봄이 왔지만 부동산시장은 여전히 겨울을 벗어나지 못하고 있다. 참여정부 시절의 강력한 규제정책과 맞물려 미국발 금융위기 한파까지 더해지면서 얼어붙은 부동산시장은 깨어날 기미를 찾지 못하고 있는 것이다. 부동산시장의 침체는 곧바로 정비업계 침체로 이어졌다. MB정부가 출범하면서 본격적인 부동산 대책을 쏟아내고는 있지만 위축된 부동산시장을 살리기엔 다소 역부족이다. 분양가상한제, 다주택자 양도세 중과세 등 투자심리를 위축시키는 부동산 규제들이 여전히 건재해 소비심리가 위축돼 있기 때문이다. 이에 따라 업계에서는 지금이라도 부동산시장의 활성화를 가로막는 규제 완화가 선행돼야 한다는 목소리가 높아지고 있다.

 

▲부동산시장의 핵폭탄 ‘분양가상한제’=부동산시장을 활성화시키기 위해서는 무엇보다도 분양가상한제를 폐지하는 것이 가장 시급하다는 것이 업계 전문가들의 중론이다.

 

최근 부동산시장의 침체 원인 중 가장 큰 이유로 대규모 미분양물량의 적체가 꼽히고 있다. 이러한 대규모 미분양 사태의 직접적인 배경에는 민간택지에 대한 분양가상한제 시행이 결정적이었다.

 

실제로 민간택지 분양가상한제 시행을 앞둔 지난 2007년 4/4분기에는 12만4천800여가구의 물량이 쏟아져 나왔다. 이는 지난 2003년 이후 분기별 최대 공급물량이다. 건설사들이 분양가상한제를 회피할 목적으로 앞 다투어 분양에 나섰기 때문이다.

 

반면 실수요자들은 쏟아져 나오는 물량에도 아파트 분양에 관심을 갖지 않았다. 분양가상한제를 적용받게 되는 아파트 물량을 기다려보자는 기대심리에서였다. 이후 분양가상한제를 적용받은 아파트들이 나왔지만 기대보다 높은 분양가로 인해 실수요자들의 관심은 더 멀어질 수밖에 없었다.

 

투자자들 역시 분양가상한제가 시행되자 다른 투자거리를 찾게 됐다. 시행 전보다 낮은 분양가로 아파트를 분양받을 수 있지만 3년간 전매가 제한되기 때문에 투자처로서는 메리트가 없었기 때문이다. 미분양물량이 적체되자 건설사들은 신규 주택공급을 줄이기 시작했다. 실제로 분양가상한제 시행 이후 신규 주택공급은 급속도로 줄더니 올해 1/4분기 주택공급실적은 지난 2003년 이후 최저치를 기록했다.

 

부동산정보업체 스피드뱅크에 따르면 올 1/4분기 주택공급실적(오피스텔 제외, 임대 포함)은 총 1만3천795가구로 분기별 공급실적이 2만가구 이하로 내려간 것도 올해가 처음이다.

 

이에 따라 전문가들은 분양가상한제를 우선적으로 폐지해야 한다고 주장하고 있다. 강남3구(강남·서초·송파)를 제외하고는 투기과열지구가 해제됨에 따라 전매제한은 풀렸지만 여전히 소비심리를 위축시키고 있다는 판단에서다.

 

정부 역시 분양가상한제를 폐지하기 위한 움직임을 보이고는 있지만 쉽지 않은 상황이다. 지난달 임시국회에서 민간택지 아파트 분양가상한제 폐지를 골자로 한 〈주택법〉 개정안 처리가 무산됐기 때문이다.

 

정부는 당초 지난달 임시국회에서 관련 법안이 통과되면 이달부터 분양가상한제를 폐지할 계획이었다. 하지만 빨라야 오는 7월 이후에나 분양가상한제가 폐지될 수 있을 전망이다. 이에 따라 분양가상한제 폐지를 기대하고 분양에 나서려던 건설사들이 다시 분양시기를 조율하고 있는 것으로 알려졌다. 그나마 살아나려던 부동산시장에 되레 찬물만 부은 셈이다.

 

주거환경연구원의 엄정진 팀장은 “정부가 부동산 활성화 정책을 시행하고 있지만 그동안 침체된 부동산시장을 되살리기엔 미흡한 것이 사실”이라며 “부동산 투자심리를 위축시키는 분양가상한제를 폐지하지 않고는 정비사업 활성화를 기대하긴 어렵다”고 지적했다.

 

 

■ 전문가 시각
다주택 보유자에 대한 양도세 중과세가 한시적으로 완화됐지만 실효성 측면에서 여전히 논란이 일고 있다. 다주택 보유자 양도세 중과 제도를 전면 폐지하려던 정부의 당초 법 개정안이 정치권의 반발에 부딪혀 다소 복잡하게 바뀐 데다 오는 2010년까지 한시적으로 적용되기 때문이다.

