국내 공동주택 노후화 문제의 대안으로 주목받았던 리모델링이 예상과 달리 시장에서 맥을 못추고 있다. 지난해 4월 리모델링 활성화의 히든카드로 주목받았던 수직증축과 가구수 증가 제도가 도입됐는데도 주민들의 냉대는 여전하다.

용적률을 늘려주고 증가된 가구로 일반분양이 가능해졌는데도 주민들의 반응이 시원찮은 것이다. 대체 뭐가 문제일까? 하우징헤럴드는 창간 11주년을 맞아 국내 대표적인 공동주택 리모델링 전문가를 초빙해 리모델링 활성화를 위한 서면좌담회를 진행했다.

좌담회에는 △권순형 성남시 리모델링 팀장 △김명수 성남시 분당구 느티마을3단지 리모델링 조합장 △신동우 아주대학교 교수 △이근우 현대산업개발 부장 △이동훈 한국리모델링협회 정책법규위원장 △전학수 범수도권공동주택 리모델링연합회 공동대표(가나다 순) 등 6명이 참석했다. <편집자 주>

▲김병조 기자=지난해 4월부터 수직증축 리모델링이 도입됐는데도 불구하고 여전히 공동주택 리모델링이 고전을 면치 못하고 있다. 그 이유를 무엇이라고 생각하나.

▲권순형 팀장=지난해 정부의 9·1대책에서 30년으로 재건축 연한단축 및 재건축 안전진단 기준을 완화한 것이 원인이다. 1990년 초반에 입주가 진행된 성남 분당신도시를 비롯한 수도권 1기 신도시 대부분은 향후 7~8년 정도가 지나면 재건축연한을 충족하게 된다.

재건축 연한이 종전 40년일 경우 분당아파트들은 재건축 가능시기까지 20년 정도가 남아 있었지만 30년으로 단축되면서 대폭 줄어들게 된 것이다. 그 결과 재건축과 리모델링의 구분이 사실상 없어져 버렸다. 고로 주민들은 재건축과 리모델링 둘 중 하나를 선택 가능한 사업으로 인식하고 있다.

따라서 재건축과 리모델링은 현재 시장에서 양립할 수 없을 것으로 보인다. 시장에서 리모델링 보다는 재건축에 대한 선호도가 훨씬 높게 나타나고 있기 때문이다.

수직증축 도입에도 불구하고 리모델링은 여전히 면적을 늘리는 증축 방식의 특징을 가지고 있다. 반면 최근 주택시장의 흐름은 중대형 주택에서 소형주택으로 급속히 재편이 이루어지고 있다. 재건축은 다양한 주택구성을 통하여 주택시장 변화에 대응할 수 있지만 리모델링은 주택시장 변화에 대응하는 것에 한계를 가지고 있다는 뜻이다.

검증되지 않은 수직증축에 대한 안전도 걸림돌이 되고 있다. 기존 건축물의 골조를 유지한 상태에서 수직으로 최대 3개 층을 증축하는 수직증축 방식에 대한 우려가 아직도 여전하다.

나아가 재건축에 비하여 적지 않은 공사비에 대한 부담도 걸림돌이 되고 있다. 리모델링은 기존 건축물의 골조를 유지한 상태에서 진행되는 것이므로 재건축에 비하여 낮은 공사비가 적용되는 것이 합리적이다. 하지만 실제 리모델링은 증축에 따라 구조 보강비, 지하주차장 설치비용 등으로 재건축과 비슷한 수준에서 공사비가 적용되고 있다.

수직증축 및 세대수 증가 범위 확대에 따라 리모델링의 사업성이 크게 개선될 것으로 기대되었지만 그 과실은 건설회사가 높은 공사비로 대부분 잠식하고 있다.

▲김명수 조합장=시공사가 공사비를 높게 책정한 부분이 문제다. 현재 공동주택 리모델링 시장은 시공사에서 제시하는 공사비가 수직증축 허용 전과 비교해 3.3㎡당 50만~100만원가량 이상 높게 책정돼 있다. 따라서 수직증축 허용으로 다소 개선됐던 사업성이 다시 낮아진 상태다.

