기존 용적률 낮아 다양한 평면설계 가능
성남 신청사 이전 호재… 중심지로 부상
매화1단지가 리모델링을 통해 분당 업그레이드의 상징단지로 주목받을 전망이다.
매화1단지는 지난해 현대산업개발을 우선협상대상자로 선정해 증축 리모델링 대장정을 시작했다. 이달 초에는 조합설립동의서 징구를 개시하며 본격적인 사업추진에 나섰다. 리모델링에 대해 관심이 있지만 막상 사업 참여를 주저하고 있는 인근 단지들은 매화1단지의 리모델링 사업추진을 예의주시하고 있다.
매화1단지는 한솔5단지, 이매 금강아파트에 뒤이어 분당에서 세 번째로 총회를 개최했다. 세대수는 562세대로 증축 리모델링의 가장 적합한 규모로 평가받는 규모다. 너무 크면 의견 통합이 어렵고, 반대로 너무 적으면 리모델링 완공 효과가 반감되기 때문이다. 평형도 소형이어서 증축 후에도 국민주택규모를 넘지 않는다. 현재 평형은 20평형, 23평형, 24평형으로 구성돼 있으며, 27평형, 32평형, 33평형으로 각각 증축될 예정이다.
▲성남의 신 중심지 예약=매화1단지는 향후 분당을 대표하는 랜드마크 단지가 될 수 있는 외적 요인을 두루 갖췄다.
성남 구시가지에서 분당 지역으로 진입하는 첫 블록에 위치하고 있어 분당에 진입하는 모든 차량들이 지나가는 길목에 자리 잡고 있다. 지역의 상징성을 나타낼 수 있는 곳에 위치해 있다는 평가다.
매화1단지 우선협상대상자인 현대산업개발이 사업참여를 결심한 이유도 향후 분당의 얼굴이 될 수 있는 간판 단지가 될 수 있다는 판단에서다.
현산 관계자는 “분당 지역은 향후에도 우리나라 주택시장의 주요 시금석으로 존재할 가능성이 높은 도시”라며 “이런 중요 거점 지역의 전면부에 위치한 매화1단지는 전략적 차원에서 놓칠 수 없는 단지다”고 말했다.
또한 향후 성남시의 중심지로 부각될 가능성이 높은 곳이기도 하다. 매화1단지 인근으로 성남시 신청사가 옮겨와 새로운 행정 중심지로서의 위상이 높아질 전망이기 때문이다. 매화1단지 맞은 편 블록에서는 한국토지주택공사가 추진하는 여수지구 개발이 본격적인 추진을 앞두고 있어 향후 지역 발전의 시너지 효과가 예상되고 있다.
단지와 인접해 흐르는 여수천을 따라 가벼운 산책을 즐길 수도 있는 등 다양한 기반시설이 갖춰진 탁월한 입지를 자랑하고 있다.
▲노후로 인한 수선비용의 증가=문제는 준공연한이 높아지며 생활 불편 사항이 계속 증가하고 있다는 점이다. 매화1단지는 분당 지역에서 가장 마지막에 입주한 단지로 입주연도는 1995년이다. 올해로 만 15년을 맞이한다. 그럼에도 불구하고 매년 수선비용이 가파르게 증가하고 있어 그동안 수선과 리모델링 사이에서 대안을 고민해 왔다.
원용준 위원장은 “해가 지나갈수록 엘리베이터, 배관 등 시설의 보수 및 교체 비용이 점점 높아지고 있다”며 “수선과 리모델링 사이에서 고민하다 리모델링 사업으로 이러한 문제들을 근본적으로 해결하자는 데에 주민들의 의견이 모아진 것”이라고 말했다.
분당의 마지막 입주 단지였던 매화1단지의 움직임에 분당 지역 타 아파트단지들도 방안 모색에 나서고 있다. 노후시설에 대한 보수비용이 높아지면서 수선과 리모델링 사이에서 어떤 선택을 내릴 것인가가 지역 현안으로 떠오르고 있다.
실제로 분당아파트 입주자대표회의 관계자들이 최근 한 달에 한 번씩 만나 수선과 리모델링을 놓고 회의를 진행 중인 것으로 알려졌다.
