[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 최근 법제처와 국토부는 추진위원회의 업무는 조합설립 관련 업무로 국한되어야 하고 조합원총회에서 위와 같이 별도로 정비업체 선정 및 변경을 의결하고 있는 점을 근거로 추진위원회에서 선정한 정비업체는 조합에 승계되지 않는다고 해석해 논란이 되고 있다. 그러나 법제처와 국토부의 위와 같은 유권해석은 다음과 같은 점에서 타당하지 않다. 첫째, 도시정비법은 추진위원회의 기능으로 조합설립을 위한 준비업무만을 규정하고 있지 않다. 도시정비법에서는 정비사업 추진의 핵심 전문업자도 추진위원회에서 선정하도록 규정하고 있

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제81조 제1항은 “종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정한 후, 제2호에서 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우”라고 규정하고 있다.따라서 조합이 분양신청을 하지 않는

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 조합과 기존의 용역계약을 변경하는 경우 경쟁입찰은 필요없는 것일까.가령 조합이 이주관리업체를 선정하고 그에 관한 용역계약을 체결해 업무를 수행하던 중 이주실적이 저조함에 따라 이주촉진업무를 추가하고자 하는 경우, 별도 경쟁입찰을 통해 이주촉진용역업체를 선정하지 않고 기존 이주관리업체와 추가변경계약을 체결할 수 있을까. 현행 도시정비법이 2018.2.9. 이후에는 일정금액 이상의 용역계약은 경쟁입찰의 방식에 의하고 이에 따르지 않는 경우에는 형사처벌을 하고 있기 때문에 문제된다. 위 변경계약으로 인해 증

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 도시정비법 제73조에 의해 사업시행자가 분양신청을 하지 아니하거나 분양신청을 철회한 토지등소유자에게 청산금 지급의무를 부담하는 경우, 공평의 원칙상 토지등소유자는 권리제한등기가 없는 상태로 토지 등의 소유권을 사업시행자에게 이전할 의무를 부담한다. 이러한 권리제한등기 없는 소유권 이전의무와 사업시행자의 청산금 지급의무는 동시이행관계에 있다(대법원 2008.10.9.선고 2008다37780 판결).그리고 도시정비법 제79조 제4항은 “사업시행자는 분양신청을 받은 후 잔여분이 있는 경우에는 정관 등 또는

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 시공자의 선정이 정비사업에 있어 매우 중요한 것임은 다언을 요하지 않는다. 때문인지 시공자 선정과정에는 끊임없이 분쟁과 잡음이 일고 있고, 이를 고려한 탓인지 시공자 선정을 위한 입찰 절차, 홍보절차 등에는 매우 가중된 제한이 가해지고 있다. 더하여 시공자 선정을 위한 총회의 결의에도 일반적인 총회에 비해 가중된 제한 규정이 존재한다.우선 도시정비법 제29조의 위임에 따라 제정된 정비사업 계약업무 처리기준 제35조 제1항은 “총회는 토지등소유자 과반수가 직접 출석하여 의결하여야 한다. 이 경우 법 제4

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 대법원 2010.8.19.선고 2009다81203 판결은 “조합원의 지위를 상실하는 시점은 재건축사업에서 현금청산관계가 성립되어 조합의 청산금 지급의무가 발생하는 시기이자, 현금청산에 따른 토지 등 권리의 가액을 평가하는 기준시점과 마찬가지로 분양신청을 하지 않거나 철회한 조합원은 분양신청기간 종료일 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보아야 한다”라고 하여, 분양신청을 하지 않은 자들은 분양신청 기간의 종료일 다음날에 조합원의 지위를 상실한다고 판시한 바 있다.한편 구 도시정비법(2017.2.8. 전부

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도시정비법 제38조는 “사업시행자는 정비구역 안에서 정비사업을 시행하기 위해 필요한 경우에는 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공익사업법) 제3조의 규정에 의한 토지·물건 또는 그 밖의 권리를 수용 또는 사용할 수 있다”고 규정하고 있다.제40조 제1항 본문은 “정비구역 안에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용에 관하여는 이 법에 특별한 규정이 있는 경우를 제외하고는 공익사업법을 준용한다”고 규정하고 있다.한편 구 도시정비법

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제124조는 추진위원장 또는 사업시행자에 대해 관련 자료의 공개의무를 부과하고 있다. 도시정비법 제138조 제1항 제7호는 “제124조 제1항을 위반해 정비사업시행과 관련한 서류 및 자료를 인터넷과 그 밖의 방법을 병행해 공개하지 아니하거나 같은 조 제4항을 위반해 조합원 또는 토지등소유자의 열람·복사 요청에 응하지 아니하는 추진위원장, 전문조합관리인 또는 조합임원”을 1년 이하의 징역 또는 1천만원 이하의 벌금형에 처할 수 있도록 규정하고 있다.그런데 추진위원장이나 조합장이 일정한 사유로

