[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 분양신청기간이 끝나자 현금청산자가 분양신청자 명단의 공개를 요청하는 경우 조합은 이를 공개해야 할까.분양신청자 명단은 관리처분계획 수립시 그 일부로 작성되므로 조합에서는 따로 분양신청자 명단만을 작성하지 않고 있다. 이 때문에 분양신청자 명단의 공개를 요청하는 경우 조합이 이를 만들어 공개해야 하는지가 논란이 되고 있다.우선, 분양신청을 하지 않은 토지등소유자가 조합원, 토지등소유자, 분양신청자 명단 등을 정보공개청구할 수 있는지 보자.구도시정비법 제2조 제9호 (가)목에서 재개발사업의 경우 토지등소유

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공익사업법)과 같은 법 시행규칙은 공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되는 ‘주거용 건축물’의 소유자와 일정기간 거주요건을 충족한 세입자에게 소정의 주거이전비를 보상하도록 하고 있다.그런데 무허가건축물의 경우에도 주거이전비가 보상되어야 하는가?우선 공익사업법 시행규칙 제24조에 비추어, 주거이전비 보상 여부가 문제되는 무허가건축물은 건축법 등 관계법령에 의한 허가 및 신고를 하지 않고 건축 또는 용도변경한 건축물을 의미한다.그리고 공익사업법 시행규칙

 [하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도시정비법 제21조 제4항은 “누구든지 추진위원회 위원의 선출과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위, 이를 제공받거나 제공의사 표시를 승낙하는 행위를 할 수 없다”라고 규정하고, 제84조의2 제3호는 “제21조 제4항 각호의 어느 하나를 위반하여 금품이나 그 밖의 재산상의 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하거나, 제공을 받거나 제공의사 표시를 승낙한 자”를 처벌하고 있다.구 도시정비법 제21조 제4항 및 벌칙 조항인 제84조의2 제3호는 2012. 2. 1. 법률 개정으로 도입된 것으로서, 정비사업의 투명성 제고 등을 통한 정비사업의 원활한 추진 등을 그

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법은 정관의 변경 또는 개정을 위해서는 조합원 과반수의 찬성을 얻도록 하는 한편 조합원의 자격, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체, 정비구역의 위치 및 면적, 조합의 비용부담 및 조합의 회계, 정비사업비의 부담 시기 및 절차, 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용 등 조합원의 권리·의무에 중대한 영향을 미치는 사항에 관한 정관 내용을 변경하기 위해선 전체 조합원의 3분의 2이상의 찬성을 얻도록 하고 있다.그런데 다수의 조합은 정관 변경 또는 개정을 하고자 할 때, 정관 변경 내용을 모두 하나의 안건으로 하여 정관의 변경 또는 개정에 대해 찬반을 묻는 방식으로 정관을 변경·개정하고 있는 것으로 보인다.조합원 과반수의 찬성으로 변경이 가능한

 [하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 조합이 정비사업을 통해 건설하는 일반분양분 아파트나 임대주택은 준공인가 시 조합이 취득하게 되는데 이와 같이 취득하는 임대주택에 대해 조합은 취득세를 부담해야 할까.구 지방세특례제한법 제74조 제1항은 정비사업 시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019.12.31.까지 면제한다고 규정하고 있다.이와 관련해 구 도시정비법 제55조 제2항 후문은 보류지와 일반분양분을 도시개발법상의 보류지 또는 체비지로 의제하고 있다. 따라서 일반분양분 아파트를 체비지로 보아 위 지방세특례제한법에 따라 취득세를 면제하는 것은 당연하다.문제는 이와 같은 규정이 없는 임대아파트에 대해서도 취득세를 면제할 수 있는가 하는 점이다. 부동산 취득세