▲기존 용적률 낮아 다양한 평면 가능=매화1단지는 향후 리모델링 효과에 있어서도 큰 기대를 걸게 하는 사업장이다. 용적률이 낮아 쾌적하면서도 시설의 현대화를 이룰 수 있을 것이기 때문이다.
현재 수립한 사업계획에 따르면 현행 리모델링 기준인 전용면적 30% 증축을 하더라도 231% 용적률에 불과하다.
게다가 대지경계선 및 동간거리도 여유로워 기존의 동굴식 증축에서 벗어나 보다 자유로운 평면 설계가 가능한 것으로 알려졌다. 기존 용적률이 164%에 불과하기 때문에 가능한 것이다.
추진위는 향후 사업추진도 원만할 것으로 예상하고 있다. 매화1단지는 원래 최초 분양 당시 공무원아파트로 만들어진 곳으로 현재에도 약 60%의 공무원들이 계속 거주하고 있다.
행정에 대한 기본지식이 있는 공무원들이 많기 때문에 사업에 대한 오해 등으로 인한 무조건 반대 같은 행위들은 타 단지보다 적을 것이란 전망이다.
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분당 명성 되찾는 시험대 기대
■ 주민들 반응
분당 지역에서 분당 1기 신도시 업그레이드 논의가 활발해 리모델링 추진 가능성이 높아지고 있다.
준공 후 20년에 접어드는 시점에서 각종 보수·교체 비용이 증가하고 있는데 분당에 인접한 2기 신도시 판교의 새 아파트는 입주를 시작했다.
판교 아파트의 시세는 분당 주민들에게 개발에 대한 자극이 되고 있다. 판교는 새로운 설계와 시설이 도입된 아파트 평면과 대규모 녹지 등 기반시설이 풍부하다는 점에서 거리상 인접해 있는 분당 지역과 자연스레 비교가 되고 있다.
한 분당 지역 아파트 주민은 “전용면적 85㎡ 규모의 주택을 놓고 볼 때 판교 지역 아파트의 경우 7억~8억원에 육박하는 반면 분당 지역은 5억~6억원에 불과한 상황”이라며 “분당 지역에 새로운 발전 요인이 필요한 것이 사실이다”고 말했다.
시세의 차이는 주거환경의 차이에서 비롯된다. 동일 면적의 아파트라 하더라도 판교 아파트는 최신 설계를 도입해 예전과 달라진 평면을 도입했다. 전용면적 85㎡라 하더라도 욕실이 두 개이고 거실 문화가 발달한 최신 추세에 맞춰 방보다 거실 면적을 넓게 만들었다. 또한 지하주차장 엘리베이터도 곧바로 세대로 연결되는 등 사람들이 요구하는 라이프 스타일에 맞춰져 있다. 20년 전에 지어진 분당 아파트와의 이런 차이가 시세에 반영돼 있다는 것이다.
업그레이드 논의는 리모델링 추진 논의로 이어지고 있다. 리모델링 사업은 추진 시기를 놓고 관망세를 유지하는 곳들이 대다수이다. 향후 추이를 지켜본 후 사업추진 시기를 결정하자는 것이다. 현재 사업을 추진하고 있는 곳들의 사업진행 상황이 곧바로 후발 주자들에 영향을 끼칠 가능성이 높다. 현재 공식적으로 총회를 개최하고 리모델링 사업을 추진 중인 곳은 한솔5단지와 이매 금강, 매화1단지다. 이들 단지들은 대형 공원, 하천, 유명 학군, 관공서, 역세권 등 주요 입지 요건이 충족된 곳들이다.
분당의 한 입주자대표회의 관계자는 “분당은 최초 계획단계에서 강남 대체도시로 만들어진 곳으로 주민들의 자존심이 높다”며 “보다 나은 주거환경에서 살고자 하는 욕구도 높아 분당 업그레이드 노력에 관심이 많다”고 말했다.
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“비용부담 낮추는데 최대 역점
주민의견 수렴 차근차근 추진”
원용준
매화1단지 리모델링 조합장
원용준 위원장은 아들과 딸 한 명씩을 둔 대한민국 보통 가장이다. 그가 위원장으로 증축 리모델링 사업에 뛰어든 이유는 자녀들을 위해서다. 원 위원장의 집에는 방이 두 개 뿐이다. 아이들은 자라나는데 방 하나가 부족하다. 아들과 딸에게 번듯한 방 하나씩 주고 싶은 게 원 위원장의 마음이다. 그는 “여유가 있었다면 방이 3개 있는 인근 아파트로 이미 이사를 갔을 것”이라며 “대안으로 증축 리모델링을 통해 아이들에게 방 하나씩 나눠주고 싶다는 마음에서 사업에 참여하게 됐다”고 말했다.
