[하우징헤럴드] 소규모주택정비법 제33조 제1항 제5호는 “분양대상자별 종전의 토지 또는 건축물 명세 및 제26조에 따른 심의 결과를 받은 날을 기준으로 한 가격”을 관리처분계획의 내용 중 하나로 규정하고 있다.
따라서 소규모주택정비사업에서 종전 자산의 평가 시점이 건축심의 결과를 받은 날이라는 점에 대해서는 의문이 없다.
그런데 건축심의는 심의 결과를 통지받은 날부터 2년 이내에 건축허가를 신청하지 않으면 심의의 효력이 상실된다.
소규모주택정비법 제55조 제1항 제3호에 따라 사업시행인가를 받은 때 건축법에 따른 건축허가를 받은 것으로 의제되므로, 소규모주택정비사업의 사업시행자가 건축심의 결과를 통지받은 날부터 2년이 경과할 때까지 사업시행인가를 받지 못하면 건축 심의는 실효될 것이다.
문제는 건축심의가 이와 같은 사정으로 실효되어 다시 건축심의를 받아 사업시행인가를 받았을 때다. 이 경우 종전자산의 평가시점은 최초 건축심의 결과를 통지받은 날인가 아니면, 최초 건축심의가 실효된 후 다시 건축심의 결과를 통지받은 날이 되어야 하는가이다.
이에 대해서는 도시정비법상 정비사업에서 종전자산의 평가시점에 관한 대법원 2015.10.29. 선고 2014두13294 판결이 참고가 될 수 있을 것이다.
이 판결은 “구 도시정비법 제48조 제1항 제4호가 정한 ‘사업시행인가 고시일’이란 ‘최초 사업시행계획 인가 고시일’을 의미하는 것으로 봄이 타당하고, 따라서 최초 사업시행계획의 주요 부분을 실질적으로 변경하는 사업시행계획 변경인가가 있었다고 하더라도 특별한 사정이 없는 한 최초 사업시행계획 인가 고시일을 기준으로 평가한 종전자산 가격을 기초로 하여 수립된 관리처분계획이 종전자산의 면적·이용 상황·환경 등을 종합적으로 고려하여 대지 또는 건축물이 균형 있게 분양신청자에게 배분되도록 정한 구 도시정비법 제48조 제2항 제1호에 위반된다고 볼 수 없다”라고 판시한 바 있다.
소규모주택정비사업법에 따른 소규모주택정비사업 역시 사업구역 내의 토지등소유자가 종전자산을 출자하고 공사비 등을 투입하여 공동주택 등을 새로 건설한 후 조합원에게 배분되고 남는 공동주택 등을 일반에게 분양하여 발생한 개발이익을 조합원들 사이의 출자 비율에 따라 나누어 가지는 사업이다. 종전자산 가격의 평가는 이와 같은 조합원들 사이의 상대적 출자 비율을 정하기 위한 것이다.
그리고 앞에서 기술한 바와 같이 소규모주택정비법은 종전자산의 평가 시점을 건축심의 결과를 받은 날이라고 정하고 있을 뿐 건축심의가 실효되거나 건축심의를 다시 받은 때에 종전자산 평가를 새로 해야 한다고 규정하고 있지 않다. 이는 평가 시점을 둘러싼 분쟁을 방지하고, 종전자산의 평가 시점을 획일적으로 정하기 위한 것으로 보아야 할 것이다.
건축심의를 다시 받아야 하는 사정이 반드시 종전자산의 가격에 영향을 미친다고 볼 수도 없다. 건축심의의 실효가 종전자산에 대한 감정평가를 위법하게 하는 것이 아니다.
건축심의의 실효는 장래를 향해 효력이 상실된다는 의미일 뿐이므로 건축심의가 실효되었다고 반드시 종전자산에 대한 평가를 새로 하거나 평가 시점을 변경해야 한다고 볼 수도 없다.
무엇보다 사업 완료 후 총수입에서 총사업비를 공제한 금액을 종전자산의 총 가액으로 나눈 비례율에 조합원의 종전자산 가격을 곱하여 산정되는 조합원별 권리가액의 산정 방식에 비추어, 종전자산의 가격이 사후에 상승했다고 하더라도 종전자산의 총 가액을 분모로 하는 비례율이 하락하여 그 상승분이 상쇄된다.
그러므로 평가 시점의 차이로 정비구역 내 종전자산의 가액이 달라져도 반드시 권리가액이 달라진다고 볼 수는 없다. 따라서 최초로 건축심의 결과를 통지받은 날을 기준으로 종전자산 가격을 평가하도록 한 것이 부당하다고 볼 수 없을 것이다.
관리처분계획의 내용 중 일부인 종전자산의 가격은 매도청구를 위한 시가, 수용을 위한 보상금과 의미가 다르다. 구체적인 금액이 특별한 의미가 있기보다는 조합원들의 출자 비율, 사업비의 분담 비율을 정하는 기준으로서의 의미가 더 크다.
이와 같은 점을 고려하면, 최초 건축심의 결과를 통지받은 날을 기준으로 종전자산의 평가를 하더라도 조합원들 사이에 불평등이나 조합원들에게 손해가 되는 것이 아니라고 생각된다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
