[하우징헤럴드=김준호 행정사] 재개발 정비사업을 진행함에 있어 사실 확인을 위한 여러 항목의 조사 업무가 존재하는 것이 현실이다. 예를 들면 토지조사, 지장물 조사, 세입자 조사, 전수조사, 영업권 조사 등 상당히 많은 항목이 존재함을 알 수가 있다.이번 호에서는 재개발 정비사업의 진행시 반드시 필요한 조사업무(세입자, 영업권)의 법률적 근거 및 실무시 조합이 봉착하는 애로사항 등에 대해 확인하고 알아보기로 하자.조합은 재개발 정비사업의 준비중 사업시행인가라는 커다란 벽에 봉착하게 되는데 사업시행인가는 재개발 정비사업에서 반드시 거

[하우징헤럴드=한상호 공동대표] 도시 및 주거환경정비법의 적용을 받는 주택재개발정비사업을 진행하기 위해서는 가장 중요한 절차 중 하나인 사업시행인가 고시를 반드시 획득해야만 사업의 진행이 가능하다는 것은 정비사업을 진행하는 재개발조합이라면 누구나 인지하고 있을 것이다.사업시행인가를 받으려면 수많은 협력업체의 도움을 받아야 하고 해당지자체(시·군·구청)에 제출해야 하는 자료 또한 상당하기에 많은 시간과 인력이 소요되는 것이 현실이다.이번호에서는 사업시행인가 업무중 토지수용업무와 관련되어 있으나 종종 빼먹고 진행하지 않아 수용재결시 문

 [하우징헤럴드=김준호 행정사] 간혹 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 따른 실무를 하다보면 열람업무와 관련하여 해당 지자체(시·군·구청)의 담당자와 조합 보상실무자간 요청자료 및 입증자료 문제로 실랑이를 벌이는 경우가 종종 발생하곤 한다. 이번 호에는 이점에 대해서 한번 확인해 보기로 한다.수용재결 업무를 진행하다 보면 크게 두 번의 열람이 나오는데 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’ 제15조의 보상계획열람 공고와 동법 제31조의 수용재결열람이 있다.첫번째로 제15조 보상계획열람공고의 경우는 주체가 사업시행자이며 시기·방법·절차 등이 포함된 보상계획을 전국을 보급지역으로 하는 일간신문에 공고해야 하고, 토지소유자 및 관계인에게 각각

 [하우징헤럴드=김준호 행정사] 대법원 2015.11.27. 선고 2015두48877 판결에 따르면 도시정비법상 주택재개발사업에 있어서 분양신청을 하지 아니하여 현금청산대상자가 된 토지등소유자는 도시정비법 제47조 제1항이 정한 기간(이하 ‘현금청산기간’이라고 한다) 내에 현금청산에 관한 협의가 성립되지 않은 경우 토지보상법상의 손실보상에 관한 협의를 별도로 거칠 필요 없이 사업시행자에게 수용재결신청을 청구할 수 있다고 판시하고 있다.허나 도시정비법상의 협의 방법에 대하여는 도시정비법 제47조 제1항 제1호는 사업시행자는 분양신청을 하지 아니한 자에 대하여 분양신청기간 종료일의 다음 날부터 150일 이내에 대통령령으로 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로

 [하우징헤럴드=김준호 대표] 으뜸재개발조합은 2019. 1. 20자로 관리처분계획인가를 위한 총회를 개최했다. 총회 당시 사업의 반대를 외치는 사람들 중 일부가 자기들은 현재 관리처분계획의 내용에 동의할 수 없고, 이대로 사업이 진행된다면 분담금이 얼마나 늘어날지도 모르니 자기들은 지금이라도 분양신청을 철회해달라고 요구했다.이때 사회자가 도시정비법을 근거로 분양신청을 철회할 수 있는 방법은 △분양신청 기간내 철회 하거나 △관리처분계획인가에 의해 제외되거나 △분양계약체결 기간 내에 계약하지 아니하는 등의 세 가지 방법뿐이라고 설명하고 설득했다.관리처분총회가 끝나고 나정비 조합장은 불현 듯 어차피 청산할 사람들을 계속 조합원으로 끌고 가면서 머리가 아픈 것 보다, 또 사업기간 단축

 [하우징헤럴드=김준호 행정사] 으뜸재개발조합은 2018. 11. 10자를 수용개시일로 하는 수용재결정본을 수령하고 2018. 11. 9일에 모든 보상금을 공탁하고 소유권을 현금청산자나 영업권자로부터 조합으로 이전하는데 성공했다.그런데 수용재결에 이의가 있는 현금청산자 중 무허가건축물을 소유한 허무씨가 이의재결을 신청했다.본인의 무허가 건축물 중 2/3는 으뜸재개발조합에 속해 있지만 나머지 1/3은 인접한 장성마을재개발조합에 속해 있는데도 사업시행자인 으뜸재개발조합이 지적법에서 규정하고 있는 경계복원측량ㆍ현황측량을 실시함 없이 본인의 모든 건축물이 으뜸재개발조합 정비구역 안에 있다는 이유로 전체 건축물에 대해 수용재결을 신청했고 이를 받아들인 수용재결처분은 위법하니 이를 취소해