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 도시정비법 시행령이 2018.2.9. 전부 개정되면서 제62조 제6호에 “그 밖에 시·도조례로 정하는 사항”이 관리처분계획의 내용으로 추가되었다. 그리고 2018.7.19. 조례 제6899호로 전부 개정된 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례 제33조는 관리처분계획의 내용이라는 제명하에 영 제62조 제6호에서 "그 밖에 시·도 조례로 정하는 사항"이란 다음 각 호의 사항을 말한다라고 규정한 후, 제3호에서 “법 제74조 제1항 제8호에 따른 세입자별 손실보상을 위한 권리명세 및 그 평가액과 영 제62조

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제43조 제4항은 “조합임원은 제44조 제2항에도 불구하고 조합원 10분의 1 이상의 요구로 소집된 총회에서 조합원 과반수의 출석과 출석조합원 과반수의 동의를 받아 해임할 수 있다. 이 경우 요구자 대표로 선출된 자가 해임총회의 소집 및 진행을 할 때에는 조합장의 권한을 대행한다”라고 규정하고 있다.이에 따라 조합임원 해임을 위한 총회 소집을 요구한 조합원들의 대표자가 조합장의 권한을 대행해 조합임원 해임을 위한 총회를 소집하고 이 총회를 진행할 수 있다는 점에 대해서는 특별한 이견이 없을

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 조합설립 미동의자가 매도청구소장 부본을 송달받고 2개월이 지나도록 재건축 참가 여부를 회답하지 않은 경우, 조합은 2개월이 지난 때에 미동동의자를 상대로 매도청구권을 적법하게 행사할 수 있다. 그런데 만약 재건축조합이 미동의자를 상대로 매도청구권을 행사한 다음에 이를 제3자에게 매도해 매수인이 소유권이전등기를 경료한 경우 미동의에게 행사한 위 매도청구권의 운명은 어떻게 될까. 최근 이와 관련해 조합이 제기한 매도청구소송에서 소송승계와 관련해 문제가 되고 있다. 소송승계란 매수인이 미동의자의 소송을 그대

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법은 재건축사업의 경우 조합설립에 반대하거나 토지 또는 건축물만을 소유한 자 등에 대해서 조합이 매도청구권을 행사하는 방법으로 해당 소유자들에게 보상을 하고 사업시행을 위한 소유권을 취득하도록 하고 있다.그리고 매도청구권은 민사소송을 제기하는 방법으로 행사되는 것이 전형적인 예일 것이다.그런데 가령 A를 상대로 매도청구권 행사를 원인으로 하는 소유권이전등기 청구 등의 소송을 제기했는데 그 소송의 변론 종결 전에 A가 자신이 소유하고 있던 부동산을 B에게 양도할 경우 어떤 문제가 발생할까?일반적인

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 분양신청기간이 끝나자 현금청산자가 분양신청자 명단의 공개를 요청하는 경우 조합은 이를 공개해야 할까.분양신청자 명단은 관리처분계획 수립시 그 일부로 작성되므로 조합에서는 따로 분양신청자 명단만을 작성하지 않고 있다. 이 때문에 분양신청자 명단의 공개를 요청하는 경우 조합이 이를 만들어 공개해야 하는지가 논란이 되고 있다.우선, 분양신청을 하지 않은 토지등소유자가 조합원, 토지등소유자, 분양신청자 명단 등을 정보공개청구할 수 있는지 보자.구도시정비법 제2조 제9호 (가)목에서 재개발사업의 경우 토지등소유

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(공익사업법)과 같은 법 시행규칙은 공익사업의 시행으로 인해 이주하게 되는 ‘주거용 건축물’의 소유자와 일정기간 거주요건을 충족한 세입자에게 소정의 주거이전비를 보상하도록 하고 있다.그런데 무허가건축물의 경우에도 주거이전비가 보상되어야 하는가?우선 공익사업법 시행규칙 제24조에 비추어, 주거이전비 보상 여부가 문제되는 무허가건축물은 건축법 등 관계법령에 의한 허가 및 신고를 하지 않고 건축 또는 용도변경한 건축물을 의미한다.그리고 공익사업법 시행규칙

 [하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도시정비법 제21조 제4항은 “누구든지 추진위원회 위원의 선출과 관련하여 금품, 향응 또는 그 밖의 재산상 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위, 이를 제공받거나 제공의사 표시를 승낙하는 행위를 할 수 없다”라고 규정하고, 제84조의2 제3호는 “제21조 제4항 각호의 어느 하나를 위반하여 금품이나 그 밖의 재산상의 이익을 제공하거나 제공의사를 표시하거나 제공을 약속하는 행위를 하거나, 제공을 받거나 제공의사 표시를 승낙한 자”를 처벌하고 있다.구 도시정비법 제21조 제4항 및 벌칙 조항인 제84조의2 제3호는 2012. 2. 1. 법률 개정으로 도입된 것으로서, 정비사업의 투명성 제고 등을 통한 정비사업의 원활한 추진 등을 그

