주택 투자수요는 임대수익·매각 차익이 주목적
경기침체·금리상승·종부세 중과로 투자 급감
경기 호전되면 하반기부터 하락 멈추는 ‘L자형’될 듯

 

1. 주택수요와 공급

시장경제 하에서 상품가격은 수요와 공급의 관계에서 결정된다. 그러나 주택은 다른 상품과 달리 공급 탄력성이 거의 ‘0’이다. 즉, 주택 수요가 급증하더라도 주택은 바로 공급되지 않고 인·허가를 거쳐 준공까지 약 3년의 기간이 소요된다.

따라서 2024년의 공급은 2024년 수요의 변화에 따른 것이 아니라 3년 전 인·허가의 결과이다. 

통계청 장래가구 추이 분석에 의하면 서울시 가구 수는 2028년에 정점에 이른 후 감소하는 것으로 추계되고 있다. 증가 수에 있어서는 2023년 1만2천가구, 2024년 1만가구, 2025년에는 8천가구, 점차 축소되어 2028년에는 700가구 증가 하는 것으로 예측하고 있다.

반면 주택공급을 살펴보면, 물론 인·허가를 받고도 착공하지 않은 경우도 있지만, 2021년에 인·허가 된 8만3천호가 2024년에 준공될 예정이다. 

따라서 가구 수 증가와 주택 수 증가만을 비교했을 때 2024년 주택가격은 하락 전망이 우세하다. 그러나 주택가격 변화는 단순히 신규주택공급과 가구 수 증가와의 관계로만 설명될 수 없다. 왜냐하면 신규로 형성되는 가구 모두가 주택을 구입하지 않을 뿐만 아니라, 임차로 살다가 자가를 구입하는 가구, 주택을 구입해 임대를 주는 가구도 있기 때문이다.

주택수요는 직접 거주하기 위해 주택을 구입하는 실수요와 임대료 수입이나 매각차익을 목적으로 주택을 구입하는 투자수요로 대별할 수 있다. 일반 가구의 경우 결혼을 해서든, 직장 때문이든 주거선택은 자가 혹은 전세(임차) 2가지 중 하나이다.

집값이 앞으로 상승할 전망이면 무리를 해서라도 자가를 구입할 것이다. 반대로 집값이 하락할 것으로 예측하면 전세를 택할 것이다. 따라서 집값 변화 추세는 주택수요를 결정하는 요인 중 하나이다. 그러나 집값 변화는 후술하는 가구소득, 금리 등의 변화 결과이며, 집값의 상승 혹은 하락을 가속화시키는 이차적 요인이다. 

집값 상승이 전망된다 하더라도 곧바로 유효수요가 되는 것은 아니다. 주택은 고가의 상품이기 때문에 차입 없이 주택을 구입하는 경우는 극히 일부 가구에 국한된다. 따라서 금리변화와 대출규모는 주택구입에 적지 않은 영향을 미친다.

그러나 대출을 받아 주택을 구입한다는 것은 금융비용을 부담할 수 있다고 판단될 때이다. 과거 사례도, 가구소득이 증가하고 있으면 금리가 상승해도 수요가 감소하지 않았다. 미국의 경우도 최근 몇 십년 만에 가장 높은 모기지 금리를 기록했으나 주택가격은 하락하지 않았다.

견고한 경제성장으로 가구소득이 꾸준히 증가하고 있어 주택수요가 하락하지 않았다는 것이다. 따라서 금리는 일종의 가구소득의 종속변수라 할 것이며, 가구소득은 경제성장과 궤를 같이 한다.  

이에 더해 각종 유·무형의 편익을 비교해 전세(임차)로 사는 편익이 집을 구입하는 것 보다 클 때는 전세를 선택할 것이다. 실수요자는 이러한 요인들을 복합적으로 고려한 뒤 집을 구입한다. 

주택가격 변화에 실수요만큼 큰 영향을 미치는 변수는 투자수요이다. 투자수요에 가장 큰 영향을 미치는 요인은 매각차익과 임대수익이다. 경제가 고도 안정기에 있는 타 선진국에서의 투자수요는 임대수익을 얻는 것이 주목적이다. 그러나 우리는 아직까지 매각차익이 주목적이다. 

