전히 신탁사 몫으로 만들어 사업초기 비용 투입을 사실상 불가능한 구조로 만들었기 때문이다. 이에 서울시의 표준안은 신탁방식 도입 취지를 무색하게 만들고 있다는 지적이다. 신탁

[하우징헤럴드=김병조기자] 최저임금 등 실험적 경제정책 시행으로 비판받던 정부 정책의 흐름이 분양가상한제라는 이름으로 주택 부문에까지 이어지고 있다.10여년전 참여정부 시절에도 도입됐지만 주택가격 급등이라는 부작용만 낳아 실패한 제도라는 이름표가 붙은 정책이다. 부작용의 메커니즘은 사람들의 머릿속에 각인돼 이미 새로운 시장흐름을 만들고 있다. 아직 정식으로 시행되지도 않았는데, 최근 입주한 신축 아파트 가격이 신고가를 경신하고 있다는 소식이 들린다. 주택공급이 줄고, 신축 아파트의 몸값이 높아질 것이라는 걸 이미 시장참여자들은 간파

[하우징헤럴드=문상연기자] 지난해 정비사업 계약업무 처리기준이 도입된 후 수의계약을 통해 시공자를 선정하는 조합이 절반을 넘고 있다. 실제로 상위 10개 건설사가 수주고를 올린 25곳의 정비사업지 중 14곳이 수의계약을 통해 시공자를 선정했다.재건축·재개발조합들의 경쟁입찰 활성화와 업체 선정 비리를 막기 위해 도입된 정비사업 계약업무 처리기준이 제 역할을 하지 못한 채 조합과 업체 간 담합을 부추기는 제도로 전락하고 있다는 게 업계의 평가다.현행 제도에서 이러한 부작용이 나타나고 있는 이유는 시공자 선정 과정에서의 규제만 대폭 강화

[하우징헤럴드=김병조기자] 주민들의 소규모 정비사업에 대한 반응은 무관심 수준이다. 현장의 목소리를 들어보니 이유를 알 수 있었다. 경제 원칙과 멀리 떨어진 급조된 탁상행정에 의해 도입된 제도라는 것이다.먼저, ‘소규모’다 보니 공사비는 일반 재개발에 비해 높다. 견적을 내보면 3.3㎡당 500만원을 넘는 경우가 비일비재하다고 한다.또한, 좁은 대지와 낮은 층수로 인해 상대적으로 ‘생활하기 불편한 아파트’가 만들어질 수밖에 없다보니 조합의 유일한 수입원인 아파트 분양가도 높일 수 없다.14평형·17평형과 같은 초소형 주택을 지으면

[하우징헤럴드=권동훈기자] 지난달 27일 성남시가 ‘2030 도시·주거환경정비계획’을 고시하고 한국주택토지공사(LH) 주도 하에 순환정비방식을 도입하겠다고 예고했다. 재개발·재건축은 기존의 지역을 허물고 새로 주거지를 마련하는 사업이다. 이에 따라 이주민들의 거주지 마련을 어떻게 해주느냐에 따라 사업의 성공 여부가 결정된다고도 볼 수 있다.순환정비방식은 사업이 완료될 때까지 이주민들에게 임시거처를 마련해주는 방안이다. 성남시는 ‘2010 도시·주거환경정비계획’의 운영 당시 공공기관 최초로 한국주택토지공사(LH)와 사업시행자 계약을

[하우징헤럴드=문상연기자] 재건축·재개발조합들의 업체 선정 비리를 막기 위해 도입된 정비사업 계약업무 처리기준이 제역할을 하지 못한 채 부작용만 발생하고 있어 개선 요구가 빗발치고 있다. 지난해 2월 9일부터 시행된 전부개정 ‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘정비사업 계약업무 처리기준’으로 사실상 용역업체 선정 시 일반경쟁입찰 및 조달청의 전자입찰시스템 이용이 의무화 됐다. 협력업체 선정·계약 과정에서의 투명성을 강화하기 위해서다. 하지만 조합과 업체 간 담합을 부추기는 제도로 전락하고 있다는 게 업계의 평가다. 전자입찰 시 일부 조합

[하우징헤럴드=문상연기자] 서울시는 최근 재개발·재건축 등 정비사업 과정에서 발생하는 갈등의 주요 원인인 보상제도 개편을 추진한다고 밝혔다.하지만 시가 개선안을 내놓더라도 실효성을 거두기 힘들 것이라는 지적이 나온다.정비사업은 조합과 현금청산자, 주거세입자, 상가세입자 등 다양한 이해관계가 첨예하게 대립하는 사업이다. 조합이 있으면 이에 반대하는 비대위가 있고, 조합원들도 이해관계에 따라 입장이 엇갈리기 마련이다. 조합 입장에서는 보상금액을 최대한 적게 주고 싶어하고, 보상대상자들은 더 많은 금액을 받길 원한다. 어떤 기준을 내놓더

