[하우징헤럴드=최진 기자] 2019년 재개발·재건축 정비사업은 수난시대를 보내고 있다.주택가격 상승의 주범으로 정비사업이 지목되면서 재건축 초과이익환수제와 안전진단 기준 강화, 이주비 대출규제 등 규제들이 집중됐다. 그럼에도 집값 상승이 이어지자, 올 한해도 각종 규제가 재개발·재건축 정비사업을 향해 쏟아졌다.올해 하반기 규제정책의 끝판왕은 민간택지 분양가상한제 확대적용이다. 학계·업계·정계가 다양한 문제를 제기하면서 우려를 표했지만, 정부는 강행에 나섰다.또 공사비 검증 의무화와 재개발·재건축 현장에 대한 임대주택 강요 등으로 사

[하우징헤럴드=문상연기자] 정부의 한남3구역 재입찰 조치 논란이 커지고 있다.업계에서는 이번 한남3구역의 합동점검에 대해 불법은 핑계고, 최근 집값이 급등하자 건설사 입찰 제안서 내용의 잘잘못을 따지려는 의도보다는 한남지역 집값을 잡기 위한 조치라는 의혹이 제기되고 있다.이번 합동점검 내용이 시공자 선정의 기준이 될 전망이지만, 관련된 명확한 기준 없이 국토부가 ‘재산상 이익 제공’이라는 모호한 기준을 들이대며 위법소지가 있다고 했을 뿐, 판단 근거를 공개하지 않았기 때문이다.합동점검의 지적사항을 살펴보면 국토부가 ‘재산상 이익 제

[하우징헤럴드=김병조기자] 정부 주택 정책에 대한 국민들의 불신이 극에 달하고 있다. 분양가상한제를 도입하며 주택가격을 낮추겠다는 정부의 공언에도 불구, 시장에 매수자가 몰리며 가격 상승이 계속되고 있다. 정부의 부동산 정책의 큰 그림은 시세 상승을 유발시키는 재건축·재개발 추진을 막고 분양가를 낮춰 시세 하락을 유도하겠다는 것이다.정권 임기 내내 분양가를 낮추면 기존 재고 주택을 고가에 사려는 사람이 없을 테고, 이어 매도자들의 가격 하락 행렬이 이어지면 장기적으로 가격이 안정화 될 것이라고 보는 것이다. 그러나 실수요자들은 지금

[하우징헤럴드=최진 기자] 인천시 2030 도시·주거환경정비기본계획안이 공개됐다. 인천시 주거재생과는 지난 4일부터 8일까지 인천시의 구청들을 돌며 주민설명회를 통해 새로운 정비기본계획안을 알렸다.시 관계자는 “주민의 적극적인 요청이 있을 경우에 한해 최소한으로 정비사업을 진행할 것”이라고 정비기본계획 방향을 요약했다. 기존 정비사업 현장에서 주민갈등을 비롯한 다수의 문제가 발생했다는 이유를 들었다.이 경우 앞으로 인천의 구도심 발전이 활발히 진행될 수 있느냐가 문제다. 주거환경 개선과 이를 위한 정책마련은 지자체가 일선에서 고민해

[하우징헤럴드=김병조기자] 업계의 무리한 정비사업 규제 회피 시도가 되레 규제 강화를 재촉하는 아이러니한 상황을 발생시키고 있다.서울 서초구 반포동에서는 신반포3차·경남 통합재건축조합이 재건축사업 사상 최초로 임대사업자에게 일반분양 물량을 통매각한다는 방침을 강행하고 있고, 용산구 한남동 한남3구역에서는 치열한 시공자 수주 경쟁이 벌어진 가운데 한 건설사가 임대주택 ‘제로’를 선언하고 나서 논란이 커지고 있다. 양 자 모두 조합원에게 좀 더 많은 이익을 제공하겠다는 취지에서 시작한 시도지만, 상황은 이와 정반대로 흘러가는 모양새다.

