[하우징헤럴드] 도시정비법 시행령 제63조 제2항 제2호에 따르면, 재건축구역에서 상가 등 부대·복리시설의 소유자에 대해서는 원칙적으로 부대·복리시설을 공급해야 한다.
다만 예외적으로 기존 부대ㆍ복리시설의 가액이 분양주택 중 최소 분양단위규모의 추산액에 ‘정관 등으로 정하는 비율’을 곱한 가액보다 클 경우 등 일정한 요건을 충족할 경우 아파트를 공급할 수 있다.
최근 재건축조합들이 상가소유자에 대한 아파트 공급요건을 정하기 위해 ‘정관 등으로 정하는 비율’에 대한 정관 변경 절차를 거치는 경우가 종종 있다.
상가소유자에게 아파트를 공급하기 위해 정관을 변경하는 경우 그 의결정족수는 어떻게 될까. 이와 관련해 구체적인 사정에 따라서 의결정족수를 다르게 판단한 서울고등법원과 서울중앙지방법원 두개의 판결을 비교해서 살펴보고자 한다.
먼저 2019년 10월 선고된 서울고등법원 판결의 사안을 보자. A재건축조합은 상가 신축계획이 없는 상황에서, 상가 소유자들에게 아파트를 공급하기 위해 그 추산액 비율을 0.2로 하는 정관변경 안건을 총회에 상정했다.
위 안건의 가결 여부에 따라서 상가소유자들이 분양대상 조합원이 될 수 있는지 여부가 결정이 되며, 만약 위 안건이 가결되어 상가소유자들이 아파트를 공급받게 될 경우 조합원 분담금 총액도 약 15%가 증가될 것으로 예상됐다.
위 사건에서 서울고등법원은 ①조합원의 자격은 종국적으로 분양청구권의 취득으로 발현되는데, 이 사건 사업구역에는 부대·복리시설의 건설이 계획되지 않았고, 조합정관의 개정 여부에 따라서 상가소유자의 조합원 자격의 유지 여부 등이 결정된다는 점, ②분양청구권을 취득하는 조합원이 증가할 경우 그에 따라 종전자산금액과 부담금이 늘어나게 된다는 점 등을 이유로
위 정관 변경 안건은 당초 재건축결의 당시와 비교할 때 ‘조합원의 자격에 관한 사항’이나 ‘조합의 비용부담’이 조합원의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 실질적으로 변경되는 경우에 해당하여 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요하다고 보았다(서울고등법원 2019누32285 판결).
우리 대법원도 “재건축조합 정관의 필요적 기재사항이자 엄격한 정관변경절차를 거쳐야 하는 ‘조합원의 자격에 관한 사항’이나 ‘조합의 비용부담’이 당초 재건축결의 당시와 비교해 볼 때 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 변경된 경우에는, 비록 그것이 정관변경에 대한 절차가 아니라 하더라도 특별다수의 동의요건을 규정하여 조합원들의 이익을 보호하려는 구 도시정비법 제20조 제3항, 제1항 제2호 및 제8호의 규정을 유추적용하여 조합원 3분의 2 이상의 동의가 필요하다고 보는 것이 타당하다”라고 판시했는데(대법원 2012두5572 판결), 위 서울고등법원 판결은 기존 대법원의 입장과 일맥상통한다고 본다.
그런데 만약 상가소유자의 주택분양에 관한 추산액 비율을 정하는 정관변경의 안건이 ‘조합원의 자격에 관한 사항’또는 ‘조합의 비용부담’와 실질적인 관련이 없을 경우에도 조합원 3분의 2 이상의 찬성이 필요할까.
이에 대해 2023년 6월 선고된 서울중앙지방법원 판결을 살펴보자.
B재건축조합은 상가 신축계획에 따라서 상가를 분양받을 수 있는 조합원들에 대하여 주택에 대한 분양신청권을 부여하는 내용의 추산액 비율을 정하는 정관 변경의 건을 총회에 상정했다. 위 안건이 가결될 경우 주택을 분양받을 수 있는 상가조합원이 전체 조합원의 1.8%에 해당하고, 감소되는 분양수익은 총 분양수입추정액의 0.12%로 예상됐다.
위 사안에 대해 서울중앙지방법원은 위 대법원의 법리를 그대로 원용하면서도, ①이 사건 안건이 이미 부대·복리시설을 분양받을 수 있는 원고들에게 새로 조합원 자격을 부여하는 것이 아니라 주택에 대한 분양신청권을 부여하는 것을 내용으로 하기 때문에, ‘조합원 자격’이 직접적으로 문제되는 경우라고 보기 어렵다는 ②‘조합원의 비용부담’에 있어 당초의 재건축결의와 비교해 피고 조합원들의 이해관계에 중대한 영향을 미칠 정도로 변경되는 경우에 해당한다고 보기 부족하다는 점 등을 이유로 하여, 위 사건 정관 변경에 대해서는 조합원 과반수의 찬성 요건을 요한다고 보았다.
위 두개의 판결에서 각각 다른 의결정족수를 제시했지만, 결국 ‘조합원 자격’이나 ‘조합원의 비용분담’의 실질적 변경 여부가 그 판단의 기준이었다는 점이 주목할 만하다. 향후 위와 같이 정관 변경을 계획하고 있는 조합의 경우 위 두개의 판결을 참조해 조합원 의결정족수를 결정해야 할 것으로 본다.
김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로
