비례율 80%미만 사업장엔 임대주택 분양 전환 가능
시장·군수·구청장의 검인 받은 서면 동의서만 사용
기부채납 시 현금납부 허용 등 지난 1월 27일 ‘도시 및 주거환경정비법’에 신설돼 6개월의 준비기간을 채운 법안들이 이달 28일부터 시행령 발표와 함께 본격 시행된다.
정부가 지난해 9월 2일 발표한 ‘서민·중산층 주거안정 강화방안’의 일환으로 정비사업에 도입된 제도개선의 성과물이 본격 시행되는 셈이다. 이로써 지난해 발표한 ‘서민·중산층 주거안정 강화방안’과 관련된 정비사업 관련 입법이 마무리되면서 개선된 제도 혜택을 누리기 위해 정비사업 재개에 나서는 조합들이 늘어날 전망이다.
▲용도지역 상향 등에서 현금으로 기부채납 허용(법 제4조제10항, 제14항)=우선 2종일반주거지역에서 3종일반주거지역으로 종 상향하는 등 용도지역을 변경했을 때의 기부채납을 토지가 아닌 현금으로도 할 수 있게 된다. ‘국토의 계획 및 이용에 관한 법률’에 따른 기부채납 규정에도 불구하고 용도지역 변경 등을 수반하는 정비사업 시행 시 사업시행자가 대지 가액의 일부에 해당하는 금액을 현금으로 납부할 수 있도록 한 것이다.
다만 현금납부의 범위는 전체 기부채납의 1/2까지만 허용해 과도한 현금 납부를 지양했으며, 양호한 주거환경 조성을 위해 일정 규모 이상의 면적이 필요한 필수 기반시설은 현금납부 대상에서 아예 제외했다.
여기서 필수 기반시설이란 ‘도시공원법’상 녹지와 ‘주택법’상 진입도로 등을 말한다. 또한 기부채납의 현금 납부를 위해서는 ‘전체 조합원의 과반수 동의’라는 소정의 절차도 거치도록 했다. 비용과 관련된 부문인 만큼 총회 결의에 준하는 동의가 필요하다는 판단에서다.
정리하면, 조합원의 동의를 받은 후 시장·군수·구청장에게 제출하고 정비계획에 반영하면 현금납부가 가능하다. 그동안 토지만을 기부채납하게 하는 제도는 문제가 많다는 비판이 제기돼 왔다. 협소한 대지면적으로 인해 건축계획 수립이 아슬아슬한 정비사업 현장에도 무조건 토지 기부채납을 요구해, 토지를 내주는 과정에서 신축 가구수가 대폭 감소, 사업을 중도포기하는 부작용이 발생해 왔다.
현행법상 일정 거리의 동간거리 이격 및 사선제한 규정 때문에 대지면적이 줄어들게 되면 신축 가구수 역시 줄어 사업성이 급락하게 된다. 따라서 이번 개정으로 필수 기반시설이 아닌 시설은 현금으로 납부할 수 있게 돼 기부채납으로 인한 사업성 악화를 조합원들의 합의로 방지할 수 있을 것으로 기대되고 있다.
▲비례율 80％ 미만 현장의 임대주택, 분양전환 가능(법 제30조의3 제6항)=법적상한용적률을 적용할 경우 건립해야 하는 임대주택 중 비례율 80% 미만의 열악한 현장의 임대주택은 일정기간이 지난 후 임대주택의 분양전환을 허용하는 제도도 도입된다. 예컨대 10년의 임대의무기간이 정해진 정비사업 현장의 임대주택이라면 10년의 임대의무기간이 종료되면 이 곳을 분양전환함으로써 수익성을 높일 수 있도록 한다는 것이다.
다만 모든 현장에 적용하는 것이 아니라 비례율 80% 미만으로 사업성이 낮거나 시·도지사가 토지등소유자의 부담이 지나치게 높다고 인정하는 사업장의 경우에만 분양전환을 허용하게 된다.
이 경우 인수자는 조합에게 표준건축비뿐만 아니라 대지가격의 일부도 보상할 수 있도록 해 조합의 사업성을 높일 수 있도록 했다. 이와 관련해 법적상한용적률 적용 등 용적률 완화를 받기 위해 건립하는 임대주택은 기본적으로 20년 이상의 장기공공임대주택으로 활용하도록 했다.
▲시장·군수의 검인받은 서면동의서 사용해야(법 제17조 제2항)=동의서에 추진위원회 및 조합을 설립하기 위해 서면으로 된 동의서를 작성할 때에는 시장·군수·구청장의 검인을 받는 제도도 시행된다. 이때 검인을 받지 않은 서면동의서는 그 효력이 발생하지 않는다.
검인을 신청했을 경우에 해당 지자체는 신속한 사업추진을 위해 지자체에서 1개월 이내에 동의서를 교부해야 한다. 검인동의서 제도는 약식 동의서로 인해 그동안 조합설립무효 소송 등 사업추진 과정에서 수많은 문제들이 발생했기 때문이다.
따라서 추정분담금·예상 공사비 등이 기재된 동의서에 날인 및 연번을 부여해 동의서의 효력을 담보하는 한편 검인이 없는 동의서는 동의율 산정에서 제외시켜 토지등소유자들의 정확한 의사표시를 확보할 수 있게 됐다.
