재건축 초과이익 부담금 산정방식 시뮬레이션

조근렬 / 감정평가사 대화감정평가법인 이사l승인2018.04.02 11:40

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[하우징헤럴드=조근렬 감정평가사] 2017.12.31까지 관리처분계획의 인가를 신청한 재건축사업장은 재건축부담금 부과가 유예됐으나 금년부터는 재건축부담금이 정상 부과됨에 따라 전국의 재건축 현장들이 갈팡질팡하고 있는 형국이다.

또한, 지난 1월 22일 국토교통부에서 발표한 재건축부담금 시뮬례이션 결과(강남15개, 기타 5개단지)에 의하면 예상 재건축부담금 전체 평균은 약 3억6천600만원, 강남4구는 최저 1억6천만원에서 최고 8억4천만원에 달해 수도권은 물론 지방주요도시들의 재건축사업장의 반발이 확산되고 있다.

이런 가운데, 미실현 이득에 대한 부담금 부과, 양도소득세와의 이중 과세 문제를 지적하며 과도한 재산권 침해, 평등권 침해 등을 이유로 최근 위헌소송이 제기됐다.

국회에서도 20년이상 장기보유자에 대한 재건축부담금 면제, 중도 매수자에 대한 실제거래가격을 반영한 부과기준 신설, 부과기간 단축(10년  5년), 유예기간 연장 등을 담은 개정안이 발의됐으나 지난해 12월 폐기됐다.

한편, 사업시행인가 고시일로부터 3개월 이내 재건축부담금 예정액 산정에 필요한 자료를 시장·군수·구청장에게 제출, 자료 수령 후 30일 이내 예정액을 통지해야 함에 따라 금년 5월부터는 재건축부담금 예정액이 통지되는 사업장이 있을 것으로 보여진다.

그렇다면 재건축부담금은 어떻게 산정되는지? 구체적으로는 조합원별 분담기준은 무엇인지?, 1대1 재건축을 추진하면 재건축부담금은 어떻게 되는지? 개시시점 또는 종료시점 주택가액은 감정평가를 통해 결정되는 것인지? 등등 재건축 현장은 물론 관련 전문가들조차도 재건축부담금 산정과정을 정확히 이해하지 못한 부분이 있어 혼란을 가중시키고 있는 느낌이다.

이하에서는 재건축부담금 산정방식을 정확히 알아봄으로서 일선 재건축 현장에서의 궁금점을 해소하고 나아가 사업추진 과정에서 정확한 사업성 분석을 도모해 현재 진행되고 있는 혼란을 조금이나마 줄였으면 하는 바램이며, 2014년 8월부터 신규 단독주택 재건축사업은 2012년 7월 법개정으로 더 이상 진행할 수 없게 된 점과 이해를 더 쉽게하기 위해 공동주택 재건축사업방식을 대상으로 설명하고자 한다.

◈  재건축부담금 산정방식

※재건축부담금 =〔종료시점 주택가액 - (개시시점 주택가액 + 정상주택가격상승분 총액 + 개발비용)〕× 부과율

① 개시시점 주택가액 :  부과대상 공시주택가격 총액에 공시기준일부터 개시시점까지의 정상주택가격상승분을 반영한 금액

 *공시기준일 : 매년 1월 1일

 *공시주택가격 : 시세의 일정 이하 수준

 *연도별 공동주택 공시가격 변동률(자료 : 국토교통부, 단위 : %)

 *개시시점 : 최초 조합설립추진위원회가 승인된 날

 *부과개시시점부터 종료시점까지 10년 초과시 종료시점부터 역산해 10년이 되는 날이 부과개시시점

② 정상주택가격상승분 :  개시시점 주택가액에 정기예금이자율 또는 평균주택가격상승률 중 높은 비율을 곱해 산정한 금액

 *정기예금이자율 : 한국은행이 작성한 통계자료인 ‘예금은행 가중평균 수신금리’ 중 ‘저축성 수신’의 ‘순수저축성예금’중‘정기예금 6개월~1년미만’의 연이율(%)을 적용

