3억원선인 반포현대아파트
부담금 1억6천만원 예상

대구 남구 대명역골안 
절반 줄어든 약1천만원

주민들 통계자료 신뢰못해
재초환제도 폐지 ‘목청’
추가완화 이뤄질지도 관심

 

[하우징헤럴드=문상연 기자] 재건축 초과이익환수제에 대한 폐지 여론이 들끓고 있다. 최근 완화된 재건축 부담금 개선안이 시행되면서 관련 업무가 재개되자 해당 제도에 대한 불만이 극에 달하고 있다.

최근 공사비가 급등하며 재건축 사업성이 떨어지고 조합원의 추가분담금 규모가 커진 가운데 재건축 초과이익 부담금까지 부과되면 앞으로 재건축사업 추진이 더욱 어려울 것이라는 우려에서다.

특히 지난해 부동산 집계 통계에 대한 조작 의혹까지 나오면서 전국 재건축조합에서 감사청구를 하는가 하면 최초 부담금 부과 예정지로 예상되는 반포현대 재건축조합에서는 소송까지 불사하겠다는 입장이다. 이에 국토부 장관 및 총선에 출마한 후보들이 재건축 부담금 추가 완화 및 폐지를 약속하기도 했다.

▲재건축 부담금 개선안 시행… 관련 업무 재개, 오는 8월 최초 통보 예정

지난 3월 27일 개정된 재건축 초과이익환수에 관한 법률이 시행되면서 지난 2022년 4월 재건축 부담금 부과가 중단됐던 반포현대아파트 재건축조합 등에서 재건축 부담금 관련 절차가 재개됐다. 서초구청은 최근 재건축 부담금 1호 단지인 반포현대 재건축조합에 바뀐 기준에 따른 부담금 산출 자료를 요청할 계획이라고 밝혔다.

반포현대아파트 재건축조합 측이 2021년 8월 입주 시점의 공시가격 추정액으로 예상 부담금을 산출한 결과 1인당 3억원 선이던 부담금이 법 개정에 따라 1억6천만원으로 줄어들 것으로 예상됐다.

서초구청은 재건축 초과이익환수에 관한 법률에 따라 늦어도 오는 8월에는 재건축 부담금을 부과할 예정이다. 개정된 법에 따르면 개정법 시행일 이후 5개월 이내에 재건축 부담금을 부과하도록 하고 있다. 

서초구 관계자는 “법 개정 전과 산출 방식이 달라져서 조합에 필요한 자료를 새롭게 제출받아야 한다”며 “이후 한국부동산원에서 부담금 산출과 검증 절차 등을 거친 뒤 최종 부과액을 조합에 통보하게 될 것”이라고 말했다.

서울뿐만 아니라 지방을 포함한 각 지자체에서 재건축 부담금 관련 업무가 진행되고 있다. 지난해 9월 입주를 시작했지만, 1년여간 재건축 부담금을 부과받지 못한 대구 남구 대명역골안 단독주택 재건축사업 역시 관련된 업무가 재개되고 있다. 조합이 지난 2022년 시세 기준으로 추정한 금액은 1인당 약 3천만원 선이었지만, 개정된 법을 적용할 경우 재건축 부담금은 절반 이하로 떨어질 것으로 보고 있다.

▲재건축 부담금 부과 재개되자 업계 반발…전국 76개 조합 감사 청구

재건축 부담금 부과가 현실화되자 정비업계에서는 재건축 초과이익환수제에 대한 반발도 거세지고 있다. 특히 부담금 산정기준에 사용되는 통계자료를 신뢰할 수 없다며 제도 폐지를 요구하고 나섰다. 

지난 3월 26일 전국 76개 재건축조합이 모인 전국재건축정비사업조합연대가 지난달 18일 국토교통부 등을 상대로 감사원에 공익 감사를 청구했다. 재건축 부담금을 산정할 때 쓰이는 한국부동산원 전국주택가격 동향 조사가 통계 조작 의혹을 받는 만큼 해당 지수를 활용하면 안 된다고 지적했다. 

