지난번에 2회(92·93호)에 걸쳐서 현금청산의 의의 및 현금청산대상자에 대하여 살펴보았다. 이번 호에는 현금청산은 어떤 절차와 방법으로 하여야 하는지에 관하여 살펴보도록 하겠다.

 

 

가.  도시 및 주거환경정비법 규정

 

(1) 〈도시 및 주거환경정비법〉에는 현금청산에 관하여 다음과 같이 규정되어 있다.

 

■ 도시 및 주거환경정비법 시행령
제48조 (분양신청을 하지 아니한 자 등에 대한 청산절차) 사업시행자가 법 제47조의 규정에 의하여 토지등소유자의 토지·건축물 그 밖의 권리에 대하여 현금으로 청산하는 경우 청산금액은 사업시행자와 토지등소유자가 협의하여 산정한다. 이 경우 시장·군수가 추천하는 〈부동산가격공시 및 감정평가에 관한 법률〉에 의한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액을 기준으로 협의할 수 있다. 〈개정 2005.5.18〉

 

■ 도시 및 주거환경정비법
제19조 (조합원의 자격)
③ 사업시행자는 제2항 각호외의 부분 본문의 규정에 의하여 조합설립인가후 당해 정비사업의 건축물 또는 토지를 양수한 자로서 조합원의 자격을 취득할 수 없는 자에 대하여는 제47조의 규정을 준용하여 현금으로 청산하여야 한다. 이 경우 청산금액은 조합설립인가일을 기준으로 하여 산정한다. 〈신설 2003.12.31〉

 

(2) 즉, 법 제47조에 의한 현금청산대상자와 주택재건축사업에 있어서 법 제19조의 전매제한규정을 위반하여 조합원자격을 취득할 수가 없는 사람에 대하여는 현금청산 절차를 동일하게 적용을 하는데, 그 절차는 시행령 제48조에서 규정하고 있는 것이다.
 
나. 시장·군수에게 감정평가사 추천 의뢰

 

(1) 현금청산대상자가 정해지면 가장 먼저 하여야 할 일이 시장·군수에게 감정평가사 추천을 의뢰하는 것이다. 〈도정법〉 시행령 제48조에 의하면 현금청산을 위하여 사업시행자와 토지등소유자가 청산금액을 협의하여 결정을 하게 된다.
사업시행자가 제시한 금액을 현금청산자가 동의하든, 아니면 그 반대의 경우이든 부동산매매와 같이 현금청산금액을 서로 협의하여 결정하게 되는 것이다.

 

(2) 그런데 어느 한쪽에서 객관적으로 타당하지 않은 금액을 제시하며 고집을 부릴 수도 있기 때문에, 〈도정법〉 시행령 제48조에서는 협의의 기준으로 삼을 금액을 객관적으로 산정하기 위하여 ‘시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한 금액’을 기준으로 협의할 수 있도록 한 것이다.
즉, 감정평가업자 2인 이상이 감정한 금액을 합하여 감정평가업자 숫자만큼으로 나누면 되는 것이다.

 

(3) 그래서 감정평가업자를 사업시행자가 선정하여야 하는데, 이 감정평가업자 선정을 조합이 임의대로 하게 되면 사업시행자에게 유리한 방향으로 감정금액을 산정토록 할 우려가 있기 때문에 시장·군수가 추천하는 감정평가업자가 감정을 하도록 하여 두었고, 그 숫자도 2인 이상으로 규정해 놓은 것이다.

 

(4) 따라서 사업시행자는 현금청산대상자가 발생을 하면 그 이후에 바로 감정평가업자를 추천해 선정해 줄 것을 요청하는 공문을 시장·군수에게 보내고, 시장·군수가 추천해 주는 감정평가업자에게 현금청산대상 부동산에 대한 감정평가를 하여야 한다.

이 때 감정평가업자의 숫자가 많으면 좋겠지만, 실무상 감정평가 비용을 절약하기 위해 통상적으로 2인을 추천해 줄 것을 요청하여 시장·군수가 추천하는 2인에게 감정평가를 의뢰하거나, 4∼5인을 추천해 달라고 시장·군수에게 의뢰하여 시장·군수가 추천해 준 4∼5인의 감정평가업자 중에서 사업시행자가 1명, 현금청산대상자들이 1명을 선택하여 선택된 2인으로 하여금 감정평가를 하도록 한 뒤, 그 평가금액을 합산하여 2로 나누는 방법을 채택하는 경우도 많이 있다.

 

다. 감정평가 시점

 

감정평가업자가 선정이 되면 선정된 감정평가업자에게 현금청산대상 부동산에 대하여 감정평가를 하게 되는데, 이때 감정을 할 시점이 언제인가가 문제가 된다.
왜냐하면 감정을 하는 기준시점에 따라서 해당 부동산의 감정평가 금액이 다르게 나오기 때문이다. 즉 부동산가격이 상승기에 있으면 가급적 늦은 시점을 기준으로 하여 감정평가를 하는 것이 현금청산대상자들에게는 유리할 것이고, 하락하는 추세에 있을 경우에는 가급적 과거의 시점을 기준으로 하여 감정평가를 하는 것이 유리할 것이다. 그리고 사업시행자의 입장은 당연히 현금청산자와 반대일 것이다.
따라서 감정평가 시점을 언제로 정하는지 하는 것은 상당히 중요한 문제이다.  감정평가 시점을 언제로 하여야 하는지에 관하여 대상자별로 나누어서 살펴보도록 하겠다.

