[하우징헤럴드] 예컨대 서울시에 소재하고 있는 90㎡ 이상의 토지를 소유하고 있는 갑이라는 사람이 있고, 이 토지 소재지 일대가 재개발구역으로 지정되어 사업이 진행되고 있다고 가정해 보자.갑은 도시정비법과 서울특별시 도시 및 주거환경정비조례(이하 ‘서울시 조례’) 제36조 제1항 제2호에 따라 공동주택을 분양받을 수 있다고 생각하고 조합에 자신이 공동주택을 분양받을 수 있는지 문의했다. 그런데 조합은 갑에 공동주택을 분양할 수 없다고 회신했다.이에 갑은 조합이 시행하는 재개발사업으로 신축되는 공동주택의 수분양자의 지위에 있음을 확인

[하우징헤럴드] 조합의 총회는 재건축조합의 최고 의사결정기관이고 정관 변경이나 관리처분계획의 수립·변경은 총회의 결의사항이다. 그러므로 조합의 총회는 상위법령과 정관이 정한 바에 따라 새로운 총회결의로써 종전 총회결의의 내용을 철회하거나 변경할 수 있는 자율성과 형성의 재량을 가진다고 보아야 한다.도시정비법은 “재건축조합이 조합의 비용부담에 관한 정관을 변경하고자 하는 경우에는 조합원 4분의 3 이상의 동의 대신 조합원 3분의 2 이상의 동의를 얻어 시장·군수의 인가를 받아야 한다”고 규정하고 “총회의 소집절차·시기 및 의결방법 등

[하우징헤럴드] 도시정비법 제35호 제8항은 “추진위원회는 조합설립에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 대통령령으로 정하는 정보를 토지등소유자에게 제공하여야 한다”라고 규정하고 있다. 따라서 조합설립동의서를 받기 전에 추진위원회는 추정분담금 등의 정보를 토지등소유자에게 제공할 의무를 부담한다.그런데 추진위원회가 자금난 등을 이유로 실제 건축예정인 건축계획이 아니라 과거의 건축계획을 기준으로 추정분담금을 산출하거나, 추정분담금 등을 토지등소유자들에게 직접 제공하지 않고 추정분담금 등이 지방자치단체의 홈페이지에 게시되어 있으니 이

[하우징헤럴드] 도정법 제70조 제1항에서 “정비사업의 시행으로 인하여 지상권·전세권 또는 임차권의 설정목적을 달성할 수 없는 때에는 그 권리자는 계약을 해지할 수 있다”라고 규정하고, 제2항에서 “제1항의 규정에 의하여 계약을 해지할 수 있는 자가 가지는 전세금·보증금 그 밖의 계약상의 금전의 반환청구권은 사업시행자에게 이를 행사할 수 있다”라고 규정하고 있다.이처럼 쟁점조항이 정비사업 구역 내의 임차권자 등에게 계약 해지권은 물론, 나아가 사업시행자를 상대로 한 보증금반환청구권까지 인정하는 취지는, 정비사업의 시행으로 인해 임대

[하우징헤럴드] 도시정비법에 따라 정비사업이 시행되고 있는 구역 내에 상가를 소유하고 있는 갑이 을과 상가에 대한 임대차계약을 체결하고 있었다.해당 정비사업에 대해 사업시행계획이 수립되고 인가·고시가 된 시점에 즈음하여 임대차계약의 종료가 임박하자 임차인 을이 새롭게 임차인이 되고자 하는 병과 권리금계약을 하고 갑에 대해 병과 임대차계약을 체결할 것을 요구했다. 그러자 갑이 정비사업에 대해 사업시행인가가 고시되어 곧 철거될 예정이므로 임대차계약을 체결할 수 없다며 을의 요구를 거절했다.이에 을은 갑을 상대로 상가건물 임대차보호법상의

[하우징헤럴드] 이사회에서 이루어진 ‘총회 소집 결의’의 하자가 있는 경우 이에 따라 소집된 총회결의의 효력은 어떨까. 최근 이와 관련하여 대법원의 입장(2020다210679판결)이 나와 도정사업 현장에서 주목을 받고 있다. 조합은 조합원으로 구성되는 총회를 두어야 한다. 총회는 조합임원의 선임 및 해임 등을 비롯해 조합에 관한 여러 중요한 사항에 대해 결정하는 조합의 최고 의사결정기관이다.도정법상 총회는 조합임원 해임총회를 소집하는 경우를 제외하고는 일정절차를 거쳐 조합장이 소집한다. 그 소집절차·시기 및 의결방법 등에 관하여는

