(1) 지난번에 본 변호사는 “〈도시 및 주거환경정비법〉(이하 도정법)에 의한 주택재건축사업의 경우 〈집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률〉(이하 집건법) 제47조 소정의 재건축결의가 필요없다”라고 주장한 바가 있다.

 

(2) 그 이유는 〈도정법〉에는 재건축결의를 받으라는 말이 단 한마디도 없기 때문이다.
〈도정법〉에 따르면, 시장·군수 또는 주택공사등이 아닌 자가 정비사업을 시행하고자 하는 경우에는 토지등소유자로 구성된 조합을 설립하여야 하고(제13조 1항), 조합을 설립하고자 하는 경우에는 조합설립추진위원회를 구성하여 국토해양부령이 정하는 방법 및 절차에 따라 시장·군수의 승인을 얻도록 되어 있다(제13조 2항).
이에따라 국토해양부장관은 추진위원회의 운영규정을 정하여 관보에 게시하였는데, 건설교통부 고시 제165호(이후 개정되었으나 해당 내용은 동일함) ‘정비사업조합설립추진위원회 운영규정’ 제34조에 의하면,

 

추진위원회가 법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의를 받는 경우 별지3 서식의 조합설립동의서에 동의를 받아야 한다. 이 경우 다음 각호의 사항에 동의한 것으로 본다.
1. 건설되는 건축물의 설계의 개요
2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 개략적인 금액
3. 제2호의 비용의 분담에 관한 기준
4. 사업완료후 소유권의 귀속에 관한 사항
5. 조합 정관

 

이라고 규정되어 있다.

 

그리고 위 운영규정 별지 3-1서식에는 ‘주택재건축정비사업조합 설립동의서’ 양식이 게재되어 있는데, 추진위원회는 위 조합설립동의서 양식에 따라서 조합설립 동의를 받아 조합설립인가를 받으면 되기 때문이다.

(3) 그럼에도 불구하고 일부 하급심판결에서는, 첫째로 〈도정법〉 시행령 제26조에,

 

제26조(조합설립인가신청의 방법등) ⓛ 법 제16조제1항 내지 제3항의 규정에 의하여 조합설립을 위한 토지등소유자의 동의는 다음 각호의 사항이 기재된 동의서에 동의를 받는 방법에 의한다 .
1. 건설되는 건축물의 설계의 개요
2. 건축물의 철거 및 신축에 소요되는 개략적인 금액
3. 제2호의 비용의 분담에 관한 기준
4. 사업완료후 소유권의 귀속에 관한 사항
5. 조합 정관 

 

이라고 기재되어 있기 때문에 동의서를 받을 때에 제1항 내지 제4항의 내용을 기재하여 받아야 하고, 예전의 〈집건법〉에 따라서 주택재건축사업을 할 때의 대법원 판결이 “주택재건축사업을 할 때에 재건축결의를 하여야 하고, 조합원 비용분담은 구체적이어야 한다”라고 판결을 하였기 때문에 〈도정법〉에 의한 주택재건축사업에 있어서 동의서를 받을 때에도 재건축결의를 하여야 하고, 조합원 비용분담사항이 구체적이어야 한다고 판결하고 있다.
 
둘째로, 동의서 양식을 정한 건교부 고시 추진위원회 운영규정이 대 국민적인 효력이 없고, 행정부서 내부에만 효력을 미치는 내부 지침에 불과하기 때문에 비록 추진위원회 운영규정에 별지양식에 따라서 조합설립동의서를 받았다고 하더라고 구체적인 비용분담을 기재한 재건축결의를 하여야 하는데, 이 동의서 양식에 기재된 조합원 비용분담은 구체적이지 못하여 무효이다 라는 이유로 추진위원회운영규정 별지 조합설립동의서 양식에 따라서 조합설립인가를 받은 경우에 재건축결의가 없어 무효이고, 이에 기하여 제기한 매도청구소송도 패소판결을 내렸다.

 

 

(1) 하지만 서울고등법원 판결에서는 “〈도정법〉에 의한 주택재건축정비사업조합 설립 동의를 받고 이 조합이 행한 매도청구권 행사에 있어서 재건축결의가 필요없다”라고 판결하였다.

 

(2) 서울고등법원 2007나 소유권이전등기 판결에서는,

 

(라)재건축결의 여부
① 피고들은, 〈도정법〉 제39조의 매도청구권이 성립되기 위해서는 재건축결의가 존재하여야 하는데, 원고 조합은 재건축결의시 〈집건법〉 제47조에 따른 재건축 비용분담에 관한 사항을 정하지 않았으므로 원고 조합의 재건축결의는 무효라고 주장한다.
② 살피건대, 〈집건법〉 상의 매도청구권이 성립되기 위해서는 유효한 재건축결의가 있어야 하나, 도정법 제39조가 집합건물법 제48조를 준용하면서도 ‘재건축결의’를 ‘조합 설립의 동의’로 대체하고 있는 이상 도정법상의 매도청구권에 있어서는 유효한 재건축결의를 요건으로 한다고 볼 수 없다(가사, 〈도정법〉상의 매도청구권의 경우에도 유효한 재건축 결의가 필요하다고 본다 하더라도, 원고 조합이 2003년 6월경부터 2003년 12월경까지 서면에 의하여 신축건물의 설계개요, 기존 건물의 철거 및 신축 건물의 건축에 소요되는 비용의 개산액, 조합원의 지분 보상 평수, 조합원의 예상 분담금 개산액 등을 포함한 재건축결의를 한 사실은 앞서 본 바와 같으므로, 원고 조합은 유효한 재건축결의를 하였다고 봄이 상당하다).
라고 판결하였다.

