[하우징헤럴드] 예컨대 “재건축에 따른 손실이 발생할 경우 조합임원들이 배상하되, 배상한도는 조합장이 10억원, 다른 임원들은 1인당 5억원으로 하고, 추가이익이 발생해 조합원들에 대한 환급금이 상승하고 추가부담금이 감소할 경우 추가이익금의 20%를 조합임원들에 대한 인센티브(성과급)로 지급한다”는 취지의 안건을 총회에 상정해 찬성의결을 얻는다면 이 총회의 의결은 유효하고, 이 결의에 따라 조합임원들에게 인센티브를 지급할 수 있을까?상당수의 조합에서 실제로 조합임원들에 대한 인센티브 내지 성과급을 총회에서 의결하고 이를 지급하고 있

[하우징헤럴드] 계약갱신청구권과 전월세상한제 도입을 담은 주택임대차보호법(임대차법)이 지난달 시행됐다.계약갱신청구권은 임차인이 희망하는 경우 1회 계약 갱신을 청구할 수 있는 권리로, 임차인의 안심 거주기간이 2년 더 늘어난 셈이다.계약 갱신시 임대료 상한도 5% 범위 내로 제한되어 임차인들이 임대료 급등으로 인한 걱정에서 어느 정도 벗어날 수 있게 됐다.하지만 일부에선 임대차 3법의 시행으로 전세값이 뛰고 저소득층 월세 부담이 가중되며 전세값을 세입자가 정하게 하는 황당·졸속 임대차법이라는 주장도 제기되고 있다.또 임대인이 전세대

[하우징헤럴드] 공동주택관리법 제30조 제1항은 “관리주체는 장기수선계획에 따라 공동주택의 주요 시설의 교체 및 보수에 필요한 장기수선충당금을 해당 주택의 소유자로부터 징수하여 적립하여야 한다.”라고 규정하고 있다.따라서 공동주택관리법의 적용을 받는 공동주택 전유부분의 소유자들은 장기수선충당금을 의무적으로 납부해야 한다.그런데 재건축사업이 시행될 경우 이 장기수선충당금은 어떻게 될까? 재건축을 위한 공동주택의 철거에도 불구하고 이를 그 관리주체가 계속 보관해야 하는지 아니면 조합원 또는 현금청산자들에게 반환되어야 할까?이를 살펴보기

[하우징헤럴드] 방배5조합이 자금을 대여하지 않는다는 이유로 시공사와의 공사계약을 해제하자 시공사가 조합을 상대로 2천억원의 손해배상청구소송을 제기했다. 1심에서는 손해배상금으로 400억원을 인정했고 서울고등법원은 손해배상금으로 50억원을 인정했다.이번 판결은 조합이 일방적으로 시공계약을 파기했더라도 책임져야 하는 손해배상금액은 단순한 ‘시공이윤’이 아니라는 첫 실무판결이라는 점에서 의의가 크다. 법원이 손해금액을 산정함에 있어서는, 시공이윤 감정결과에 구애됨이 없이, ①관리처분계획의 내용이 당초 계약 당시에 비해 얼마나 변경되었는

[하우징헤럴드] 대법원 2019.11.15 선고 2019두46763 판결은 “공동주택 등에 관해 구분소유가 성립한 경우에는, 공동주택 등이 구분건물이 아닌 일반건물로 등기되어 있는 관계로 구분소유자들이 구분등기를 마치지 못하고 형식상 공동주택 등에 관해 공유등기를 마쳤더라도 위 시행령 조항을 적용해 구분소유자들을 대표하는 1명만을 소유자로 산정해 동의요건 충족 여부를 가릴 것은 아니다. 구분소유자들은 구조상·이용상 독립성을 갖춘 별개의 부동산을 각각 소유하고 있기 때문이다”라고 판시한 바 있다. 즉 구분등기가 마쳐지지 않았다고 하더

[하우징헤럴드] 주택단지 재건축을 추진하다 보면 가끔 아파트를 분양했던 분양회사가 분양당시 자신의 대지지분을 남겨두고 수분양자에게 분양했다는 사실을 알게 된다. 업무상 착오로 인한 것인지 어떤 목적을 가지고 남겨둔 것인지는 알 수 없다. 분양시 이와 같은 사실을 고지했더라도 분양받은 아파트를 다시 매수하는 사람은 위와 같은 내용을 알 수 없기 때문에 고지의 사실 여부는 중요치 않다. 다시 말해 분양당시 분양회사의 지분이 남겨진 사실을 수분양자에게 알리든 알리지 않든 상관없다는 얘기다. 최근 이와 관련해 아파트단지내 분양회사의 토지