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법은 정관의 변경 또는 개정을 위해서는 조합원 과반수의 찬성을 얻도록 하는 한편 조합원의 자격, 조합원의 제명·탈퇴 및 교체, 정비구역의 위치 및 면적, 조합의 비용부담 및 조합의 회계, 정비사업비의 부담 시기 및 절차, 시공자·설계자의 선정 및 계약서에 포함될 내용 등 조합원의 권리·의무에 중대한 영향을 미치는 사항에 관한 정관 내용을 변경하기 위해선 전체 조합원의 3분의 2이상의 찬성을 얻도록 하고 있다.그런데 다수의 조합은 정관 변경 또는 개정을 하고자 할 때, 정관 변경 내용을 모두 하나의 안건으로 하여 정관의 변경 또는 개정에 대해 찬반을 묻는 방식으로 정관을 변경·개정하고 있는 것으로 보인다.조합원 과반수의 찬성으로 변경이 가능한

 [하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 조합이 정비사업을 통해 건설하는 일반분양분 아파트나 임대주택은 준공인가 시 조합이 취득하게 되는데 이와 같이 취득하는 임대주택에 대해 조합은 취득세를 부담해야 할까.구 지방세특례제한법 제74조 제1항은 정비사업 시행자가 취득하는 체비지 또는 보류지에 대해서는 취득세를 2019.12.31.까지 면제한다고 규정하고 있다.이와 관련해 구 도시정비법 제55조 제2항 후문은 보류지와 일반분양분을 도시개발법상의 보류지 또는 체비지로 의제하고 있다. 따라서 일반분양분 아파트를 체비지로 보아 위 지방세특례제한법에 따라 취득세를 면제하는 것은 당연하다.문제는 이와 같은 규정이 없는 임대아파트에 대해서도 취득세를 면제할 수 있는가 하는 점이다. 부동산 취득세

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법은 분양공고 및 분양신청에 관한 통지 등에 관해 제72조 제1항에서 “사업시행자는 제50조 제7항에 따른 사업시행계획인가의 고시가 있은 날(사업시행계획인가 이후 시공자를 선정한 경우에는 시공자와 계약을 체결한 날)부터 120일 이내에 다음 각 호의 사항을 토지등소유자에게 통지하고, 분양의 대상이 되는 대지 또는 건축물의 내역 등 대통령령으로 정하는 사항을 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 공고하여야 한다”라고 규정하고 있다.그런데 주소변동 등의 사정이 발생했음에도 이를 조합에 알리거나 신고하지 않는 등의 사정으로 분양신청에 관한 도시정비법 제72조 제1항 각호의 사유를 기재한 등기우편물 등이 해당 조합원에게 송달되지 못해 분양신청 기간 동안 분양

 [하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도시정비법 제48조 제1항은, 사업시행자는 제46조에 따른 분양신청기간이 종료된 때에는 제46조에 따른 분양신청의 현황을 기초로 다음 각 호의 사항이 포함된 관리처분계획을 수립해 시장·군수의 인가를 받도록 정하면서,그 제4호에서 관리처분계획에 포함될 사항의 하나로 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세 및 사업시행인가의 고시가 있은 날을 기준으로 한 가격(사업시행인가 전에 제48조의2 제2항에 따라 철거된 건축물의 경우에는 시장·군수에게 허가 받은 날을 기준으로 한 가격)’을 들고 있다(이하 ‘종전자산가격’).제2항은 ‘제1항에 따른 관리처분계획의 내용은 다음 각 호의 기준에 따른다’고 정하면서, 그 제1호에서 관리처분계획 수립 기준의

 [하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 정비구역 내 소재하고 있는 종전의 토지 또는 건축물에 설정된 근저당권 등 제한물권은 정비사업의 시행으로 대지가 새롭게 조성되고 건축물이 신축될 경우 어떤 운명을 맞게 될까? 종전 건축물의 철거 등으로 근저당권의 목적물인 부동산이 소멸되는 시점에 근저당권 역시 소멸된다고 보아야 할 것인가?만약 이와 같이 보아야 한다면 정비구역 내 소재하는 부동산에는 사실상 근저당권을 설정할 수 없어 토지등소유자의 재산권 행사에 막대한 지장을 초래하게 될 것이고, 조합원들의 이주시에도 이주비 등의 대출이 불가능해지거나 매우 어려워지는 부작용이 발생할 것이다.이에 도시정비법은 제87조 제1항을 통해 “대지 또는 건축물을 분양받을 자에게 제86조 제2항에 따라 소유권을