▲매화1단지가 원래 공무원아파트였다고 하는데=최초 분양 당시에 공무원들을 대상으로 분양한 것이 맞다. 향후 전매 제한이 풀리면서 지금은 일반인들도 소유하고 있다. 단지 소유자 상황을 확인해 본 결과, 현재에도 60%의 공무원들이 계속 소유하고 있다. 따라서 향후 사업추진에 도움이 될 것으로 기대하고 있다. 행정업무에 기본적 소양을 갖고 계신 분들이 많을 것이고, 리모델링 사업에 대한 이해 수준도 일반인에 비해 높을 것이기 때문이다. 또한 관련 내용에 대해 설명을 드릴 경우에도 그 의미를 보다 쉽게 이해하실 수 있을 것이다.
▲재건축 추진에 대한 주민 의견은 어떤가=많은 구분소유자 분들이 분당 지역에서는 재건축이 불가능하다는 것을 알고 있다. 경기도 조례에서 재건축 가능 준공연한을 40년으로 정해 놓았기 때문이다. 한때 재건축 주장을 하시는 분들이 계셨지만 조례 등 관련 규정의 현실이 알려지자 재건축 추진 주장은 나오지 않고 있다.
▲1기 신도시 리모델링연합회 회원인데 최근 활동은=주기적으로 위원장들이 모여 향후 리모델링 활성화 방안 등을 논의하고 있다. 리모델링 활성화 방안이 필요하다는데 의견을 모으고 있다. 현행법 상 1기 신도시에 대한 방안은 리모델링이 유일하다. 그러나 제도의 미비로 리모델링이 사실상 막혀 있다. 우리 단지는 지난 2008년부터 사업을 추진해 왔다. 사업을 추진하며 그동안 정부의 개선 활동을 기대했지만 나아지는 게 없었다. 연합회 활동의 의미는 주민들이 직접 나서고 있다는 점이다. 우선 리모델링 비용을 낮출 수 있는 방안이 시급하다.
▲추진위 운영 방침은=급하게 추진하지 않겠다. 주변에서 급하게 사업을 추진하다가 오히려 역효과를 내는 경우를 많이 보아 왔다. 구분소유자들의 의견을 충분히 수렴하고 차근차근 사업을 진행해 나갈 계획이다. 리모델링사업은 추진위가 구분소유자들의 요구사항을 얼마나 수용할 수 있느냐에 성공 여부가 좌우된다고 보고 있다. 추진위의 역할은 이러한 구분소유자들의 요구와 법령에 의해 실현 가능한 계획 사이에서 차이를 얼마나 좁히느냐에 달렸다고 해도 과언이 아니다. 최근 1기 신도시 리모델링연합회에서 리모델링 제도개선을 추진하고 있다. 이 제도개선의 노력이 좋은 결과로 이어져 구분소유자들의 요구와 법령 간의 차이를 좀 더 줄일 수 있는 기회가 되길 바라고 있다.
▲구분소유자들에게 전하고 싶은 말은=추진위와의 의견 교환이 자주 이뤄졌으면 좋겠다. 그래야 구분소유자들이 원하는 리모델링을 이룰 수 있다. 추진위 입장에서는 최선의 노력을 다할 것이라고 약속드릴 수 있지만 미처 챙기지 못하는 내용이 있을 수 있다. 그런 내용들을 평소에 지적해 주시길 부탁드린다. 지난해에 있었던 사업설명회 과정에서도 구분소유자들께서 리모델링에 대해 많은 궁금증을 갖고 있으시다는 것을 확인할 수 있었다. 추진위의 문은 항상 열려 있다. 방문해서 궁금증을 풀고 좋은 조언도 전해주시길 바란다.
▲향후 일정 계획은=올해 안으로 조합설립인가를 받는 것이 목표다. 그 선행 절차로 창립총회를 개최해야 할 것이다. 창립총회는 일정 분량의 동의서가 걷힌 후 진행할 계획이다. 우선 이달부터 본격적으로 조합설립 동의서 징구를 시작했다.
