[하우징헤럴드] 甲재개발조합이 시행하는 정비사업을 위해 지토위가 乙 등이 소유하는 토지를 수용하고 지장물로 분류된 그 지상 건물을 이전하는 내용의 수용재결을 함에 따라, 甲조합이 乙 등을 피공탁자로 하여 수용재결에 따른 손실보상금을 공탁한 다음, 위 토지 등에 관하여 수용을 원인으로 하는 소유권이전등기를 마쳤다.
그런데 수용재결 전 乙 등으로부터 위 건물의 각 층을 임차한 丙 등 임차인들이 수용개시일 이후에도 임차부분을 더 점유·사용하다가 퇴거한 경우, 甲조합은 수용을 통해 소유권을 취득한 후에도 乙 등이 위 토지와 건물을 불법점유했다며 乙 등을 상대로 차임 상당의 손해배상을 청구할 수 있을까.
타인 소유의 토지 위에 권원 없이 건물을 소유하는 자는 그 자체로써 건물 부지가 된 토지를 점유하고 있는 것이므로 특별한 사정이 없는 한 토지의 차임상당을 부담이득으로 부담해야 한다.
그리고 민법상 간접점유를 인정하기 위해서는 간접점유자와 직접점유를 하는 자 사이에 일정한 법률관계, 즉 점유매개관계가 필요한데, 간접점유에서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 해지 등의 사유로 종료되더라도 직접점유자가 목적물을 반환하기 전까지는 간접점유자의 직접점유자에 대한 반환청구권이 소멸하지 않는다.
따라서 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는, 간접점유자의 반환청구권이 소멸한 것이 아니므로 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다.
한편, 도시정비법에 따라 준용되는 토지보상법은“수용 토지등의 권리자는 수용 또는 사용의 개시일까지 그 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전하여야 한다”라고 규정하고 있다.
따라서 정비사업의 시행자가 사업시행에 방해가 되는 지장물에 관하여 토지보상법에 따라 이전이 어려워 해당 물건의 가격을 보상한 경우, 사업시행자가 당해 물건을 취득하는 경우와 달리 수용의 절차는 거치지 아니하였으므로 사업시행자가 그 보상만으로 당해 물건의 소유권까지 취득한다고 보기는 어렵다.
하지만 지장물의 소유자가 공익사업법 시행규칙에 따라 스스로의 비용으로 철거하겠다고 하는 등 특별한 사정이 없는 한 사업시행자는 자신의 비용으로 이를 제거할 수 있고, 지장물의 소유자는 사업시행자의 지장물 제거와 그 과정에서 발생하는 물건의 가치 상실을 수인해야 할 지위에 있다.
따라서 사업시행자가 지장물에 관해 토지보상법에 따라 이전보상비조로 지장물의 가격으로 보상한 경우 특별한 사정이 없는 한 지장물의 소유자는 사업시행자에게 지장물을 인도할 의무가 있다.
그러므로 위 사안의 경우, 위 건물은 지장물 보상대상으로 분류되어 이전할 대상이 되었을 뿐 사업시행자가 해당 물건을 취득하는 수용재결이 내려지지 않았으므로 위 건물의 소유권은 여전히 乙 등에게 있다.
설령 甲조합이 위 건물을 수용으로 원시취득했다고 보더라도 도시정비법에 따르면 종전 권리자는 손실보상이 완료되기 전까지 계속 그 토지나 건축물을 사용·수익할 수 있고 임차권자는 그의 선택에 따라 임대차계약을 해지할 수 있을 뿐이며, 점유매개관계를 이루는 임대차계약 등이 종료된 이후에도 직접점유자가 목적물을 점유한 채 이를 반환하지 않고 있는 경우에는 간접점유의 점유매개관계가 단절된다고 할 수 없다.
따라서, 甲조합의 건물 소유권 취득만으로 乙 등과 임차인들 사이의 임대차계약이 공익사업을 위한 토지보상법 제45조 제1항에 따라 곧바로 소멸된다고 볼 수는 없고, 乙 등은 수용개시일 이후에도 임차인들을 통해 위 건물을 간접점유하고 있었다고 볼 수 있다.
결국 乙 등은 특별한 사정이 없는 한, 甲조합에 인도하지 않은 토지의 차임 상당액 등의 손해를 배상할 의무가 있다(대법원 2023.8.18. 선고 2021다249810 판결).
홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소
