[하우징헤럴드] 재개발·재건축 구역에서 조합설립인가 후 1세대를 이루고 있는 토지등소유자 ‘갑’과 ‘을’이 각각 A부동산과 B부동산을 소유하고 있다가, 그 중 B부동산을 소유한 ‘을’이 위 부동산을 세대를 달리하는 제3자인 ‘병’에게 매도할 경우, 과연‘병’에게 단독 조합원 지위가 인정될 수 있을까?  

이 문제는 도시정비법 제39조 제1항 제2호 및 제3호에 대한 해석에 관한 것이다. 이에 대해 최근 서울행정법원과 서울고등법원에서 서로 엇갈리는 판결을 했다. 현재 관련 사건이 상고되어 대법원 판결을 기다리고 있다.

대법원의 판단에 따라서 ‘병’에게 단독 조합원 지위 및 단독 분양신청자격 인정 여부가 최종 결정될 것으로 보인다.

특히 여러 개의 부동산을 소유하면서 1세대를 이루고 있는 토지등소유자들과 그 부동산의 양수인들에게는 매우 중요한 관심사이다.

도시정비법 제39조 제1항은 ‘정비사업의 조합원은 토지등소유자로 한다’는 원칙을 규정하고 있고, 제1항 각호에서 토지등소유자가 여러 명이더라도 그 수인을 대표하는 1명만을 조합원으로 보는 예외사유를 규정하고 있다.

여기서 제2호는 ‘여러 명의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때’, 제3호는 ‘조합설립인가 후 1명의 토지등소유자로부터 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권을 양수하여 여러 명이 소유하게 된 때’를 예외사유로 정하고 있다. 

위 사안에서 제2호의 예외사유만 적용된다면, ‘병’은 1세대가 아니기 때문에 단독 조합원지위가 인정될 것인데 반해 만약 제2호와 제3호가 중첩 적용된다면‘병’에게 단독조합원 지위가 부정될 수 있다. 

△서울행정법원 “도시정비법 제39조 제1항 제2호, 제3호가 중첩 적용된다”’

서울행정법원은 1세대의 구성원들로부터 각각 토지를 양수한 토지등소유자와 양도인 사이에 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호, 제3호(현행 도시정비법 제39조 제1항 제2호, 제3호)가 중첩적용되어 양수인에 대하여 단독조합원 지위를 인정할 수 없고 따라서, 위 사람들이 분양신청을 하기 위해서는 위 사람들 모두 사이에서 1인의 대표조합원을 정해야 한다는 취지로 판시했다(서울행정법원 2020구합80141 판결). 

서울행정법원은 그 논거로 구 도시정비법 제19조 제1항 제3호의 취지가 조합설립인가 전에 다수의 필지 또는 건축물을 소유하고 있던 1인의 조합원이 조합설립인가 후에 그 중 일부를 수인에게 양도하더라도 조합원 수에는 변화가 없도록 수인의 소유자 전원을 1인의 조합원으로 보겠다는 것인데, 1세대에 속하는 토지등소유자들 중 1인이 자신의 토지등을 양도한 경우에도 위의 경우와 달리 볼 합리적인 이유가 없다고 판시했다.

또한 제2호 다음에 제3호를 규정한 것은 제3호의 적용에 있어서 1인이 토지등을 양수하여 수인이 소유하게 된 경우 뿐만 아니라 1세대를 구성하는 구성원이 토지등을 양도하여 수인이 소유하게 된 경우까지 포섭하고자 하는 의도라고 판시했다. 

△서울고등법원 “‘1세대의 토지등소유자’와‘1인의 토지등소유자’는 명확히 구별된다”

그러나 서울고등법원은 도시정비법 조문이 ‘1인의 토지등소유자’와 ‘1세대의 토지등소유자’의 개념을 명확히 구별하고 있다고 판시하면서 제2호와 제3호의 중첩적용을 부정했다.

특히, 조합원 자격에 관한 구 도시정비법 제19조 제1항 제2호 또한 ‘수인의 토지등소유자가 1세대에 속하는 때’라고 규정하면서 1세대로 보는 경우를 열거하여 ‘1세대’를 ‘수인’과는 구별해서 사용하고 있는데,

제19조 제1항 제3호의 ‘1인의 토지등소유자’는 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로서 여기에 ‘1세대의 토지등소유자’가 포함된다고 확장하여 해석하는 것은 타당하지 않다는 취지로 판시했다(서울고등법원 2021누56376 판결).

법령의 해석은 어디까지나 법적 안정성을 해치지 않는 범위 내에서 구체적 타당성을 찾는 방향으로 이루어져야 하며, 이를 위해서 가능한 원칙적으로 법령에 사용된 문언의 통상적인 의미에 충실하게 해석해야 한다.

또한 법률의 문언 자체가 비교적 명확한 개념으로 구성되어 있다면 원칙적으로 더 이상 다른 해석 방법은 활용할 필요가 없거나 제한될 수밖에 없다.

그리고 도시정비법 제39조 제1항 각호는 단독조합원의 지위가 부정되는 예외규정이며, 조합원의 재산권과 직결되는 규정이기 때문에 더욱 엄격히 해석할 필요가 있다는 점에서 서울고등법원의 판단이 타당하다고 생각한다.

결국, 위 서울고등법원 판결의 법리에 따르면 ‘병’에게는 단독조합원의 지위가 인정될 수 있다. 최종 대법원 판결에 귀추가 주목된다.

김정우 대표변호사 / 법무법인 센트로