[하우징헤럴드] 도시정비법 시행령 제30조 제2항은 조합설립동의서에 포함되어야 할 사항으로 1.건설되는 건축물의 설계의 개요, 2.공사비 등 정비사업비용에 드는 비용, 3.정비사업비의 분담기준, 4.사업 완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항, 5.조합정관을 규정하고 있다.이 규정의 ‘조합정관’은 창립총회 등을 통해 확정된 것으로 볼 수 없고 추진위원회가 만든 초안을 의미한다할 것이다. 때문에 조합설립동의서에 포함된 조합정관은 창립총회 등을 통해 변경될 가능성이 얼마든지 있다.그런데 조합설립동의서를 받는 과정에서 토지등소유자에게 제공되

[하우징헤럴드] 1동의 건물에 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야 할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 ‘구조상의 독립성’은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되는 것이므로, 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없다.다만 일정한 범위의

[하우징헤럴드] 다수의 재건축조합은 조합원들로부터 그들 소유의 부동산에 관해 신탁법에 따른 신탁을 받고 이를 원인으로 하는 소유권이전등기를 받는 방식으로 재건축사업을 시행한다.한편 신탁법에 의한 신탁재산은 대내외적으로 소유권이 수탁자에게 완전히 귀속되며, 위탁자와의 내부관계에서 그 소유권이 위탁자에게 유보되어 있는 것은 아니라고 보는 것이 대법원의 판례이다(대법원 2013.1.24. 선고 2010두27998 판결). 즉 신탁법에 따른 신탁이 이루어진 경우 이 재산은 대내외적으로 위탁자인 조합원이 아닌 수탁자인 조합의 소유가 되는 것

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 1동의 건물에 대하여 구분소유가 성립하기 위해서는 객관적·물리적인 측면에서 1동의 건물이 존재하고 구분된 건물부분이 구조상·이용상 독립성을 갖추어야할 뿐 아니라 1동의 건물 중 물리적으로 구획된 건물부분을 각각 구분소유권의 객체로 하려는 구분행위가 있어야 한다. 여기서 구조상의 독립성은 주로 소유권의 목적이 되는 객체에 대한 물적 지배의 범위를 명확히 할 필요성 때문에 요구되는 것이다. 그러므로 구조상의 구분에 의하여 구분소유권의 객체 범위를 확정할 수 없는 경우에는 구조상의 독립성이 있다고 할 수 없

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 코로나19 사태로 전 세계가 패닉에 빠졌다. 이 때문에 세계적인 경제위기가 발생할 것이라는 부정적인 예상이 많다.세계적인 경제위기가 발생하면 우리나라의 부동산경기 역시 영향을 받을 수밖에 없을 것이고 때문에 분양가격이나 실거래 가격 모두 하락할 것이라고 예견하는 언론보도를 자주 접하게 된다. 분양가격이 하락하고 부동산 가격이 하락하면 정비사업에는 어떤 영향이 있을까?대표적인 것으로 분양을 포기하고 현금청산을 원하는 자들이 다수 발생할 수 있다. 실제로 과거의 부동산 침체기에는 현금청산을 원하는 자들로

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 조합과 정비업체가 체결하는 계약은 행정업무대행계약으로 민법상 위임계약에 해당한다. 민법 제689조 제1항은 ‘위임계약은 각 당사자가 언제든지 해지할 수 있다’고 하면서, 제2항은 “당사자 일방이 부득이한 사유 없이 상대방의 불리한 시기에 계약을 해지한 때에는 그 손해를 배상해야 한다”고 하여 위임계약 해지자유원칙을 규정하고 있다. 따라서 정비업체와 계약을 체결한 조합은 원칙적으로 정비업체가 특별히 채무불이행을 하지 않더라도 정비업체와의 행정용역계약을 해지할 수 있다. 그런데 최근 대법원이 정비업체에게

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 법인의 정관이나 그에 따른 세부사업을 위한 규정 등 단체내부의 규정은 특별한 사정이 없는 한 이를 유효한 것으로 시인해야 할 것이지만, 그것이 선량한 풍속 기타 사회질서에 위반되는 등 사회관념상 현저히 타당성을 잃은 것이거나 결정절차가 현저히 정의에 어긋난 것으로 인정되는 경우 등에는 그러하지 아니하다고 할 것이다.원래 구 도시정비법에 의한 재건축조합의 정관은 재건축조합의 조직, 활동, 조합원의 권리의무관계 등 단체법적 법률관계를 규율하는 것으로서 공법인인 재건축조합과 조합원에 대하여 구속력을 가지는

