[하우징헤럴드] 소규모주택정비법 제24조 제1항에 의해 가로주택정비사업의 경우 토지등소유자는 조합설립에 대한 동의 여부를 묻지 않고 조합원이 된다. 이른바 강제 가입 주의를 채택하고 있다.
같은 항 단서는 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 간주하는 예외 규정을 두고 있다. 이 단서 규정이 여러 명을 대표하는 대표조합원 1인을 선출하도록 하는 것은 주로 조합 운영의 절차적인 편의를 도모하고 있는 것이므로, 조합원을 그 여러 명을 대표하는 1인으로 보는 경우라도 대표조합원 외에 나머지 토지등소유자들의 조합원 지위 자체는 인정된다.
토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 여러 명의 공유에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명이 조합원으로 간주 된다.
그리고 여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명이 조합원이 된다. 예컨대 같은 사업구역 내에 1세대 구성원 중 남편이 아파트 1채, 부인이 아파트 1채, 자녀가 아파트 1채를 각 소유하고 있다고 하더라도 이들은 1명의 조합원이 될 수 있을 뿐이다.
여기서 1세대는 세대별 주민등록표의 기재를 기준으로 삼는 것이 원칙이나, 같은 세대로 주민등록이 되어 있지 않더라도 배우자와 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 간주하고 있다.
또한 조합설립인가 후 세대를 분리한 경우에도 세대 분리가 이혼으로 인한 것이거나, 19세 이상의 자녀가 분가하여 실거주지를 달리하는 경우에만 독립된 별개 세대로 인정되고, 그렇지 않은 경우에는 주민등록표상 세대가 달리 등재되어 있더라도 1세대로 간주 된다.
조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때에도 그 여러 명을 대표하는 1명이 조합원이 된다. 예컨대 사업 구역 내에 아파트 13채를 소유하다가 조합설립인가 후 그 중 12채를 각 다른 사람에게 양도한 경우, 당초의 소유자와 이 자로부터 아파트를 각 양수한 12명은 1명의 조합원이 될 수 있을 뿐이다. 이들은 1인의 조합원의 지위에서 1인의 분양대상자 지위를 가진다는 것이 대법원의 판례이다.
그런데 사업구역 내에 각 2개의 아파트를 소유하고 있는 부부인 갑과 을이 자신들이 소유하고 있는 아파트 중 각 1채를 병과 정에게 양도한 경우 누가 조합원이 되고, 조합원의 수는 어떻게 될까?
갑으로부터 아파트 1채를 양수한 병은 갑과 병을 대표하는 1인이 조합원이 되고, 을로부터 아파트 1채를 양수한 정은 을과 정을 대표하는 1인이 조합원이 될까? 아니면 갑과 을은 1인의 조합원으로 간주되므로 갑, 을, 병, 정은 이들 전원을 대표하는 1인이 조합원이 되는 것일까?
이에 대해 최근 대법원은 후자의 견해를 지지하는 판결을 선고한 바 있다. 즉 조합설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자로부터 각각 사업구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 수인의 토지등소유자와 양도인들 사이에서는 소규모주택정비법 제24조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용되어 원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다는 것이다.
이 판결은 도시정비법에 관한 것이나 가로주택정비사업의 경우에도 그대로 적용될 것이다.
소규모주택정비법은 제24조 제2항을 통해 투기과열지구로 지정된 지역에서 가로주택정비사업이 시행되는 경우 조합설립인가 후 사업구역 내 소재하는 건축물 또는 토지를 양수한 자는 조합원이 될 수 없도록 하고 있다. 투기목적 등으로 가로주택사업이 악용되는 것을 막고자 하는 취지이다.
이에 해당할 경우 부동산 양수인은 조합의 매도청구 등을 통해 손실보상을 받을 수 있을 뿐이어서 예측하지 못한 손해를 입게 될 가능성이 크다. 종전에 건축물 또는 토지를 소유하고 있던 조합원들로서도 사실상 사업이 끝날 때까지 부동산을 처분할 수 없는 불이익을 감수할 밖에 없다.
때문에 이에 대해서는 세대원 전원이 근무상 또는 생업상의 사정이나 질병치료 등의 목적으로 주거를 이전하는 경우, 세대원 모두가 해외로 이주하는 경우 등 일정한 예외가 인정되고 있다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