전재연 관계자는 “전 정부의 통계 조작으로 집값이 실제보다 덜 오른 것으로 집계돼 재건축 부담금이 늘었다”며 “재건축 부담금을 산정할 때 다른 통계를 활용해야 한다”고 주장했다.

이들은 국토부에 재건축 부담금 산정 기준인 부동산원의 주택가격 동향조사에 통계 조작 의혹이 있으며 실거래가와 괴리가 있는 만큼 부동산원의 실거래가격지수를 활용할 것을 요구하고 있다.

현재 활용하고 있는 통계 지수는 ‘한국부동산원 월간 동향(아파트 매매가격지수)’이다. 월간 아파트 매매가격지수와 실거래만을 바탕으로 한 실거래가격지수 간 상승률에는 현저한 차이가 있다.

실제로 반포현대아파트를 재건축한 센트레빌 아스테리움은 월간 매매지수 반영 시 재건축 부담금은 가구당 1억6,075만 원이지만, 실거래지수를 반영할 때는 ‘0원’이다. 재건축조합 설립부터 준공까지 서초구 월간 매매지수는 23.4% 올랐지만, 실거래지수는 99.0% 올랐기 때문이다.

이에 반포현대 재건축조합 역시 통계조작이 있는 부동산원 주택가격 동향조사를 사용해 재건축 부담금을 산출할 경우 소송도 불사하겠다는 입장이다. 

다만 국토부는 재건축 부담금 산정에 필요한 통계를 바꾸기 위해서는 ‘재건축 초과이익 환수업무처리지침’을 변경해야 하는 만큼 사정이 여의찮다는 입장이다. 관련 수사가 아직 진행 중이기 때문에 당장 변경은 힘들고 수사 결과에 따라 추가적인 논의를 하겠다는 설명이다.

▲총선으로 인해 도마 위에 오른 재건축 부담금 폐지… 추가 완화 이뤄질까

지난달 총선에서 1기 신도시 재건축이 최대 이슈였던 만큼 재건축 부담금에 대한 문제 역시 수면으로 떠올랐다. 특히 국토부장관이 직접 나서 폐지를 이야기할 만큼 현재 재건축 부담금 제도가 문제가 있다는 점을 지적했다. 

지난달 2일 박상우 국토교통부 장관은 폐지해야 할 규제 우선순위로 부동산 3법인 △재건축 초과이익환수제 △분양가 상한제 △재건축 안전진단 등을 꼽았다. 특히 재건축 초과이익환수제에 대해 “공사비 상승 등으로 재건축을 시장의 힘으로 할 수 있는 지역이 많지 않다”며 “재건축하더라도 예전처럼 이익을 남기기 어렵다는 점에서 재초환을 완전히 없앨지 추가 완화할지 고민하고 있다”고 말했다.

지난 총선에서도 1기 신도시를 중심으로 재건축 부담금을 폐지하자는 공약도 나왔다. 특히 성남시 분당에서 당선된 국민의힘 의원들은 하나같이 규제 완화를 공약으로 내세웠다. 분당을 김은혜 당선자는 재건축 부담금은 민주당 정권이 만든 대표적인 재건축 규제 대못이라며 재초환 제도 폐지에 나서겠다고 밝혔다. 

김 당선자는 “재건축을 통해 주택의 가치가 상승하고 이를 양도하게 되면 고율의 양도소득세를 내도록 되어 있다”며 “팔지 않고 가지고만 있어도 재산세, 종합부동산세를 내야 하는데, 또다시 재건축부담금을 내는 것은 옳지 않다”고 강조했다. 김 후보는 재초환 제도의 위헌소송까지 진행하겠다고 덧붙였다. 

또한 안철수 국민의힘 분당갑 의원은 과도한 부담금이 재건축 추진의 발목을 잡지 않고 이익이 나는 재건축이 가능하도록 하겠다고 약속했다.