또 다른 문제는 지난해 정부가 발표한 9·1대책에 따른 재건축 연한단축으로 재건축사업에 대한 기대심리가 부쩍 높아졌다는 점이다. 이로 인해 주민들은 리모델링과 재건축 사이에서 어떤 사업을 진행해야 유리할지 결정하지 못하고 있다. 향후 공동주택 리모델링의 순기능인 주거환경 개선과 수익성이 동시에 보장돼야 리모델링사업이 활성화될 것으로 보인다.

▲신동우 교수=노후 공동주택 리모델링 문제를 너무 쉽게 생각하는 것 같다. 공동주택 리모델링은 입주자들의 동의라는 전제 하에 추진할 수 있는 것으로, 입주자들의 합의와 동의는 정부가 보는 것 보다는 훨씬 복잡한 구조와 내부 요인에 의해 영향을 받는다.

정부가 단지 수직증축과 세대수 증가를 제도적으로 허용했다고 해서 모든 게 풀릴 것으로 기대하는 것은 비현실적인 이야기다. 수직증축과 세대수 증가 허용은 실제 리모델링 사업 과정에서 나타나는 무수히 많은 현실적인 문제점들 중 사업성과 관련된 문제의 해결 방안 한 가지를 제시한 것일 뿐이다.

하지만 그것 역시 9·1 부동산 대책에 의한 재건축연한 단축과 같이 엇박자를 내고 있고, 리모델링 사업 관련 후속 정책의 추진이 미진한 상황이다.

▲이근우 부장=시공사 입장에서 볼 때 리모델링의 침체 이유는 리모델링의 제도가 미비하기 때문이다. 실제로 정부는 수직증축 리모델링 허용과 재건축 연한단축 두 가지 정책을 내놓으면서 엇박자를 내고 있다. 어설픈 정부정책으로 인해 리모델링이 가능한 많은 아파트 단지 주민들이 막연하게 재건축 기대감을 내비치고 있다.

하지만 재건축사업이 성공한 단지는 5층 이하 저층 아파트들이 대부분이다. 리모델링은 정책의 일관성과 공공지원이 함께 진행돼야 어느 정도 활성화될 수 있을 것이다.

▲이동훈 위원장=근본적인 이유는 크게 세 가지다. 우선 부동산경기 침체 때문이다. 현재까지 준공된 단지들은 리모델링으로 투입된 비용보다 많은 이익이 생겼다. 하지만 지금은 정반대다. 지난해 주택법 개정으로 리모델링의 수익성이 많이 좋아졌는데도 불구하고 부동산시장 상황이 좋지 않아 현재는 이익을 장담하기 어려운 상태여서 리모델링이 침체돼 있는 것이다.

또 다른 이유는 정책의 혼선 때문이다. 지난해 부동산 활성화를 위한 9·1대책에서 재건축 연한을 30년으로 단축해 정부가 리모델링 보다는 재건축을 권장하는 쪽으로 정책을 선회했다는 느낌을 준 것이다. 9·1대책의 요지는 규제를 완화해서 얼어붙은 주택시장을 녹이는게 주목적이었다. 하지만 주민들로 하여금 리모델링보다는 재건축을 진행하는 게 유리하다는 오판을 하게 만들었다.

마지막으로는 공공의 지원책이 없다는 점이다. 주택법에 따르면 리모델링의 원활한 추진을 위해 지방자체단체에서 지원센터를 설치해 운영할 수 있도록 하고 있다. 하지만 아직까지 성남시를 제외한 다른 지자체에서는 지원하고 있는 곳이 미미한 상황이다.

▲전학수 공동대표=나 역시 재건축 연한단축의 피해를 거론하지 않을 수 없다. 정부가 재건축 연한단축 시행을 하면서 리모델링 시장을 뿌리부터 흔들어 놓아 결국 리모델링사업이 진행 중인 곳들도 중단시키는 결과를 가져왔다.

리모델링은 건축물의 성능개선과 에너지 및 자원낭비를 줄이고 그린리모델링 활용시스템을 구축하는 등 주거환경개선을 하기 위한 목적이다. 따라서 국가가 나서서 활성화 방안을 내놔야 한다.
 