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법은 분양공고 및 분양신청에 관한 통지 등에 관해 제72조 제1항에서 “사업시행자는 제50조 제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다”라고 규정하고 있다.그런데 주소변동 등의 사정이 발생했음에도 이를 조합에 알리거나 신고하지 않는 등의 사정으로 분양신청에 관한 도시정비법 제72조 제1항 각호의 사유를 기재한 등기우편물 등이 해당 조합원에게 송달되지 못해 분양신청 기간 동안 분양

 [하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도시정비법 제48조 제1항은, 사업시행자는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장·군수의 인가를 받도록 정하면서,그 제4호에서 관리처분계획에 포함될 사항의 하나로 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)’을 들고 있다(이하 ‘종전자산가격’).제2항은 ‘제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다’고 정하면서, 그 제1호에서 관리처분계획 수립 기준의

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 정비구역 내 소재하고 있는 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 근저당권 등 제한물권은 정비사업의 시행으로 대지가 새롭게 조성되고 건축물이 신축될 경우 어떤 운명을 맞게 될까? 종전 건축물의 철거 등으로 근저당권의 목적물인 부동산이 소멸되는 시점에 근저당권 역시 소멸된다고 보아야 할 것인가?만약 이와 같이 보아야 한다면 정비구역 내 소재하는 부동산에는 사실상 근저당권을 설정할 수 없어 토지등소유자의 재산권 행사에 막대한 지장을 초래하게 될 것이고, 조합원들의 이주시에도 이주비 등의 대출이 불가능해지거나 매우 어려워지는 부작용이 발생할 것이다.이에 도시정비법은 제87조 제1항을 통해 “대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조 제2항에 따라 소유권을

 [하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 부정청탁 및 금품등 수수의 금지에 관한 법률(청탁금지법)은 공직자 등의 공정한 직무수행을 보장하고 공공기관에 대한 국민의 신뢰를 확보하는 것을 목적으로 한다.청탁금지법 제8조는 ‘금품등의 수수 금지’라는 제목 아래 제1항에서 “공직자등은 직무 관련 여부 및 기부·후원·증여 등 그 명목에 관계없이 동일인으로부터 1회에 100만원 또는 매 회계연도에 300만원을 초과하는 금품등을 받거나 요구 또는 약속해서는 아니 된다”라고 규정하고, 제5항에서 “누구든지 공직자등에게 또는 그 공직자등의 배우자에게 수수 금지 금품등을 제공하거나 그 제공의 약속 또는 의사표시를 해서는 아니 된다”라고 규정한다.그리고 그 제3항 각호에서는 위와 같이 수수를 금지하는 금품등

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 조합이 조합원 등의 열람, 복사 요청이 있을 경우 요청을 받은 날로부터 15일 이내에 도시정비법이 규정하고 있는 각종 정보의 공개를 하여야 함에는 특별한 의문이 없다(도시정비법 제124조 제4항 참조).그런데 도시정비법 제124조 제5항은 “제4항의 복사에 필요한 비용은 실비의 범위에서 청구인이 부담한다”라고 규정해 열람, 복사를 요청한 자에게 그 비용을 부담하도록 하고 있어, 이 비용납부와 관련해 몇 가지 의문점이 생길 수 있다.우선 열람, 복사를 요청한 청구인이 조합사무실 등에 직접 방문해 비용을 납부해야만 각종 정보를 열람, 복사해 줄 수 있다는 견해가 있을 수 있다.조합원 등이 열람·복사를 요청하는 정보의 양이 매우 많아 이를 복사하

 [하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 도시정비법 규정에 의해 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우에, 공평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담하고, 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다(대법원 2008.10.9.선고 2008다37780 판결 등 참조).도시정비법 제79조 제4항은 “사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는 사업시행계획이 정하는 목적을 위하여 보류지(건축물을 포함한다)로 정하거나 조합원 외의 자에게 분양할 수 있다”라고 규정하고 있고, 또 관련 규정은 위와 같은 보류지

