추진위원회 단계①
김조영
본지 편집인
지난 1년간의 정책변화가 많아서 본 강좌의 내용도 주요 정책변화 및 쟁점에 관하여 진행되었습니다. 그런데 이러한 정책변화가 마무리되면서 최근에 부산, 인천 등 전국 각 지역에서 재건축·재개발을 처음 시작하게 되는 정비구역들이 많이 탄생하였고, 관계공무원 및 관련 회사들의 담당직원들도 시간이 흐름에 따라 보직조정에 따른 교체가 많아질 수밖에 없었습니다. 그러다 보니 정비사업을 어떻게 진행하여야 하는지에 관하여 전국적으로 대 혼선이 빚어지고 있고, 이런 지식에 대한 갈망이 그 어느 때 보다 절실한 시점인 것 같습니다. 그래서 본 강좌는 앞으로 추진위원회 초기부터 청산시까지 사업과정 순서에 따라 가급적 자세하게 사업전반에 걸쳐서 강좌를 시작하고자 하오니, 독자 여러분들께서는 본 강좌를 잘 스크랩하시어 업무에 참조하시기 바랍니다.
1.정비사업을 추진하려면 먼저 무엇부터 진행이 되어야 하는가?
상황1) 정비구역 지정
가) 관련법률은 무엇인가?
낡은 주택을 허물고 새로운 건물을 짓기 위해서는 그 나름대로 일정한 요건이 주어지기 마련입니다.
개인소유의 단독건물을 허물고 새로 지을 때에는 건축법이나 주택법이 요구하는 일정한 요건에 맞추어 신축을 하면 그만입니다. 하지만 수많은 사람들이 소유하고 있는 많은 주택이 소재하는 일정한 지역을 한꺼번에 재건축, 재개발 등 정비사업을 하기 위해서는 건축법이나 주택법이 요구하는 요건보다 훨씬 엄격한 요건하에 사업이 진행되게 되어 있습니다.
우리가 흔히 듣는 재건축사업, 재개발사업, 도시환경정비사업, 주거환경개선사업, 뉴타운사업 등의 명칭이 바로 많은 사람들이 소유하고 있는 수많은 건물을 대상으로 하여 한꺼번에 사업을 진행할 때에 사용되는 용어입니다. 이러한 사업은 건축법이나 주택법에 의하여 사업이 진행되는 것이 아니라 <도시 및 주거환경 정비법>이라는 아주 특수한 법률에 의하여 사업이 진행되도록 되어 있습니다. 그리고 이 법률의 내용은 지금까지 여러분들이 경험해 본 것과는 완전히 차원이 다른 용어와 사업절차가 기재되어 있습니다.
따라서 만약에 여러분들이 기존에 집이나 건물을 지어본 경험이 있어서 “정비사업도 집 짓는 것이니까 사업절차도 건축법이나 주택법과 비슷하겠지 뭐!”라는 생각으로 정비사업을 접할 생각이라면 큰 오산일 수밖에 없습니다.
이것은 바로 자신의 사업실패와 정비사업조합의 수많은 조합원들의 고통과 한숨으로 이어질 수 있기 때문에, 정비사업에 손을 대시려면 교육 등을 받아 지식을 제대로 갖추거나 아니면 정비사업에 아예 손을 대지 말기를 저는 권해 드리고 싶습니다.
제대로 알지 못하면서 사업에 손을 대면 자신만 손해보는 것이 아니라 사업구역 안에 있는 수많은 조합원들도 손해를 보게되고, 또 그 과정에서 서로 미워하고 원수지간이 되는 것을 저는 많이 목격하였기 때문입니다. 제대로 알지도 못하면서 본 사업에 뛰어들지 말고 확실히 교육을 받고 제대로 안 다음에 본 사업에 뛰어 들기 바랍니다.
따라서 추진위원, 조합의 임원, 관계 공무원, 정비사업전문관리업체의 임직원, 시공사 임직원 등은 반드시 정비사업관련 교육을 받기를 권해드립니다.
현재 건설교통부인가 ‘사단법인 주거환경연구원’에서 재건축·재개발법령집을 발간하고 있습니다. 이 법령집은 법률, 시행령, 시행규칙 등이 3단으로 비교되어 있어 가장 잘된 법령집이니 이 법령집은 반드시 1권을 소장하기를 권해드립니다. 교육 또한 ‘사단법인 주거환경연구원’에서 약 108시간에 걸쳐 정비사업전문가 과정 등을 개설하여 현재 10기의 수강생을 배출하고 있으니, 다른 강의보다 위 강의를 꼭 들어보시기 바랍니다.
