[하우징헤럴드] 도시정비법은 제29조를 통해 원칙적으로 모든 계약의 체결을 위해 일반경쟁 입찰의 방식으로 업체를 선정하도록 하고 있다.
그런데 소규모주택정비법은 제20조에서 시공자의 선정에 관해, 제21조에서 정비사업전문관리업자의 선정에 관해서만 경쟁입찰의 방법으로 업체를 선정하도록 하고 있다.
그리고 소규모주택정비법은 제60조 제2호에서 ‘제20조를 위반하여 시공자를 선정한 자 및 시공자로 선정된 자’에 대한, 같은 조 제2의2호에서 ‘제21조 제3항에 따른 계약의 방법을 위반하여 정비사업전문관리업자를 선정한 조합임원’에 대한 형사처벌을 각 규정하고 있다.
시공자와 정비사업전문관리업자 선정에 관한 구체적인 절차와 방법은 소규모주택정비법 제20조 제2항, 같은 법 제21조 제3항의 위임에 따라 국토교통부 장관이 제정 고시한 ‘소규모주택정비사업의 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정기준’에 규정되어 있다.
이 소규모주택정비사업의 시공자 및 정비사업전문관리업자 선정기준은 몇 가지 예외 사항을 제외하고는 ‘정비사업 계약업무 처리기준’을 준용하도록 하고 있다.
따라서 시공자와 정비사업 전문관리업자의 선정 및 계약 체결 절차는 대체적으로 도시정비법상의 그것과 같다고 할 수 있다.
이 때문에 소규모주택정비사업에 있어서도 시공자로 선정되고자 하는 건설업자 등은 이사비, 이주비, 이주촉진비 및 그 밖에 시공과 관련 없는 금전이나 재산상 이익을 무상으로 제공하거나, 이와 같은 금전이나 재산상 이익을 무이자나 시중 은행의 대출금리보다 낮게 대여하거나, 재건축부담금을 대납하는 제안을 할 수 없다.
한편 정비사업전문관리업자와 관련해서도 주의할 점이 있다. 소규모주택정비법 제21조 제1항은 사업시행자 뿐만 아니라 소규모주택정비사업을 시행하려는 자로부터 조합설립의 동의 및 소규모주택정비사업의 동의에 관한 업무의 대행, 조합설립인가의 신청에 관한 업무의 대행 등과 관련한 위탁을 받거나 자문을 하려는 자에 대해서도 정비사업전문관리업자로 등록을 마칠 것을 요구하고 있다.
조합을 설립하기 위한 토지등소유자 등으로부터 무등록 업체가 이와 관련한 위탁을 받거나 자문을 할 수 없다는 의미이다.
업무대행 계약, PM 용역대행 계약, 조합설립동의서 징구를 위한 홍보계약 등 여하한 명칭으로 계약을 체결해, 정비사업전문관리업자 등록 없이 조합설립에 관한 사무를 대행하거나 이에 대한 자문을 할 수 없도록 금지하고 있는 것이다.
한편 소규모주택정비법 제21조 제4항은 설계자와 감정평가법인 등의 선정 및 변경에 대해서는 조합 총회의 의결을 거치도록 하고 있다. 단 감정평가법인의 경우 시장·군수 등이 선정·계약하는 경우에는 총회 의결을 거치지 않는다. 종전자산, 종후자산 등의 평가를 위해서는 1인 이상의 감정평가법인 등을 시장·군수가 선정하고 계약해야 한다.
소규모주택정비법 제56조 제2항 제1호가 도시정비법 제74조를 준용하면서, 이 조항의 재건축사업을 소규모주택정비사업으로 본다고 규정하고 있기 때문이다.
그렇다면 다른 용역업체, 다시 말해 시공자, 정비사업전문관리업자, 설계자, 감정평가업체를 제외한 업체 선정은 완전히 조합에 자율에 맡겨진 걸까? 그렇진 않다. 소규모주택정비법이 제56조 제1항을 통해 도시정비법 제45조를 준용하고 있기 때문이다.
주지하다시피 도시정비법 제45조 제1항 제4호는 ‘예산으로 정한 사항 외에 조합원에게 부담이 되는 계약’을 반드시 총회의 의결을 거쳐야 하는 사항 중 하나로 정하고 있다. 따라서 예산의 정함이 없거나, 예산의 범위를 넘어서는 계약 금액으로 용역업체를 선정하고 계약을 체결하고자 한다면 반드시 조합 총회의 의결 절차를 거쳐야 한다.
이와 같이 소규모주택정비사업의 각종 업체 선정 절차와 방법이 도시정비법과 다른 점이 있다는 점을 유념해야 할 것이다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소