[하우징헤럴드=문상연기자] 최근 법제처가 내놓은 유권해석으로 전국의 조합장들이 범죄자로 내몰릴 위기에 놓였다.법제처의 해석이 그대로 받아들여질 경우 전국의 정비사업장은 큰 혼란에 빠지게 된다. 수많은 조합들이 정비업체를 새롭게 선정하고 업무를 인수인계 하는 절차를 밟아야 한다.조합장도 새롭게 뽑아야 한다. 조합장은 총회결의 없이 정비업체를 선정한 격이라 도정법 위반으로 형사처벌 대상이 되기 때문이다. 지난 2017년에도 같은 논란으로 국토부가 유권해석을 내린바 있다. 당시 국토부는 이번 법제처와 같은 맥락의 해석을 내놨지만, 추가로

[하우징헤럴드=최진기자] 국토교통부가 재개발사업의 임대주택 의무비율 한도를 상향하겠다고 나서자 이를 둘러싼 성토의 목소리가 터져 나오고 있다. 분양가상한제와 더불어 재개발사업의 원활한 추진을 막는 또 하나의 규제가 될 것으로 전망되기 때문이다.현행 도시 및 주거환경정비법은 재개발조합이 의무적으로 임대주택을 건립하도록 규정하고 있지만, 시행령과 지자체 조례 등으로 통상 15% 정도 수준에서 비율을 정했다.이번 시행령 개정안은 의무비율 상한을 20%까지 높이고 추가로 부과할 수 있는 한도까지 10%를 추가해 조합의 부담을 더욱 커질 전

[하우징헤럴드=문상연기자] 시공자 선정을 위한 입찰 공고에 컨소시엄 금지 여부를 명확히 정해야 한다는 요구가 빗발치고 있다. 컨소시엄 금지가 제한입찰 사유에 해당하는지 여부에 대해서는 오래전부터 논란이 있었다. 하지만 명확한 대법원 판례나 확립된 해석이 없어 하급심 판결에서도 서로 상반된 판시를 하는 등 업계에 큰 혼란을 주고 있다. 여기에 2018년부터 시행된 전부개정된 ‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘정비사업 계약업무 처리기준’에서 제한경쟁입찰방식을 제외하면서 논란이 더욱 커졌다. 문제는 컨소시엄 금지를 정비사업 계약업무 처리기준

[하우징헤럴드=김병조기자] 상식을 벗어난 정부의 초강력 규제로 업계가 뒤숭숭하다.자유로운 시장 경제 시스템을 믿고 십수 년 간 사업계획을 꾸려 한 단계씩 절차를 거쳐 온 조합들의 노력은 물거품이 되기 직전이다. 녹물과 누수와 불편한 주차장을 참고 버티며 사업을 추진해 온 주민들은 배신감까지 느낄 정도다.사업구조를 보면 재건축·재개발 사업을 앞에서 이끄는 실질적 엔진은 ‘사업 이익’이다. 이 이익이 민주주의 방식의 다수결 의사결정 시스템과 결합해 사업을 진전시킨다.그 결과, 많게는 수천 명의 토지등소유자들이 출자해 조합을 설립하고,

[하우징헤럴드=문상연기자] 서울시가 신탁방식 정비사업에 사업추진 자체가 불가능할 정도의 고강도 규제를 검토하면서 업계의 반발이 거세다. 시가 최근 발표한 ‘신탁업자 정비사업 표준 기준 용역보고서’ 중간 결과를 두고 신탁사들은 서울시의 표준안이 사업자체를 하지 말라는 이야기와 같다는 주장이다.사업시행자 지정 요건을 크게 강화시켰고, 사업시행인가 전까지 리스크를 온전히 신탁사 몫으로 만들어 사업초기 비용 투입을 사실상 불가능한 구조로 만들었기 때문이다. 이에 서울시의 표준안은 신탁방식 도입 취지를 무색하게 만들고 있다는 지적이다. 신탁

