[하우징헤럴드] 시공자와의 공사도급계약은 그 주된 부분이 민법상의 도급계약 성격을 갖게 될 것이다.그리고 민법 제673조는 “수급인이 일을 완성하기 전에는 도급인은 손해를 배상하고 계약을 해제할 수 있다”라고 규정해 도급계약의 해제에 관한 특별한 규정을 두고 있다.따라서 민법 제673조에 따라 시공자와의 공사도급계약을 적법하게 해제할 수 있는 절차와 방법에 대해 논의해 보고자 한다.개인이 건설업자와 도급계약을 맺었다면 개인의 선택과 책임에 따라 민법 제673조에 의거 계약을 해제하면 된다. 그러나 조합은 다수의 조합원들로 구성된 단

[하우징헤럴드] 원래 단독소유였다가 조합설립인가 후 소유권의 일부지분을 다른 사람에게 양도한 조합원 甲이 대표조합원 선임동의서 없이 단독으로 서면결의서를 제출할 수 있을까.또 현행 도시정비법 하에서 조합원 乙이 위임장 제출없이 직계존속인 兵을 대리인으로 하여 총회에 참석한 것이 적법한 출석으로서 의사정족수에 포함될 수 있을까. 우선, 대표조합원 문제부터 살펴보자. 도시정비법에는 사업시행구역 내에 있는 토지 등의 소유권이 수인의 공유에 속하거나, 조합설립인가 후 1인의 토지등소유자로부터 그 소유권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 경

[하우징헤럴드] 정비사업의 시행자인 조합이 설립되기 위해서는 우선 추진위원회가 구성되어 승인을 받아야 한다. 그런데 추진위원회의 승인에 하자가 있을 경우 조합설립인가 처분이 위법해질까?이에 대해 대법원은 2013.12.26 선고 2011두8291 판결을 통해 “조합설립인가처분은 추진위원회 구성 승인처분이 적법ㆍ유효할 것을 전제로 한다고 볼 것은 아니므로, 구 도시정비법령이 정한 동의요건을 갖추고 창립총회를 거쳐 재개발조합이 성립한 이상, 이미 소멸한 추진위원회 구성 승인처분의 하자를 들어 조합설립인가처분이 위법하다고 볼 수 없다”라

[하우징헤럴드] 2개 회사로 구성된 시공사 콘소시엄이 1개 회사로 변경되는 경우 새로운 시공사선정에 해당하므로 경쟁입찰의 방법에 의하여 시공사를 다시 뽑아야 할까.이는 공동수급체의 구성원변경이 있는 경우 공동수급체 내지는 공동사업의 동일성을 인정할 수 있는 것인지, 아니면 그 동일성을 잃게 되는지와 관계된다. 전자로 보는 경우에는 새로운 시공사의 선정을 볼 수 없는 반면, 후자로 보는 경우에는 공동수급체는 동일성을 상실하게 되므로 해산절차를 밟아야 해 새로운 시공사의 선정으로 볼 수 있게 된다. 민법 제703조의 조합은 2인 이상이

[하우징헤럴드] 갑은 A와 주택에 대한 매매계약을 체결하고 매매대금을 모두 지급했다. 다만 갑은 이 주택의 등기명의를 을의 명의로 하기로 하고, A는 이 주택에 관하여 을 명의로 소유권이전등기를 해 주었다.이후 이 주택 주변에 재개발사업이 시행되게 되었고, 을은 이 주택의 소유자로서 조합원이 되어 분양신청을 했다.사업시행자인 조합은 을이 이 구 주택을 현물출자하는 대신 신축되는 아파트를 분양받아 그 소유권을 취득하는 취지의 관리처분계획을 수립해 인가를 받았다. 이후 구 주택은 철거되어 멸실등기가 마쳐졌으며, 을은 분양계약을 체결하고

[하우징헤럴드] 구 도시정비법 제32조 제1항 제3호는 “사업시행자가 사업시행인가를 받은 때에는 도로법 제61조의 규정에 의한 도로의 점용허가를 받은 것으로 본다”라고 정하고, 같은 조 제6항은 “정비사업에 대하여 제1항이나 제2항에 따라 다른 법률에 따른 인허가 등을 받은 것으로 보는 경우에는 관계 법률 또는 시ㆍ도 조례에 따라 해당 인허가 등의 대가로 부과되는 수수료와 해당 국유지ㆍ공유지의 사용 또는 점용에 따른 사용료 또는 점용료를 면제한다”라고 정하고 있다. 이를 종합해 보면 도로가 용도폐지로 일반재산이 된 경우, 용도가 폐

[하우징헤럴드] 아파트와 상가가 하나의 주택단지를 구성하고 있는 지역에 대해 상가를 제외한 아파트 부분만이 정비구역으로 지정되었다고 가정해 보자.이 아파트와 상가는 하나의 토지를 대지로 하고 있으며, 각 전유부분의 비율에 따라 이 토지의 소유권을 공유하고 있는데, 상가의 구분소유자들이 가지는 이 토지에 대한 소유 지분의 합이 4분의 1을 초과한다.이와 같은 사례에서 정비구역으로 지정된 아파트의 구분소유자들에 대해서만 조합설립동의를 받아 재건축 조합설립인가가 이루어졌다면 이 조합설립인가는 적법할까?재건축조합의 조합원은 조합설립에 동의

