김조영
본지 편집인
1. 일반분양을 하려면 매도청구소송 1심 승소판결을 받아야 함
주택재건축사업에 있어서 조합설립에 동의하지 않은 미동의자를 상대로 하여 조합이 소유권을 이전받기 위하여 제기하는 소송이 매도청구소송이다. 즉, 미동의자를 상대로 하여 ‘조합설립에 동의하여 조합에 가입한 후 함께 재건축사업을 하지 않으려면 소유하고 있는 부동산을 조합에 매도하라’고 하는 소송이 매도청구소송인 것이다.
그런데 일반적으로 조합에서 매도청구소송을 제기하는 시기를 보면 대부분 사업시행인가를 신청할 단계에 매도청구소송을 많이 제기하고 있다. 따라서 그 이전까지는 미동의자를 상대로 하여 조합설립에 동의할 것을 권유하다가 사업시행인가를 신청하면서 매도청구소송을 제기하고 있는 것이다.
하지만, 작년에 공청회를 개최하고, 금년에 개정될 예정인 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안에 보면 일반분양자에 대한 입주자 모집을 하려면 미동의자에 대한 매도청구소송의 1심 승소판결을 받고 소유권확보이행각서 등 입주예정자에게 피해가 없도록 필요한 조치를 취하였다고 승인권자가 판단하는 경우에는 매도청구소송이 항소심 등에 계속되는 경우일지라도 입주자모집이 가능하도록 개정안에 규정되어 있다(공청회 자료 참조). 즉, 일반분양을 하려면 매도청구소송의 1심 판결이 최소한 나야 한다는 것이다.
2. 매도청구소송 1심 판결에 거의 1년 이상 소요 가능성
그런데, 미동의자를 상대로 한 매도청구소송에 소요되는 기간은 거의 1년 이상이라고 생각하면 된다. 미동의자를 상대로 하여 최고를 하고 회답을 기다리는 시간이 최소한 2개월이고, 미동의자를 상대로 하여 법원에 매도청구소송을 제기하여 판결이 날 때까지는 1년 이상이 걸리는 것이다.
흔히 6개월이면 매도청구소송 판결이 날 수가 있다고 말하는 경우도 있는데, 본 변호사의 경우에는 단호하게 ‘하늘이 도와 주지 않는 이상 6개월만에 매도청구소송 1심 판결이 나는 것은 불가능하다’고 말할 수가 있다.
어떤 경우에는 1년 내지 2년이 소요되는 경우도 있다. 왜 이렇게 오랜 기간이 소요되는 것인지에 관하여는 본 지면에는 밝히지 않겠다. 왜냐하면 미동의자들이 이를 악용하여 조합에 손해를 끼칠 수 있기 때문이다.
사업시행인가후 조합이 이주기간을 정하여 이주를 하지 않는 미이주자들에게 대하여 제기하는 ‘명도단행 가처분신청’사건이 최소한 3개월이상이 소요된다고 나는 말하고 있다.
내가 지금까지 제기한 명도단행가처분신청 중 2건이 1개월 반만에 결정이 난 경우가 있다. 이는 하늘이 도왔기 때문에 가능한 것이지 결코 불가능한 일이었다.
마찬가지로 매도청구소송이 6개월만에 판결이 난다는 것은 하늘이 도와주는 것이니, 조합에서는 일반분양 예상시점으로부터 최소한 1년 내지 1년 반전에 매도청구소송을 제기하기 바란다.
그런데 문제는 주택재건축사업의 경우에는 사업시행인가후에 시공자를 선정하게 되는데, 시공자 선정을 한 뒤에 매도청구소송을 제기하려고들 많이 한다. 하지만 이렇게 되면 시공자 선정후 1년 이내에는 일반분양을 할 수가 없다고 판단하면 되는 것이다. 따라서 조합설립인가후에 바로 매도청구소송을 제기해 놓은 것이 필요한 시점이니 이 점을 유의하기 바란다. 이하에서는 매도청구소송에 관한 일반적인 설명을 해 보도록 하겠다.