[하우징헤럴드=김병조기자] 최저임금 등 실험적 경제정책 시행으로 비판받던 정부 정책의 흐름이 분양가상한제라는 이름으로 주택 부문에까지 이어지고 있다.10여년전 참여정부 시절에도 도입됐지만 주택가격 급등이라는 부작용만 낳아 실패한 제도라는 이름표가 붙은 정책이다. 부작용의 메커니즘은 사람들의 머릿속에 각인돼 이미 새로운 시장흐름을 만들고 있다. 아직 정식으로 시행되지도 않았는데, 최근 입주한 신축 아파트 가격이 신고가를 경신하고 있다는 소식이 들린다. 주택공급이 줄고, 신축 아파트의 몸값이 높아질 것이라는 걸 이미 시장참여자들은 간파

[하우징헤럴드=문상연기자] 지난해 정비사업 계약업무 처리기준이 도입된 후 수의계약을 통해 시공자를 선정하는 조합이 절반을 넘고 있다. 실제로 상위 10개 건설사가 수주고를 올린 25곳의 정비사업지 중 14곳이 수의계약을 통해 시공자를 선정했다.재건축·재개발조합들의 경쟁입찰 활성화와 업체 선정 비리를 막기 위해 도입된 정비사업 계약업무 처리기준이 제 역할을 하지 못한 채 조합과 업체 간 담합을 부추기는 제도로 전락하고 있다는 게 업계의 평가다.현행 제도에서 이러한 부작용이 나타나고 있는 이유는 시공자 선정 과정에서의 규제만 대폭 강화

[하우징헤럴드=김병조기자] 주민들의 소규모 정비사업에 대한 반응은 무관심 수준이다. 현장의 목소리를 들어보니 이유를 알 수 있었다. 경제 원칙과 멀리 떨어진 급조된 탁상행정에 의해 도입된 제도라는 것이다.먼저, ‘소규모’다 보니 공사비는 일반 재개발에 비해 높다. 견적을 내보면 3.3㎡당 500만원을 넘는 경우가 비일비재하다고 한다.또한, 좁은 대지와 낮은 층수로 인해 상대적으로 ‘생활하기 불편한 아파트’가 만들어질 수밖에 없다보니 조합의 유일한 수입원인 아파트 분양가도 높일 수 없다.14평형·17평형과 같은 초소형 주택을 지으면

[하우징헤럴드=권동훈기자] 지난달 27일 성남시가 ‘2030 도시·주거환경정비계획’을 고시하고 한국주택토지공사(LH) 주도 하에 순환정비방식을 도입하겠다고 예고했다. 재개발·재건축은 기존의 지역을 허물고 새로 주거지를 마련하는 사업이다. 이에 따라 이주민들의 거주지 마련을 어떻게 해주느냐에 따라 사업의 성공 여부가 결정된다고도 볼 수 있다.순환정비방식은 사업이 완료될 때까지 이주민들에게 임시거처를 마련해주는 방안이다. 성남시는 ‘2010 도시·주거환경정비계획’의 운영 당시 공공기관 최초로 한국주택토지공사(LH)와 사업시행자 계약을

[하우징헤럴드=문상연기자] 재건축·재개발조합들의 업체 선정 비리를 막기 위해 도입된 정비사업 계약업무 처리기준이 제역할을 하지 못한 채 부작용만 발생하고 있어 개선 요구가 빗발치고 있다. 지난해 2월 9일부터 시행된 전부개정 ‘도시 및 주거환경정비법’과 ‘정비사업 계약업무 처리기준’으로 사실상 용역업체 선정 시 일반경쟁입찰 및 조달청의 전자입찰시스템 이용이 의무화 됐다. 협력업체 선정·계약 과정에서의 투명성을 강화하기 위해서다. 하지만 조합과 업체 간 담합을 부추기는 제도로 전락하고 있다는 게 업계의 평가다. 전자입찰 시 일부 조합

[하우징헤럴드=문상연기자] 서울시는 최근 재개발·재건축 등 정비사업 과정에서 발생하는 갈등의 주요 원인인 보상제도 개편을 추진한다고 밝혔다.하지만 시가 개선안을 내놓더라도 실효성을 거두기 힘들 것이라는 지적이 나온다.정비사업은 조합과 현금청산자, 주거세입자, 상가세입자 등 다양한 이해관계가 첨예하게 대립하는 사업이다. 조합이 있으면 이에 반대하는 비대위가 있고, 조합원들도 이해관계에 따라 입장이 엇갈리기 마련이다. 조합 입장에서는 보상금액을 최대한 적게 주고 싶어하고, 보상대상자들은 더 많은 금액을 받길 원한다. 어떤 기준을 내놓더

