[하우징헤럴드] 가로주택정비사업 조합의 조합원이 되는 자들은 토지등소유자들이다.
소규모주택정비법은 제2조 제1항 제6호를 통해 토지등소유자에 대해서 정의를 하고 있는데 가로주택정비사업의 경우에는 ‘사업시행구역에 위치한 토지 또는 건축물의 소유자, 해당 토지의 지상권자’가 토지등소유자가 된다.
토지와 건축물을 모두 소유한 경우 뿐만 아니라 토지만을 소유하고 있어도, 건축물만을 소유하고 있어도, 토지에 대해 지상권을 가지고 있는 경우도 토지등소유자로서 조합원이 될 수 있다는 의미이다.
모든 사람이 1개의 부동산을 단독 소유하고 있다면 이 개념이 복잡해질 리가 없겠으나, 1인이 수개의 부동산을 소유하고 있는 경우도, 수인이 한 개의 부동산을 소유하고 있는 경우도, 수인이 수개의 부동산을 공유하고 있는 경우도 있을 수 있다. 소유의 모습이 너무 다양한 것이 문제라면 문제이다.
때문에 토지등소유자의 수를 산정하는 방법이 정해질 필요가 있다. 어쩌다 보니 당연해진 얘기지만, 투기 목적으로 부동산을 분할하는 등의 방법으로 토지등소유자의 수나 조합원의 수를 늘리는 걸 막는 것도 개발사업에 관한 법령의 의무처럼 되어버렸다.
가로주택정비사업의 경우 우선 1필지의 토지 또는 하나의 건축물을 여럿이서 공유할 때에는 그 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정해야 한다. 1개의 부동산을 수인이 공유할 경우 이들을 대표하는 1명만이 토지등소유자로 산정된다는 뜻이다.
토지에 지상권이 설정되어 있는 경우에는 토지의 소유자와 해당 토지의 지상권자를 대표하는 1인이 토지등소유자가 된다. 토지소유자와 지상권자가 각 1인의 토지등소유자가 될 수 없다는 의미이다.
1인이 다수 필지의 토지 또는 다수의 건축물을 소유하고 있는 경우에는 필지나 건축물의 수에 관계 없이 토지등소유자를 1인으로 산정한다. 부동산을 여럿 가지고 있다고 하여 부동산의 수만큼 토지등소유자가 늘어나지 않는다.
둘 이상의 토지 또는 건축물을 소유한 공유자가 동일한 경우에는 그 공유자 여럿을 대표하는 1인을 토지등소유자로 산정해야 한다. 다만 주의할 것이 있다. 복수의 부동산을 공유하고 있는 자가 동일한 경우에만 공유자 여럿을 대표하는 1인이 토지등소유자로 산정된다. 예컨대 토지는 갑과 을이, 그 지상의 건물을 갑과 병이 공유하고 있을 경우에는 부동산의 수대로 2인이 토지등소유자 된다.
대법원은 “토지의 필지별 또는 토지·건물의 소유자, 공유자가 서로 다를 경우에는 각 부동산별로 1인이 토지등소유자로 산정되어야 하고, 동일한 공유자가 서로 다른 필지의 토지 또는 토지·건물을 공동소유하고 있을 때에는 부동산의 수와 관계없이 그 공유자들 중 1인만이 토지등소유자로 산정된다고 해석된다”라고 판시한 바 있다.
토지등기부등본·건물등기부등본·토지대장 및 건축물관리대장에 소유자로 등재될 당시 주민등록번호의 기록이 없고, 기록된 주소가 현재 주소와 다른 경우로서, 소재가 확인되지 아니한 자는 토지등소유자의 수 또는 공유자 수에서 제외하도록 하고 있다.
소재를 확인할 수 없는 행방불명자는 일단 토지등소유자의 수에서 제외해 사업진행에 장애가 없도록 인정되는 예외라고 본다. 다만 이들에 대해서도 반드시 보상이 이루어져야 함은 당연하다.
국·공유지에 대해서는 그 재산관리청 각각을 토지등소유자로 산정하도록 하고 있다. 민법상 소유자의 개념에 충실하자면 국·공유지는 대한민국과 지방자치단체 등이 토지등소유자가 되어야 할 것이나, 재산관리청 별로 재산관리상의 필요에 따라 사업에 대한 의견이 각각 다를 수 있음을 고려한 것으로 보인다.
소규모주택정비법은 가로주택정비사업의 경우 조합설립에 동의했는지 여부를 불문하고 토지등소유자 모두가 조합원이 되는 것으로 규정하고 있다.
그런데 위에서 기술한 바에 따라 1인의 토지등소유자로 산정되면 반드시 1인의 조합원이 될 수 있을까? 이에 대해서도 또다시 조합원의 수를 산정하는 방법에 관한 규정이 존재한다. 이 부분에 대해서는 다음 번 기고를 통해 계속해서 논하기로 한다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