이자를 지불하지 않는 전세에, 대출을 더해, 본인 자금을 최소화하여 매각차익을 얻는 것이 수익을 극대화 하는 투자이다. 즉, 10억원의 주택가격이 5% 상승한다고 할 때, 순수 자기자금으로 투자한다면 투자수익률은 5%(각종 세금이나 수선 유지비 등은 감안하지 않고)이다.

이를 6억원에 전세를 주고, 2억원을 4% 대출을 받아 투자한다면 수익총액은 매각차익 5천만원-금융비용 800만원=4천200만원이고, 실제 본인이 투자한 금액은 2억원에 불과하기 때문에 수익률은 21%에 이른다. 주택가격이 전 정부에서처럼 오르면 이만한 투자처는 없다. 

또한 이들 투자수요에 영향을 미치는 중요한 변수가 금리와 LTV나 DTS와 같은 금융규제이다. 상기 단순 식에서 살펴볼 수 있는 바와 같이 금리가 낮을수록, 그리고 대출이 많을수록 투자수익률은 높아지기 때문이다. 반대로 재산세, 종부세 중과, 실거주 의무, 임대료 통제 등은 투자수익률을 저감시키는 요인이다.

그러나 이들은 주택시장의 흐름을 바꿀 정도는 아니며, 주택시장이 커질수록, 단위 주택가격이 커질수록 그 영향력은 줄어들고 있다. 실제 지난 정부에서 27번의 ‘주택가격 안정화 대책’으로 이러한 모든 정책 수단들을 다 동원했으나 주택가격 상승을 막지 못했다.  

투자수요에 있어서도 가구소득 변화는 중요한 변수이다. 특히 상위 소득계층의 소득 변화를 파악하는 것이 중요하다. 본인이 직접 거주하는 주택 이외의 주택을 구입할 수 있는 가구는 상위소득 가구들이기 때문이다. 

2. 주택가격 상승과 하락

우리의 경우 제4차 산업혁명의 결과 2010년대 후반부터 소득구조에 있어서 변화를 가져왔다. 상위 약 30% 가구들의 소득은 코로나 사태를 거치면서도 지속적으로 상승했고, 중위40% 가구들은 큰 변화를 보이지 않은 반면, 하위 30% 가구들의 소득은 ‘공공이전 소득’이 적었다면 오히려 줄어들었다. 

코로나와 함께 시작된 경기 침체에 대응해 정부는 저금리와 양적완화 정책을 시행했다. 소득이 지속적으로 상승한 상위 30% 가구들은 저금리 대출을 받아 실거주 목적뿐만 아니라 투자목적으로도 구입, 전체 주택가격 상승을 선도했다. 

NH투자증권이 한국은행 가계부채 데이터베이스에서 받은 자료에 따르면 2021년 1분기 기준 가계대출 잔액의 63.2%는 상위 30% 고소득층이 차지하고 있으며. 이어 중소득층 25.8%, 저소득층 11.0% 순이었다. 

국토부의 ‘주거실태조사’에 의하면 자가 보유율은 2019년 61.2%에서 2020년과 2021년에 와서는 60.6%로 오히려 하락했다. 그럼에도 주택가격은 급등했다. 투자수요가 급증했기 때문이었다.

실제 국토부의 ‘주거실태 조사’에 따르면 주택소유자중 2채 이상을 소유한 가구가 2016년의 경우 198만가구로 전체주택소유자의 14.9%였다. 그러나 2021년에 314만5천가구로 주택소유자의 26.1%에 이르고 있다. 

그러나 임대주택시장의 관점에서 보면, 2채 이상 소유가구의 증가는 임대주택 공급의 증가를 의미한다. 따라서 한국부동산원의 서울 아파트 매매·전세가격 지수를 보면 주택가격은 급등해도 전세가는 안정된 현상을 보였다.

그러나 2022년 2월 러시아의 우크라이나 침공, 중국의 제로 코로나 정책의 결과 우리경제는 침체기에 빠져들고, 가구소득도 미래를 예측하기 어려운 상황이 됐다. 이에 더해 금리도 상승하기 시작하면서 실수요는 급감하기 시작했다.

