[하우징헤럴드] 주거이전비 등은 토지보상법 제78조와 관계 법령에서 정하는 요건을 충족하면 당연히 발생하고 그에 관한 보상금 청구 소송은 행정소송법 제3조 제2호에서 정하는 당사자소송으로 해야 한다.
사업시행자는 협의나 재결 절차를 거칠 필요 없이 현금청산 대상자나 세입자에게 주거이전비 등을 직접 지급하거나, 현금청산 대상자나 세입자가 지급을 받지 않거나 받을 수 없을 때에는 민법 제487조에 따라 변제공탁을 할 수도 있다.
이는 대법원 2022.6.30. 선고 2021다310088, 2021다310095 판결이 판시한 사항이다. 이 판시와 같이 주거이전비, 이주정착금, 이사비(이하‘주거이전비 등’이라함)를 보상하기 위해 반드시 토지보상법상 협의나 재결이 필요한 것은 아니다.
그런데 다음의 사정을 생각하면, 주거이전비 등을 재결을 통해 보상하는 것이 바람직해 보인다. 특히 현금청산자 등으로부터 주거용 건축물을 인도받아야 하는 사업시행자 입장에서는 더욱 그렇다.
수용의 효과가 생기고 난 후에는 수용재결에 대한 이의신청이나 행정소송의 제기가 있다고 하더라도 그 수용의 효력을 정지시키지 아니하고, 토지소유자 등은 수용개시일까지 당해 토지나 물건을 사업시행자에게 인도하거나 이전해야하므로, 재개발사업의 시행자가 관할 토지수용위원회의 수용재결에서 정한 손실보상금을 공탁하면 도시정비법에서 말하는 공익사업법에 따른 손실보상을 완료한 것으로 보아야 한다.
따라서 사업시행자가 수용재결에서 정한 주거이전비 등을 수용개시일까지 지급하거나 공탁하면, 도시정비법 제81조 제1항 제2호에서 말하는 토지보상법에 따른 손실보상이 완료되고, 현금청산 대상자나 세입자는 행정소송을 통해 주거이전비 등의 증액을 구할 수 있음은 별론으로 하고, 주거이전비 등의 보상금액이 적다는 이유 등으로 사업시행자의 인도 청구를 거절할 수는 없게 된다.
그런데 수용재결이 주거이전비 등을 포함하지 않은 채 이루어지고, 이 상태로 인도청구 소송을 제기한다면, 이 소송에서 현금청산 대상자나 세입자가 주거이전비 등의 보상을 받지 못했다거나 보상금이 적다는 항변을 할 수 있다. 이렇게 되면 이들이 주거이전비 등의 보상대상자인지, 보상금액은 적정하게 산정되었는지 등을 둘러싼 추가적인 다툼이 발생하고 이 때문에 소송이 지연되는 결과가 생길 수 있다.
주거이전비 등의 보상을 받을 수 있는 소유 및 거주요건(현금청산 대상자의 경우), 거주요건(세입자의 경우)을 갖추었는지에 대한 공방이 필요하고, 실제 거주 여부에 대해서도 다툼이 생길 수 있는 것이다. 가구원 수 등 주거이전비 등의 금액을 결정하는 요소에 대한 다툼 역시 마찬가지다.
또한 주거이전비 등은 주거용 건축물에 거주할 것을 전제로 하는 것이다. 그런데 모든 사람이 공부상 주거용인 건축물에 거주하는 것은 아니다. 사후적으로 적법하게 허가를 받아 주거용으로 용도를 변경한 건축물에 거주할 수도 있고, 적법한 절차 없이 임의로 주거용으로 용도를 변경한 건축물에 거주하는 사람도 있을 수 있다.
그런데 공부상 주거용이 아닌 건물을 적법절차에 의하지 아니하고 임의로 주거용으로 용도를 변경하여 소유·거주하는 경우에는 주거이전비나 이주정착금의 보상대상자가 될 수 없다.
수용재결을 통해 이와 같은 건축물의 거주자에 대한 주거이전비 등에 보상 여부가 정해진다면, 다시 말해 임의로 주거용으로 용도를 변경해 거주하고 있으므로 주거이전비 등의 보상대상자가 아니라는 점이 밝혀진다면 인도청구 소송에서는 주거이전비 등의 보상 여부를 둘러싼 쟁점이 논의될 필요가 없다.
더불어 현금청산자나 세입자가 주거이전비 등을 받지 않아 이를 공탁할 경우, 만약 사업시행자가 산정하여 공탁한 주거이전비 등이 토지보상법 시행규칙 등에서 정한 금액에 미달하면, 공탁이 무효가 될 수 있는 위험이 발생할 수도 있다.
변제공탁이 유효하려면 원칙적으로 채무 전부에 대한 변제의 제공 및 채무 전액에 대한 공탁이 있어야 하기 때문이다. 현금청산자나 세입자가 현실 제공 등 공탁 요건을 갖추지 못했다고 주장하는 경우에도 공탁이 무효가 될 가능성을 완전히 배제할 수 없다.
아울러 정비사업의 사업시행자가 현금청산자나 세입자에 대해 인도청구를 할 때 주거이전비 등이 지급되어야 한다는 점이 대법원 판례에 의해 명백해진 이상, 주거이전비 등을 보상받아야 하는 자들의 권리를 충실히 보장하기 위해서도 토지보상법상의 협의나 수용재결을 통해 주거이전비 등을 보상하는 것이 보다 바람직한 보상 방법이 될 것이다.
봉재홍 변호사 / H&P법률사무소.
