[하우징헤럴드=윤승철 공인회계사] 재건축조합의 조합원은 재건축조합의 설립 인가가 나면 조합규약에 의해서 일반적으로 현물출자 의무를 부담하게 된다. 이러한 현물출자 의무에는 조합의 재건축사업의 원활한 수행을 위해 신탁 목적으로 조합원 소유의 토지를 조합에 이전할 의무가 포함된다(대법원 1997.5.30. 선고 96다23887 판결).그런데 재건축조합이 조합원으로부터 현물출자 받는 토지와 건물의 취득시기와 그 가액평가를 두고 과세당국과 조세심판원 간에 견해의 대립이 있다.과세당국은 현물출자를 받는 시점을 조합설립인가일 또는 신탁등기접수일 중 빠른 날로 보고 있으며, 그 가액에 관하여는 사업시행인가 고시를 한 날을 평가기준일로 하여 평가한 종전자산가액으로 하는 것도 적정하다는 입장이

 청산자에 터무니 없는 보상금 받게 해주겠다며 용역 수주청산자의 평가서 납품 지연시키며 영업권 평가업무도 요구 조합추천 감정평가사 105%서울시추천 감정평가사 106%토지소유자추천 평가사 140% 제시하면평가액 10%이상 초과로 자동반려협의 안되면 끝없는 사업 지연사업비의 금융비용 보상 지연가산금 부담에토지소유자 추천하는 감정평가사에 백기[하우징헤럴드=이부환 법무사] 보통 사람들은 법은 곧 상식이라고 말한다. 이는 일반 국민들이 공감할 수 있어야 그 법은 존재가치가 있는 살아 있는 법이라는 의미이다.그렇기에 법은 쉽게 남용되거나 악용되어져서도 안 될 것이다. 벌써 도시 및 주거환경정비법(이하 도시정비법)이 신설된 지 15년이 넘었고 그간 현실에

 당분간 개발이익보다 주거환경 개선에 초점투자로 바라보는 인식 바뀌도록 정책 추진 [하우징헤럴드=유삼술 과장] 도시 및 주거환경정비법이 2003년 6월 시행된 후 만 15년이 지났다. 그간 정비사업은 우리들이 살고 있는 도시환경을 참 많이 바꿔 놓았다. 이러한 변화 과정에서 우리는 많은 긍정적 경험도 했지만, 제도 도입 당시 예상치 못했던 부작용도 경험했다.참여정부 시절 서울의 낡은 아파트들은 재건축에 따른 개발이익에 대한 기대감으로 가격이 천정부지 치솟았다. 이런 재건축아파트의 가격 상승은 주변 아파트의 가격까지 상승시키는 ‘견인효과’까지 불러왔으며, 결국 주택시장 전반의 불안을 야기했다.이에 재건축사업으로 인한 시장불안 요인을 차단하고, 불로소득을 환수하기 위해 ‘

 [하우징헤럴드=조근렬 감정평가사] 2017.12.31까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업장은 재건축부담금 부과가 유예됐으나 금년부터는 재건축부담금이 정상 부과됨에 따라 전국의 재건축 현장들이 갈팡질팡하고 있는 형국이다.또한, 지난 1월 22일 국토교통부에서 발표한 재건축부담금 시뮬례이션 결과(강남15개, 기타 5개단지)에 의하면 예상 재건축부담금 전체 평균은 약 3억6천600만원, 강남4구는 최저 1억6천만원에서 최고 8억4천만원에 달해 수도권은 물론 지방주요도시들의 재건축사업장의 반발이 확산되고 있다.이런 가운데, 미실현 이득에 대한 부담금 부과, 양도소득세와의 이중 과세 문제를 지적하며 과도한 재산권 침해, 평등권 침해 등을 이유로 최근 위헌소송이 제기됐다.국

 [하우징헤럴드=강무진 감정평가사] 지난 8·2부동산대책의 일환으로 재개발·재건축사업에 있어서 조합원 지위양도, 재당첨, 분양신청에 대한 규제가 한층 강화돼 시행중에 있다. 이러한 제한규정에 해당하는 경우, 본의아니게 조합원으로 인정받지 못하거나 분양신청이 불가하여 현금청산의 대상이 될 수 있으므로 각별히 유의할 필요가 있다.1. 조합원의 자격 제한 1) 조합설립인가 후 조합원 지위양도 제한정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우 재건축사업에 동의한 자)로 하되, 조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수해 여러 명이 소유하게 된 때에는 그 여러 명을 대표하는 1명을 조합원으로 보고 분양권이 주어진다.다만, 조합설