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 정비사업 계약업무 처리기준(국토교통부고시 제2018-101호) 제26조 제2항은 “제1항에도 불구하고 일반경쟁입찰이 미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된 경우에는 총회의 의결을 거쳐 수의계약의 방법으로 건설업자등을 시공자로 선정할 수 있다”라고 규정하고 있다.이와 같이 시공자 선정에 있어 원칙적으로 경쟁입찰 방식을 요구하면서도 일정한 경우 수의계약 방식으로 시공자를 선정하여 계약을 체결하도록 하는 것은 경쟁입찰 방식만을 고수할 경우 사업성 등을 이유로 사업에 참여하고자 하는 건설업자가 적을 경우 자칫 사업이 진행되지 못하고 좌초되는 것을 막기 위함이다.그런데 이 계약업무 처리기준의 ‘미 응찰 또는 단독 응찰의 사유로 2회 이상 유찰된

 [하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도시정비법에 따른 정비사업은 정비구역의 지정, 조합설립인가, 사업시행인가, 관리처분계획 인가 등의 순서로 진행된다. 정비구역 지정은 정비사업을 시행하기 위한 일련의 행정절차에서 반드시 선행되어야 하는 행위이다.행정소송법 제23조 제2항은 “취소소송이 제기된 경우에 처분 등이나 그 집행 또는 절차의 속행으로 인하여 생길 회복하기 어려운 손해를 예방하기 위하여 긴급한 필요가 있다고 인정할 때에는 처분 등의 효력 등을 정지할 수 있다”고 정하고 있다.여기에서 “회복하기 어려운 손해”는 특별한 사정이 없는 한 금전으로 보상할 수 없는 손해로서 금전보상이 불가능한 경우 또는 금전보상으로는 사회관념상 행정처분을 받은 당사자가 참고 견딜 수 없거나 참고 견

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] A라는 조합의 정관에 “조합원은 관리처분계획인가 후 60일 이내에 분양계약체결을 해야 하며 분양계약체결을 하지 않는 경우 현금청산 규정을 준용한다”라는 취지의 규정이 존재한다면, 이 규정은 어떤 의미를 가지며 분양계약을 체결하지 않은 자는 어떤 권리를 가지게 될까?이에 대해 대법원은 2011.12.22 선고 2011두17936 판결 등을 통해 “사업시행자의 정관이나 관리처분계획에서 조합원들에 대해 분양신청기간 종료 후 일정한 기간 내에 분양계약을 체결할 것을 요구하면서 그 기간 내에 분양계약을 체결하지 아니한 자에 대하여는 그 권리를 현금으로 청산한다는 취지를 정한 경우, 이는 사업시행자가 조합원이었던 토지등소유자에 대해 해당 기간에 분양계약의 체결을 거

 [하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 토지보상법 제20조 제1항, 제22조 제3항은 사업시행자가 토지 등을 수용하거나 사용하려면 국토부장관의 사업인정을 받아야 하고, 사업인정은 고시한 날부터 효력이 발생한다고 규정하고 있다.사업인정은 수용권을 설정해 주는 행정처분으로서, 이에 따라 수용할 목적물의 범위가 확정되고, 수용권자가 목적물에 대한 현재 및 장래의 권리자에게 대항할 수 있는 공법상 권한이 생긴다.한편 도시정비법 제65조 제1항, 제2항은 도시정비법상 정비구역 안에서 하는 정비사업의 경우 사업시행인가의 고시가 있은 때에 토지보상법에 의한 사업인정 및 그 고시가 있은 것으로 본다고 규정하고 있다. 따라서 도시정비법상 정비사업의 사업시행자인 조합은 사업인정으로 의제된 사업시행인가 및

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 조합이 조합원들의 이주비를 마련하기 위해 1억원을 차용하기로 했다면 어떤 절차를 밟아야 할까?도시정비법 제45조 제1항이 “다음 각 호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다”라고 규정한 후 제4호에서 “예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 될 계약”을 규정하고 있으며, 조합원 이주비가 예산에 반영되지 않았다면 이주비를 차용하기 위해서는 반드시 총회의 의결이 있어야만 할 것이다.그런데 이 총회의 의결은 어떤 의미를 가지는 것일까? 이주비를 차용하겠다는 점에 대하여만 결의를 얻으면 되는 것인가, 아니면 이주비의 금원, 이주비를 대여해주는 자, 이자, 상환시기 등 이주비 대여를 위한 세부사항에 대하여도 총회의 의결을 얻어야 하는 것인가?이에