 [하우징헤럴드=김준호 대표] 으뜸재개발조합은 2016. 6. 30자로 사업시행인가를 받았다. 그리고 관리처분계획까지 득한 후 조합원 이주 및 현금청산자 대상 수용재결이 진행중이다.그런데 현금청산자를 대리하는 강성향 변호사가 수용재결위원회를 상대로 사업시행인가의 흠결을 원인으로 수용재결진행중지 가처분을 법원에 신청했다는 통지를 받았다.이미 조합원 이주가 시작되었고 수용재결을 통해 현금청사자들의 소유권을 조합으로 가져와서 빨리 착공을 해야 하는 급한 상황에서 조합과 시공사는 비상사태가 되었다.그래서 나정비 조합장이 협력업체 회의를 소집해 한자리에 모였다. 과연 사업시행인가 중에 무엇이 흠이 있길래 현금청산자측 변호사가 수용재결진행중지 가처분을 신청했다고 했을까? 다같이 상상

 [하우징헤럴드=김준호 대표] 으뜸재개발조합은 2012. 4. 20자로 조합설립신청을 했다. 그리고 사업이 난항을 겪다가 이제야 사업시행인가를 득하고 현재 분양신청기간 중이며 2018. 10. 29일에 분양신청이 종료 된다.하루는 으뜸도시정비협회에서 주관하는 설명회를 다녀온 조합장이 협력업체 회의를 열고, 도정법 개정으로 현금청산 의무가 관리처분계획이 인가·고시된 다음 날부터 90일 이내에 협의할 수 있다고 하면서 분양신청이 끝나도 관리처분인가·고시일까지는 현금청산 업무에 관해 신경쓰지 않아도 되는데 토지수용관련 행정사사무소를 왜 벌써 선정했는지에 대해 정비업체 사장에게 약간의 짜증 섞인 질문을 던진다.이에 대해 제일도시정비업체 설정비 대표가 조합장에게 다음의 내용으로 설명을 한

 [하우징헤럴드=김준호 대표] 으뜸재개발조합은 2017. 4. 20자로 최초 사업시행인가를 득하였고, 최근 2018. 8. 20일자로 최초 사업시행계획의 주용 내용을 실질적으로 변경(동호수, 평형, 세대수 변경 등)하는 사업시행변경인가를 받았다.그런데 2018. 9. 1일자로 실시되는 감정평가를 위한 보상협의회에서 주요 이슈가 생겨 조합측과 청산자측이 첨예하게 대립하고 있다.조합측은 최초 사업시행인가일인 2017. 4. 20일이 보상금산정 기준일이라는 주장이고, 청산자측은 주용 사업내용이 변경되었으므로 2018. 8. 20일이 보상금 산정기준일이라는 맞서고 있다.이때 조합장이 김공무 행정사를 불러 관련근거를 제시하라고 한다. 그럼 이때 김공무 행정사는 어떤 관련근거를 가지

 [하우징헤럴드=김준호 행정사] 으뜸재개발조합은 2018. 4. 20일자로 토지수용재결(수용의 시기는 2018. 6. 14.)이 있은 후, 2018. 5. 30.자로 소유권을 김청산씨에서 이수락씨로 이전하는 신청이 있었으나 서류의 미비로 등기이전이 보류된 상태이고, 조합은 위 수용에 따른 보상금을 2018. 6. 11.자로 김청산씨를 위해 공탁하려 하자 등기관이 거부했다.등기를 맡은 등기 담당자도 등기가 완료돼서 이수락씨에게 소유권이 이전된 후 보상금을 이수락씨 명의로 공탁해야 한다는 의견이다. 그런데 만약 수용의 개시일인 2018. 6. 14. 전까지 소유권이전 등기가 경료되지 아니한다면 어떻게 되는 것일까?토지보상법 제42조에 따르면 수용의 개시일 전까지 보상금이 지급되지 아

