[하우징헤럴드=김병조 기자] 안양 평촌 목련2단지 리모델링사업조합(조합장 이형욱)이 업계 최초로 리모델링 공사비 검증을 통한 공사비 증액 리스크 관리에 나섰다.
공사비 증액 가능성이 잠재해 있는 각종 설계내역 자료를 사전에 꼼꼼히 구축, 향후 시공자의 추가 증액 요청 시 탄탄한 협상 자료를 토대로 증액을 최소화시키겠다는 전략이다.
최근 건설 원자재 및 인건비 상승 등으로 공사비가 급격히 증가하면서 공사비 증액 리스크 관리는 재건축·재개발·리모델링 등 조합 사업의 필수 과제가 됐다. 일반주민들로 구성된 조합은 전문성이 부족하다보니 시공자와의 공사비 증액 과정에서 상대적 약자가 될 수밖에 없기 때문이다.
특히, 리모델링 공사는 기존 골조를 존치한 상태에서 철근 누락 등 기존 공사의 미진한 부분까지 보수·보강해 시공해야 한다는 점에서 재건축·재개발에 비해 잠재적인 추가 증액 요인이 크다는 것이 전문가들의 분석이다. 이주 후 철거 과정에서 확정되는 구조 보수·보강 구간의 확정 과정에서도 증액 가능성이 존재한다.
이에 조합은 리모델링 공사비 전문검증업체 ‘아리씨엠(대표 박준석)’을 선정, 공사 관련 자료 구축을 완료한 상태다. 향후 공사비 증액 요인이 발생했을 때 정확한 내용과 물량을 확정해 적정 범위에 대해서만 증액을 허용하겠다는 것이다.
이를 위해 아리씨엠에서는 목련2단지 리모델링사업과 관련, 무려 25,000페이지가 넘는 수량산출내역서 및 관련 자료들을 구축해 놨다. 시공자로부터 공사비 협상 요청이 왔을 때 이 자료를 바탕으로 제대로 된 공사비 협상을 진행하겠다는 것이다.
아리씨엠이 확보한 자료 내역을 살펴보면, △최종 견적용 설계도서에 대한 분석 및 보완 내역 △각 물량에 대한 단가 조사 내역 △직접공사비 및 간접공사비 내역 △공사원가 분석 내역 △도급액 산출 내용 등이 담긴 수량산출내역서를 구축한 상태다. 여기에 △실행내역서 △일위대가표 △단가조사서 등 관련 자료들도 확보해 놨다.
이 같은 자료들은 지난 3월 권리변동계획수립 이전에 진행된, 시공자와의 본계약 공사비 협상에서도 진가를 발휘했다. 시공자가 당초 제시한 공사비보다 3.3㎡당 40만원 절감이라는 성과를 낼 수 있었기 때문이다. 총액으로 173억원 수준이다.
아울러, 아리씨엠은 착공 후 발생할 수 있는 각종 공사비 증감요인 자료들도 조합에 전달해 조합의 협상력을 높인 상태다. 예컨대, 공법 변경 시 어떤 부분에서는 공사비가 오르는 반면, 이와 연관된 다른 부분은 공사비가 낮아지는 등 상호 연관되는 상황이 벌어지기 때문이다. 이들에 대한 사전준비가 없다면 실제 공사비 협상 시 절감 부문을 놓쳐 자칫 과도한 공사비 증액이 되는 우를 범할 수 있다는 것이다.
이형욱 조합장은 “아리씨엠 전문업체 선정은 정확하고 팩트에 기반한 공사비 증액 협상 기반을 마련하기 위한 것이라고 이해해 주시면 된다”며 “이번 용역을 통해 확보한 전문자료 내용을 바탕으로 향후 공사비 증액 리스크를 최소화하겠다”고 말했다.