3. 매도청구소송의 의의
(1) 조합설립인가가 적법하게 이루어지고, 많은 토지등소유자들이 조합원으로 가입하여 재건축사업이 진행되면, 기존의 건물을 철거하고 건물을 신축하기 위한 공사가 진행이 되어야 한다.
착공을 하기 위하여는 기존에 있던 건물들이 전부 철거가 되어야 하는데, 조합원들이 100% 자신들의 집을 비워서 조합에 명도를 한다고 하더라도 조합원으로 가입하지 않은 미동의자들이 자신들의 집을 비워주지 않는 이상 그 집을 철거하고 착공을 할 수가 없게 된다.
따라서 법에 어느 정도의 요건을 갖추게 되면 미동의자들의 집을 조합이 매수할 수 있도록 해 놓은 제도가 바로 매도청구권이며, 이 매도청구권을 법원에 소송을 제기함으로써 행사할 수밖에 없도록 되어 있다.
(2) 매도청구권을 규정해 놓은 모법은 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉(이하 ‘집합건물법’이라고 함)인데, 현행 〈도시 및 주거환경정비법〉(이하 ‘도정법’이라고 함)은 제39조에서 매도청구에 관련된 조문을 두면서 매도청구권 행사에 관한 ‘절차’만을 위 〈집합건물법〉의 규정을 준용하고 있지, 매도청구권행사의 요건에 관하여는 〈도정법〉 자체에서 규정하고 있다.
그런데도 아직도 일부 변호사와 법원에서도 집합건물법에 따른 매도청구요건이 충족되어야 하는 것으로 알고 있어 소송진행에 상당히 문제가 되고 있는 실정이다
(3) 그 요건 및 절차를 보면
① 〈도정법〉 제16조제2항 및 제3항의 규정에 의한 조합설립동의를 하지 아니한 자(건축물 또는 토지만을 소유한 자)의 토지 및 건축물에 대하여 매도청구가 가능하며
② 조합설립인가후에 조합설립에 동의하지 아니한 자에 대하여 지체없이 조합설립 동의여부를 서면으로 최고하고
③ 최고를 받은 자는 받은 날로부터 2개월이내에 회답하여야 하며
④ 불참가회답 또는 2개월 이내에 회답하지 않는 경우에는 이로부터 2개월내 시가에 따라 매도할 것을 청구할 수 있도록 규정되어 있다.
(4) 위 요건이 충족되어 있지 않으면 아무리 유능한 변호사라고 하더라도 그 소송을 승소로 이끌어 낼 수가 없기 때문에 사전에 위 요건을 갖추기 위하여 준비를 하여야 할 것이다.
4. 매도청구소송을 위한 준비
가. 조합설립 미동의자에 대한 최고절차
(1) 최고의 시점
조합설립 미동의자에 대한 최고(催告)는 조합설립인가 후에 지체없이 하여야 한다(〈집합건물법〉 제48조).
지금까지의 경우에는 정부정책의 변화로 인하여 조합설립인가후에 지체없이 최고를 하는 것이 사업상 곤란하여 조합설립인가후 한참 있다가 최고를 하는 것이 문제가 되지 않았으나, 향후 법원의 판결이 어떤 추세로 변할지는 모르기 때문에, 또 일반분양을 위하여도 조합설립인가후에 바로 최고장을 발송하고 매도청구소송을 제기하는 것이 좋을 것이다.
(2) 누구를 상대로 최고 할 것인가
이 때 중요한 것은 그러면 과연 누가 ‘조합설립에 동의하지 아니한 사람’으로 보고 최고장을 발송할 것인가 하는 점인데, 이를 경우별로 나누어 살펴보도록 하겠다.
① 등기부에는 소유자가 ‘갑’인데, 매매를 하여 실제 소유자는 ‘을’인 경우 ⇒ ‘갑’에게 발송하면 된다.