 *평균주택가격상승률 : 한국감정원에서 매월 조사 발표하는 ‘시군구별 주택매매가격지수’를 적용해 개시시점부터 종료시점까지의 각 년도별 가격상승률을 산정하고 소수로 환산한 후 곱해 산정

③ 개발비용 : 공사비, 설계감리비, 제세공과금, 조합운영비 등 조합운영 및 주택건설 전반에 소요된 비용을 말하며 서울시 ‘사업비 및 분담금 추정프로그램인 클린업시스템’에서 제공하는 값을 기준으로 사전 개발비용 예측 가능

④ 종료시점 주택가액 : 조합원 주택가액, 일반분양분의 주택가액, 재건축소형주택 인수가격을 합산한 금액

 *종료시점 : 재건축사업의 준공인가일

 *조합원 주택가액 : 한국감정원에 의뢰해 종료시점 현재의 주택가격 총액을 조사·산정하고 이를‘부동산 가격공시에 관한 법률’에 따른 부동산가격공시위원회의 심의를 거쳐 결정한 가액을 말하며, 감정평가를 통해 결정되는 것이 아니고 개시시점 공시주택가격 수준과 같이 시세의 일정 이하 수준

 *일반분양분 주택가액 : 분양시점 분양가격의 총액

 *재건축 소형주택 인수가격 : 광역 지방자치단체, 한국토지주택공사 또는 지방공사가 해당 재건축소형주택을 인수한 가격을 말하며 구체적인 소형주택의 가격은 국토교통부 장관이 고시하는 공공건설임대주택의 표준건축비를 적용해 산정한 가격이고, 부속 토지는 인수자에게 기부채납한 것으로 봄에 따라 소형주택 가격에 포함되는 것이 아니라 개발비용에 포함되며 종료시점 주택가액의 산정절차를 준용해 산정

⑤ 부과율 : 조합원 1인당 평균이익(재건축초과이익 / 조합원수)에 따라 0~50%까지 누진 적용하며 조합원 1인당 3천만원까지 면제

⑥ 조합원별 분담기준 : 조합원별 개시시점 부과대상 주택가격, 조합원별 종료시점 부과대상 주택가격 추정액, 조합원별 관리처분계획상 청산금을 고려해 산정된 조합원별 순이익을 모두 합산한 총액에서 조합원별 순이익 차지하는 비율에 기초해 재건축부담금 분담비율 결정

이상과 같이 간략하게 알아보았으나 지면상 더 자세히 설명하지 못한 부분에 아쉬움이 남는다.

나아가 부과개시시점은 추진위원회승인일이 아닌 조합설립인가일, 평균주택가격상승률은 주택매매가격지수가 아닌 아파트매매가격지수를 적용하는 게 더 합리적일 것이며 중도 매수자에 대한 부과기준, 장기보유자에 대한 감면조치가 없는 점은 제도적 아쉬움으로 남는다.

한편, 일반분양비율, 주택공시가격 시세반영비율, 사업기간, 사업비, 기타 개발비용 등 재건축 사업구역별 개별적 특성 차이가 존재하므로 일선 재건축 현장에서는 사전에 정확한 재건축부담금 추정 및 사업성 분석 등을 통해 조합원들이 느끼고 있는 막연한 혼란을 투명하게 할 필요가 있을 것이다.

또한, 필자의 오랜 재개발, 재건축 전담평가 및 각종 자문역할을 수행한 경험에 비추어 보면 단순한 감정평가 경험이 아닌 재건축부담금의 구조적 이해뿐만 아니라 각종 사업비에 대한 적정성 분석 등 재개발, 재건축사업에 대한 전반적인 이해와 평가 노하우를 지닌 재개발·재건축 분야의 전문 감정평가사의 역할이 무엇보다도 중요하다고 할 것이다.


조근렬 / 감정평가사 대화감정평가법인 이사  webmaster@housingherald.co.kr
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