[하우징헤럴드] 여러 도시정비사업장에서 시공사해지 문제로 논란이 뜨겁다. 특히 해지할 수 있는가 보다 시공사해지시 손해배상액을 얼마나 물어줘야 하는지가 더 큰 관심사다.하지만 전문가에 따라 산정한 손해액의 편차가 커 조합업무에 혼란을 키우고 있다. 민법 제673조는 도급인으로 하여금 자유로운 해제권을 행사할 수 있도록 하는 대신 수급인이 입은 손해를 배상하도록 하고 있다.이는 도급인의 일방적인 의사에 기한 도급계약 해제를 인정하는 대신 이로 인해 수급인이 입게 될 손해, 즉 수급인이 이미 지출한 비용과 일을 완성했더라면 얻었을 이익

[하우징헤럴드] 사업시행계획이 사업시행기간의 만료나 폐지 등으로 실효될 경우, 이 실효는 장래에 향하여 효력이 발생할 뿐이다.그런데 만약 조합이 정관변경을 통해 실효된 사업시행계획에 대한 인가·고시에 따른 분양신청 절차에서 분양신청을 하지 않은 자들의 조합원 자격이 회복된다는 취지의 조항을 신설해 정관변경인가를 받으면 분양신청을 하지 않은 자들이 다시 조합원이 되는 것일까?이에 대해 대법원은 2021.2.10.선고 2020두48031 판결을 통해 “재개발조합의 조합원이 분양신청절차에서 분양신청을 하지 않으면 분양신청기간 종료일 다음

[하우징헤럴드] 재개발조합 설립인가 후에 행하여지는 조합임원선거에서 조합설립에 동의하지 않은 사람은 조합임원 후보자격이 없는 것일까.최근 조합정관과 선거관리규정에 조합설립부동의자의 조합임원 후보자격을 제한하는 규정들 때문에 그 규정들이나 그에 따라 치러진 임원선출의 효력여부가 논란이 되고 있다(대법원 2018. 6. 15.선고 2018다212498판결 참조).재개발조합의 정관이나 그에 따른 조직구성을 위한 규정 등 단체내부 규정이 조합원들의 권리를 필요하고 합리적인 범위를 벗어나 과도하게 침해 내지 제한하는 정도에 이르러 조합원들이

[하우징헤럴드] 재개발조합이 관리처분계획에 대한 인가를 받은 후 현금청산자 또는 세입자에게 건물의 인도를 구하는 소를 제기했다.이에 대해 이 사건의 피고는 이주정착금, 주거이전비, 동산이전비를 지급받지 못했으므로 인도 청구에 응할 수 없다고 다툰다. 이 경우 피고의 항변 내지 주장은 타당한 것일까? 이에 관련해 하급심의 판결이 엇갈리고 있었다.위 예에서 피고의 주장 내지 항변이 타당하지 못하다고 판시한 하급심 판결의 이유는 “사업시행자가 주거용 건물의 거주자에 대하여 주거 이전에 필요한 비용과 가재도구 등 동산의 운반에 필요한 비용

[하우징헤럴드] 조합원이 도시정비법이나 조합 정관이 정한 요건을 충족하여 현금청산 대상자가 된 경우에는 조합원의 지위를 상실하므로, 사업시행자인 조합은 현금청산 대상자에게 도시정비법 제93조 제1항에 따른 부과금을 부과ㆍ징수할 수 없다. 다만 도시정비법에 따른 조합과 그 조합원 사이의 법률관계는 그 근거 법령이나 정관의 규정, 조합원 총회의 결의 또는 조합과 조합원 사이의 약정에 따라 규율되므로, 현금청산 대상자가 조합원의 지위를 상실하기 전까지 발생한 조합의 정비사업비 중 일정 부분을 분담해야 한다는 취지를 조합정관이나 조합원 총

[하우징헤럴드] 조합원의 전화번호는 도시정비법에 따른 열람·복사의 대상이 되는 것인가?이에 대해 도시정비법이 명시적인 규정을 두고 있지 않아 견해의 대립이 계속되고 있었고, 하급심 또한 엇갈리는 판결을 선고하고 있었다.전화번호가 민감한 개인정보이며, 최근 전화번호를 악용한 사기 범죄가 기승을 부리고 있는 점, 조합원의 성명과 주소를 제공받아 우편물을 발송하는 등의 방법으로도 조합원들의 의견교환 등이 가능하다는 점 등을 고려하면 전화번호는 열람·복사나 공개의 대상이 되는 정보가 아니라고 보는 것도 일응 타당성이 있을 것이다.그러나 이