 [하우징헤럴드=김하수기자] 뉴스테이(現 공공지원민간임대) 연계형 정비사업이 올해로 시행 5년차를 맞았지만 여전히 지지부진하다. 임대주택 매각가격을 둘러싸고 임대사업자와 조합 간 팽팽한 줄다리기가 지속되고 있기 때문이다.임대사업자와 매매계약을 체결하기 전인 조합의 경우 조합원 종전자산평가금액이 매각가격(분양가)에 비해 낮게 책정됐다며 임대사업자 인수가격 인상을 요구하고 있으며, 이미 매매계약을 체결한 조합들은 당시 매각가격이 현 주변 시세에 비해 턱없이 낮아 매각가격 재협상에 들어가야 한다는 입장이다.반면 임대사업자들은 조합이 일반분양분 주택 전량을 할인해서 매각하지만 이에 대한 부분을 지자체 용적률 인센티브로 충분히 보전 받고 있다는 주장이다.또 최근 조합들의 매매계약

 [하우징헤럴드=김병조기자] 주택 구입 수요는 여전한데, 규제로 수요를 틀어막는 비정상적 시장 상황이 계속 이어지고 있다. 부메랑은 무주택 서민에게 돌아갈 것이라는 전망이 나온다.정부는 주택가격이 낮아지면 서민들이 집을 살 수 있을 거라 하는데, 이는 현실과 거리가 멀다.서민들은 ‘1천만원’이란 액수에 대한 민감도가 높아 가격 변동에 쉽게 휘청거린다. 가격이 낮아지면 더 떨어질까봐 집을 사지 못하고, 반등하면 “한 달 전 바닥에 매수했다면 3천만원은 아낄 수 있었을텐데”라며 또 다시 매수하지 못한다. 정확한 가격 시점 예측은 ‘신의 영역’이다.하지만 지나고 보면 눈에 보이는 3천만원의 손해는 서민들의 주택 구입을 또 막는다.  그러다보니 주택가격을 낮추려는 인위적 매매거래

 [하우징헤럴드=문상연기자] 정비사업 계약업무 처리기준으로 추진위원회 곳곳에서 협력업체를 선정하지 못해 이에 따른 피해가 막심하다. 다수의 업체를 총회에 상정하도록 의무화하고 이 중 과반수 득표를 한 업체를 선정하도록 규정하고 있기 때문이다. 추진위는 사업추진에 반드시 필요한 협력업체인 정비업체 및 설계자를 과반수 득표자가 나올 때까지 많은 비용과 시간을 들여 주민총회를 몇 번이고 개최해야 하는 상황에 놓였다. 이를 방지하기 위해 추진위가 자체적으로 과반수를 대신해 다득표 조항을 넣어 추진위 운영규정을 수정하는 방안이 제시되고 있다. 하지만 실제 현장에서는 시·도시자의 승인을 받지 못해 운영규정을 변경하는 것은 사실상 불가능하다는 것이 업계의 중론이다. 전문가들은 협력업체

도시정비업계에서 세입자에 대한 보상비 문제가 또 다시 대두되고 있다.최근 정치권과 서울시는 세입자 보호를 위한 대책 마련에 나섰다. 현행 재개발사업에서 이뤄지고 있는 주거이전비, 영업손실보상비 등 조합의 세입자 손실보상 의무를 재건축사업까지 확대하겠다는 것이 골자다.하지만 이에 대한 업계의 반발도 만만치 않다. 양 사업의 목적 자체가 다른데 동일한 잣대를 적용해서는 안 된다는 것이다. 도시기능의 회복을 목적으로 강제 조합원 제도를 운용하는 등 공공의 개입정도가 큰 재개발과 달리 재건축은 노후된 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경 개선

 [하우징헤럴드=김병조기자] 정부가 정비사업을 생활적폐로 규정하고 정비사업을 정조준하고 있어 이에 대한 업계의 우려가 크다. 정비사업을 생활적폐로 규정하면서까지 몰아붙여야 할 이유가 있느냐는 것이다.뇌물수수나 배임처럼 명백한 범죄행위는 현행 검경 수사 시스템을 통해 적발하고 처벌하면 되지, 이번 생활적폐 척결과 같은 캠페인성 행정범주에 넣어 ‘정비사업 집중 타격’에 나선 것은 실익이 없을 것이란 지적이다.   오히려 업계에서는 정비사업의 가장 큰 문제가 토지등소유자들의 사업에 대한 이해부족이라고 본다. 토지등소유자들이 사업에 대해 잘 모르니 근거 없는 유언비어에도 쉽게 흥분하고, 일부 사람들의 선동에도 부화뇌동해 사업을 더욱 망가뜨린다는 것이다. 토론이 붙으면 조합원들은 사안의