 [하우징헤럴드=강무진 감정평가사] 지난해 전면개정된 도시정비법이 2월 9일부터 비로소 시행되었다. 도시정비법은 2003년 제정 이후 사회적 수요에 따라 수차례의 개정이 이루어졌으며, 그 결과, 법률이 지나치게 복잡하고 일반 국민이 이해하기 어려운 부분이 많았다.금번 시행된 개정 법률에서는 복잡한 정비사업 유형을 단순화하고 불명확한 규정은 명확하게 개선하는 등 일반 국민들이 정비사업 제도를 알기 쉽도록 정비하고자 했다는 점에서 긍정적으로 볼 수 있다.현금청산과 관련해서도 많은 부분이 개정되었으며, 이와 관련해 금번 기고에서는 현금청산 절차에 대해 살펴보고자 한다.현금청산 절차와 관련해서 도시정비법 시행 초기부터 많은 논란이 있었으나, 금번 시행 법률에서는 협의시기, 협의불

 [하우징헤럴드=강무진 감정평가사] 얼마전 ‘재개발․재건축 지분 샀는데 물딱지?’란 제목의 기사를 접한 적이 있다. 물딱지란 입주권이 생기지 않는 토지․주택 등에 대한 권리를 말한다.재개발구역내에서 지분쪼개기가 성행하던 2000년대에나 들어봄직한 물딱지란 단어가 15여년이 지난 지금 다시 문제로 제기된 것은 정부의 6.19부동산대책으로 투기과열지구내에서 일정 조건에 해당되는 경우 조합원 자격이 주어지지 않거나 조합원 분양신청이 제한되기 때문이다.물딱지에 해당하는 경우, 아파트를 분양받는 것이 아니라 현금청산의 대상이 되기 때문에 매수자 입장에서도, 조합 입장에서도 상당한 주의를 기울일 필요가 있다.이와 관련하여, 금번 기고에서는‘현금청산의 대상자, 목적물, 시기’에 대해서

 [하우징헤럴드=강무진 감정평가사] 정비사업 업무에 몸담아 온지도 어언 20년이다. 아니, 대학원 과정 논문 주제가 재개발사업의 특성에 관한 것이었으니 그것까지 합하면 무려 25년이다. 그야말로 반평생을 정비사업쪽에 몸담고 있는 것이다.그런데도 항상 현금청산 감정평가업무를 마무리할 때면 가슴 한편에 많은 아쉬움이 남는 것은 무엇 때문일까. 현금청산을 하는 입장, 현금청산을 당하는 입장, 그 누구에게도 좋은 소리를 들을 수 없는 업무라서일까.정비사업은 정비기반시설이 극히 열악하고 노후·불량건축물이 밀집한 지역에 대한 주거환경개선 등 도시기능을 회복하기 위해서 필요한 사업이다. 하지만, 사업시행인가나 관리처분계획에 포함되어 있는 사항이 토지등소유자를 100% 만족시키지 못하는 이상,

 [하우징헤럴드=류점동 감정평가사] 1. 종후자산 평가시 검토사항 종후자산의 평가는 설계도서에 따라 새로 신축 될 것을 전제로 해 평가하는 것으로 일종의 조건부 평가이다. 따라서 평가시점에는 실물이 없는 가상의 건축물로부터 향후 신축을 전제로 한 가격을 산출하기 위해 설계도면을 충분히 이해해야 한다. 또한 수많은 가격 변수들을 놓고 시뮬레이션에 의한 분석을 해야 하고 충분한 가격자료와 평가실무 경험이 많은 감정평가사를 필요로 한다.2. 종후자산 평가 시 구체적 분석내용 원가법에 의해 산정된 총 원가를 각 세대별로 균형 있고 적정하게 배분하기 위해 다음과 같은 각 요인별 효용지수를 분석하는 절차를 거친다.①분양타입(면적)별 효용지수 산정공동주택의 경우 건물 신축 및 투입

 1. 종후자산평가의 기능부동산의 가격은 정해진 어떤 하나의 가격만이 존재하는 것이 아니라 상당한 폭과 기간을 가지고 일정한 수준으로 형성되며, 이용상황과 법률상 제한·완화에 따라 그리고 시간의 흐름, 수요와 공급에 따라 계속 변동하는 특징을 갖고 있다.이러한 부동산가격의 특징을 고려할 때 감정평가란 존재하는 일정한 가격을 찾는 것이 아니라 각각의 시점과 평가목적에 부합하는 합리적이고 합목적적인 가격을 구하는 작업이라고 할 수 있다.도시정비사업과 관련한 감정평가의 경우에는 특수한 법률관계 및 이해관계에 의해 일반적인 평가와는 다른 성격을 갖고 있다.도시정비사업과 관련한 감정평가의 구체적인 기능을 살펴보면 다음과 같다.첫째, 관리처분계획수립을 위한 평가이다.