② 등기부에 보니 소유자가 여러 명으로 되어 있어 공유관계로 되어 있을 경우 ⇒ 공유자 전원에게 각각 발송하여야 한다.
③ 등기부에는 ‘갑’명의로 되어 있으나 ‘갑’ 이 사망한 것으로 보이는데 아직 상속등기가 되어 있지 아니한 경우 ⇒ ‘갑’에게 발송하면 된다. 만약에 이때 ‘갑’이 최고장을 발송할 당시에 실제 사망하였을 경우에는 나중에 소송도중에 변호사가 이를 보완할 수 있으니까 일단은 등기부상 소유자인 ‘갑’에게 발송하면 된다.
④ 등기부에는 ‘갑’명의로 되어 있으나 ‘갑’이 실제로 사망한 사실을 알고 있고, 그 상속인들도 누구인지를 알 수 있을 경우 ⇒ 상속인들을 알고 있을 경우에는 그 상속인들을 상대로 하여 최고장을 발송하면 되나, 이 때 반드시 변호사에게 이러한 상황을 미리 말하여 변호사가 소송도중에 상속인들이 조합이 알고 있는 사람들이 전부가 맞는지를 확인할 수 있도록 하여야지 그렇지 못할 경우에는 큰 낭패를 당할 수가 있으니 조심하기 바란다. 그리고 실무적으로는 사망한 ‘갑’을 상대로 하여 최고장을 발송하고 나중에 소송도중에 이를 보완하는 것이 더 좋을 수도 있다.
이상의 내용을 살펴보면, 조합은 일단 등기부상 명의로 되어 있는 사람에게 무조건 최고장을 발송하고 이를 정리하여 변호사에게 주면 변호사가 나머지 문제점을 전부 다 해결할 수 있을 것이다.
(3) 최고장 보내는 횟수
조합설립동의서를 제출하지 않는 사람에게 수 차례에 걸쳐서 최고서를 보내어 심지어 6개월이상 기간을 소비하며 시간을 보내는 경우도 있는데, 최고의 횟수에는 제한이 없으므로 최고장이 제대로 전달만 되면 단 한번만 보내도 상관이 없다. 따라서 그 최고장을 받지 못한 사람에게만 신속히 다시 발송하는 것이 좋다.
여러 번을 보내어 많이 참가하도록 유도하는 것이 좋다고 생각하는 사람이 많은 것 같은데 이렇게 하면 최초로 최고장을 받은 사람의 날자로부터 4개월이 지나면 매도청구소송을 제기할 수 없는 큰 실수를 범할 수 있기 때문이다.
(4) 최고의 방식
최고의 방식은 서면으로 하되, 그 서면에는 “조합설립의 동의를 최고하오니 이 최고서를 받으신 날로부터 2개월 이내에 참가 여부를 서면으로 회답하여 주시기 바라며, 회답이 없을 경우에는 조합설립에 동의하지 않는 것으로 간주하여 〈도시 및 주거환경정비법〉에 따라 귀하 소유 구분소유권 및 대지사용권을 시가에 따라 매수청구를 할 것임을 알려 드립니다”라는 문구를 넣으면 된다.
그런데 건물 또는 토지만을 소유한 사람의 경우에는 현행법상 주택재건축조합의 조합원이 될 수가 없기 때문에, 이러한 사람에 대한 최고는 필요가 없다는 일부 하급심 판결이 나오고 있으며, 본 변호사의 생각에도 같은 견해이다.
(5) 최고장 발송방식
최고장 발송방식은 각 사람별로 최고장을 내용증명 및 배달증명우편(배달여부에 대한 통지서가 옴)으로 발송하여 상대방이 최고장을 수령하였는지 여부를 증거로 남겨두는 것이 좋다.
증거로 남겨두지 않을 경우에는 최고장 수령 자체를 미동의자가 부인해 버리면 상당히 낭패를 당할 수가 있다.