▲김병조 기자=리모델링 침체 상황을 타개하기 위한 대안을 제시한다면?

▲권순형 팀장=리모델링에 대한 인식 변화가 있어야 한다. 리모델링은 공동주택의 노후화 억제 및 성능개선을 위한 사업으로서 본래의 취지에 맞게 추진돼야 한다.

따라서 리모델링 사업 시행시 주택의 성능 유지와 주거환경을 개선하기 위한 목적으로 시행돼야 한다. 공동주택의 노후화를 방치해 둔다면 주거환경 악화와 자산 가치 하락을 막을 수 없다는 사회적 인식이 만들어져야 한다.

▲김명수 조합장=지자체의 적극적인 지원이 이뤄져야 한다. 다른 지자체들도 성남시와 마찬가지로 리모델링 관련 조례 제정과 전담팀을 구성해 주민들에게 리모델링 제도를 적극적으로 홍보하고 지원해야 한다.

현재는 사업성 측면에만 몰두한 나머지 수직증축 허용 등에 대한 정책만 나온 상황이다. 향후 리모델링은 실제 주거환경을 개선하는 사업으로서, 투자 목적이 아닌 실수요자 지원 측면에서 정책이 나와야 한다.

이를 위해 부분수선과 맞춤형수선과 같이 다양한 리모델링 방식이 활성화될 수 있도록 지원하는 정책 도입이 필요하다.

▲신동우 교수=리모델링 사업의 성공 사례를 만드는 것이 가장 빠른 길이다. 실제로 구(舊) 제도에 의한 1개층 수직증축과 지하주차장 확보 사례는 이미 여러 단지가 존재하고 있다.

예를 들어 2010년 서울 영등포구 당산동의 당산평화아파트를 리모델링한 ‘쌍용 예가 클래식’은 지하주차장이 없던 12층 아파트가 지하 2층 주차장을 갖춘 13층 아파트로 변신했다. 증축 구조물에 대한 입주민의 불안감은 찾아보기 어렵고, 사업성에 있어서도 주민들은 기존 노후 아파트에 비해 상승한 아파트 가치에 만족하고 있다.

리모델링 사업 활성화의 가장 큰 동력은 실제 입주민들이다. 성공단지에 의한 입소문은 리모델링 사업에 대한 오해와 편견을 버릴수 있게 하는 근본적인 대안이다.

▲이근우 부장=노후 고층아파트들의 주거환경개선을 위한 다양한 정책 입안과 지원이 필요하다. 우선 1995년 이전에 준공된 15층 정도의 아파트들은 가구수 증가를 통한 사업성이 뛰어난 단지로서, 가구수 증가형 리모델링으로 유도해야 한다. 반면 이미 20층이 넘은 아파트들의 경우에는 현재의 재원을 100% 재활용하면서 성능을 올려주는 맞춤형·수선형 리모델링 사업으로 유도할 수 있는 지원책을 마련해야 한다.

아울러 이를 현실화하기 위한 공공의 노력도 필요하다. 아직까지 주민들은 아파트 하나가 재산의 전부라고 인식하고 있고 재건축을 통해 재산상의 이익만을 추구하기 때문이다. 하지만 실질적으로 지역주민에게 이익이 되도록 리모델링에 대해 설명하고 설득하는 것이 공공의 업무라고 생각한다.

▲이동훈 위원장=주택에 대한 주민들의 의식변화가 필요하다. 대다수의 주민들에게 가장 큰 재산인 주택에 대해 자산 가치에 집착하지 말라는 점은 쉽게 받아들일 수 없을 것이다.

하지만 고정관념에서 조금 달리 생각하면 생각의 변화는 가능하다. 주택은 자산이기도 하지만 삶을 담은 그릇이기 때문이다. 쾌적한 주거환경에서 안락한 삶을 영위하는 것이 자산가치 상승을 위해 불편을 감수하며 사는 것보다 훨씬 더 가치 있는 일이라는 점을 중요시해야 한다. 따라서 리모델링으로 삶의 질을 향상하고 향후 집값 상승으로까지 이어진다면 리모델링은 충분히 가치 있는 일이라고 생각한다.