 [하우징헤럴드=김준호 대표] 으뜸재개발조합은 2017. 9. 1.에 수용재결신청을 했고 2018. 1. 8. 재결심의를 받았으며 이청산씨에게 수용재결서 정본이 2018. 1. 18.에 도달했다. 이청산씨는 2018. 2. 15.에 이의재결신청을 작성해 우편발송했으나 으뜸시 토지수용위원회에 2018. 2. 17.에 도착했다. 그러나 이청산씨의 이의재결 신청은 각하재결 되었다. 그 이유는 무엇일까? 두 가지 사항에서 이청산씨의 잘못된 행동을 살펴 볼 수 있다.첫째, 수용재결 후 공탁된 보상금을 출금했을 때 이의유보의 의사표시를 하지 않은 점과 둘째, 30일 이내에 이의재결 신청을 중앙토지수용위원회에 하지 않은 것이다. 그럼 다음에서 그 이의재결에 대해 살펴보자.1. 이의신청 기간

 [하우징헤럴드=김준호 대표] 으뜸재개발조합의 조합원이면서 다른 조합원의 주택에 세입자로 살고 있는 방중복 조합원이 조합원 이주시기에 즈음하여 조합에 자신도 ‘구역지정 공람공고일’ 이전부터 세입자로 전입해서 살고 있으니 주거이전비를 지급해 달라는 내용의 내용증명을 발송했다.이를 확인한 나정비 조합장은 이주관리업체 대표인 왕철거 사장을 불러 확인했으나 명확한 답을 구하지 못하자 김공무 행정사를 불러 들인다.“김행정사, 조합원이면서‘구역지정공람고일’이전부터 세입자로 살고 있는 방중복 조합원이 자신도 주거이전비를 지급해 달라는데 줘야하는거야, 안줘도 되는거야? 가뜩이나 사업비 지출도 늘어나고 있는데 조합원한테도 이런 것까지 줘야하나? 진짜 조합장 해먹기 힘들어서”라며 하소연겸 화를 풀

 [하우징헤럴드=김준호 행정사] 토지보상법상 협의취득이란 사업시행자인 조합이 사업에 필요한 토지, 건축물, 영업권 등을 민법 또는 토지보상법령의 규정에 따라 토지소유자와 협의에 의해 매매계약을 체결하고 보상금을 지급한 후 소유권을 취득하는 것을 말한다.(사법상의 법률행위)협의취득의 절차중 토지보상법 제14에 따라 토지·물건조서를 작성하게 되는데, 조서작성의 의의와 목적, 방법, 효력은 아래와 같다.▲조서의 의의와 목적=토지조서 및 물건조서는 협의 또는 수용대상 토지와 그 토지 상에 있는 물건의 내용을 사업시행자가 일정한 절차를 거쳐 작성하는 문서로, 조서의 작성은 협의 또는 수용의 목적이 된 토지등의 내용에 관한 당사자간의 분쟁예방 및 토지수용위원회의 심리와 재결 등의 절차를 용

 [하우징헤럴드=김준호대표] 조합은 현금청산자나 영업권자들과 성실히 협의를 하였음에도 불구하고 결국 협의에 이르지 못하면 결국 토지수용위원회(각 지방토지수용위원회)에 수용재결을 신청하게 됩니다. 이번호에는 토지수용위원회가 무엇을 하는 기관인지 어떤 성격인지 어떤 권한이 있는지 등에 대해서 자세히 알아보겠습니다.1. 설치 목적 및 근거 공익사업에 필요한 토지의 수용 등에 관한 재결을 하기 위해 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 제49조의 규정에 따라 설치된 준사법적 행정기관으로, 국토교통부에 중앙토지수용위원회, 각 시·도에 지방토지수용위원회가 설치돼 있다.2. 토지수용위원회의 역할 토지수용위원회는 협의가 성립되지 아니하거나 협의를 할 수 없을 때 사업시행

 [하우징헤럴드=김준호 행정사] 2018년 한해 하우징헤럴드 모든 독자 분들의 건강과 행복을 기도합니다. 올해는 예화를 들어 토지보상법을 설명하는 것은 그치고 개념과 법제도 위주로 토지보상법 이야기를 들려드릴 계획입니다. 그 첫회로 이번호에서는 토지수용의 개념에 대해 알아보겠습니다.1. 토지수용제도사업시행자가 공익사업용지를 취득하고자 할 경우에 사업시행자와 토지 소유자간의 협의에 의해 취득하는 것이 바람직하다. 그러나 소유자가 보상액이 낮다는 등의 사유로 보상협의에 불응함으로써 협의가 성립하지 않거나 소유자 불명 등으로 협의를 할 수 없을 경우에 공익사업을 신속하고 효율적으로 수행할 수 있도록 토지취득 절차를 규정한 것이다.토지수용제도는 △조선토지수용령(1911.4.4.)