 1. 종후자산평가의 관련규정 1) 도시 및 주거환경정비법 상 규정 도시정비법 제48조 제1항에서 “분양대상자별 분양예정대지 또는 건축물의 추산액(또는 가액)(이하 종후자산이라 한다)”등을 산정해 관리처분계획을 수립해야 한다고 규정되어 있다. 2) 감정평가실무기준 상의 종후자산의 감정평가 규정 감정평가실무기준 730.3.2.에서는 종후자산의 감정평가는 분양신청기간 만료일이나 의뢰인이 제시하는 날을 기준으로 하며, 대상물건의 유형·위치·규모 등에 따라 감정평가액의 균형이 유지되도록 해야 한다고 규정되어 있다. 3) 한국감정평가사협회의 주택재개발·재건축 사업 등에 관한 평가지침 재개발·재건축사업 등에 관한 평가지침 제10조에서는 종후자산의 평가방법에 대해

 1. 개요 현행 법령은 시장·군수가 재개발은 2개, 재건축은 1개를 종전자산(종후자산은 종전자산을 평가한 업체가 수행) 감정평가를 위한 감정평가업자로 선정·계약하도록 규정하고 있다.사업시행인가시점부터 분양신청, 관리처분계획안 작성, 총회개최 등의 일정을 감안하면 현실적으로는 종전자산의 감정평가를 위한 사전준비 시간이 부족한 경우가 종종 발생한다. 따라서 원활한 종전자산 평가와 이에 기초한 관리처분계획을 수립하기 위해서는 사전에 어떠한 사항을 준비해야 하는지 인지할 필요가 있다.이하에서는 사업시행인가 단계부터 종전자산 평가금액 통지까지 순서에 따라 필요한 제반사항을 살펴보고자 한다.2. 사업시행인가 단계 1)사업시행자가 선정하는 감정평가업자의 선정종전

 1. 감정평가의 3가지 방법 본 기고에서 전반적인 감정평가의 방법론에 관해 설명하기는 현실적으로 어려우나 종전자산 감정평가의 방법과 관련해 감정평가 방법을 간략히 정리해 보자. 감정평가의 방법은 크게 투입된 비용과 기간경과 등에 따른 감가요소를 반영하는 원가법, 유사한 부동산의 거래가격과 비교하는 거래사례비교법, 부동산이 산출할 것으로 기대되는 수익을 환원하는 수익환원법 등이 있다.2.종전자산 평가에서의 감정평가방법 종전자산 평가에서는 주로 원가법과 거래사례비교법이 사용되고 담보, 일반거래 등의 다른 평가목적의 감정평가와 평가방법에서는 크게 다르지 않다. 그러나 정비사업의 사업적 특성 등으로 인해 종전자산을 평가할 때 고려해야 할 몇 가지 사항들이 있다.3. 종전

 1. 관리처분을 위한 감정평가법인의 선정 1) 감정평가법인 선정 관련 규정 도정법 제24조(총회개최 및 의결사항)에서는 시공자·설계자와 더불어 감정평가업자의 선정 및 변경을 총회의결사항으로 규정하고 있다. 다만 관련 규정에 의해 시장·군수가 선정·계약하는 감정평가업자는 예외로 하고 있다. 또한 총회에서 의결하는 경우 시장·군수에게 감정평가업자의 선정을 위탁할 수 있도록 돼 있다.2) 사업종류별 관리처분을 위한 감정평가업자의 선 정 감정평가업자의 선정주체는 정비사업의 종류에 따라 달라진다.도정법 제48조 제5항 제1호에서는 재개발사업 또는 도시환경정비사업은 시장·군수가 2인 이상의 감정평가업자를 선정하나, 재건축사업 또는 가로주택정비사업은 시장·군수가 1인 이상의 감정평가

 1) 종전자산 평가대상에 관한 규정 및 그 중요성 종전자산의 평가대상은 도정법 제28조, 제39조, 동법 시행령 제41조 등에 의거 사업시행인가를 위한 사업시행계획서를 작성할 때 ‘토지 또는 건축물 등에 관한 권리자 및 그 권리의 명세’를 작성하는데, 원칙적으로 이 ‘토지 또는 건축물의 명세’가 동법 제48조 제1항 제4호의 관리처분계획에 포함되어야하는 사항인 ‘분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물의 명세’와 동일한 것이라고 할 수 있다.그러나 현실에 있어서는 토지·건물 관련 각종 공부서류를 기준으로 작성한 토지 또는 건축물의 명세와 종전자산이 반드시 일치하지 않을 수 있다.따라서 종전자산의 확정이 필요한데 종전평가대상을 결정하는 것은 단순히 평가 목적물을 확정하는 것에