(1) 조합원지위양도금지  위반자
먼저 법 제19조 소정의 전매제한 규정을 위반하여 조합원지위를 취득하지 못하는 토지등소유자의 경우에는 법 제19조제3항에 ‘조합설립인가일’을 기준으로 하여 현금청산 금액을 산정하도록 규정하고 있다.
예를 들어 조합설립인가일이 2005년 6월1일이고 어떤 사람이 2008년 4월7일에 소유권을 취득하였는데 전매제한 규정에 걸려서 조합원지위를 취득할 수가 없게 되었고 이로 인하여 현금청산을 받게됐다 하자. 이 경우 청산금액을 산정하기 위한 감정평가시 그 기준일은 소유권을 취득한 2008년 4월7일이 아니라 조합설립인가일인 2005년 6월1일이 되는 것이다.
만약에 그 해당 부동산이 2005년 6월1일에는 시가 2억원 상당이었고, 자신이 2008년 4월7일에 매수할 때에는 3억원을 주고 매수하였다고 하더라도, 현금청산금액 산정을 위한 감정평가기준일은 2005년 6월1일 조합설립인가일을 기준으로 하여 감정을 하게 된다. 때문에 전매제한 위반자는 상당히 경제적인 손실을 볼 수밖에 없게 되어 있다.
다만, 부동산가격 하락시기에 있어서는 오히려 조합설립인가일보다 나중에 매수한 당시가격이 적을 수도 있기 때문에 전매제한 위반자가 매수가격보다 높은 가격으로 현금청산을 받을 수 있는 단점도 있다.
정부에서 이와 같이 강하게 전매제한 조치를 하게 된 것은 주택재건축사업에 있어서 전매를 계속 허용함으로 인하여 투기가 과열되자 투기방지 대책의 일환으로 이와같이 강한 규정을 두게 된 것이다.
어쨌든 법 제19조 소정의 조합원지위양도 금지조항에 위반되어 현금청산을 받게 되는 소유자는 조합설립인가일을 기준으로 하여 감정평가한 금액으로 현금청산을 받게 된다고 생각하면 된다.

 

(2) 분양신청을 하지 아니한 자
조합원 분양신청기간 내에 분양신청을 하지 않게 되면 분양신청기간이 종료됨과 동시에 현금청산 대상자로 분류가 된다. 따라서 현금청산 대상자로 최종적으로 분류가 된 날이 중요한 시점이 되는 것이다.
그래서 분양신청기간을 1차만 하고 끝내는 경우에는 1차 분양신청기간이 종료한 그 다음날을 기준으로 감정평가를 하게 된다. 분양신청기간을 연장하여 2차, 3차 분양신청기간을 준 경우에는 최종적으로 분양신청기간이 종료된 날 그 다음 날을 기준으로 하여 감정평가를 하면 된다.

(3) 분양신청을 철회한 자
분양신청을 하였으나 자신이 한 분양신청을 철회하는 경우가 있는데, 이때 분양신청 철회가 적법하게 그 효력을 발휘할 수 있는지에 관하여는 별도로 다루어야 할 문제이다. 하지만 철회가 적법하다고 한다면 분양신청을 철회하는 의사표시가 사업시행자에게 도달한 날에 그 효력을 발휘하게 된다.
따라서 이 경우에는 분양신청 철회의사 표시가 사업시행자에게 도달한 날을 기준으로 하여 감정평가를 하면 될 것이다.

(4) 인가된 관리처분계획 내용에 의해 분양대상에서 제외된 자
통상적으로 분양신청까지는 하였으나 분양계약을 체결하지 않는 자에 대하여 관리처분계획 상 분양대상자에서 제외를 하고 있다.
즉, 분양계약을 체결하지 않은 경우에도 현금청산대상자가 되는데, 이때는 분양계약 체결기간이 종료되면 분양대상자는 그 다음날로부터 현금청산대상자가 되기 때문에 분양계약기간 종료일 다음날을 기준으로 하여 감정평가를 하면 될 것이다.

라. 청산 협의

이상에서 살펴본 바와 같이 감정평가업자가 평가한 감정평가보고서가 나오면 그 금액을 기준으로 하여 사업시행자와 현금청산대상자가 협의를 하게 된다.
따라서 감정평가금액을 받고 현금청산대상 부동산을 사업시행자에게 매매를 하든, 아니면 조금 더 금액을 더 주거나 깎아서 매매를 하든 당사자 간에 자율적으로 협의를 하여 매수금액을 정할 수가 있다.
다만, 현실적으로는 감정평가금액이 일단 나온 이상 사업시행자인 조합측에서 총회결의 없이 임의적으로 감정평가금액보다 더 많은 금액을 주고 매수를 할 수는 없다. 때문에 통상적으로는 감정평가금액만을 받고 협의매수를 하든지, 그렇지 않으면 현금청산소송을 제기하든지, 둘 중에 하나의 방법을 선택하는 것이 보통이다.

 

 

이상에서 살펴본 바와 같은 절차에 의하여 현금청산 협의가 잘 이루어지면 다행이지만 청산금 협의가 되지 않는 사람들도 많이 남게 된다.
이때는 어쩔 수 없이 변호사에게 의뢰하여 현금청산소송을 제기하여 판결에 기하여 현금청산금을 지급하고 소유권을 이전해 오는 방법밖에 없을 것이다.
 국토해양부 고문변호사
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