상위소득 가구의 소득도 증가세가 둔화됐고, 금리상승, 종부세 중과, 임대료 통제 등의 복합적 영향으로 투자수요도 급감했다. 거래절벽현상이 나타났고, 이어 가격이 하락하기 시작했다. 고분양가 주택은 미분양되고, 묻지마 주택개발 열풍도 사그라들었다.

정부는 경착륙을 우려해 2023년 1월 3일, '부동산규제완화대책’을 발표했으며, 이어 1월 30일 약 40조원 규모의 ‘특례보금자리론’과 ‘50년 모기지’계획을 발표했다. 하향 안정화 되고 있던 주택가격이 2023년 2월부터 상승세로 바뀌었다. 

2023년 초, 정부는 “하반기에 들면 경제는 호전될 것이고, 금리는 하향 안정화 되며, 인플레이션도 진정될 것이다”고 예측했다. 그러나 경제상황은 호전되지 않았고, 고금리도 지속되고 있으며, 인플레이션이 가구소득 증가분을 깎아 먹으면서 실수요, 투자수요 모두 줄어들고 있었다.

이러한 상황에서 ‘특례보금자리론’을 사실상 중단하는 금리인상과 적용대상 제한 조치가 이루어지면서 주택거래는 급감하고, 주택가격은 10월 들어 하락세로 돌아섰다. 

유효수요가 감소하면서 주택건설 인·허가 건수도 감소했다. 또한 투자수익률이 하락하면서 다주택자들은 보유주택(임대주택)들을 자녀에 증여 혹은 매각하여 임대주택 총량이 축소됐다. 이에 따라 주택가격은 하락하나 임대료는 상승하는 현상이 나타나고 있는 것이다.

경제관련 연구원들의 공통된 전망은, 2024년 경제는 잠재성장률 2%대를 상회하지는 못하고, 또한 하반기에 이르러서야 회복될 것이며, 금리도 하반기가 되어야 하락할 것으로 보고 있다. 뿐만 아니라 가계부채 문제로 ‘특례보금자리론’과 같은 수요확대 정책을 펼치지도 못하는 상황이다.

HUG나 주택금융공사의 재무상태 악화와 국민주택기금의 재원 부족으로 각종 대출보증, 기금대출도 확대하기 어려운 상황이다. 뿐만 아니라 종부세 중과와 임대차3법으로 임대사업보다는 은행 적금의 수익률이 높아졌다. 

결론적으로 주택수요는 2024년에 들어서도 감소 추세를 이어 나갈 것이며, 거래 감소가 나타나고, 이어 주택가격도 하락세를 보일 것이다. 따라서 2024년 주택가격은 하반기 까지 하락세를 보이다 경제도 호전되고, 금리도 하향 안정되며, 전세가 상승으로 전세의 편익이 자가 구매보다 낮아지는 하반기부터 하락세를 멈추는‘L’자 형태를 보일 것이다. 

3. 얼마만큼 하락할 것인가?

주택가격이 얼마나 상승 혹은 하락할 것인가를 정확히 예측할 수 있는 모델은 없다. 단지, 시장의 ‘보이지 않는 손’에 의해 지금까지 형성된 수요·공급의 균형(equilibrium) 상태를 살펴봄으로써 간접적으로 예측할 수 있다. 

어떤 지역의 주택 가격이 △억원에서 거래되고 있을 때, 그 가격은 소위 말하는 ‘보이지 않는 손’에 의해 형성된 것이다. 연장선장에서, 가계소득의 몇 배 정도의 주택을 구입하고 있는지는 자가 구입가구의 연소득대비 주택가격 배수(PIR)를 통해 살펴 볼 수 있다. 

국토부의 ‘주거실태 조사’에 의하면 수도권의 경우 2012년부터 2019년까지 자가 구입가구의 PIR은 역대정부의 정책이나 주택가격의 부침과는 거의 무관하게 6.7~6.9 사이였다. 그러나 2021년에는 10.1배로 뛰었다.

지난 2019년까지의 PIR을 ‘보이지 않는 손’에 의한 시장의 균형상태라고 한다면, 수도권 주택가격은 2021년 기준 약 30% 정도 하락 후 안정될 것으로 예상된다.

김우진 원장 / (사)주거환경연구원