[하우징헤럴드=김하수기자] 뉴스테이(現 공공지원민간임대) 연계형 정비사업이 올해로 시행 5년차를 맞았지만 여전히 지지부진하다. 임대주택 매각가격을 둘러싸고 임대사업자와 조합 간 팽팽한 줄다리기가 지속되고 있기 때문이다.임대사업자와 매매계약을 체결하기 전인 조합의 경우 조합원 종전자산평가금액이 매각가격(분양가)에 비해 낮게 책정됐다며 임대사업자 인수가격 인상을 요구하고 있으며, 이미 매매계약을 체결한 조합들은 당시 매각가격이 현 주변 시세에 비해 턱없이 낮아 매각가격 재협상에 들어가야 한다는 입장이다.반면 임대사업자들은 조합이 일반분양분 주택 전량을 할인해서 매각하지만 이에 대한 부분을 지자체 용적률 인센티브로 충분히 보전 받고 있다는 주장이다.또 최근 조합들의 매매계약

 [하우징헤럴드=김병조기자] 주택 구입 수요는 여전한데, 규제로 수요를 틀어막는 비정상적 시장 상황이 계속 이어지고 있다. 부메랑은 무주택 서민에게 돌아갈 것이라는 전망이 나온다.정부는 주택가격이 낮아지면 서민들이 집을 살 수 있을 거라 하는데, 이는 현실과 거리가 멀다.서민들은 ‘1천만원’이란 액수에 대한 민감도가 높아 가격 변동에 쉽게 휘청거린다. 가격이 낮아지면 더 떨어질까봐 집을 사지 못하고, 반등하면 “한 달 전 바닥에 매수했다면 3천만원은 아낄 수 있었을텐데”라며 또 다시 매수하지 못한다. 정확한 가격 시점 예측은 ‘신의 영역’이다.하지만 지나고 보면 눈에 보이는 3천만원의 손해는 서민들의 주택 구입을 또 막는다.  그러다보니 주택가격을 낮추려는 인위적 매매거래

 [하우징헤럴드=문상연기자] 정비사업 계약업무 처리기준으로 추진위원회 곳곳에서 협력업체를 선정하지 못해 이에 따른 피해가 막심하다. 다수의 업체를 총회에 상정하도록 의무화하고 이 중 과반수 득표를 한 업체를 선정하도록 규정하고 있기 때문이다. 추진위는 사업추진에 반드시 필요한 협력업체인 정비업체 및 설계자를 과반수 득표자가 나올 때까지 많은 비용과 시간을 들여 주민총회를 몇 번이고 개최해야 하는 상황에 놓였다. 이를 방지하기 위해 추진위가 자체적으로 과반수를 대신해 다득표 조항을 넣어 추진위 운영규정을 수정하는 방안이 제시되고 있다. 하지만 실제 현장에서는 시·도시자의 승인을 받지 못해 운영규정을 변경하는 것은 사실상 불가능하다는 것이 업계의 중론이다. 전문가들은 협력업체

 [하우징헤럴드=김병조기자] 정부가 정비사업을 생활적폐로 규정하고 정비사업을 정조준하고 있어 이에 대한 업계의 우려가 크다. 정비사업을 생활적폐로 규정하면서까지 몰아붙여야 할 이유가 있느냐는 것이다.뇌물수수나 배임처럼 명백한 범죄행위는 현행 검경 수사 시스템을 통해 적발하고 처벌하면 되지, 이번 생활적폐 척결과 같은 캠페인성 행정범주에 넣어 ‘정비사업 집중 타격’에 나선 것은 실익이 없을 것이란 지적이다.   오히려 업계에서는 정비사업의 가장 큰 문제가 토지등소유자들의 사업에 대한 이해부족이라고 본다. 토지등소유자들이 사업에 대해 잘 모르니 근거 없는 유언비어에도 쉽게 흥분하고, 일부 사람들의 선동에도 부화뇌동해 사업을 더욱 망가뜨린다는 것이다. 토론이 붙으면 조합원들은 사안의

