커뮤니티·주민공동시설 단지가치 높여
주민 선택과 협력 여부가 사업성공 관건
정책지원 쏟아져 미래의 이상적 모델

 

1. 모아타운-소규모주택정비관리지역은 시대적 필요에 의한 제도

[하우징헤럴드] 2018년 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법이 시행되고 난 후, 가로주택정비사업을 중심으로 많은 사업지들이 준비를 하게 되었으나, 정책적 입장에서는 정비계획을 토대로 하는 재개발·재건축사업과 달리 도로, 공원 등을 비롯한 기반시설 부족과 커뮤니티시설 설치의 어려움 등에 의한 난개발 문제가 노후불량 주택 밀집 지역들에서 숙제로 남아있었다.

물론 소규모정비가 아닌 해당 지역 전체에 대한 재개발방식의 사업으로 추진하는 방안도 고려할 수 있겠으나, 해당 지역내에 신축건물들이나 기타 기존 도로여건 등 고려할 때, 이 역시 어려운 일이다.

이러한 과정에서 2020년에 대안으로 나온 제도가 소규모주택정비관리지역 제도이며, 서울시에서 이를 토대로 서울 상황에 맞게 한층 더 발전시킨 모델이 모아타운이다.

모아타운에 대하여 알아보면, 가로주택정비사업 등 소규모주택정비사업지들이 한 지역에 모여있는 경우에, 10만㎡ 범위에서 지구단위계획과 유사하게 하나의 통합된 계획으로 묶어서 부족할 수 있는 기반시설과 공동이용시설을 확충하도록 하는 방안이다.

다만, 관리지역내에서 추진되는 소규모주택정비사업들은 각각 개별사업으로 추진되면서 다른 구역들과 함께 통합적 계획에 동참하게 되며, 이를 통해 용적률 완화 등 각종 혜택을 받는다.

위 그림은 모아타운의 개념도와 조감도 예시를 보여주는 사례이다. 왼쪽 그림에서 보는 것처럼 하나의 관리지역내에서 기존의 도로 등을 유지하면서 가로주택정비사업, 소규모재건축, 자율주택정비사업들이 각각 개발이 될 수 있다. 

정부와 지자체는 관리지역내에 필요한 기반시설이나 공동이용시설들을 지원하게 되고, 각 조합 등 개발주체들은 용적률 완화 등의 혜택을 받으면서 기부채납 등의 형태와 통합적 건축계획을 통하여 이러한 계획을 지원하게 된다. 그러므로 하나의 관리지역내에는 소규모주택정비사업들뿐만 아니라 존치되는 건물들도 있을 수 있다.

오른쪽 그림은 좀 더 이상적인 모형인데, 각 개별사업지들이 인접한 경우에는 좀 더 통합적 계획을 수립하여, 각 개발사업지들이 모여 하나의 단지형태처럼 개발이 되는 모습이다. 이러한 통합적 개념속에는 통합공영주차장, 통합관리사무소, 어린이집, 경로당, 체육시설들 뿐만아니라 최근에 지어지는 대규모단지에서나 볼 수 있는 각종 커뮤니티시설들도 계획될 수 있다. 다만, 이러한 성공적 모델이 나오기까지는 지역내 주민들의 적극적인 참여와 협력이 필수적이다.

2. 주민입장에서 바라보는 모아타운

주민 입장에서 바라보면 어떨까? 당연히 상품성의 증가라는 점이 매우 중요하다. 과거에 가로주택정비 등 소규모정비사업에서 할 수 없었던 운동시설, 커뮤니티시설, 주민공동 시설 등이 만들어 질 수 있는데, 이러한 시설들은 단순 주민 편의뿐만 아니라 단지의 가치를 증대시킨다.

일반 아파트의 사례를 보면, 통상 구축아파트의 가격과 신축아파트의 가격 차이가 크게 나는 사례를 볼 수 있는데, 가격 차이의 가장 큰 원인이 편익시설들 차이인 것이다. 그리고 이러한 가치 차이가 바로 사업성이다.