[하우징헤럴드] 시·도지사가 정비구역을 지정하고 이에 따라 도시정비법에 따라 조합이 설립되어 사업시행인가까지 받았으나, 그 후 위 정비구역이 시도조례에서 정하는 ‘도시계획위원회에서 구역지정 이후 여건변화에 따라 해당구역 및 주변지역의 역사·문화적 가치 보전이 필요하다고 인정하는 경우’에 해당한다며 직권해제대상 구역으로 공고된 경우 조합은 어떠한 조치를 취해야 할까.특히 이와 같은 정비구역 지정해제에 따라 관할 행정청이 조합설립인가까지 취소하고 그 정비구역에서 그 지정목적에 반하는 공공사업을 추진하려고 하는 경우 조합은 어떠한 구제절

[하우징헤럴드] 조합이 개최하는 총회에 직접 참석하기 어려운 조합원들의 참석권과 의결권 등을 보장하기 위해 대부분의 조합이 서면결의서를 제출하는 방식으로 총회에 참석권과 의결권을 행사할 수 있도록 하고 있다.한편 대법원은 2008.8.21 선고 2007다83533,83540 판결을 통해 “서면결의의 방법에 의한 재건축결의에 있어서 재건축결의가 유효하게 성립하기 전까지는 재건축결의에 대한 동의를 철회할 수 있고, 그 철회의 의사표시는 재건축결의에 대한 동의의 의사표시와 마찬가지로 조합규약이나 정관에 다른 정함이 없는 이상 반드시 일정

[하우징헤럴드] 최초 사업시행계획에 따른 분양신청 절차에서 분양신청을 하지 않았던 현금청산대상자들은 그 사업시행계획이 폐지됨에 따라 조합원의 지위를 자동적으로 회복할 수 있을까.또 이와 같은 현금청산자가 사업시행계획 수립을 위한 조합원총회에 참석해 의결권을 행사한 경우 그와 같은 총회결의는 무효여서 사업시행계획은 위법하게 되는 것일까. 이와 관련해 최근 대법원판례가 나와 주목을 끌고 있다. 재개발조합의 조합원이 분양신청 절차에서 분양신청을 하지 않으면 분양신청기간 종료일 다음 날에 현금청산대상자가 되고 조합원의 지위를 상실한다.그

[하우징헤럴드] 조합을 설립해 정비사업을 진행하고 있는 구역 내에 토지 또는 건축물을 소유하고 있는 조합원이 분양신청을 하지 않거나, 분양계약을 체결하지 않음으로서 현금청산자가 되었다.이 자가 종전에 소유하고 있던 토지 또는 건축물에는 근저당권이 설정되어 있다고 가정해 보자. 이 근저당권이 이전고시 때까지 변제 등으로 소멸되지 않고 있다면 이 근저당권은 어떻게 될까?정비사업으로 신축하는 공동주택 등에 대한 준공인가가 고시되면 사업시행자는 이전고시를 하게 된다.그리고 도시정비법 제86조 제2항은 “사업시행자는 제1항에 따라 대지 및

[하우징헤럴드] 이전고시는 정비구역 안의 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 정비사업에 의해 조성되거나 축조되는 대지 또는 건축시설의 위치 및 범위 등을 정하고, 그 가격의 차액에 상당하는 금액을 청산하거나 대지 또는 건축 시설을 정하지 않고 금전으로 청산하는 공법상 처분이다.이전고시는 그 자체가 종결행위로 집행행위를 요하지 않고 완성되므로 효력정지나 집행정지의 대상이 되지 않는다. 이와 같은 이전고시가 있게 되면 새로운 대지 또는 건축물을 분양받을 자는 고시가 있는 날의 다음 날에 그 대지 또는 건축물의 소유권을 취득한다. 이전고시

[하우징헤럴드] 2020. 12. 11. 개정된 토지보상법 시행규칙 제54조 제2항은 “공익사업의 시행으로 인하여 이주하게 되는 주거용 건축물의 세입자(무상으로 사용하는 거주자를 포함하되, 법 제78조 제1항에 따른 이주대책대상자인 세입자는 제외한다)로서 사업인정고시일등 당시 또는 공익사업을 위한 관계 법령에 따른 고시 등이 있은 당시 해당 공익사업시행지구안에서 3개월 이상 거주한 자에 대해서는 가구원수에 따라 4개월분의 주거이전비를 보상해야 한다”라고 규정해 주거이전비 보상대상자에 무상으로 사용하는 거주자를 포함했다.따라서 개정된

[하우징헤럴드] 투기과열지구가 아닌 지역에서 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때, 그 여러명의 양수인들(이하 ‘다물권 양수인들’이라 함)은 독립하여 단독분양대상자가 되는 것일까, 아니면 한 명의 분양대상자로 보게 되는 것일까. 최근 이와 관련해 도시정비사업 실무와 다르게 단독분양대상자가 된다는 광주고등법원의 판결이 나와 이에 관한 논쟁이 뜨겁다.광주고등법원은, 다물권 양수인들은 모두 조합원인데 ①도시정비법 등 관계법령이 분양대상자를 ‘토지등소유자’로 규정하고 있고