이와 함께 주택정책은 장기적인 안목으로 지속적으로 유지돼야 한다. 부동산시장이 침체되면 활성화를 목표로 하는 단기적인 정책이 쏟아지니 문제다. 이때 주민들은 주택의 기본적인 유지·관리나 정상적인 주택관리보다는 주택가격의 등락에 관심을 기울일 수밖에 없다.

정책은 상황에 따라 수정하고 보완하는 것이 필요하지만, 지속성이 유지돼야 주민들에게 신뢰를 얻을 수 있고, 그 효과도 커질 것이다.

▲전학수 공동대표=리모델링을 활성화 시킬 수 있는 정부정책이 나와야 한다. 우선 리모델링에 용적률 인센티브를 주면서 활성화 시킬 수 있을 것이다. 또 정부의 세금 감면 혜택과 건설사들의 적절한 공사비 조정이 현실화 돼야 한다. 주민들 입장에서도 재산상의 이익이 가장 최우선이 아닌, 노후화에 따른 주거성능 개선에 중점을 둬야한다.
 

▲김병조 기자=현행 리모델링 제도 내에서 개선이 시급한 점은 무엇인가.

▲권순형 팀장=우선 중·대형 아파트 단지의 리모델링 활성화를 위해 세대구분형 주택의 설치기준 변경이 필요하다. 인구구조 변화에 따라 1~2인 가구가 급속히 늘어나면서 주택시장은 소형주택 중심으로 재편되고 있기 때문이다. 실제로 분당신도시의 경우 중·대형 아파트의 비중이 전체 주택의 36%이상을 차지하고 있다.

하지만 주택수요 변화에 따라 주택 시장에서 중·대형 가구의 인기는 줄어들고 있는 상황이다. 또 가구주의 연령대가 높아지는 가운데 가족 구성원들이 결혼 등의 이유로 분가를 하면서 중·대형 주택의 거주자들은 필요 이상의 면적에서 생활하는 경우가 발생하고 있다.

주택의 규모를 줄이는 방법으로는 세대구분형 공동주택 제도가 있지만, 리모델링을 통해 늘릴 수 있는 비율이 전체 주택의 1/3 범위 이내로 제한돼 있어 기준 변경이 필요하다. 특히 중·대형 아파트 단지에서는 세대구분형 공동주택 설치가 제한돼 있어 리모델링을 통한 소형주택 수요를 충족시킬 수 없다.

이와 함께 1차 안전진단 범위를 축소하고 2차 안전진단에서 세부적인 안전진단을 실시하는 방법으로 매뉴얼을 수정해야 한다. 사람이 거주하고 있는 상태에서 소음이 발생하는 안전진단이 실시되고 있기 때문이다.

문제는 거주자의 동의가 반드시 필요하지만 현재 리모델링을 추진하고 있는 단지의 경우 세입자 비중이 50%를 넘어서고 있다는 점이다. 리모델링을 위한 안전진단에 세입자의 자발적인 협조를 기대하는 것은 무리가 있다.

▲김명수 조합장=안전진단 제도를 개선해야 한다는데 동의한다. 안전진단을 2번이나 실시하는 것은 현실적으로 상당히 어렵다. 1차 안전진단은 거주하고 있는 가구 내부에서 진단하는 부분이 많기 때문이다. 안전진단을 할 때 1차 안전진단은 최대한 공용부분에서 측정을 진행하고, 2차 안전진단 때 가구 내부를 진단해도 충분하다.

또한 사업추진이 빨리 진행될 수 있도록 지자체의 인·허가 과정이 신속하게 이뤄져야 한다. 공공에서는 조합설립인가를 받은 이후부터는 조합이 부담해야 하는 리모델링사업비와 공사비가 하루가 다르게 증가한다는 것을 감안해야 한다.

▲신동우 교수=리모델링 대상 구조물에 대한 불합리한 설계기준과 증축 대상 구조물에 대한 안전진단 기준의 현실화가 필요하다. 이를 위해 내진설계, 층간소음, 층고문제 등에서 신축건축물 설계기준 충족이 불가능한 기준들에 대한 합리적인 기준 완화가 이뤄져야 한다.

