[하우징헤럴드] 소규모주택정비법은 도시정비법과 달리 사전에 사업시행구역을 정하거나 이를 고시하는 절차가 없다.
또한 시장·군수가 검인을 한 서면동의서를 이용하여 조합설립동의를 받도록 하고 있을 뿐이고(법 제25조 제1항), 서면동의서에 검인을 받으려는 자에 대해 법정의 서면동의서에 조합설립동의의 내용에 관한 사항이 기재된 서류를 첨부하여 제출하도록 하고 있을 뿐, 누가 서면동의서에 검인을 받을 수 있는지에 관하여는 아무런 규정을 두고 있지 않다.
이 때문에 아래와 같은 여러 문제점이 발생할 수 있다. 우선, 서면동의서에 검인을 받을 때 사업의 종류, 사업시행구역의 위치·면적 등이 정해지지 않으므로 서면동의서에 검인을 받은 후, 서면동의서의 내용이 변경되어야 하는 경우가 얼마든지 발생할 수 있다.
그리고 사업의 종류, 사업시행구역의 위치·면적 등을 정한 정비구역이 사전에 지정되는 도시정비법상의 정비사업의 경우에도 건축되는 건축물의 설계 개요, 정비사업비, 정비사업비 분담기준, 사업완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항을 정확하게 정하는 것이 매우 어려운데, 사업시행구역의 위치·면적 마저도 유동적인 상황이라면 토지등소유자들에게 필수적으로 전달되어야 할 이와 같은 정보가 더더욱 정확하지 못한 것이 될 것이다.
또한 사업시행구역의 위치·면적 등이 정해져 고시되는 시점이 조합설립인가가 고시된 때라는 점(법 제23조 제9항, 시행령 제21조의2)을 고려하면, 조합설립동의율 산정을 위한 전체 토지등소유자 수가 조합설립인가 시점에 이르러서야 비로소 정해지는 모순이 발생하기도 한다.
더불어 조합설립을 추진하는 개인이나 조직체가 복수로 존재할 경우, 서면동의서에 검인을 신청하는 자가 수인이 될 수 있고, 이들의 경쟁이나 이들 사이의 분쟁으로 서면동의서에 대한 검인 자체가 이루어지지 못하거나, 서면동의서에 대한 검인 절차가 상당히 지연될 가능성이 있다.
이와 같은 문제점을 해소하기 위해서는 도시정비법의 정비구역 지정 절차와 같이 사업이 시작되기 전에 사업의 종류, 사업구역의 위치, 면적 등을 정하는 사전 절차가 필요할 것으로 보인다.
이를 통해 조합설립동의서를 받는 과정에서 사업의 종류가 변경되어 다시 조합설립동의서를 받아야 하는 상황을 예방할 수 있고, 조합설립동의서에 반드시 기재되어야 하는 건축되는 건축물의 설계 개요, 정비사업비, 정비사업비 분담기준, 사업완료 후 소유권의 귀속에 관한 사항 등을 현행 제도에 비해 다소나마 구체적으로 정할 수 있는 효과를 기대할 수 있을 것이다.
그리고 정비구역과 유사한 사전 구역 지정이 이루어진다면, 이 구역 내 토지등소유자들의 과반수 또는 일정 비율 이상으로부터 조합설립동의서 징구에 관한 권한을 받은 자만이 조합설립동의서를 받을 수 있도록 할 수 있고, 이 자만이 서면동의서에 검인을 신청할 수 있도록 할 수 있을 것이다.
이를 통해 조합설립을 추진하는 복수의 개인이나 조직체가 서면동의서에 검인을 경쟁적으로 신청하여 자칫 서면동의서에 검인 자체가 이루어지지 않거나 또는 서면동의서에 검인을 받을 수 있는 자가 누구인지를 둘러싼 혼란이나 분쟁이 예방될 수 있을 것이다.
이와 같은 동의를 얻도록 하는 것이 적절치 않다면, 소규모주택정비사업을 시행하기 위한 사전 사업시행구역 지정 후 서면동의서에 대한 검인권한을 갖는 시장·군수 등이 사업시행구역 별로 토지등소유자라면 누구라도 참여할 수 있는 회의를 개최하여, 이 회의에서 서면동의서 검인을 신청할 수 있는 자를 정하도록 하고 이 자만이 서면동의서에 검인을 받고, 조합설립동의서를 받을 수 있도록 하는 것도 하나의 방법이 될 것이다.
서면동의서에 대한 검인, 조합설립동의서 징구 과정 등에서의 분쟁이나 혼란이 감소하거나 없어진다면, 사전에 정비구역과 유사한 구역 지정 절차가 선행된다고 하더라도 오히려 조합설립인가에 필요한 기간이 감소되는 효과를 기대할 수도 있을 것이다.
또한 사전에 사업시행구역을 미리 정하도록 한다면 난개발로 인한 폐해를 예방할 수도 있고, 소규모주택정비사업으로 신설될 것으로 예상되는 도로 등의 기반시설 등에 관한 계획적, 체계적인 설치와 정비가 이루어지는 순기능을 기대할 수 있다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
