역세권 준주거 용도지역
상향조건으로 거론된
노인요양시설 주민반대

보정계수도 차별성 논란
모호한 측정 시점으로 
공사비 폭등에 딜레마

강남3구 등 지역 배제 
핀셋지원책 부작용 우려

 

[하우징헤럴드=최진 기자] 정비사업 정상화를 위해 서울시가 사업성을 지원하는 공공지원계획을 발표하자, 정비업계의 관심이 높아지고 있다. 일각에서는 서울 대개발 시대가 열린 것으로 해석하고 있지만, 전문가들은 사업성 향상을 위한 보완·추가적인 검토가 필요하다고 조언하고 있다.

공공이 민간 정비사업의 수익성을 고려해 지원책을 고심하는 것은 긍정적이지만, 이러한 구제책이 실효성을 내기 위해서는 일선 도시정비사업 현장들이 처해진 상황을 세밀하게 분석하고 근본적인 해결책을 모색해야 한다는 것이다.

정비업계는 서울시의 정책기조가 업계로부터 긍정적인 평가를 받는 만큼 민간 전문가들과의 소통을 늘려 정책의 완성도를 높일 필요가 있다고 조언하고 있다.

▲역세권 준주거 용도지역 상향, 노인요양 기피시설에 발목

서울시는 지난 3월 27일 유창수 서울시 행정부시장 브리핑을 통해 정비사업 사각지대 규제를 대폭 완화해 재개발·재건축 정비사업에 활력을 불어넣겠다고 밝혔다. 

공사비 폭등으로 사업성이 폭락해 정비사업 공식이 바뀌는 위기감이 찾아오자, 용적률 인센티브를 제공하고 기부채납을 낮추겠다는 것이다. 정비업계는 민간 정비사업의 사업성을 지원하는 서울시 지원대책의 방향성에는 공감하면서도 실효성을 높이기 위한 추가적인 제도손질을 주문하고 있다.

우선, 역세권 준주거 용도지역 상향의 조건으로 거론된 전략용도시설에 대한 재검토가 요구되고 있다. 서울시는 지하철 출구를 기준으로 350m 이내의 정비사업장을 준주거지역으로 용도지역을 상향해 사업성을 높이는 대신, 미래에 필요할지도 모르는 전략용도시설을 요구할 방침이다.

특히, 고령화시대에 필요하게 될 노인요양시설 등을 역세권 정비사업에 포함시켜 폭발적으로 늘어날 고령화 대책을 준비하겠다는 것이다. 그러나 정비업계는 서울시내 곳곳에서 ‘집값 하락’을 이유로 주민반대에 가로막혀 번번이 자리를 잡지 못하는 노인요양시설이 역세권 소유자들에게 통하지 않을 것이라는 분석이다.

실제로 서울시 신속통합기획을 추진하는 여의도 시범아파트 재건축사업에서는 기부채납 형태로 노인요양시설을 지으려는 서울시와 이에 반대하는 주민들이 맹렬하게 부딪히고 있다. 앞서 송파구 가락시영 재건축사업에서도 서울시가 120억원을 들여 노인요양시설을 지으려다가 설계공모까지 마치고도 극렬한 주민반대에 가로막혀 무산된 바 있다.

역세권 중에서도 복합개발이 가능해야 한다는 조건도 문제로 지적되고 있다. 서울 3도심을 중심으로 한 복합개발 가능지역의 경우 이미 고밀화가 이뤄져 대규모 개발을 진행하려면 막대한 현금청산 비용이 동반되기 때문이다. 반면, 서울시는 복합개발을 통해 상가나 노인요양시설, 청년지원센터 등을 기대하고 있어 역세권 소유자들의 유인책으로 부족하다는 지적이 나오고 있다.

정비업계는 재개발·재건축사업이 흥행했을 때에도 주민들로부터 철저히 외면당했던 기피시설들을 정비사업이 어려워진 시점에서 주민들에게 요구하는 것은 사실상 정책실현의 의지가 없는 것이라고 해석하고 있다. 

▲사업성 보정계수 측정시점 논란… 공사비 폭등엔 어쩌나

정비업계가 기대감을 드러내는 사업성 보정계수도 실효성 논란이 제기되고 있다. 서울시는 사업성이 떨어진 정비사업장의 경우 늘어난 공사비를 감안해 용적률 인센티브 범위를 기존 20% 한도에서 최대 40%까지 확대할 방침이다.

늘어난 용적률을 통해 일반분양 수익을 늘려 폭등한 공사비를 충당하도록 지원하는 것인데, 사업 적정성을 판단하는 보정계수 측정시점이 모호하다는 저적이 나오고 있다. 조합 등 사업시행자가 시공자와의 본계약을 체결하고 착공하기 전에 사업성 보정계수를 측정할 경우 보정계수에 따른 인센티브 용적률을 어떻게 반영하겠냐는 것이다.

사업성이 떨어져 인센티브 용적률이 많아질수록 설계변경 정도가 커져 결국은 관리처분 총회를 통해 재의결을 받아야 하는 상황이다. 반대로 원활한 설계변경을 위해 사업성 보정계수 측정시기를 앞당길 경우 착공시점과 멀어져 실질적인 사업성 지원이 어렵게 된다. 

특히, 재개발·재건축사업의 최대 지출을 담당하는 공사비를 확정할 수 없기 때문에 사업성 보정시점을 정하기 어려운 상황이다. 아무리 본계약을 체결하고 착공에 돌입하더라도 시공자가 돌연 건설원자재 가격상승을 이유로 공사를 중단할 경우 이를 강제하기 힘들다는 것이다.

또 사업성 악화를 감안해 인센티브 용적률을 대폭 반영할 경우 공사 개요가 변경됨에 따라 추가적인 공사비 협상이 필요할 수 있다.

▲‘핀셋’지원책 부작용 우려… 보편적 보정계수 도입해야

서울시가 공공지원 대상에서 강남 3구 등 사업성이 우수할 것으로 예상되는 지역을 배제한다는 사안도 논란이 되고 있다. 객관적인 사업성 분석을 통해 악화된 사업성을 보완하는 것인데, 지역에 따라 차별성을 두는 것은 또 다른 정비사업 사각지대를 양산할 수 있다는 것이다.

지난 정부에서 지역에 따라 차등적으로 규제를 적용한 ‘핀셋’부동산정책이 주택가격 폭등과 같은 각종 부작용을 초래했던 만큼, 객관적인 사업성 보정계수 도입기준을 마련하고 형평성에 맞게 도입해야 한다는 목소리가 커지고 있다.

통합심의에 따른 사업속도 향상을 위해 실효성 있는 보완책이 요구되고 있다. 실제로 성북구의 한 재개발구역은 서울시가 사전기획으로 정비계획안을 마련하고 주민의견까지 수렴하는 절차를 거쳤지만, 통합심의 위원들이 양측으로 나뉘어 대립하면서 수년간 사업이 답보상태에 빠진 것이다.