위 <표>에서 보면 모아타운에서는 기반시설과 주민공동이용시설에 대하여 국비 및 지방비 보조가 가능함에 따라 사업성이 좋은 점도 있지만, 사실 이보다 중요한 점은 이러한 시설 설치는 모아타운이 아닌 각각의 모아주택에서는 설치가 어렵다는 점이며, 이러한 한계는 입주후 단지가치의 상대적 저하를 가져온다. 

실제로 최근 신축단지와 구축단지, 그리고 대규모단지와 소규모단지간의 가격 격차는 크게 벌어져 있다. 물론 신축단지의 각종 주민 편익시설의 차이도 매우 크다. 그리고 이를 대입해보면 일반 소규모주택정비사업을 통해 지어진 아파트와 여러 사업지들간의 연계를 통해 개발되는 모아타운과의 차이가 예상된다.

그래서 소규모주택정비관리지역과 모아타운 제도는 난개발 방지 및 균형적 노후주택지 개발이라는 정책적 방향과 상품성 및 사업성 증대라는 주민 입장이 모두 반영된 제도라 할 수 있는 것이다.

참고로, 최근 경기도 고양특례시에서도 모아타운 제도를 벤치마킹하여 미래타운이라는 소규모주택정비관리지역 브랜드를 탄생시켜 주목을 받고 있다.

3. 사업의 성사 여부가 관건(주민의 선택과 협력의 문제)

여러 군데 사업예정지를 돌아보면 정책 성공을 위하여‘정부가 우리 지역의 개발계획에 적극 독려하거나 참여할 것이다’라고 생각하는 경우가 간혹 보여진다. 이것은 큰 착각이다. 정부나 지자체는 그럴 필요가 없다. 한정된 자원(재정이나 공적인력 등)을 지원함에 있어서 주민이 움직이지 않는 지역에 투입할 이유가 없는 것이다.

특히 요청하는 지역들이 많은 경우 억지로 주민들 동의가 미진한 곳에 자원을 낭비할 이유가 없다. 그래서 신속통합기획이나 모아타운 등의 제도는 지자체와 주민간의 협상관계가 아니라, 사업 추진을 희망하는 지역들간의 경쟁관계이다. 그리고 경쟁에서 살아남는 핵심요소는 주민들간의 협력(이해와 양보)이라고 할 수 있다.

대부분 개발사업은 참여하는 모든 주민들을 만족시키는 마치 마법과 같은 사업성을 가지고 있지 않다. 주민들 각각 소유한 토지, 건물의 특성이 다를 뿐만 아니라 주민들의 경제여건이 다르기 때문이다. 대표적으로 재개발 등 정비사업에 있어서 단독주택 소유자와 다세대주택 중 유형별 규모별 소유자의 관계이다. 그리고 이는 가로주택정비사업을 주축으로 하는 모아타운도 마찬가지이다.

단독주택 소유자의 입장에서 보면, 더 많은 토지와 건물 면적을 가지고 있음에도 불구하고 분양받는 주택수는 1개 또는 2개 내외인데, 이에 반해 작은 면적의 다세대주택 1개호도 1개를 분양받는다는 점이다. 

그리고 종전자산감정평가에 있어서 단위면적당 가격이 다세대주택 대비 상대적으로 더 낮다는 점이다. 또한 다세대 밀집지역은 상대적으로 다세대 조합원수가 많아서 의사결정에 있어서 불리한 입장이 될 수 있다는 우려도 한 몫 한다. 그래서 적극적으로 동의서를 제출하지 못하는 경우가 많다. 

반대로 다세대주택 소유자 입장은 어떨까? 일단 시장가격에 있어서 당연히 단위면적당 가격이 상대적으로 높기 때문에 감정평가 결과 역시 높은 것이 당연하다고 생각한다. 그리고 작은 면적으로 분양을 받지만 어차피 차액을 분담금으로 납부하게 되므로 더 큰 이익을 보지 않는다는 점이다. 또한 의사결정에 있어서도 법 테두리안에서의 의사결정이므로 다세대주택 소유자나 단독주택 소유자 둘 다 같다는 입장이다.