 [하우징헤럴드=문상연기자] 현행 재건축 초과이익환수제의 재건축 부담금 산정방식에 대한 개선 요구가 빗발치고 있다.재건축 부담금 산정방식의 구체적인 기준이 명확하지 않아 재건축사업을 통해 발생하는 실제 초과이익을 정확히 반영하지 못한다는 지적이다.특히, 재건축 부담금의 추진위 승인일인 개시시점과 준공인가일인 종료시점에 적용하는 공시가격 시세반영률에 따라 큰 차이가 나기 때문에 실질적인 내용의 초과이익 산출에 문제가 있다는 점이다.실제로 재건축 단지들 사이에서는 올해 공시가격 시세 반영률이 높아질 것으로 예상되자 개시시점을 올해로 맞추기 위해 단지별로 사업을 앞당기거나 늦추는 아이러니한 상황이 벌어지고 있다.이에 업계에서는 공시가격의 시세반영률을 개시시점과 종료시점을 동일하

 [하우징헤럴드=김하수기자] 박원순 서울시장이 최근 혁신적인 주택공급방안을 내놓았다. 유휴부지를 활용한 건축물인 프랑스의 ‘리인벤터 파리’와 같이 북부간선도로(신내IC~중랑IC 구간) 구간 위로 인공지반을 조성해 공공주택 1천호를 짓는 게 핵심이다. 이에 따른 예산도 1천578억원이 책정됐다.도로 위에 주택을 짓겠다는 박 시장의 발상은 신선하지만 우려의 목소리도 상당하다. 사업대상지가 하루 수십만대의 차량이 통과하는 곳인 만큼 건설 과정에서의 안전 문제가 지적되고 있으며, 만만치 않은 시공비용이 투입돼 과연 수요자가 만족할 만한 적정 임대료가 책정될지 미지수라는 것이다.업계에서는 박 시장이 주택공급 다양화에만 몰두하고, 정작 가장 효율적인 주택공급 수단인 재개발사업은 구역해제 등

 [하우징헤럴드=김병조기자] 현행 구역해제 제도에 대한 재검토 요구 목소리가 높아지고 있다. 갈등만 양산할 뿐 아무런 실익이 없다는 이유에서다.구역해제하고 난 뒤에 사실상 후속조치도 없어 해제된 지역에 빌라, 원룸만 들어서는 한심한 상황이 이어지고 있다.그럼에도 구역해제가 여전히 지자체 정비사업 행정의 중심에 자리잡고 있어 문제로 지적되고 있다. 특히 구역해제를 유도하는 다양한 방법들이 도입되고 있어 의사결정의 왜곡 가능성까지 거론되고 있다.예컨대 토지면적 기준 도입과 함께 그 비율을 낮추고, 국공유지는 제외시켜 보다 쉽게 구역해제를 가능하게 하는 방법이다. 심지어 고양시에서는 토지면적의 30%만 충족시켜도 구역해제 신청이 가능하도록 시도했다.300~500명 정도의

 [하우징헤럴드=문상연기자] ‘도시 및 주거환경정비법’에서 주민동의에 의한 구역해제가 지난 2016년 폐지됐지만, 일선 지자체들이 조례를 통해 계속 운용하고 있어 논란이 되고 있다.특히 주민들 대부분이 재개발사업 추진을 원하고 있음에도 지자체가 편파행정 의혹을 사면서까지 구역해제를 밀어붙이고 있어 비판이 점점 커지고 있다.도시계획위원회와 시의회에서 주민의견을 조사하라고 했음에도 불구, 조례규정을 이유로 계속 구역해제 절차를 진행하자 분노한 팔달115-3구역 주민들은 지난달 13일 수원시청 앞에서 시위까지 벌였다.업계에서는 현행 정비구역 해제 제도의 보완을 요구하고 있다. 구역해제 제도는 조합의 존립과 관련해 매우 중요한 내용임에도 불구하고, 대부분의 내용이 지자체 공무원의 재량행

 [하우징헤럴드=김하수기자] 1+1 재건축단지 조합원들의 시름이 깊어지고 있다.정부가 지난 9·13 부동산 대책을 통해 규제지역 내 재개발·재건축으로 얻게 되는 입주권이나 분양권도 1주택으로 간주하고, 다주택자의 이주비 대출 등 개인 집단대출을 모두 차단했기 때문이다.이에 따라 1+1 재건축을 통해 관리처분인가 후 입주권 두 개를 얻는 조합원들은 이주비 대출을 아예 받을 수 없게 됐다.이번 규제로 인해 해당 1+1 재건축 사업장의 조합원들은 임시 거주를 위한 이주비 대출이 불가능해지며 곤혹스런 상황에 처하게 됐다. 특히 세입자까지 그 피해가 확산될 전망이다.기존대로라면 집주인이 이주비 대출을 받아 세입자들에게 전세보증금을 돌려주면 되지만 이마저도 어려워지면서 자칫 ‘전세금