 으뜸재개발조합은 현재 이주중이다. 하루는 나정비조합장이 대의원인 공세조씨가 이주를 거부한다는 이주관리 업체의 보고를 받고 화가 나서 공세조씨에게 전화를 걸었다.“당신 대의원씩이나 돼서 조합업무에 협조는 안하고 훼방을 놓다니 너무 하는 것 아닙니까?”이에 공세조씨는 자신은 조합원이기도 하지만 세입자이기 때문에 주거이전비를 지급하지 않으면 절대 이사를 나갈 수 없다고 대답했다.화가 난 나정비 조합장이 김공무 행정사를 호출한다. “김행정사 이거 해도해도 너무한 것 아냐? 김행정사가 해결좀 해줘.”김공무 행정사도 맞장구를 치면서“정말 그분 해도해도 너무 하시네요. 점심시간이면 때마다 조합 식사시간에 맞춰 와서는 매일 공짜로 식사도 하시고 가시는 분이 염치도 없이 제가 절

 으뜸재개발조합은 현금청산자 최청산에게 채권이 있었고 이에 나정비 조합장은 이공탁 법무사에게 최청산 소유의 부동산에 대한 손실보상금 1억원을 압류토록 했다. 그리하여 2017. 11. 5. 보상금을 공탁한 후 2017. 11. 7. 공탁사유신고를 했는데, 채무자 최청산 소유의 부동산은 2017. 11. 1. 임의경매로 인한 매각을 원인으로 2017. 11. 7. 희망주식회사에게 소유권이전 됐다.으뜸시지방토지수용위원회는 위 부동산에 대한 수용개시일을 2017. 11. 16.로 하는 수용재결을 2017. 09. 28. 했다. 그러나 결국 공탁사유신고서는 수리되지 않았다.나정비 조합장은 부랴부랴 김공무 행정사를 불러 어떻게 된 전말인지 의견을 묻는다.김공무 행정사는 1992.

 으뜸재개발조합은 수용재결을 마치고 수용개시일 이전에 보상금을 공탁하고 수용개시일에 등기 이전해 현금청산자 50명에 대한 소유권을 원시취득했다. 이제 부동산에 대한 인도를 거부하는 현금청산자에 대한 명도소송을 통한 물건의 인도를 받은 후에 착공 후 분양만 하면 된다는 생각에 날마다 콧노래가 나오는 나정비 조합장의 하루하루다.그런데 갑자기 으뜸저축은행으로부터 손해배상청구에 대한 소장이 송달됐다. 내용은 사업시행자인 으뜸재개발조합이 현금청산자 김청산씨가 가지고 있던 현금청산대상 부동산의 근저당권을 으뜸저축은행이 가지고 있었는데 조합이 보상계획공고로부터 협의, 협의경위서, 수용재결신청시까지 근저당권자인 으뜸저축은행에 그 어떤 통지도 하지 않았다.이로인해 으뜸저축은행이 자신들의 근저당권

 으뜸재개발조합은 오늘 날짜로 수용재결서 정본을 수령했는데 수용재결서에서는 2017년 10월 30일을 수용개시일로 하고 개시일 전까지 보상금을 지급하라고 명기돼 있었다.나정비 조합장은 현금청산자 소유권 이전에 대한 징구서류 등도 복잡하고 해서 보상금 지급을 쉽게 하고자 조합 협력 법무사인 맹 법무사를 불러 현금청산 전체인원에 대해 일괄적으로 보상금을 공탁할 것을 지시했다. 맹 법무사도 복잡하게 소유권 이전에 대한 서류를 받고 하는 것보다 공탁을 하면 쉽고 간편할 것 같아서 그렇게 하자고 동의했다.그때 마침 보상금지급에 대해 청산자에게 공문을 발송하기 위해 준비해온 김공무 행정사와 마주쳤다. 김공무 행정사가 보상금지급에 대한 공문을 결제 받으려 하자 나정비 조합장은 “보상금 받으러 오면

 으뜸재개발조합은 현재 현금청산 협의 중에 있다. 그런데 얼마전 극렬하게 저항하던 현금청산자중 한 명이 사망했고 그 후에 큰 아들이 찾아와서 협의 하겠으니 보상금을 달라고 요청했다. 나정비 조합장은 속된 말로 ‘땡 잡았다’ 생각하고 김공무 행정사를 불러서 빨리 협의계약서를 작성하고 법무사에게 등기를 마칠 것을 종용했다.그러나 김공무 행정사는 현재 상태로 계약해서는 안 되고 수용재결을 거쳐서 소유권 취득을 하는게 낫다고 한다. 머리 아픈 일이 처리돼서 기뻤던 나정비 조합장은 납득도 되지 않고 화도 나고해서 김공무 행정사에게 얼굴이 붉어져 얘기한다.“김행정사 그동안 강성인 현금청산자 소유권을 넘겨받게 됐는데 왜 안 된다는 거야? 본인이 해결 못한 것을 내가 해결하니까 배 아파?”라고