[하우징헤럴드] 도시정비법과 소규모주택정비법은 투기과열지구로 지정된 지역에서 재건축사업을 시행하거나, 소규모재건축사업을 시행하는 경우, 조합설립인가 후 해당 사업구역 내 건축물 또는 토지를 양수한 자는 원칙적으로 조합원이 될 수 없도록 하고 있다.
다만 도시정비법과 소규모주택정비법은 이에 대해 일정한 예외를 인정하고 있다.
그리고 재건축 또는 소규모재건축조합의 조합원이 될 수 없는 양수인에 대해서 사업시행자는 손실보상을 해야 하고 손실보상의 방법은 원칙적으로 매도청구를 하는 것이다.
그런데 조합에서 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 없다는 사실을 뒤늦게 알게 되는 경우가 많다. 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 있는 예외가 인정되고, 이 예외를 인정하는 규정의 해석·적용이 반드시 일의적으로 명확한 것이 아니기 때문이다.
만약 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 없는 자라고 조합이 오인하고 있는 상태에서 이 양수인으로부터 해당 건축물 또는 토지를 현물출자 받거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 넘겨받은 경우라면 조합은 이 양수인을 상대로 매도청구권을 행사할 수 있을까?
그렇지 않다. 대법원은 “재건축사업시행자가 양수인이 조합원 자격을 취득할 수 없다는 사실을 뒤늦게 인지했고, 그 전에 이미 양수인으로부터 해당 건축물 또는 토지를 현물 출자 받거나 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 넘겨받은 경우라면, 재건축사업시행자는 신탁 받은 건축물 또는 토지의 소유권을 취득하기 위해 새로 매도청구권을 행사할 필요가 없다”라고 판시한 바 있다.
토지등소유자가 그 소유 토지 등에 관하여 이미 사업시행자 앞으로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기를 마친 경우에는 청산금을 받기 위해 별도로 소유권을 이전할 의무는 부담하지 않기 때문이다(대법원 2008.10.9. 선고 2008다37780 판결 참조).
그리고 조합은 이미 자신 명의로 신탁을 원인으로 한 소유권이전등기가 마쳐진 토지 등에 관해 신탁법에 따라 수탁자의 고유재산으로 하는 법원의 허가를 얻어 조합의 고유재산으로 된 취지의 등기와 신탁등기의 말소등기를 할 수 있을 것이다.
관리처분계획의 인가·고시 및 이전고시 이전이라면 조합은 이와 같은 방법으로 조합원이 될 수 없는 양수인에게 손실보상을 하고, 양수인 소유의 종전 자산의 소유권을 취득할 수 있다.
그런데 조합에서 양수인이 조합원의 자격을 취득할 수 없다는 사실을 이전고시가 완료되어 그 효력이 생긴 이후에 인지하게 된 경우라면 어떨까? 양수인이 분양대상자가 된 관리처분계획의 내용대로 신축 공동주택을 분양받아 소유권을 갖게 된 경우 양수인이 취득한 부동산의 소유권을 되찾아 올 수 있을까?
우선 대법원이 “이전고시의 효력 발생으로 이미 대다수 조합원 등에 대해 획일적·일률적으로 처리된 권리귀속 관계를 모두 무효화하고 다시 처음부터 관리처분계획을 수립해 이전고시 절차를 거치도록 하는 것은 정비사업의 공익적·단체법적 성격에 배치되므로, 이전고시가 효력을 발생하게 된 이후에는 조합원 등이 관리처분계획의 취소 또는 무효확인을 구할 법률상 이익이 없다고 봄이 타당하다”라고 판시한 바 있다(대법원 2012.3.22. 선고 2011두6400 전원합의체 판결 참조).
그러므로 이전고시가 효력을 발생한 이후에 조합이 관리처분계획의 취소 또는 무효확인 소송을 제기하는 방법으로 문제를 해결하기는 어려울 것이다.
다음으로 관리처분계획의 인가·고시 및 이에 따른 이전고시를 거쳐 위 양수인에게 신축아파트를 분양했으므로 종전자산과 분양받은 아파트는 동일성이 인정되므로 신축아파트를 대상으로 매도청구권을 행사하는 방법을 생각해 볼 수 있다.
그런데 대법원은 이에 대해 매도청구권은 국민의 기본권 제한하는 것이므로 그 행사 요건을 엄격히 해석해야 하고, 함부로 유추해석하거나 확장해석해서는 안된다고 전제한 후, 양수인이 취득한 신축아파트에 대해 매도청구를 하는 것은 재건축사업의 시행과 무관해 허용되지 않는다고 보는 것이 타당하다고 판시했다(대법원 2023.11.2. 선고 2022다290327, 2022다290334 판결 참조).
이와 같은 판시는 헌법재판소가 매도청구의 실질이 공용수용과 유사하다고 판시한 점과 궤를 같이하는 것으로, 매도청구가 사업시행을 위해 필요한 범위 내에서만 행사될 수 있다는 점을 분명히 한 것이다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