최근 소규모주택정비사업지들에서 이러한 갈등이 많이 발생하고 있다. 물론 소규모정비사업 뿐만 아니라 일반 재개발사업에서도 꾸준히 있어왔던 문제이다.

실제로 이 둘의 입장 차이를 보면 단독주택 소유자들보다 다세대주택소유자들이 상대적으로 이익을 많이 받는 것으로 보여지는데, 손해보는 것은 아니다. 다만, 다세대주택의 단위면적당 종전자산평가액이 높기 때문에 불만을 가질 수 있다(그러나 대부분 다세대 주택 등 작은 주택들의 단위면적당 시세가 높다는 점은 어쩔 수 없는 사실이다).

그러나 단독주택 소유자들이 상대적으로 많은 토지와 건물 면적을 바탕으로 종전의 가치를 개발이익으로 환원할 수 있는 1가구 2주택 분양권, 즉 1+1이라는 아파트 소유권으로 해소할 수 있을 것이다. 그러므로 상대적인 측면 때문에 정비사업을 반대할 일은 아닐 것이다,

참고로, 이와 관련해 유의할 사항이 하나 있는데 바로 조합원분양가이다. 당연하게도 조합원분양가는 조합에서 정관이나 총회 등으로 결정할 권리는 없다. 법에 따라서 감정평가결과가 적용된다.

간혹 조합원분양가라 할 수 있는 종후자산평가가 일반분양가보다는 훨씬 적어야 한다는 잘못된 이해 때문에 그 지역의 시장가치에 크게 못미치는 가격으로 평가되는 사례도 가끔 볼 수 있는데, 이는 정비사업에서 단독주택소유자들에게 불리하게 작용이 될 수도 있다. 물론 대부분 정비사업을 많이 해 본 평가사들에게서는 이런 일들이 발생하지는 않지만 간혹 발생할 수 있는 노파심에 얘기를 해 본다.

조합원분담금 총액은 조합원분양가가 낮다고 낮아지는 것이 아니라는 것은 대부분 알고 있는 사실이다. 즉 조합원분담금 총액은 총사업비와 일반분양 등 분양수익으로 정해지고, 조합원별 분담금은 정해진 총분담금을 종전자산평가액과 조합원분양가에 따라 배분되는 구조가 정비사업의 비례율을 통한 분담금 원리이기 때문이다.

그래서 조합원분양가는 시세를 충분히 반영하여야 되는 것이고, 이를 통해 조합원별로 합리적 분담금 배분이 되는데, 만약 조합원분양가가 시세를 반영하지 못하고 낮게 산정된다면 통상 작은 지분을 가지고 사업에 참여하는 소유자들의 분담금이 작아지는 결과를 발생시킬 수 있는 것이다. 

결론적으로 가장 중요한 점은 재개발사업이나 모아타운 등의 정비사업에 있어서 주민들의 합리적 이해와 협조가 있을 때 사업성공과 주민들 모두의 이익 증대를 가져온다는 것이다. 

4. 소규모주택정비사업의 복병, 공사비 증가

최근 정비사업의 공사비가 3.3㎡당 800만~900만원 또는 1천만원 이상이다. 일반 재개발이나 재건축사업에서는 3.3㎡당 700만원을 넘긴 지 오래다. 그런데 왜 소규모주택정비사업은 공사비 단가가 더 비쌀까 하는 생각을 해 볼 필요가 있다.

그리고 앞으로 공사비가 내리지 않을까 하는 기대에 대해서도 다시 한번 생각해야 한다. 일단, 과거부터 지금까지 공사비를 볼 때 내릴 확률은 희박하다고 생각한다. 한번 오른 공사비는 내린 적이 없었다. 물론 시기에 따라 잠깐 내린 적은 있지만 이런 경우는 전체적 상승에 의미를 둘 정도는 아니었다.

