[하우징헤럴드] 사업시행계획이 사업시행기간의 만료나 폐지 등으로 실효될 경우, 이 실효는 장래에 향하여 효력이 발생할 뿐이다.그런데 만약 조합이 정관변경을 통해 실효된 사업시행계획에 대한 인가·고시에 따른 분양신청 절차에서 분양신청을 하지 않은 자들의 조합원 자격이 회복된다는 취지의 조항을 신설해 정관변경인가를 받으면 분양신청을 하지 않은 자들이 다시 조합원이 되는 것일까?이에 대해 대법원은 2021.2.10.선고 2020두48031 판결을 통해 “재개발조합의 조합원이 분양신청절차에서 분양신청을 하지 않으면 분양신청기간 종료일 다음

[하우징헤럴드] 재개발조합 설립인가 후에 행하여지는 조합임원선거에서 조합설립에 동의하지 않은 사람은 조합임원 후보자격이 없는 것일까.최근 조합정관과 선거관리규정에 조합설립부동의자의 조합임원 후보자격을 제한하는 규정들 때문에 그 규정들이나 그에 따라 치러진 임원선출의 효력여부가 논란이 되고 있다(대법원 2018. 6. 15.선고 2018다212498판결 참조).재개발조합의 정관이나 그에 따른 조직구성을 위한 규정 등 단체내부 규정이 조합원들의 권리를 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 정도에 이르러 조합원들이

[하우징헤럴드] 재개발조합이 관리처분계획에 대한 인가를 받은 후 현금청산자 또는 세입자에게 건물의 인도를 구하는 소를 제기했다.이에 대해 이 사건의 피고는 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비를 지급받지 못했으므로 인도 청구에 응할 수 없다고 다툰다. 이 경우 피고의 항변 내지 주장은 타당한 것일까? 이에 관련해 하급심의 판결이 엇갈리고 있었다.위 예에서 피고의 주장 내지 항변이 타당하지 못하다고 판시한 하급심 판결의 이유는 “사업시행자가 주거용 건물의 거주자에 대하여 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용

[하우징헤럴드] 조합원이 도시정비법이나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 사업시행자인 조합은 현금청산 대상자에게 도시정비법 제93조 제1항에 따른 부과금을 부과ㆍ징수할 수 없다. 다만 도시정비법에 따른 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담해야 한다는 취지를 조합정관이나 조합원 총

[하우징헤럴드] 조합원의 전화번호는 도시정비법에 따른 열람·복사의 대상이 되는 것인가?이에 대해 도시정비법이 명시적인 규정을 두고 있지 않아 견해의 대립이 계속되고 있었고, 하급심 또한 엇갈리는 판결을 선고하고 있었다.전화번호가 민감한 개인정보이며, 최근 전화번호를 악용한 사기 범죄가 기승을 부리고 있는 점, 조합원의 성명과 주소를 제공받아 우편물을 발송하는 등의 방법으로도 조합원들의 의견교환 등이 가능하다는 점 등을 고려하면 전화번호는 열람·복사나 공개의 대상이 되는 정보가 아니라고 보는 것도 일응 타당성이 있을 것이다.그러나 이

[하우징헤럴드] 시·도지사가 정비구역을 지정하고 이에 따라 도시정비법에 따라 조합이 설립되어 사업시행인가까지 받았으나, 그 후 위 정비구역이 시도조례에서 정하는 ‘도시계획위원회에서 구역지정 이후 여건변화에 따라 해당구역 및 주변지역의 역사·문화적 가치 보전이 필요하다고 인정하는 경우’에 해당한다며 직권해제대상 구역으로 공고된 경우 조합은 어떠한 조치를 취해야 할까.특히 이와 같은 정비구역 지정해제에 따라 관할 행정청이 조합설립인가까지 취소하고 그 정비구역에서 그 지정목적에 반하는 공공사업을 추진하려고 하는 경우 조합은 어떠한 구제절

