[하우징헤럴드] 주택단지 재건축을 추진하다 보면 가끔 아파트를 분양했던 분양회사가 분양당시 자신의 대지지분을 남겨두고 수분양자에게 분양했다는 사실을 알게 된다. 업무상 착오로 인한 것인지 어떤 목적을 가지고 남겨둔 것인지는 알 수 없다. 분양시 이와 같은 사실을 고지했더라도 분양받은 아파트를 다시 매수하는 사람은 위와 같은 내용을 알 수 없기 때문에 고지의 사실 여부는 중요치 않다. 다시 말해 분양당시 분양회사의 지분이 남겨진 사실을 수분양자에게 알리든 알리지 않든 상관없다는 얘기다. 최근 이와 관련해 아파트단지내 분양회사의 토지

[하우징헤럴드] 도시정비법 시행령 제30조 제2항은 조합설립동의서에 포함되어야 할 사항으로 1.건설되는 건축물의 설계의 개요, 2.공사비 등 정비사업비용에 드는 비용, 3.정비사업비의 분담기준, 4.사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, 5.조합정관을 규정하고 있다.이 규정의 ‘조합정관’은 창립총회 등을 통해 확정된 것으로 볼 수 없고 추진위원회가 만든 초안을 의미한다할 것이다. 때문에 조합설립동의서에 포함된 조합정관은 창립총회 등을 통해 변경될 가능성이 얼마든지 있다.그런데 조합설립동의서를 받는 과정에서 토지등소유자에게 제공되

[하우징헤럴드] 1동의 건물에 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 ‘구조상의 독립성’은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되는 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.다만 일정한 범위의

[하우징헤럴드] 다수의 재건축조합은 조합원들로부터 그들 소유의 부동산에 관해 신탁법에 따른 신탁을 받고 이를 원인으로 하는 소유권이전등기를 받는 방식으로 재건축사업을 시행한다.한편 신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되며, 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라고 보는 것이 대법원의 판례이다(대법원 2013.1.24. 선고 2010두27998 판결). 즉 신탁법에 따른 신탁이 이루어진 경우 이 재산은 대내외적으로 위탁자인 조합원이 아닌 수탁자인 조합의 소유가 되는 것

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되는 것이다. 그러므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 코로나19 사태로 전 세계가 패닉에 빠졌다. 이 때문에 세계적인 경제위기가 발생할 것이라는 부정적인 예상이 많다.세계적인 경제위기가 발생하면 우리나라의 부동산경기 역시 영향을 받을 수밖에 없을 것이고 때문에 분양가격이나 실거래 가격 모두 하락할 것이라고 예견하는 언론보도를 자주 접하게 된다. 분양가격이 하락하고 부동산 가격이 하락하면 정비사업에는 어떤 영향이 있을까?대표적인 것으로 분양을 포기하고 현금청산을 원하는 자들이 다수 발생할 수 있다. 실제로 과거의 부동산 침체기에는 현금청산을 원하는 자들로

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 조합과 정비업체가 체결하는 계약은 행정업무대행계약으로 민법상 위임계약에 해당한다. 민법 제689조 제1항은 ‘위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다’고 하면서, 제2항은 “당사자 일방이 부득이한 사유 없이 상대방의 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상해야 한다”고 하여 위임계약 해지자유원칙을 규정하고 있다. 따라서 정비업체와 계약을 체결한 조합은 원칙적으로 정비업체가 특별히 채무불이행을 하지 않더라도 정비업체와의 행정용역계약을 해지할 수 있다. 그런데 최근 대법원이 정비업체에게

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 법인의 정관이나 그에 따른 세부사업을 위한 규정 등 단체내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 이를 유효한 것으로 시인해야 할 것이지만, 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것이거나 결정절차가 현저히 정의에 어긋난 것으로 인정되는 경우 등에는 그러하지 아니하다고 할 것이다.원래 구 도시정비법에 의한 재건축조합의 정관은 재건축조합의 조직, 활동, 조합원의 권리의무관계 등 단체법적 법률관계를 규율하는 것으로서 공법인인 재건축조합과 조합원에 대하여 구속력을 가지는

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법에서는 조합설립동의를 위한 토지등소유자 산정에 있어 공유자들의 경우에는 그들을 대표하는 1인만이 토지등소유자로 산정토록 하고 있다. 그런데 각 상가호별로 구분이 가능하고, 상가호별로 개별적으로 독립해서 영업행위 등의 독립적인 이용이 가능한 상가 건물이 신축되었다고 가정해 보자. 이와 같은 건물은 원칙적으로 각 상가호별로 구분등기를 마치고 각 호별로 분양하거나 판매하는 것이 원칙이다. 그러나 일정한 사정으로 이 상가 건물을 최초로 분양할 때 상가호별로 분양계약을 체결하고도, 구분건물로 등기하지

