재건축·재개발조합은 분양신청기간이 종료한 후 기존의 건축물을 철거하기 전에 관리처분계획을 수립하여 시장·군수로부터 인가를 받아야 한다. 조합은 관리처분계획의 인가를 받기 전에 관계서류의 사본을 30일이상 토지등소유자에게 공람하고 의견을 들어야 한다. 관리처분계획의 수립 및 변경은 총회의 의결사항이므로, 조합은 관리처분계획의 수립을 위한 총회를 개최하여야 한다.

 

구 <도시재개발법>하에서는 조합이 총회에 의해 관리처분계획을 수립하여 인가를 신청하면 시장·군수가 관리처분계획을 공람하였으나, <도시 및 주거환경정비법>(도정법)은 조합이 직접 관리처분계획을 공람한 후 관리처분계획의 인가를 신청하고, 관리처분 절차가 재개발사업뿐만 아니라 재건축사업에도 적용되는 내용으로 제정되었다.

 

재건축·재개발조합은 구 도시재개발법에서의 실무절차와 같이 총회에 의해 관리처분계획을 수립한 후 조합이 공람을 실시하였으나, 일부 재건축조합의 경우 재건축부담금을 회피하기 위한 시간을 확보하기 위해 관리처분 공람을 먼저 시행한 후 총회를 개최하기도 하였다.

 

현행 도정법은 관리처분총회와 공람절차 중 어느 것을 먼저 실시해야 하는지에 대해 명백한 규정을 두고 있지 않으나, 일부 조합원은 실무관행에 비추어 공람후에 총회를 개최하는 것은 절차상의 하자가 있어 위 총회는 무효라고 주장하기도 한다. 관리처분계획은 정비사업시행구역 안에 있는 종전의 토지등소유권과 소유권 이외의 권리를 정비사업으로 조성된 토지와 축조된 건축시설에 대한 권리로 변환시켜 배분하는 일련의 계획이다. 위 관리처분계획에 의해 사실상 조합원이 취득할 건축물 및 대지지분이 얼마인지, 그리고 정산 받을 금액 또는 납부하여야 할 금액이 얼마인지를 가늠할 수 있는 가장 중요한 기준이 되는 것이다. 따라서 관리처분의 절차는 한단계 한단계 중요한 의미를 지닐 수밖에 없다. 

 

관리처분총회와 공람중 어느 것을 먼저해야 하는지에 대한 다툼도 위와 같이 조합원의 권리를 배분하는 중요성에 비추어 그 논쟁의 실익이 있다할 것이다.

 

일부 학자나 변호사는 실무관행과 같이 먼저 관리처분총회를 개최한 후 공람이 이루어져야 한다고 주장한다. 그 근거로는 첫째 시기적으로 관리처분계획 인가시 관할관청에서 공람의견에 대한 처리여부를 확인하게 되므로, 조합원의 총회의결을 한 후 공람을 해야 한다는 것이다. 둘째 조합 집행부에서 최초로 작성한 관리처분계획은 조합총회의 의결로 조합의 관리처분 계획안(案)이 되는 것이고, 이러한 관리처분계획의 안이 공람되어야 하는 것이므로 조합 총회의 의결을 공람절차 이전에 해야 하는 것으로 해석해야 한다는 것이다.

 

이에 반해 공람이 먼저 선행된 후 관리처분총회를 개최해야 한다는 견해가 있다.  근거로는  총회에서 통과된 관리처분계획을 공람과정에서 수렴된 의견을 반영하기 위해 변경총회를 개최하는 것은 현실적으로 어려운 점에 비추어 주민의 의사를 수렴한 관리처분계획(안)을 총회에서 의결하는 것이 타당하다는 것이다.

 

관리처분총회와 공람의 선후관계를 다투지 않는 견해도 있다. 그 근거로는 관리처분총회와 공람의 순서를 정한 구체적인 규정이 없으므로, 관리처분계획 인가전에만 공람을 마치면 절차상 문제가 없다는 것이다.

 

현행 도정법은 관리처분총회와 공람의 선후관계를 정하지 않고 있으므로, 공람을 선행한 후 관리처분총회를 개최하였다해도 절차상의 하자가 있다고 보기는 어렵다. 개인적으로는 오히려 공람을 실시한 후 총회를 개최하는 것이 타당하다고 본다.

 

첫째, 구 도시재개발법은 조합이 아닌 시장·군수가 공람을 실시해야 했으므로, 관리처분총회를 공람이전에 개최하는 것은 당연하였다.

 

 

하지만 도정법은 조합이 직접 총회와 공람을 실시해야 하므로, 조합이 선후관계를 정할 수 있을 것이다.

 

둘째, 관리처분총회는 조합원의 권리의무에 직접적인 영향을 미친다는 점에 비추어 충분한 조합원의 의견수렴절차가 필요하다. 조합원은 조합이 총회를 개최하기 7일전쯤 관리처분관련 책자를 받아보기 때문에 충분한 검토 및 자신의 의견을 제시할 기회가 없다. 따라서 공람을 선행함으로써 관리처분계획에 조합원의 의견이 반영될 수 있는 충분한 시간적 여유를 주는 것이 타당할 것이다.

 

셋째, 총회후 공람을 실시할 경우 조합원이 공람기간내 제출한 의견서가 타당하다하더라도 이를 관리처분계획에 반영하기 위해 총회를 다시 개최하여야 하나, 이는 총회개최의 현실적인 어려움으로 인해 위 조합원의 의사가 무시될 수밖에 없다.

 

따라서 조합원들의 의사가 관리처분계획에 충분히 반영될 수 있도록 공람을 실시한 후 총회를 개최하는 실무관행이 정착되었으면 한다. 물론 일부 조합원이 부담금의 과다함만을 다투거나 관리처분계획에 반영할 수 없는 의견에 대해서는 조합이 적절한 조치를 취하면 될 것이다.