 도시 및 주거환경정비법(도정법) 제45조 제1항 제4호에서 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약’을 총회의 의결사항으로 규정한 취지는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 조합원들의 의사가 반영될 수 있도록 절차적으로 보장하려는 것이다.따라서 조합의 임원이 사전 의결 없이 조합원의 부담이 될 계약을 체결했다면 이로써 도정법 제137조 제6호를 위반한 범행이 성립한다.그러나 정비사업의 성격상 조합이 추진하는 모든 업무의 구체적 내용을 총회에서 사전에 의결하기는 어려우므로, 위 도정법 규정 취지에 비추어 사전에 총회에서 추진하려는 계약의 목적과 내용, 그로 인해 조합원들이 부담하게 될 부담의 정도를 개략적으로 밝히고 그에 관하여 총회의 의결을 거쳤다면

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제81조 제2항은 “사업시행자는 제74조 제1항에 따른 관리처분계획인가를 받은 후 기존의 건축물을 철거하여야 한다”라고 규정하고 있다.그런데 건축물을 철거하기 위해서는 민법의 일반원칙상 해당 건축물에 대한 사용·수익·처분권을 가져야만 할 것이어서 원칙적으로 해당 건축물에 대한 소유권을 사업시행자인 조합이 취득해야 한다.그러나 재개발의 경우 조합원은 자신들이 종전에 소유하고 있던 건축물을 조합에 현물출자할 뿐 이에 대한 소유권을 조합에 이전하지 않는다. 물론 대부분의 경우 이주 시점에 종전 건축물에 대한 철거동의서 등을 작성해 제출할 것이나, 경우에 따라서는 철거동의서 등의 작성을 거부하는 조합원이 있을 수 있다.재건축의 경우에도

 [하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 도시정비법 제29조 제1항 단서 및 이에 따른 동법 시행령 제24조 제1항 제2호는 수의계약을 하는 경우의 ‘추정가격’ 조건에 대해 규정하고 있다.하지만 ‘추정가격’의 산정 기준에 대해서는 도시정비법에 명확하게 규정하고 있지 않다. 이 때문에 최근 일부 사업장에서 추정가격을 판단함에 있어 부가세를 포함시켜야 할지에 대해 논란이 일고 있다.조합이 정비사업을 추진하기 위해 계약을 체결하려는 경우, 국가를 당사자로 하는 계약은 아니지만 도시정비법이 계약의 방법 등을 직접 규정하면서 국가계약과 마찬가지로 원칙적으로 경쟁입찰에 의하도록 하는 점에 비추어 국가를 당사로 하는 계약에 관한 법률(국가계약법)에 준해서 운영되는 것이 타당하다.또한 법체계상

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 공동주택과 상가 구분소유자들이 서로 독립해 재건축을 추진할 때 맺게 되는 상가 독립정산제 협의에는 기본적으로 “아파트와 상가를 분리하여 개발이익과 비용을 별도로 정산”한다는 점과, “상가조합원들로 구성된 별도의 기구가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련하는 것을 보장한다는 내용”이 포함되어야 할 것이다.즉 "아파트와 상가를 분리해 개발이익과 비용을 별도로 정산"한다는 부분은 조합원별 부담액에 영향을 미칠 수 있으므로 ‘조합의 비용부담’및‘조합원의 권리ㆍ의무’에 관한 사항에 해당하고, "상가조합원들로 구성된 별도의 기구가 상가에 관한 관리처분계획안의 내용을 자율적으로 마련"하기로 하는 부분은 조합 총회에 상정해서 승인받아야 하는 관리처분계획