 [하우징헤럴드=문상연기자] 현행 재건축 초과이익환수제의 재건축 부담금 산정방식에 대한 개선 요구가 빗발치고 있다.재건축 부담금 산정방식의 구체적인 기준이 명확하지 않아 재건축사업을 통해 발생하는 실제 초과이익을 정확히 반영하지 못한다는 지적이다.특히, 재건축 부담금의 추진위 승인일인 개시시점과 준공인가일인 종료시점에 적용하는 공시가격 시세반영률에 따라 큰 차이가 나기 때문에 실질적인 내용의 초과이익 산출에 문제가 있다는 점이다.실제로 재건축 단지들 사이에서는 올해 공시가격 시세 반영률이 높아질 것으로 예상되자 개시시점을 올해로 맞추기 위해 단지별로 사업을 앞당기거나 늦추는 아이러니한 상황이 벌어지고 있다.이에 업계에서는 공시가격의 시세반영률을 개시시점과 종료시점을 동일하

 [하우징헤럴드=김하수기자] 박원순 서울시장이 최근 혁신적인 주택공급방안을 내놓았다. 유휴부지를 활용한 건축물인 프랑스의 ‘리인벤터 파리’와 같이 북부간선도로(신내IC~중랑IC 구간) 구간 위로 인공지반을 조성해 공공주택 1천호를 짓는 게 핵심이다. 이에 따른 예산도 1천578억원이 책정됐다.도로 위에 주택을 짓겠다는 박 시장의 발상은 신선하지만 우려의 목소리도 상당하다. 사업대상지가 하루 수십만대의 차량이 통과하는 곳인 만큼 건설 과정에서의 안전 문제가 지적되고 있으며, 만만치 않은 시공비용이 투입돼 과연 수요자가 만족할 만한 적정 임대료가 책정될지 미지수라는 것이다.업계에서는 박 시장이 주택공급 다양화에만 몰두하고, 정작 가장 효율적인 주택공급 수단인 재개발사업은 구역해제 등

 [하우징헤럴드=김병조기자] 현행 구역해제 제도에 대한 재검토 요구 목소리가 높아지고 있다. 갈등만 양산할 뿐 아무런 실익이 없다는 이유에서다.구역해제하고 난 뒤에 사실상 후속조치도 없어 해제된 지역에 빌라, 원룸만 들어서는 한심한 상황이 이어지고 있다.그럼에도 구역해제가 여전히 지자체 정비사업 행정의 중심에 자리잡고 있어 문제로 지적되고 있다. 특히 구역해제를 유도하는 다양한 방법들이 도입되고 있어 의사결정의 왜곡 가능성까지 거론되고 있다.예컨대 토지면적 기준 도입과 함께 그 비율을 낮추고, 국공유지는 제외시켜 보다 쉽게 구역해제를 가능하게 하는 방법이다. 심지어 고양시에서는 토지면적의 30%만 충족시켜도 구역해제 신청이 가능하도록 시도했다.300~500명 정도의

 [하우징헤럴드=문상연기자] ‘도시 및 주거환경정비법’에서 주민동의에 의한 구역해제가 지난 2016년 폐지됐지만, 일선 지자체들이 조례를 통해 계속 운용하고 있어 논란이 되고 있다.특히 주민들 대부분이 재개발사업 추진을 원하고 있음에도 지자체가 편파행정 의혹을 사면서까지 구역해제를 밀어붙이고 있어 비판이 점점 커지고 있다.도시계획위원회와 시의회에서 주민의견을 조사하라고 했음에도 불구, 조례규정을 이유로 계속 구역해제 절차를 진행하자 분노한 팔달115-3구역 주민들은 지난달 13일 수원시청 앞에서 시위까지 벌였다.업계에서는 현행 정비구역 해제 제도의 보완을 요구하고 있다. 구역해제 제도는 조합의 존립과 관련해 매우 중요한 내용임에도 불구하고, 대부분의 내용이 지자체 공무원의 재량행