나) 정비사업에는 어떤 종류가 있는가?
위 법령집을 입수한 분은 수록된 법령중에서 가장 먼저 <도시 및 주거환경정비법>을 한번 읽어보시기 바랍니다. 법령을 읽는 것이 쉽지는 않을 것이나, 3단으로 된 위 법령을 한번 이상, 아니 여러 번을 반드시 읽어보시기 바랍니다.
위 <도시 및 주거환경정비법(이하 ‘도정법’이라고 함)> 제2조를 살펴보면, 정비사업의 개념에 대하여는 <‘정비사업’이라 함은 이 법에서 정한 절차에 따라 도시기능을 회복하기 위하여 정비구역 안에서 정비기반시설을 정비하고 주택 등 건축물을 개량하거나 건설하는 다음 각목의 사업을 말한다. 다만, 다목의 경우에는 정비구역이 아닌 구역에서 시행하는 주택재건축사업을 포함한다>라고 개념을 설명하면서, 정비사업에는 다음의 4가지 사업이 있음을 규정하고 있습니다.
가. 주거환경개선사업: 도시저소득주민이 집단으로 거주하는 지역으로서 정비기반시설이 극히 열악하고 노후불량건축물이 과도하게 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
나. 주택재개발사업: 정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
다. 주택재건축사업: 정비기반시설은 양호하나 노후불량 건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
라. 도시환경정비사업: 상업지역, 공업지역 등으로서 토지의 효율적 이용과 도심 또는 부도심 등 도시기능의 회복이 필요한 지역에서 도시환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업.
위 사업내용을 보면, 구체적인 내용이 없기 때문에 서로 비슷하다는 느낌이 드실 것입니다.
하지만 위 사업간에는 분명한 차이점이 있으며, 위 사업중 어떤 사업을 택하여 진행하느냐에 따라서 사업진행방식도 큰 차이가 있습니다.
위 사업들에 대한 구체적인 차이점 및 사업진행방법에 관하여는 따로 자세한 설명을 드리겠습니다.
다) 정비구역지정을 받아야 됨
정비사업을 시작하려면 우선 자신이 속한 지역에 대하여 위 정비사업 중에 어떤 사업방식으로 진행할 것인가를 택하여야만 합니다.
예를 들면 지역에 따라 재건축사업이 가능한 곳도 있고, 재개발사업이 가능한 곳도 있는데, 이러한 구역지정은 관할관청에서 입안하여 지정하지만 주민들의 의견을 고려하거나 주민이 정비구역지정을 제안하여 정하는 경우도 많이 있습니다.
‘정비구역’이라고 함은 <정비사업을 계획적으로 시행하기 위하여 도정법 제4조의 규정에 의하여 지정고시된 구역>을 말하는데, 도정법 제4조를 보면 시장·군수(시장·군수 또는 자치구의 구청장을 말함)가 정비계획을 수립하여 시·도지사(특별시장·광역시장 또는 도지사)에게 정비구역지정을 신청하면 시·도지사가 정비구역을 지정하도록 되어 있습니다
그리고 도정법상 정비사업진행절차를 보면,
정비구역 지정→추진위원회 승인→조합설립 인가→사업시행 인가→관리처분계획 인가→해산 청산
의 순서로 사업이 진행되도록 되어 있습니다. 물론 사업종류에 따라 약간 차이점은 있으나 거의 위와 같은 사업진행절차를 거치도록 되어 있습니다.
위와 같은 사업진행절차를 살펴볼 때에 가장 먼저 진행되어야 하는 절차가 정비구역지정을 받는 것입니다.
도정법이 2003년 7월 1일부터 시행되면서 과도기적인 현상이 있어서 추진위원회승인을 먼저 받고 난 뒤에 정비구역이 지정되는 경우도 있었으나, 이제는 정비구역지정을 받고 추진위원회 승인을 받는 절차가 정착되었습니다.
따라서 정비구역지정을 가장 먼저 받아야만 되기 때문에 만약에 정비구역지정이 되지 않은 지역에서는 관할관청에 정비구역지정을 해 달라는 주민제안을 가장 먼저 하여야 합니다. 정비구역지정신청을 어떻게 어떤 방법으로, 그리고 주민들의 동의는 어떻게 받아야만 할 것인지에 관하여는 그 분량이 많기 때문에 다음호에서 계속하도록 하겠습니다.