 

(3) 즉, 〈도정법〉 제39조에 의한 매도청구에는 재건축결의가 요건이 아니라는 것이다. 〈도정법〉에 의한 주택재건축사업의 경우에는 재건축결의를 할 필요가 없다고 계속 주장해온 본 변호사의 주장과 같은 의견의 고등법원 판결이 나서 정말로 기쁜 마음을 금할 수가 없게 되었다.
그리고 지금 현재 계속하여 패소판결이 나고 있는 하급심의 경우에 제대로 된 판결이 날 수 있도록 희망을 부여하고 있다고 할 것이다.
비록, 기존의 대법원 판결이 〈주택건설촉진법〉과 〈집건법〉 상의 조합설립과 재건축결의를 전제로 한 판결이 많아서 ‘(가사, 〈도정법〉 상의 매도청구권의 경우에도 유효한 재건축 결의가 필요하다고 본다 하더라도)’라는 가정적인 판단을 하였으나, 본 변호사의 경우에는 반드시 이 판결에 나타난 판단이 대법원에서도 재건축결의가 필요없는 것으로 판결이 날 것이며, 또 반드시 그래야 한다고 생각하고 있다.
 
아무쪼록 현재 매도청구소송관련 판결이 조합측 패소로 계속 나고 있는 상황에서 연관된 사건에서도 좋은 결과가 있기를 바라는 마음 간절하다.

 

 

(1) 모 재건축조합의 경우에 재건축결의 동의서를 징구하면서 비용분담에 관한 사항을 다음과 같이 기재하였다.

 

1. 규약 및 관리처분총회에서 정하는 바에 따라 종전/종후 자산을 평가하고 아래 비용 및 수익을 공평하게 부담, 배분하고, 관리처분시 가정산하며 분담금을 최종 확정하는데 동의함.
2. 사업추진방식은 시공사를 정하는 총회에서, 조합규약이 정하는 총회의 결의방법에 의해 결정한다.
3. 사업비는 일반분양수입금으로 우선 충당하고, 부족금이 발생할 경우 재건축에 참가한 자 및 이들의 승계인에게 아래 1), 2)호를 기준으로 공평하게 부과한다.
4. 도급제 방식의 경우 조합원의 권리금액 산정은 아래 현 소유(종전) 토지 및 건축물을 평가하여 조합원의 권리지분을 산정한다.
    - 이하 산정방식은 기재 생략-
5. 지분제 방식으로 사업을 추진하기로 결의한 경우의 비용분담은 시공사 선정시 시공사가 제시하는 조합원 권리지분(무상지분)과 분양계약대상 물건별 분양금액을 정산하여 조합원 부담금을 확정한다.

 

그리고 조합총회에서는 지분제 사업방식을 채택하였고, 시공사로부터 지분제사업 제안을 받고 선정하였다.

 

(2) 이와 같은 사안에서 서울고등법원 2006라626 사건 판결에서는 원심인 인천지방법원 2006카합194 사건에서 판단한 아래의 판단이 타당하다고 판시하였는바, 그 내용을 보면

 

이 사건 동의서에는 분양금액에 관하여 아무 기재가 없고, 조합원 무상지분의 구체적인 내용이 기재되어 있지 않은 문제점이 있다. 하지만, 이 사건 재건축결의 당시에는 시공사가 아직 선정되지 않은 상태여서 재건축동의서에 시공사와의 협의가 필요한 분양금액이나 특정건설회사가 제시한 조합원무상지분의 구체적인 내용을 기재하기 어려운 면이 있는 점, 조합원 무상지분은 통상적으로 조합원의 대지지분 또는 건물면적을 기준으로 시공사가 조합원들에게 무상으로 제공하는 신축아파트의 분양면적비율을 뜻하는 것으로 이해되고 있는 점, 이 사건 동의서와 같은 책자에 수록되어 있는 OO건설 주식회사의 재건축사업계획서에 평형별 분양금액과 무상지분율의 내용이 구체적으로 기재되어 있어 조합원들은 이를 참조하여 대강의 비용분담액을 예상할 수 있는 점 등에 비추어 이 사건 동의서에 터잡은 재건축결의는 조합원들이 상당한 비용을 부담하면서 재건축에 참가할 것인지, 아니면 시가에 의하여 구분소유권 등을 매도하고 재건축에 참가하지 않을 것인지를 선택하는 기준으로서, 재건축 실행단계에서 다시 비용분담에 관한 합의를 하지 않아도 될 정도로 구체적인 비용분담기준을 정하였다고 봄이 상당하다.
라고 판시를 하였다.

 

따라서 구체적인 비용분담이 기재되어 있지 않기 때문에 무효라는 주장에 대하여도 어느 정도 정리가 된 것으로 보인다.

 

아무쪼록 현재 하급심에서 패소판결을 받아 고생하는 여러 조합에 희망적인 소식이 왔으면 하는 바람 간절할 뿐이다.

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