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제29조 제9항은 “사업시행자(사업대행자 포함)는 제4항부터 제8항까지의 규정에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거공사(석면 조사·해체·제거 포함)에 관한 사항을 포함시켜야 한다”라고 규정하고 있다.따라서 시공자와 공사도급계약을 체결하면서 정비구역 내에 존재하고 있는 건축물에 대한 철거 공사에 관한 사항과 석면 조사·해체·제거에 관한 사항을 공사도급계약의 내용에 포함해 이를 시공자가 수행하도록 해야 함에는 의문이 없다.그런데 정비구역 내에는 주택 등의

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도정법 제85조 제9호는 “제69조 제1항에 따른 등록을 하지 아니하고 이 법에 따른 정비사업을 위탁받은 자”를 처벌하고 있다. 그리고 같은 법 제69조 제1항은 정비사업의 시행을 위해 일정한 사항을 위탁받기 위해서는 일정한 기준을 갖춰 관할관청에 등록해야 한다고 규정하면서, 같은 항 제6호는 그 사항 중 하나로 “관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행”을 규정하고 있다.한편，구 도정법은 관리처분계획의 수립과 변경을 구분해 규정하고 있어 같은 법 제69조 제1항 제6호에 규정된 ‘관리처분계획의 수립

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제65조 제1항은 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다”라고 규정하고 있다.따라서 재개발조합은 일정한 사유로 현금청산자가 된 자들과 협의에 이르지 못할 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따른

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 최근 법제처와 국토부는 추진위원회의 업무는 조합설립 관련 업무로 국한되어야 하고 조합원총회에서 위와 같이 별도로 정비업체 선정 및 변경을 의결하고 있는 점을 근거로 추진위원회에서 선정한 정비업체는 조합에 승계되지 않는다고 해석해 논란이 되고 있다. 그러나 법제처와 국토부의 위와 같은 유권해석은 다음과 같은 점에서 타당하지 않다. 첫째, 도시정비법은 추진위원회의 기능으로 조합설립을 위한 준비업무만을 규정하고 있지 않다. 도시정비법에서는 정비사업 추진의 핵심 전문업자도 추진위원회에서 선정하도록 규정하고 있

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제81조 제1항은 “종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정한 후, 제2호에서 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우”라고 규정하고 있다.따라서 조합이 분양신청을 하지 않는

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 조합과 기존의 용역계약을 변경하는 경우 경쟁입찰은 필요없는 것일까.가령 조합이 이주관리업체를 선정하고 그에 관한 용역계약을 체결해 업무를 수행하던 중 이주실적이 저조함에 따라 이주촉진업무를 추가하고자 하는 경우, 별도 경쟁입찰을 통해 이주촉진용역업체를 선정하지 않고 기존 이주관리업체와 추가변경계약을 체결할 수 있을까. 현행 도시정비법이 2018.2.9. 이후에는 일정금액 이상의 용역계약은 경쟁입찰의 방식에 의하고 이에 따르지 않는 경우에는 형사처벌을 하고 있기 때문에 문제된다. 위 변경계약으로 인해 증

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 도시정비법 제73조에 의해 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우, 공평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담한다. 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다(대법원 2008.10.9.선고 2008다37780 판결).그리고 도시정비법 제79조 제4항은 “사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 시공자의 선정이 정비사업에 있어 매우 중요한 것임은 다언을 요하지 않는다. 때문인지 시공자 선정과정에는 끊임없이 분쟁과 잡음이 일고 있고, 이를 고려한 탓인지 시공자 선정을 위한 입찰 절차, 홍보절차 등에는 매우 가중된 제한이 가해지고 있다. 더하여 시공자 선정을 위한 총회의 결의에도 일반적인 총회에 비해 가중된 제한 규정이 존재한다.우선 도시정비법 제29조의 위임에 따라 제정된 정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제1항은 “총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 한다. 이 경우 법 제4

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 대법원 2010.8.19.선고 2009다81203 판결은 “조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자, 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다”라고 하여, 분양신청을 하지 않은 자들은 분양신청 기간의 종료일 다음날에 조합원의 지위를 상실한다고 판시한 바 있다.한편 구 도시정비법(2017.2.8. 전부

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도시정비법 제38조는 “사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위해 필요한 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공익사업법) 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다”고 규정하고 있다.제40조 제1항 본문은 “정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업법을 준용한다”고 규정하고 있다.한편 구 도시정비법

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제124조는 추진위원장 또는 사업시행자에 대해 관련 자료의 공개의무를 부과하고 있다. 도시정비법 제138조 제1항 제7호는 “제124조 제1항을 위반해 정비사업시행과 관련한 서류 및 자료를 인터넷과 그 밖의 방법을 병행해 공개하지 아니하거나 같은 조 제4항을 위반해 조합원 또는 토지등소유자의 열람·복사 요청에 응하지 아니하는 추진위원장, 전문조합관리인 또는 조합임원”을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처할 수 있도록 규정하고 있다.그런데 추진위원장이나 조합장이 일정한 사유로