 [하우징헤럴드=김하수기자] 1+1 재건축단지 조합원들의 시름이 깊어지고 있다.정부가 지난 9·13 부동산 대책을 통해 규제지역 내 재개발·재건축으로 얻게 되는 입주권이나 분양권도 1주택으로 간주하고, 다주택자의 이주비 대출 등 개인 집단대출을 모두 차단했기 때문이다.이에 따라 1+1 재건축을 통해 관리처분인가 후 입주권 두 개를 얻는 조합원들은 이주비 대출을 아예 받을 수 없게 됐다.이번 규제로 인해 해당 1+1 재건축 사업장의 조합원들은 임시 거주를 위한 이주비 대출이 불가능해지며 곤혹스런 상황에 처하게 됐다. 특히 세입자까지 그 피해가 확산될 전망이다.기존대로라면 집주인이 이주비 대출을 받아 세입자들에게 전세보증금을 돌려주면 되지만 이마저도 어려워지면서 자칫 ‘전세금

 [하우징헤럴드=김병조기자] 2012년 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정을 통해 도입, 올해로 6년째 운영 중인 ‘정비구역 해제’제도를 손봐야 한다는 목소리가 크다. 구역해제 제도는 △일정 시간이 지나면 자동으로 구역이 해제되는 일몰제 △주민의 일정 동의율을 충족하면 의견수렴을 통해 해제하는 주민의견 수렴제 △지자체장 직권으로 해제하는 직권해제 등 이중삼중의 겹규제 형태의 구조를 갖고 있었다.이중 주민동의율을 기반으로 하는 주민의견 수렴제는 시한부 규정이어서 2016년 종료됐지만, 최근 시장직권 해제 방법의 일환으로 다시 채택되면서 부활한 상태다. 문제는 ‘응급조치’ 차원에서 논의·도입된 제도가 6년이 지난 현재 상황에서도 버젓이 운용되고 있다는 점이다. 정부가 최근 2~3년 간의

 [하우징헤럴드=문상연기자] 서울시내 재개발현장들이 종교시설 보상문제로 골머리를 썩고 있다. 법적인 효력이 없는 ‘서울시 뉴타운 등 종교시설 처리방안’을 강요하고 있기 때문이다.서울시의 종교시설 처리방안이 도입된 계기는 종교단체의 존치요구와 조합과 갈등 등으로 뉴타운사업이 지연되는 경우가 발생해 이를 해소하고자 마련됐다.하지만 건축비용 등에 대한 세부기준을 마련하지 않아 종교시설 측에서 과도한 보상금을 요구하면서 오히려 재개발사업에 발목을 잡고 있다.종교시설 처리문제에 관한 바람직한 해결 방법으로는 도정법에 따라 종교시설을 구역 내 토지등소유자와 차별 없이 동등하게 대우하자는 방안이 제시되고 있다.재개발사업에서 종교시설 소유자는 일반 조합원들과 마찬가지로 새로운 건

 [하우징헤럴드=김하수기자] 정부가 치솟는 서울 집값을 잡기 위해 3기 신도시 4~5곳을 개발하기로 했다.3기 신도시는 현재의 가격급등이 서울의 공급부족에서 기인한 것이기 때문에 기존의 1기와 2기 신도시보다는 서울과 가까운 지역에 건설될 것으로 보인다. 후보지로는 광명, 하남, 남양주, 고양, 김포 등이 꼽힌다.그러나 이번 3기 신도시 추진 계획에 해당 지역 주민들의 의견이 반영됐는지 의문이다.당장 광명시는 국토부에 반기를 들었다. 지난 40여년간 수도권 주택난 해소라는 명분으로 정부의 밀어붙이기식 국책사업이 결과적으로 광명시에 교통난을 안겨주고, 자족기능이 부재한 서울의 베드타운 역할만 강요했다는 것이다.신도시는 한번 건설되면 적어도 100년 이상 살아야 하는

