[하우징헤럴드] 도시정비법 제39조 제1항은 “정비사업의 조합원은 토지등소유자(재건축사업의 경우에는 사업에 동의한 자만 해당)로 하되, 다음 각호의 어느 하나에 해당하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 본다”규정하면서, 제1호에서 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때”를, 제2호에서 “수인의 토지 등 소유자가 1세대에 속하는 때(이 경우 동일한 세대별 주민등록표상에 등재되어 있지 아니한 배우자 및 미혼인 19세 미만의 직계비속은 1세대로 보며, 1세대로 구성된 수인의 토지 등 소유자가 조합설립인가 후 세대를 분리하여 동일한 세대에 속하지 아니하는 때에도 이혼 및 19세 이상 자녀의 분가를 제외하고는 1세대로 본다)”를, 제3호에서 “조합설립인가 후 1인의 토지 등 소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 수인이 소유하게 된 때”를 규정하고 있다.
도시정비법 제39조는 2009.2.6. 개정됐다. 종래에는 “토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때”에만 조합원의 자격을 제한했으므로, 조합설립인가 후 세대분리나 토지 또는 건축물 소유권 등의 양수로 인해 조합원이 증가하여 정비사업의 사업성이 저하되는 등 기존 조합원의 재산권 보호에 미흡한 측면이 있었다.
이에 2009.2.6. 개정된 도시정비법 제39조(당시 도시정비법 제19조)는 일정한 경우 수인의 토지등소유자에게 1인의 조합원 지위만 부여함으로써 투기세력 유입에 의한 정비사업의 사업성 저하를 방지하고 기존 조합원의 재산권을 보호하고 있다.
이와 같은 도시정비법의 내용과 취지 등을 종합해 보면, 재건축조합 설립인가 후 1세대에 속하는 수인의 토지등소유자로부터 각각 정비구역 안에 소재한 토지 또는 건축물 중 일부를 양수한 수인의 토지등소유자와 양도인들 사이에서는 구 도시정비법 제39조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용되어 원칙적으로 그 전원을 대표하는 1인을 조합원으로 보아야 한다.
따라서 1세대를 구성하는 甲으로부터 부동산을 양수한 A,B 및 1세대를 구성하는 甲의 妻 乙로부터 乙소유 부동산들 중 그 일부 부동산을 양수한 C 등과 사이에 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용되어 이들 전원을 대표하는 1인을 대표조합원으로 정해야 한다. 도시정비법 제39조 제1항 제3호에 따라 A,B 사이에서 그 수인을 대표하는 1인을, C와 乙 사이에서 그 수인을 대표하는 1인을 각 대표조합원으로 정해야 한다고 볼 수는 없다.
다음으로 이들에게는 분양권이 어떻게 인정되는지 보자. 도시정비법 제72조 내지 제74조의 토지등소유자는 조합방식에 따른 재개발사업과 재건축사업의 경우에는 ‘조합원인 토지등소유자’라고 봐야 한다.
왜냐하면 조합방식의 재개발·재건축사업에서 조합원이 아닌 토지등소유자가 분양신청을 했다하여 그에게 분양권을 인정해 줄 수는 없기 때문이다.
도시정비법 제72조 제5항이 현금청산자인 토지등소유자에게도 재분양신청권을 인정하고, 대법원 판례도 예외적으로 정관 등에 따라 현금청산자에게도 분양신청권을 추가적으로 부여할 수 있다(대법원 2014.8.20. 선고 2012두5572 판결)고 한 것도 조합방식의 재개발·재건축사업의 경우에는 분양신청권이 조합원인 토지등소유자에게만 인정되기 때문이다.
즉, 재개발의 경우 분양신청 당시 토지등소유자가 모두 조합원이고, 재건축의 경우에도 분양신청기간 만료일까지는 조합설립에 동의하여 조합원이 될 수 있고, 현금청산자도 정관이나 조합원총회의 의결에 따라 분양신청기회를 추가로 부여받는 경우 조합원지위를 잠정적으로 부여받게 되므로 제72조에 따라 분양신청을 할 수 있는 토지등소유자란 조합방식의 경우 ‘조합원을 전제로 한 토지등소유자’를 의미한다 할 것이다.
결국, 위와 같이 조합설립인가 후 1세대의 다물권자로부터 부동산을 양수한 자들의 경우 도시정비법 제39조 제1항 및 제72조에 따라 1명의 조합원인 토지등소유자가 분양신청한 것으로 보게 되고, 관리처분기준을 규정한 도시정비법 제76조 제1항 제6호가 ‘1명이 하나 이상의 주택 등을 소유한 경우 1주택을 공급’하도록 규정하고 있으므로 1개의 분양권만 인정된다 할 것이다.
홍봉주 대표변호사 / H&P법률사무소