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법에서는 조합설립동의를 위한 토지등소유자 산정에 있어 공유자들의 경우에는 그들을 대표하는 1인만이 토지등소유자로 산정토록 하고 있다. 그런데 각 상가호별로 구분이 가능하고, 상가호별로 개별적으로 독립해서 영업행위 등의 독립적인 이용이 가능한 상가 건물이 신축되었다고 가정해 보자. 이와 같은 건물은 원칙적으로 각 상가호별로 구분등기를 마치고 각 호별로 분양하거나 판매하는 것이 원칙이다. 그러나 일정한 사정으로 이 상가 건물을 최초로 분양할 때 상가호별로 분양계약을 체결하고도, 구분건물로 등기하지

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제29조 제9항은 “사업시행자(사업대행자 포함)는 제4항부터 제8항까지의 규정에 따라 선정된 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거공사(석면 조사·해체·제거 포함)에 관한 사항을 포함시켜야 한다”라고 규정하고 있다.따라서 시공자와 공사도급계약을 체결하면서 정비구역 내에 존재하고 있는 건축물에 대한 철거 공사에 관한 사항과 석면 조사·해체·제거에 관한 사항을 공사도급계약의 내용에 포함해 이를 시공자가 수행하도록 해야 함에는 의문이 없다.그런데 정비구역 내에는 주택 등의

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 구 도정법 제85조 제9호는 “제69조 제1항에 따른 등록을 하지 아니하고 이 법에 따른 정비사업을 위탁받은 자”를 처벌하고 있다. 그리고 같은 법 제69조 제1항은 정비사업의 시행을 위해 일정한 사항을 위탁받기 위해서는 일정한 기준을 갖춰 관할관청에 등록해야 한다고 규정하면서, 같은 항 제6호는 그 사항 중 하나로 “관리처분계획의 수립에 관한 업무의 대행”을 규정하고 있다.한편，구 도정법은 관리처분계획의 수립과 변경을 구분해 규정하고 있어 같은 법 제69조 제1항 제6호에 규정된 ‘관리처분계획의 수립

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제65조 제1항은 “정비구역에서 정비사업의 시행을 위한 토지 또는 건축물의 소유권과 그 밖의 권리에 대한 수용 또는 사용은 이 법에 규정된 사항을 제외하고는 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’을 준용한다. 다만, 정비사업의 시행에 따른 손실보상의 기준 및 절차는 대통령령으로 정할 수 있다”라고 규정하고 있다.따라서 재개발조합은 일정한 사유로 현금청산자가 된 자들과 협의에 이르지 못할 경우 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률(이하 ‘토지보상법’)에 따른

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 최근 법제처와 국토부는 추진위원회의 업무는 조합설립 관련 업무로 국한되어야 하고 조합원총회에서 위와 같이 별도로 정비업체 선정 및 변경을 의결하고 있는 점을 근거로 추진위원회에서 선정한 정비업체는 조합에 승계되지 않는다고 해석해 논란이 되고 있다. 그러나 법제처와 국토부의 위와 같은 유권해석은 다음과 같은 점에서 타당하지 않다. 첫째, 도시정비법은 추진위원회의 기능으로 조합설립을 위한 준비업무만을 규정하고 있지 않다. 도시정비법에서는 정비사업 추진의 핵심 전문업자도 추진위원회에서 선정하도록 규정하고 있

[하우징헤럴드=봉재홍 변호사] 도시정비법 제81조 제1항은 “종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제78조 제4항에 따른 관리처분계획인가의 고시가 있은 때에는 제86조에 따른 이전고시가 있는 날까지 종전의 토지 또는 건축물을 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우에는 그러하지 아니하다”라고 규정한 후, 제2호에서 “공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률에 따른 손실보상이 완료되지 아니한 경우”라고 규정하고 있다.따라서 조합이 분양신청을 하지 않는

[하우징헤럴드=홍봉주 변호사] 조합과 기존의 용역계약을 변경하는 경우 경쟁입찰은 필요없는 것일까.가령 조합이 이주관리업체를 선정하고 그에 관한 용역계약을 체결해 업무를 수행하던 중 이주실적이 저조함에 따라 이주촉진업무를 추가하고자 하는 경우, 별도 경쟁입찰을 통해 이주촉진용역업체를 선정하지 않고 기존 이주관리업체와 추가변경계약을 체결할 수 있을까. 현행 도시정비법이 2018.2.9. 이후에는 일정금액 이상의 용역계약은 경쟁입찰의 방식에 의하고 이에 따르지 않는 경우에는 형사처벌을 하고 있기 때문에 문제된다. 위 변경계약으로 인해 증