 [하우징헤럴드=김병조기자] 정부가 9·13대책에서 수요규제책과 더불어 주택공급 방안을 내놨다. 이제야 주택 공급 부족의 현실을 깨달은 듯하다. 그간 정부는 100%에 가까운 주택보급률 통계를 들어 공급이 충분하다고 주장해 왔다.그러나 주택보급률 100%의 함정은‘주택’으로 뭉뚱그려서 생각한다는 점에 있다. 사람들이 원하는 건 아파트다.쾌적한 옥외공간과 편리한 주차장, 외부인 출입방지를 통한 안전까지. 이 세 가지만 해결돼도 사람들의 주거만족도는 껑충 뛴다. 그 주거만족도를 제공하는 것이 바로 아파트다.일부 정치인과 도시계획학자들은 국내 주택 상황은 아파트 공화국이라며 단독·다가구·다세대주택의 존치를 요구한다. 그러나 국내 단독·다가구·다세대주택의 실태를 들여다보면 틀린

 [하우징헤럴드=문상연기자] 정부의 정비사업 이주비 대출 규제가 돈 없는 영세조합원들을 사지로 내몰고 있다.부족한 이주비를 구할 여력이 되지 못한 조합원들은 현금청산자로 전락해 정든 터전을 강제로 떠나야하는 상황이 만들어지고 있기 때문이다.특히 최근 정부가 전세자금대출마저 규제하겠다고 나서자 영세조합원들의 불만이 폭발하고 있다.작년 8·2 대책 이후 이주비 한도가 크게 낮아지면서 이주를 앞둔 정비사업 조합원들이 전세대출을 받아 부족한 이주비를 충당할 계획을 세우고 있었다.하지만, 1주택자 등에게 소득기준을 강화하는 등 전세대출 요건을 크게 옥죄면서 이마저도 어려워질 전망이기 때문이다. 이는 현행 국토교통부의 도시주택정책이 보여주기식 정책에 치중한 나머지 일괄적인 규

 [하우징헤럴드=김하수기자] 정부와 서울시가 폭주하는 서울 집값을 잡기 위한 추가 규제카드를 만지작거리고 있다.지난해 문재인 정부는 다주택자와 일부 투자자를 집값 급등의 주범으로 규정하고, 8.2부동산대책 등 다수의 고강도 부동산 규제책들을 통해 집값을 잡겠다고 천명한 바 있다.하지만 1년이 지난 지금의 결과는 초라하다. 강남권을 중심으로 서울시 집값이 크게 오른 반면, 지방 집값은 뚝 떨어져 서울과 지방의 양극화는 더욱 심화되고 있다.이와 관련 업계에서는 현 정부가 규제 일변도 정책과 오락가락 ‘엇박자 행정’으로 가뜩이나 불안정한 부동산 시장에 기름을 붓더니 수급 조절 같은 근본 대책 없이 단기 처방에만 골몰하고 있다는 비판이 쏟아지고 있다. 이미 정부가 규제를 할 만큼

 [하우징헤럴드=김병조기자] 이주비 조달을 못해 발을 동동 구르는 정비사업 현장들의 상황이 심각하다. 국가정책 사업의 일환인 공공지원 민간임대주택사업(구 뉴스테이사업)으로 추진 중인 관악구 강남아파트조차 재건축 이주비 조달이 막혀 사업중단이 우려되고 있다.이는 현행 국토교통부의 도시주택정책이 얼마나 주먹구구식으로 진행되고 있는지를 보여주는 사례다. 공공지원 민간임대주택사업 제도는 사업성 부족으로 멈춰있던 현장을 공공이 각종 지원을 해 활성화시키겠다는 정책이다.국토부의 실수는 이런 현장에도 이주비 대출규제를 예외 없이 적용함으로써 기존 제도가 무용지물이 되도록 했다. 이런 내부 정책 충돌 상황에서 공공지원 민간임대주택 제도는 있으나마나다. 목발 짚고 있는 환자에게 목발 빼앗고 무거