이를 통해 안전성과 주거환경을 개선하는 것이 리모델링사업 활성화를 위해 매우 시급한 문제이기 때문이다.

또 최근 리모델링사업 착수를 위해 시행하는 안전진단 과정에서 구조물 안전진단 기준이 지나치게 까다롭다는 점도 시급한 제도 개선 대상이다. 획일적인 조사 샘플의 수나 파취에 의한 조사 방법에만 의존하는 것은 첨단 IT시대의 기준으로 본다면 아주 낙후된 안전진단 절차다. 이주 전 비파괴 조사 방법 등을 통해 리모델링 구조 성능을 예측하고, 이주 후 2차 안전진단에서 상세한 조사를 통해 리모델링 설계를 완성해 나가도록 안전진단 기준을 현실화 하는 것이 매우 중요하다.

▲이근우 부장=자유로운 증축이 가능하도록 제도를 개선해야 한다. 우여곡절 끝에 기존 세대수의 15% 범위와 3개층 수직증축이라는 제도개선을 이뤘지만 아직도 한계가 많다. 리모델링이 본격적으로 활성화되기 위해서는 전용면적 증축범위 내에서 자유롭게 증축할 수 있도록 세대수 및 층수의 제한규정을 완화해주는 것이 필요하다. 그래서 전용면적 증축 범위 내에서 수직·수평으로 자유롭게 증축해 최적의 사업방식을 도출해 낼 수 있도록 해야 한다.

층수제한도 완화해야 한다. 수직증축은 3개층이든 5개층이든 사실 기술적으로 별다른 차이가 없다. 하지만 일조권에 대한 적용기준 강화로 일부 단지의 경우는 수직증축 허용 등 주택법 개정의 혜택을 받지 못하기 때문에 전용면적 증축범위 내에서 세대수와 충수제한 없이 사업을 진행할 수 있도록 해줘야 한다.

▲이동훈 위원장=빠른 시일 내로 지방자체단체 지원센터 운영이 실현돼야 한다. 주민들이 리모델링에 관심을 갖고 추진을 준비할 수 있도록 공공의 상담창구가 필요하기 때문이다. 이를 통해 리모델링의 장·단점과 추진절차, 소요되는 비용, 사업기간 등에 대해 단지 여건에 따른 리모델링의 방향 등 정확한 정보를 주민들에게 제공해야 한다. 향후 리모델링을 추진할 때 부정확한 정보로 인해 주민들간에 갈등으로 번져 단지내 커뮤니티가 무너지는 등 문제점이 발생할 요지를 사전에 차단해야 한다.

이와 함께 조합설립인가를 받기까지의 초기비용에 대한 근본적인 해결책도 마련돼야 한다. 하지만 모든 지방자치단체가 성남시의 시범단지 운영사례처럼 조합설립을 직접적으로 지원하지 못할 수 있다.

이때 주민들이 보유하고 있는 장기수선충당금을 사용할 수 있도록 제도를 개선해줘야 한다. 장기수선충당금은 유지·관리하는 비용으로만 사용하도록 돼있기 때문에 현재로서는 리모델링 추진비용으로는 사용이 불가능하다.

따라서 관련규정 개정을 통해 유지·관리 수단 중 하나인 리모델링에도 장기수선충당금을 사용할 수 있도록 해줘야 한다.

▲전학수 조합장=리모델링 전체의 행정 절차를 효율적으로 규정하는 리모델링 특별법이 만들어져야 한다. 법령 여기저기 산재돼 있는 누더기 법령이 아닌, 일목요연하고 이해하기 쉽게 만들어 주민들이 쉽게 리모델링사업에 참여할 수 있도록 해야 한다.

주민들의 분담금을 줄일 수 있는 여러 조세 감면제도 또한 도입해 리모델링 활성화의 밑불을 지펴야 한다. 나아가 국토교통부 내 부서 간의 원활한 업무 협조 체계도 만들어져야 한다.