 종전자산 관련 규정 및 종전자산 감정평가의 성격 1) 종전자산 관련 규정관리처분을 규정하고 있는 도시정비법 제48조를 요약하면 감정평가업자는 분양대상별 종전의 토지 또는 건축물(이하 ‘종전자산’이라 한다)에 대해 사업시행인가의 고시가 있는 날을 기준으로한 가격과 분양예정 토지 및 건축물의 가액(이하 ‘종후자산’이라 한다)을 평가하고, 사업시행자인 조합은 정비사업비 추산액 등을 작성해 관리처분계획을 수립하도록 하고 있다.이러한 일련의 과정을 거쳐 종후자산가액에서 종전자산가액×비례율을 곱한 권리가액을 차감해 조합원별 분담금 또는 환급금을 결정하는 절차를 관리처분계획이라고 할 수 있으며 종전자산은 관리처분계획 수립을 위한 첫 번째 단계라고 볼 수 있다.2) 종전자산 감

 국공유재산 매각을 위한 감정평가의 기준 : 도로를 중심으로국공유재산(토지)는 크게 점유지와 비점유지로 나눠 볼 수 있다. 점유지는 私人인 조합원이 건물 등으로 실제 점유ㆍ사용하고 있는 토지나 지목이 대, 전, 답 등인 경우이며, 비점유지는 대부분 도로이며 일부 하천, 구거 등이 해당된다.도시 및 주거환경정비법은 정비구역 내 국공유재산은 정비사업 외의 목적으로는 매각하거나 양도할 수 없다고 정함과 동시에 국유재산법이나 공유재산및물품관리법이 정하는 국공유재산 매각의 일반원칙과 달리 당해 정비사업의 시행자 또는 점유자ㆍ사용자에게 다른 사람에 우선하여 수의계약으로 매각 또는 임대할 수 있다고 규정하고 있다(도정법 제66조제3항,제4항).점유지는 점유하고 있는 토지와 동일 단가로

 재건축조합원 지위 양도제한 기존 합헌 결정 유지될 듯재개발조합원 분양권 전매제한은 위헌 가능성 높아 정책 제고 돼야1. 실수요 보호와 단기투기수요 억제를 통한 주택시장 안정화 방안 8·2 부동산 대책은 투기가 우려되는 지역을 투기과열지구·투기지역으로 지정해 투기로 인한 시장불안을 차단하려는 내용을 담고 있다.또, 다주택자의 양도차익에 대한 과세체계를 정비함과 더불어 주택담보대출을 규제해 단기투자유인을 억제함으로써 주택시장 질서를 바로잡으려는 의지도 녹아 있다.정부의 이번 방안으로 재건축·재개발사업에서는 2018년 1월부터 재건축 초과이익환수제가 예정대로 시행되고, 재개발 분양권 전매가 제한되며, 재개발 임대주택 의무비율이 상향되고, 재건축 등에서 재당첨 제

 2) 국공유재산 매각을 위한 감정평가의 기준시점도정법 제66조 제4항 및 제6항에 따른 국공유재산의 매각을 위한 감정평가(이하 ‘매각평가’)의 기준시점은 사업시행인가의 고시가 있은 날부터 3년 내에 매매계약이 체결되는 경우에는 사업시행인가의 고시가 있은 날이지만, 체결되지 않은 경우에는 국공유재산 매각에 관한 일반법적 지위에 있는 국유재산법(국유재산), 공유재산 및 물품관리법(시ㆍ도ㆍ군ㆍ구 등 지방자치단체 소유의 재산)에 따르게 된다.그런데 국유재산법 제42조 제1항은 “증권을 제외한 일반재산을 처분할 때에는 시가를 고려해 해당 재산의 예정가격을 결정해야 한다”고 정하고 있으므로, ‘처분 당시’가 기준시점이 되고 매각평가 실무상 이는 특별한 사정이 없는 한 감정평가를 위한 가격

 4. 정비기반시설 무상귀속ㆍ무상양도협의 및 국공유재산 매각을 위한 감정평가업체 선정방법정비사업 전체에서 조합은 여러 감정평가업체를 선정하게 되는데 정비기반시설의 무상귀속ㆍ양도 협의를 위한 감정평가(이하 정비기반시설평가)는 조합이 가장 먼저 선정하는 감정평가업체가 된다.물론 재건축에서는 조합설립등기 후 매도청구소송에 따른 감정평가가 있을 수 있지만 이 때 감정평가업체는 조합이 아닌 법원에서 선임한다. 조합은 감정평가업체 선정 시 매우 신중해야 할 필요가 있다. 왜냐하면 추후 조합원들이 가장 관심을 가지는 종전자산감정평가 시 중요한 참고자료가 될 수 있기 때문이고, 정비기반시설평가 그 자체로도 조합의 사업성에 영향을 미칠 수 있기 때문이다. 따라서 조합은 정비사업 및 정비기