 

우선 다주택자에 대한 양도세 중과 폐지는 내년 말까지 한시적으로 적용된다. 3주택 이상 보유자에 대한 양도세율을 무조건 60%를 중과하던 제도에서 일반세율인 6~33%를 적용하도록 했지만 투기지역(강남·서초·송파 등 강남3구)의 주택을 팔 때는 10%p의 가산세율이 적용된다.

 

전문가들은 이번 양도세 중과 완화에 대해 회의적인 반응이다. 주택을 매매한다 해도 2011년부터 다시 양도세 중과가 적용되는데 굳이 주택을 매매할 필요가 없기 때문이다. 여기에 강남3구의 주택을 팔 때는 10%p 가산세율이 더 붙기 때문에 강남3구는 여전히 거래가 높지 않을 것으로 예상돼 실효성이 높지 않을 것이란 분석이다.

 

문제는 여기서 그치지 않는다. 이번 〈소득세법〉개정안이 발효되기 전 이미 다주택 보유자가 된 사람은 오는 2011년 이후로 주택을 팔 때 60%의 세율로 중과되는 반면 내년까지 새롭게 주택을 구입해 다주택 보유자가 되는 경우에는 영구적으로 기본세율만 내면 되기 때문에 형평성에 문제가 발생하게 된다.

 

또 강남의 경우 가산세로 인해 매물이 줄어드는 반면 가산세가 없는 강북은 매물이 늘어 강북으로 수요자들이 몰리게 되면 결국 강남과 강북간의 격차가 벌어질 것이라는 예측도 제기되고 있다. 이에 따라 업계 전문가들은 정부의 기존 입장대로 양도세 중과를 영구·폐지해야 부동산시장이 살아날 것이라고 주장했다.

 

업계 한 전문가는 “이번 양도세 중과 완화는 정부가 시행하겠다고 밝힌 내용과 많은 부문 차이가 있어 혼선만 불러일으킨 꼴”이라며 “양도세 중과를 전면 영구 폐지해야 부동산시장 살리기라는 정책 목표를 실현할 수 있을 것”이라고 말했다.

 

 

 

■ 강남지역 규제완화 방향
강남·서초·송파 등 강남3구에 대한 MB정부의 인식 변화가 필요하다는 주장도 제기되고 있다. 강남3구는 참여정부가 집값 상승의 주범으로 지목하고 가장 강한 규제를 가했던 곳이다. 부동산경기를 활성화시키겠다는 MB정부가 들어섰지만 강남에 대한 규제는 여전하다.

 

현재 투기과열지구는 강남3구가 유일하며 다주택 보유자 중과세 역시 강남3구에만 10%p의 가산세율을 적용하는 등 오히려 역차별을 받고 있는 것이다. 이에 따라 강남3구에 대한 MB정부의 인식이 참여정부와 같은 것 아니냐는 주장이 나오고 있다.

 

특히 그동안 기대를 모았던 강남·서초·송파 등 강남3구에 대한 투기과열지구 해제가 사실상 어려울 전망이다. 올해 초만 하더라도 강남3구의 투기과열지구 지정을 해제하겠다던 MB정부가 강남지역의 부동산시장이 과열조짐을 보이자 정책을 선회했기 때문이다.

 

윤증현 기획재정부 장관은 모 방송사 프로그램을 통해 “모든 방법을 다 동원해서 자산시장의 과열 조짐은 초기부터 차단할 것”이라며 “강남 3구를 투기 지역에서 해제하는 방안을 검토하지 않겠다”고 밝힌 바 있다.
이에 따라 잠시 활발한 움직임을 보이던 강남지역 부동산시장이 다시 움츠러들고 있다. 거래에 숨통이 트였던 지난달과 달리 이달 들어 거래량이 급감하고 있는 것으로 나타나고 있다. 때문에 전문가들은 강남에 대한 정부의 인식변화가 필요하다고 지적하고 있다. 부동산시장 활성화를 위해서는 수요층이 가장 많은 강남의 규제를 막아서는 안 된다는 것이다.

 

한국주택정비사업조합협회의 최태수 사무국장은 “MB정부가 강남의 규제를 풀지 않는 것은 참여정부와 같은 시각을 가지고 있기 때문”이라며 “부동산시장 활성화로 경제를 살리겠다는 당초의 목표를 달성하기 위해서는 참여정부와는 다른 방향을 보여줘야 할 것”이라고 지적했다. 이어 “강남은 재건축단지가 밀집해 있을 뿐만 아니라 실제 수요가 가장 많은 지역”이라며 “부동산경기에 직접적인 영향을 미치는 만큼 강남3구에 대한 규제를 과감히 풀어야 한다”고 강조했다.