[하우징헤럴드] 소규모주택정비법 제35조와 제36조는 가로주택정비사업의 사업시행자가 매도청구권을 행사할 수 있음을 규정하고 있다.
다만 시장·군수 또는 공공시행자로 지정된 토지주택공사 등이 소규모주택정비 관리지역에서 시행하는 가로주택정비사업의 경우에는 사업시행자에 대해 수용권을 인정하는 대신 매도청구권을 행사할 수 없도록 하고 있다.
가로주택정비사업의 매도청구는 크게 두 가지로 나눌 수 있다. 첫째는 조합설립에 동의하지 아니한 자 등을 상대로 하는 것이다. 둘째는 분양신청 기간 동안 분양신청을 하지 않는 등의 사정으로 현금청산자가 된 자를 상대로 하는 것이다.
조합설립에 동의하지 아니한 자 등을 상대로 하는 매도청구는 건축심의 결과를 받은 날부터 30일 이내에 조합설립 또는 사업시행자 지정에 동의할 것인지 여부를 묻는 최고절차로 시작된다.
최고를 받은 자는 이 최고를 받은 날부터 60일 이내에 이에 대해 회답해야 하고, 사업시행자는 이 기간 동안 조합설립에 반대하는 의사를 표시하거나 회답을 하지 않은 자에 대해서 매도청구권을 행사할 수 있다.
그런데 앞선 기고에서 밝힌 바와 같이 소규모주택정비법 제24조 제1항에 의해 가로주택정비사업의 경우, 토지등소유자는 조합설립에 대한 동의 여부를 묻지 않고 조합원이 된다. 다시 말해 조합설립인가 당시 조합설립동의서를 제출하지 않은 자도 조합원이 된다는 것이다. 때문에 가로주택정비사업의 경우에는 조합원에 대해서 매도청구권을 행사할 수 있다는 특수성을 가진다.
이와 같이 가로주택정비사업은 조합설립에 동의하지 않더라도 조합원이 되고, 매도청구권 역시 조합원을 상대로 행사될 수 있으므로, 매도청구권을 행사하고 있다고 하더라도 사업시행자는 이 자에 대해 분양신청에 관한 사항을 통지해야 한다.
소규모주택정비법 제28조는 건축심의 결과를 통지받은 날로부터 90일 이내에 분양신청에 관한 사항을 통지하고 공고하도록 하고 있을 뿐 매도청구의 상대방이 된 자에 대한 예외를 규정하고 있지 않다.
또한 대법원이 2023.6.1. 선고 2022다232369 판결을 통해 매도청구 소송이 확정되어 소유권이전등기 절차를 이행할 의무를 부담하는 자라고 하더라도 소유권을 이전하기 전까지는 재건축조합 설립에 동의권을 행사할 수 있다는 취지의 판결을 선고한 점에 비추어 보면, 가로주택정비사업에서 조합설립에 동의하지 않았고, 사업시행자의 최고에도 불구하고 조합설립에 동의하는 의사를 표시하지 않은 자라고 하더라도, 등기를 이전하여 소유권을 상실하기 전까지는 여전히 조합원의 자격을 가진다고 보아야 할 것이다.
이와 같은 특수성으로 인해, 가로주택정비사업의 경우에는 조합설립에 동의하지 않은 자에 대한 매도청구 소송 중에 이 자가 분양신청을 할 경우 이 매도청구 소송은 불필요한 것이 될 가능성이 크고, 이는 사업시행자와 조합원들에게 불필요한 비용 낭비를 초래하는 문제점을 가질 수 있다.
따라서 사견으로는 가로주택정비사업의 경우에도 재건축정비사업이나 소규모재건축사업과 같이 조합설립에 동의한 자만으로 조합원으로 인정하거나, 매도청구권을 행사할 수 있는 경우를 일원화해 분양신청 기간이 종료할 때까지 사업에 참여하지 않겠다는 의사를 밝히지 않은 때, 다시 말해 종국적으로 사업시행에 참여하지 않겠다는 의사를 밝힌 때에 이 자를 상대로 매도청구권을 행사하도록 법령이 개정되는 것이 바람직할 것으로 생각된다.
소규모주택정비법 제36조는 분양신청 기간 동안 분양신청을 하지 않거나, 분양신청 기간 종료 이전에 분양신청을 철회하거나, 인가된 관리처분계획에 따라 분양대상에서 제외된 자에 대한 조치를 규정하고 있고, 가로주택정비사업은 원칙적으로 매도청구권을 행사하는 방법으로 이들에 대한 손실보상을 하도록 하고 있다.
대법원은 분양신청을 하지 않거나 분양신청 기간 동안 분양신청을 철회한 자들은 분양신청 기간이 종료한 다음날 조합원의 지위를 상실한다고 보고 있으므로, 이들에 대해 매도청구권을 행사할 때에는 조합설립에 동의할 것인지를 묻는 최고절차를 거칠 필요가 없다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