[하우징헤럴드] 정비사업을 시행하는 구역 내에는 소유자 외에 임차인 등 기타의 권리를 가지는 자가 다수 있는 경우가 일반적이다.그리고 정비사업은 시행과정에서 종전의 건축물을 철거하므로 소유자와 임차인 사이의 임대차 계약이 소멸하게 되고 이 과정에서 임대차보증금 반환을 둘러싼 다툼이 생길 수 있다.물론 임대차계약의 당사자인 임대인과 임차인 사이에 임대차계약의 해지 및 임대차보증금 반환에 관한 문제가 원만히 해결되는 것이 가장 바람직한 모습이라고 할 것이나 임대인이 일정한 사정으로 임대차보증금을 반환하지 않는 경우 또한 얼마든지 있다.

[하우징헤럴드] 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(토지보상법) 제20조 제1항, 제22조 제3항은 사업시행자가 토지 등을 수용하거나 사용하려면 국토교통부장관의 사업인정을 받아야 하고, 사업인정은 고시한 날부터 효력이 발생한다고 규정하고 있다.이러한 사업인정은 수용권을 설정해 주는 행정처분으로서, 이에 따라 수용할 목적물의 범위가 확정되고, 수용권자가 목적물에 대한 현재 및 장래의 권리자에게 대항할 수 있는 공법상 권한이 생긴다(대법원 1994.11.11. 선고 93누19375 판결 참조).한편 구 도시정비법 제4

[하우징헤럴드] 구도시정비법(2012.2.1.법률 제11293호로 개정되기 전의 것) 제47조는 “사업시행자는 토지등소유자가 다음 각 호의 1에 해당하는 경우에는 그 해당하게 된 날부터 150일 이내에 대통령령이 정하는 절차에 따라 토지·건축물 또는 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산해야 한다”라고 규정하고 있다.이와 같이 구 도시정비법은 현금청산자에 해당하게 된 날로부터 150일 이내에 현금으로 청산하도록 규정하고 있을 뿐이고 이 150일이 경과한 경우에 대해서는 침묵하고 있었다.이에 대해 최근 대법원은 2020.7.23 선고

[하우징헤럴드] 환경영향평가법 제42조 단서는 소규모 환경영향평가 대상사업의 경우에는 시·도조례에 따른 환경영향평가 대상사업에 해당하지 않는다고 규정하고 있다. 한편, 같은 법 제43조 제1항 및 같은 법 시행령 제59조는 소규모 환경영향평가 대상사업을 규정하고 있는데, 다만 이와 같은 대상사업이라 하더라도 위 시행령 시행일인 2016.11.30. 전에 정비계획이 수립되어 정비구역이 지정된 사업은 소규모 환경영향평가를 받지 않아도 되도록 하고 있다. 정비구역 지정일을 기준으로 삼은 것은 정비구역 지정이 지구단위계획으로 의제되어 환경

[하우징헤럴드] 예컨대 “재건축에 따른 손실이 발생할 경우 조합임원들이 배상하되, 배상한도는 조합장이 10억원, 다른 임원들은 1인당 5억원으로 하고, 추가이익이 발생해 조합원들에 대한 환급금이 상승하고 추가부담금이 감소할 경우 추가이익금의 20%를 조합임원들에 대한 인센티브(성과급)로 지급한다”는 취지의 안건을 총회에 상정해 찬성의결을 얻는다면 이 총회의 의결은 유효하고, 이 결의에 따라 조합임원들에게 인센티브를 지급할 수 있을까?상당수의 조합에서 실제로 조합임원들에 대한 인센티브 내지 성과급을 총회에서 의결하고 이를 지급하고 있

[하우징헤럴드] 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 주택임대차보호법(임대차법)이 지난달 시행됐다.계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어난 셈이다.계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있게 됐다.하지만 일부에선 임대차 3법의 시행으로 전세값이 뛰고 저소득층 월세 부담이 가중되며 전세값을 세입자가 정하게 하는 황당·졸속 임대차법이라는 주장도 제기되고 있다.또 임대인이 전세대