[하우징헤럴드] 조합이 개최하는 총회에 직접 참석하기 어려운 조합원들의 참석권과 의결권 등을 보장하기 위해 대부분의 조합이 서면결의서를 제출하는 방식으로 총회에 참석권과 의결권을 행사할 수 있도록 하고 있다.한편 대법원은 2008.8.21 선고 2007다83533,83540 판결을 통해 “서면결의의 방법에 의한 재건축결의에 있어서 재건축결의가 유효하게 성립하기 전까지는 재건축결의에 대한 동의를 철회할 수 있고, 그 철회의 의사표시는 재건축결의에 대한 동의의 의사표시와 마찬가지로 조합규약이나 정관에 다른 정함이 없는 이상 반드시 일정

[하우징헤럴드] 최초 사업시행계획에 따른 분양신청 절차에서 분양신청을 하지 않았던 현금청산대상자들은 그 사업시행계획이 폐지됨에 따라 조합원의 지위를 자동적으로 회복할 수 있을까.또 이와 같은 현금청산자가 사업시행계획 수립을 위한 조합원총회에 참석해 의결권을 행사한 경우 그와 같은 총회결의는 무효여서 사업시행계획은 위법하게 되는 것일까. 이와 관련해 최근 대법원판례가 나와 주목을 끌고 있다. 재개발조합의 조합원이 분양신청 절차에서 분양신청을 하지 않으면 분양신청기간 종료일 다음 날에 현금청산대상자가 되고 조합원의 지위를 상실한다.그

[하우징헤럴드] 조합을 설립해 정비사업을 진행하고 있는 구역 내에 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 조합원이 분양신청을 하지 않거나, 분양계약을 체결하지 않음으로서 현금청산자가 되었다.이 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물에는 근저당권이 설정되어 있다고 가정해 보자. 이 근저당권이 이전고시 때까지 변제 등으로 소멸되지 않고 있다면 이 근저당권은 어떻게 될까?정비사업으로 신축하는 공동주택 등에 대한 준공인가가 고시되면 사업시행자는 이전고시를 하게 된다.그리고 도시정비법 제86조 제2항은 “사업시행자는 제1항에 따라 대지 및

[하우징헤럴드] 이전고시는 정비구역 안의 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업에 의해 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설의 위치 및 범위 등을 정하고, 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나 대지 또는 건축 시설을 정하지 않고 금전으로 청산하는 공법상 처분이다.이전고시는 그 자체가 종결행위로 집행행위를 요하지 않고 완성되므로 효력정지나 집행정지의 대상이 되지 않는다. 이와 같은 이전고시가 있게 되면 새로운 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있는 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다. 이전고시

[하우징헤럴드] 2020. 12. 11. 개정된 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항은 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(무상으로 사용하는 거주자를 포함하되, 법 제78조 제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다”라고 규정해 주거이전비 보상대상자에 무상으로 사용하는 거주자를 포함했다.따라서 개정된

[하우징헤럴드] 투기과열지구가 아닌 지역에서 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때, 그 여러명의 양수인들(이하 ‘다물권 양수인들’이라 함)은 독립하여 단독분양대상자가 되는 것일까, 아니면 한 명의 분양대상자로 보게 되는 것일까. 최근 이와 관련해 도시정비사업 실무와 다르게 단독분양대상자가 된다는 광주고등법원의 판결이 나와 이에 관한 논쟁이 뜨겁다.광주고등법원은, 다물권 양수인들은 모두 조합원인데 ①도시정비법 등 관계법령이 분양대상자를 ‘토지등소유자’로 규정하고 있고

[하우징헤럴드] 예컨대 서울시에 소재하고 있는 90㎡ 이상의 토지를 소유하고 있는 갑이라는 사람이 있고, 이 토지 소재지 일대가 재개발구역으로 지정되어 사업이 진행되고 있다고 가정해 보자.갑은 도시정비법과 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(이하 ‘서울시 조례’) 제36조 제1항 제2호에 따라 공동주택을 분양받을 수 있다고 생각하고 조합에 자신이 공동주택을 분양받을 수 있는지 문의했다. 그런데 조합은 갑에 공동주택을 분양할 수 없다고 회신했다.이에 갑은 조합이 시행하는 재개발사업으로 신축되는 공동주택의 수분양자의 지위에 있음을 확인