 [하우징헤럴드=김하수기자] 뉴스테이(現 공공지원민간임대) 연계형 정비사업이 올해로 시행 5년차를 맞았지만 여전히 지지부진하다. 임대주택 매각가격을 둘러싸고 임대사업자와 조합 간 팽팽한 줄다리기가 지속되고 있기 때문이다.임대사업자와 매매계약을 체결하기 전인 조합의 경우 조합원 종전자산평가금액이 매각가격(분양가)에 비해 낮게 책정됐다며 임대사업자 인수가격 인상을 요구하고 있으며, 이미 매매계약을 체결한 조합들은 당시 매각가격이 현 주변 시세에 비해 턱없이 낮아 매각가격 재협상에 들어가야 한다는 입장이다.반면 임대사업자들은 조합이 일반분양분 주택 전량을 할인해서 매각하지만 이에 대한 부분을 지자체 용적률 인센티브로 충분히 보전 받고 있다는 주장이다.또 최근 조합들의 매매계약

 [하우징헤럴드=김병조기자] 주택 구입 수요는 여전한데, 규제로 수요를 틀어막는 비정상적 시장 상황이 계속 이어지고 있다. 부메랑은 무주택 서민에게 돌아갈 것이라는 전망이 나온다.정부는 주택가격이 낮아지면 서민들이 집을 살 수 있을 거라 하는데, 이는 현실과 거리가 멀다.서민들은 ‘1천만원’이란 액수에 대한 민감도가 높아 가격 변동에 쉽게 휘청거린다. 가격이 낮아지면 더 떨어질까봐 집을 사지 못하고, 반등하면 “한 달 전 바닥에 매수했다면 3천만원은 아낄 수 있었을텐데”라며 또 다시 매수하지 못한다. 정확한 가격 시점 예측은 ‘신의 영역’이다.하지만 지나고 보면 눈에 보이는 3천만원의 손해는 서민들의 주택 구입을 또 막는다.  그러다보니 주택가격을 낮추려는 인위적 매매거래

 [하우징헤럴드=문상연기자] 정비사업 계약업무 처리기준으로 추진위원회 곳곳에서 협력업체를 선정하지 못해 이에 따른 피해가 막심하다. 다수의 업체를 총회에 상정하도록 의무화하고 이 중 과반수 득표를 한 업체를 선정하도록 규정하고 있기 때문이다. 추진위는 사업추진에 반드시 필요한 협력업체인 정비업체 및 설계자를 과반수 득표자가 나올 때까지 많은 비용과 시간을 들여 주민총회를 몇 번이고 개최해야 하는 상황에 놓였다. 이를 방지하기 위해 추진위가 자체적으로 과반수를 대신해 다득표 조항을 넣어 추진위 운영규정을 수정하는 방안이 제시되고 있다. 하지만 실제 현장에서는 시·도시자의 승인을 받지 못해 운영규정을 변경하는 것은 사실상 불가능하다는 것이 업계의 중론이다. 전문가들은 협력업체

도시정비업계에서 세입자에 대한 보상비 문제가 또 다시 대두되고 있다.최근 정치권과 서울시는 세입자 보호를 위한 대책 마련에 나섰다. 현행 재개발사업에서 이뤄지고 있는 주거이전비, 영업손실보상비 등 조합의 세입자 손실보상 의무를 재건축사업까지 확대하겠다는 것이 골자다.하지만 이에 대한 업계의 반발도 만만치 않다. 양 사업의 목적 자체가 다른데 동일한 잣대를 적용해서는 안 된다는 것이다. 도시기능의 회복을 목적으로 강제 조합원 제도를 운용하는 등 공공의 개입정도가 큰 재개발과 달리 재건축은 노후된 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경 개선