[하우징헤럴드] 공동주택관리법 제30조 제1항은 “관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.”라고 규정하고 있다.따라서 공동주택관리법의 적용을 받는 공동주택 전유부분의 소유자들은 장기수선충당금을 의무적으로 납부해야 한다.그런데 재건축사업이 시행될 경우 이 장기수선충당금은 어떻게 될까? 재건축을 위한 공동주택의 철거에도 불구하고 이를 그 관리주체가 계속 보관해야 하는지 아니면 조합원 또는 현금청산자들에게 반환되어야 할까?이를 살펴보기

[하우징헤럴드] 방배5조합이 자금을 대여하지 않는다는 이유로 시공사와의 공사계약을 해제하자 시공사가 조합을 상대로 2천억원의 손해배상청구소송을 제기했다. 1심에서는 손해배상금으로 400억원을 인정했고 서울고등법원은 손해배상금으로 50억원을 인정했다.이번 판결은 조합이 일방적으로 시공계약을 파기했더라도 책임져야 하는 손해배상금액은 단순한 ‘시공이윤’이 아니라는 첫 실무판결이라는 점에서 의의가 크다. 법원이 손해금액을 산정함에 있어서는, 시공이윤 감정결과에 구애됨이 없이, ①관리처분계획의 내용이 당초 계약 당시에 비해 얼마나 변경되었는

[하우징헤럴드] 대법원 2019.11.15 선고 2019두46763 판결은 “공동주택 등에 관해 구분소유가 성립한 경우에는, 공동주택 등이 구분건물이 아닌 일반건물로 등기되어 있는 관계로 구분소유자들이 구분등기를 마치지 못하고 형식상 공동주택 등에 관해 공유등기를 마쳤더라도 위 시행령 조항을 적용해 구분소유자들을 대표하는 1명만을 소유자로 산정해 동의요건 충족 여부를 가릴 것은 아니다. 구분소유자들은 구조상·이용상 독립성을 갖춘 별개의 부동산을 각각 소유하고 있기 때문이다”라고 판시한 바 있다. 즉 구분등기가 마쳐지지 않았다고 하더

[하우징헤럴드] 주택단지 재건축을 추진하다 보면 가끔 아파트를 분양했던 분양회사가 분양당시 자신의 대지지분을 남겨두고 수분양자에게 분양했다는 사실을 알게 된다. 업무상 착오로 인한 것인지 어떤 목적을 가지고 남겨둔 것인지는 알 수 없다. 분양시 이와 같은 사실을 고지했더라도 분양받은 아파트를 다시 매수하는 사람은 위와 같은 내용을 알 수 없기 때문에 고지의 사실 여부는 중요치 않다. 다시 말해 분양당시 분양회사의 지분이 남겨진 사실을 수분양자에게 알리든 알리지 않든 상관없다는 얘기다. 최근 이와 관련해 아파트단지내 분양회사의 토지

[하우징헤럴드] 도시정비법 시행령 제30조 제2항은 조합설립동의서에 포함되어야 할 사항으로 1.건설되는 건축물의 설계의 개요, 2.공사비 등 정비사업비용에 드는 비용, 3.정비사업비의 분담기준, 4.사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, 5.조합정관을 규정하고 있다.이 규정의 ‘조합정관’은 창립총회 등을 통해 확정된 것으로 볼 수 없고 추진위원회가 만든 초안을 의미한다할 것이다. 때문에 조합설립동의서에 포함된 조합정관은 창립총회 등을 통해 변경될 가능성이 얼마든지 있다.그런데 조합설립동의서를 받는 과정에서 토지등소유자에게 제공되

[하우징헤럴드] 1동의 건물에 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 ‘구조상의 독립성’은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되는 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.다만 일정한 범위의

[하우징헤럴드] 다수의 재건축조합은 조합원들로부터 그들 소유의 부동산에 관해 신탁법에 따른 신탁을 받고 이를 원인으로 하는 소유권이전등기를 받는 방식으로 재건축사업을 시행한다.한편 신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되며, 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라고 보는 것이 대법원의 판례이다(대법원 2013.1.24. 선고 2010두27998 판결). 즉 신탁법에 따른 신탁이 이루어진 경우 이 재산은 대내외적으로 위탁자인 조합원이 아닌 수탁자인 조합의 소유가 되는 것

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되는 것이다. 그러므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없