다른 나라 전쟁이 끝나서 세계 무역과 유통망이 정상화되면 내리지 않을까 하는 기대도 없는 것은 아니지만, 공사비 외의 많은 비용항목들의 근본적인 물가인상이 다시 하락으로 되돌아가진 않을 것으로 본다.

그렇다면 소규모주택정비사업의 공사비가 더 비싼 이유는 뭘까? 과거 아파트 공사비가 3.3㎡당 450만~500만원 수준일 때, 다세대주택 공사비는 3.3㎡당 600만~650만원 수준으로 훨씬 비쌌다. 이런 사실은 대규모로 건설되는 재개발·재건축과 소규모주택정비사업에 있어서도 유사하게 작용된다. 

그래서 3.3㎡당 공사비가 얼마냐 하는 식으로 공사비를 비교할 때는 유사한 유형이나 규모 등을 고려하는 것이 적정하며, 서로 다른 특성이 있는 사업에 있어서는 연면적당 공사비 단가가 아닌 공급면적당 공사비 또는 같은 규모의 세대당 공사비 등으로 비교해보는 것이 합리적이다.

더 중요한 것은 사업시작 단계에서 공사비를 비롯한 비용계획이 반영되는 사업계획을 수립함에 있어 지금의 고비용 상황을 무시한 목표지향적 계획을 짜서는 안 된다. 장밋빛 청사진이 아닌 현실적 계획을 통한 추정분담금을 검토하여 반영하고, 사업과정에서 이를 절감하는 노력이 필요한 것이다. 이상과 같이 모아주택(소규모)보다 모아타운(대규모)이 사업성측면에서 유리하다는 것을 알 수 있다

5. 지금 단계에서 모아타운 정비사업추진을 위한 조언

고비용은 고분담금을 발생시킨다. 주택경기가 좋아서 일반분양분이 비싸게 팔린다면 고비용에도 불구하고 사업성이 좋아지겠지만 확신이 어렵다. 다만, 우리가 과거의 사업들을 돌아보면 사업을 추진하는 조합이나 주민들의 입장에서 지금 당장의 주택시장 경기가 아닌 향후 2~3년 후의 경기를 고려함이 더 중요하다는 점이다.

가장 안 좋은 사례를 보면 주택경기가 호황일 때, 부푼 기대를 안고 사업을 시작해서 정작 분양시기가 됐을 때는 분양시장이 크게 안 좋아져서 사업성 하락과 사업추진에 어려움을 겪는 경우이다. 이와 반대로 경기가 좋지는 않으나 모아타운처럼 정책적 규제완화와 각종지원 등을 받아서 사업을 시작했다가 분양시기에 가서는 좋아진 경기 탓에 사업성이 월등히 좋아진 성공적 사례도 있었다. 

향후 10년 이상 개발을 할 생각이 없다면 모를까, 어차피 해야 하는 지역이거나, 특히 강남구 일원동 대청마을 등 개발 후 높은 가치상승이 예상되는 지역이라면 지금의 고비용과 보합세 이하의 아파트 시장 상황에도 불구하고 사업을 추진함을 합리적이라 생각한다.

특히, 정책적 완화방안이 계속 추진되고 있으며, 이에 더해 모아타운과 같은 정부 및 지자체 지원책이 많은 시기라면 더욱 그러할 것이다.

시작된 지 오래되지 않은 이유로 준공된 모아타운은 아직 없으나, 모아타운은 도시정비법에 의한 개발사업이 불가능하면서 노후주택이 밀집한 지역의 주민입장에서는 미래를 긍정적으로 그릴 수 있는 이상적인 모델일 것이라 생각한다. 

지금의 시기는 지역주민들의 적극적 참여와 협조, 그리고 이를 이끄는 추진주체의 합리적 선택과 추진력이 필요할 때이다.

곽기석 대표 / 한국도시개발보상