 [하우징헤럴드=문상연기자] 재건축·재개발조합들의 업체 선정 비리를 막기 위해 도입된 전자입찰제도가 오히려 조합과 업체간 담합을 부추기는 제도로 전락하면서 세부기준 마련에 대한 요구가 빗발치고 있다.지난 2월 9일부터 시행된 전부개정 ‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘정비사업 계약업무 처리기준’으로 사실상 용역업체 선정 시 일반경쟁입찰 및 조달청의 전자입찰시스템 이용이 의무화 됐다.하지만 전자입찰 시 구체적인 평가기준이 마련되지 않고 있어 투명하고 공정한 입찰이란 본래취지는 무색해지고 조합과 업체간 담합을 부추기는 제도로 전락하고 있다는 게 업계의 평가다. 특히, 대부분의 조합이 전자입찰 시 일부 조합들이 특정업체에 유리한 적격심사 배점기준을 내세워 과거의 제한경쟁과 유사한

 [하우징헤럴드=김하수기자] 지난해 말까지 관리처분인가를 신청하지 못한 재건축조합들이 초과이익 부담금 피해를 최소화하기 위한 방안 마련에 머리를 싸매고 있다.고급설계를 도입하고, 일반분양 물량은 줄여 개발이익을 낮춰 부담금을 줄이자는 ‘1대1 재건축’ 추진과 ‘도정법’ 적용을 받지 않는 ‘건축법’ 재건축을 통해 부담금을 회피하자는 움직임도 일고 있다. 아예 추진위 승인을 늦춰 사업을 추진하자는 단지들도 늘고 있다.하지만 조합원들의 충분한 의견 수렴 없이 무리하게 사업을 추진할 경우 이에 따른 부작용도 상당할 전망이다. 1대1 재건축은 초과이익 부담금은 줄일 수 있지만 일반분양을 통한 수입이 적다 보니 조합원 분담금은 커질 수밖에 없다. 법 규정 맹점을 노린 건축법 재건축의 경우

 [하우징헤럴드=김병조기자] 지난 3일 발생한 용산 노후건축물 붕괴 사고는 노후건축물의 방치가 불러올 대재앙의 경고 메시지다. 수년 전 국토교통 관련 국책연구기관의 한 연구자는 노후건축물을 현재처럼 방치할 경우, 몇 년 안에 갑작스런 붕괴 사고가 발생할 것이라고 예언했다.게다가 한 번 붕괴 사건이 발생하면 연이은 붕괴 사고가 발생할 것이라고 예측했다. 당시 이 전문가는 이 같은 분석이 국내 노후건축물 관련 정책에 따른 당연한 결론이라고 소개했다.지은 지 30~40년 넘은 건축물들이 즐비하지만, 정부는 그동안 이를 집값 안정을 위해 방치함으로써 노후건축물 붕괴 사건을 조장했다는 것이다.서울시가 내놓은 붕괴 대책 역시 졸속 논란이 일고 있다. 최근 서울시가 시내 정비구역 내

 [하우징헤럴드=문상연기자] 이번에 국회 본회의를 통과한 ‘도시 및 주거환경정비법’ 개정안에 대해 기대보다 아쉬움의 목소리가 나오고 있다.불법이 난무하고 있는 수주행태를 바로잡고자 시공자 선정 과정에서 건설사가 금품·향응 제공시 시공권을 박탈하는 강력한 규정이 도입됐지만, 실효성에 대해 의문이 제기되고 있기 때문이다.문제는 규제의 적용시점을 시공자 선정 과정으로 못을 박았다는 점이다.핵심현장의 경우 건설사들이 막대한 홍보비용을 투입해 추진위 승인시점부터 개별홍보 및 금품·향응 등을 제공하면서 공을 들이고 있는 것은 모두가 아는 사실이다.단순 시공자 선정을 위한 입찰 이후의 홍보과정에서의 금품·향응 제공을 금지하는 것만으로는 건설사의 불법홍보행위를 근본적으로 차단하는