[하우징헤럴드] 조합의 총회는 재건축조합의 최고 의사결정기관이고 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회의 결의사항이다. 그러므로 조합의 총회는 상위법령과 정관이 정한 바에 따라 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다고 보아야 한다.도시정비법은 “재건축조합이 조합의 비용부담에 관한 정관을 변경하고자 하는 경우에는 조합원 4분의 3 이상의 동의 대신 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 한다”고 규정하고 “총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등

[하우징헤럴드] 도시정비법 제35호 제8항은 “추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다”라고 규정하고 있다. 따라서 조합설립동의서를 받기 전에 추진위원회는 추정분담금 등의 정보를 토지등소유자에게 제공할 의무를 부담한다.그런데 추진위원회가 자금난 등을 이유로 실제 건축예정인 건축계획이 아니라 과거의 건축계획을 기준으로 추정분담금을 산출하거나, 추정분담금 등을 토지등소유자들에게 직접 제공하지 않고 추정분담금 등이 지방자치단체의 홈페이지에 게시되어 있으니 이

[하우징헤럴드] 도정법 제70조 제1항에서 “정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다”라고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다”라고 규정하고 있다.이처럼 쟁점조항이 정비사업 구역 내의 임차권자 등에게 계약 해지권은 물론, 나아가 사업시행자를 상대로 한 보증금반환청구권까지 인정하는 취지는, 정비사업의 시행으로 인해 임대

[하우징헤럴드] 도시정비법에 따라 정비사업이 시행되고 있는 구역 내에 상가를 소유하고 있는 갑이 을과 상가에 대한 임대차계약을 체결하고 있었다.해당 정비사업에 대해 사업시행계획이 수립되고 인가·고시가 된 시점에 즈음하여 임대차계약의 종료가 임박하자 임차인 을이 새롭게 임차인이 되고자 하는 병과 권리금계약을 하고 갑에 대해 병과 임대차계약을 체결할 것을 요구했다. 그러자 갑이 정비사업에 대해 사업시행인가가 고시되어 곧 철거될 예정이므로 임대차계약을 체결할 수 없다며 을의 요구를 거절했다.이에 을은 갑을 상대로 상가건물 임대차보호법상의

[하우징헤럴드] 이사회에서 이루어진 ‘총회 소집 결의’의 하자가 있는 경우 이에 따라 소집된 총회결의의 효력은 어떨까. 최근 이와 관련하여 대법원의 입장(2020다210679판결)이 나와 도정사업 현장에서 주목을 받고 있다. 조합은 조합원으로 구성되는 총회를 두어야 한다. 총회는 조합임원의 선임 및 해임 등을 비롯해 조합에 관한 여러 중요한 사항에 대해 결정하는 조합의 최고 의사결정기관이다.도정법상 총회는 조합임원 해임총회를 소집하는 경우를 제외하고는 일정절차를 거쳐 조합장이 소집한다. 그 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관하여는

[하우징헤럴드] 정비사업을 시행하는 구역 내에는 소유자 외에 임차인 등 기타의 권리를 가지는 자가 다수 있는 경우가 일반적이다.그리고 정비사업은 시행과정에서 종전의 건축물을 철거하므로 소유자와 임차인 사이의 임대차 계약이 소멸하게 되고 이 과정에서 임대차보증금 반환을 둘러싼 다툼이 생길 수 있다.물론 임대차계약의 당사자인 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 해지 및 임대차보증금 반환에 관한 문제가 원만히 해결되는 것이 가장 바람직한 모습이라고 할 것이나 임대인이 일정한 사정으로 임대차보증금을 반환하지 않는 경우 또한 얼마든지 있다.

[하우징헤럴드] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제20조 제1항, 제22조 제3항은 사업시행자가 토지 등을 수용하거나 사용하려면 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 하고, 사업인정은 고시한 날부터 효력이 발생한다고 규정하고 있다.이러한 사업인정은 수용권을 설정해 주는 행정처분으로서, 이에 따라 수용할 목적물의 범위가 확정되고, 수용권자가 목적물에 대한 현재 및 장래의 권리자에게 대항할 수 있는 공법상 권한이 생긴다(대법원 1994.11.11. 선고 93누19375 판결 참조).한편 구 도시정비법 제4