재개발에 대한 역차별이 해소돼야 한다는 의견이 업계 전문가들 사이에서 회자되고 있다. 불과 작년만 해도 재건축은 재개발에 비해 안전진단 강화, 조합원 지위양도 금지, 초과이익 환수에 따른 재건축부담금, 사업시행인가 후 시공자 선정 등 재개발에 비해 제약이 많았던 것이 사실이다. 하지만 재개발사업과 마찬가지로 시공자 선정이 조합설립인가 후로 가능해 졌을 뿐 아니라 조합원 지위양도 금지 조항도 폐지됐다. 이와 함께 일정 부문을 보금자리 주택으로 환수할 경우 용적률 상향도 가능해 지금에서는 재개발사업이 재건축사업에 비해 메리트가 적다고 전문가들은 전하고 있다. 정부는 침체된 경기 회복을 선도하고 도시정비 차원에서 재건축 활성화를 강조하고 있다. 따라서 재건축사업과 유사한 기능을 가지고 있는 재개발사업을 활성화시키기 위해서는 상향 용적률 적용, 신속한 재정비촉진계획 수립, 촉진지구 지정 및 촉진계획 수립 시 주민의사 반영 등이 필요하다는 의견을 보이고 있다.

 

▲용적률 완화, 재개발은 왜 없나=지난달 국회 본회의에서 〈도시 및 주거환경정비법〉이 개정·시행됨에 따라 재건축사업은 용적률 완화가 가능해 졌다.

 

즉 수도권 과밀억제권역에서 재건축사업 시 시·도 조례에서 정한 용적률 상한 규정에도 불구하고 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉에 따른 법적 상한용적률까지 허용할 수 있다는 것이다.

 

이때 법적상한용적률에서 정비계획에서 정한 용적률을 뺀 값의 30~50%를 재건축 소형주택(60㎡ 이하)으로 건설해야 하며 공공에 환수시켜야 한다.

 

예를 들어 서울에서 정비계획 상 용적률이 200%였고 재건축구역의 용도지역이 제2종 일반주거지역이면 늘어나는 용적률은 250-200=50%가 된다. 이 중 30~50% 중 조례에서 정한 비율, 즉 15% 내지 25%의 연면적만큼 소형주택을 지어야 하며 공공에 환수시켜야 하는 것이다.

 

전문가들은 이를 두고 용적률 완화 규정을 재개발에도 적용시켜야 형평성에 어긋나지 않는다는 주장을 하고 있다.

 

재개발사업도 서울·수도권의 경우 전체 세대수의 17%, 지방의 경우는 8.5%를 임대주택으로 짓기 때문에 재건축사업과 마찬가지로 용적률 완화 규정을 재개발에도 적용해야 한다는 것이다.

 

한 재개발 전문가는 “현재 재개발사업은 재정비촉진지구가 아닌 경우 아무런 혜택 없이 임대주택을 짓고 있다”며 “재건축사업과의 형평성에 비춰볼 때 용적률 상향 등의 혜택이 있어야 한다”고 주장했다. 이어 “일각에서는 재건축의 경우 초과이익을 환수한다고 주장하면서 재개발의 경우는 용적률 상향의 혜택이 없어도 된다고 말한다”며 “재개발도 재건축사업에는 없는 세입자에 대한 주거이전비·영업보상비 지급 등을 조합원들이 하고 있다”고 덧붙였다.

 

또 다른 전문가는 “정부가 법을 개정하면서 발표한 취지는 소형주택의 공급기반을 구축하고 경기를 활성화시키는 것”이라며 “정부의 취지를 살리기 위해서는 재개발사업에서도 용적률 완화를 적용시켜야 한다”고 주장했다.

 

▲촉진계획 수립 시간 단축해야 주민 갈등 방지=재정비촉진지구에서도 개선돼야 할 점이 있다는 게 전문가들의 지적이다. 우선 지구 지정 후 재정비촉진계획 수립 시간이 오래 걸려 주민들 간의 갈등이 커진다는 지적이 일고 있다.

 

촉진지구에서는 지구 지정이 있은 후 촉진계획이 결정돼야 추진위원회 승인을 받을 수 있다. 그런데 통상 지구 지정 후 촉진계획 결정까지 짧아야 1년, 길면 2년 이상 시간이 걸리기 때문에 주민들 간의 갈등이 심해지고 있다는 게 전문가들의 지적이다.

 

한 전문가는 “지구 지정 후 촉진계획이 결정·고시될 때까지 기간이 오래 걸리다 보니 서로 추진위원회 승인을 받기 위한 헤게모니 싸움을 하느라 상당 시간 동안 주민들 간의 갈등 상황이 지속되고 있다”며 “주민들 간 갈등은 단계별로 토지등소유자의 동의율을 맞춰야 하는 재개발사업에서 지연 요소가 되고 있다”고 설명했다.

 

실제로 장위 촉진지구의 경우 한 구역에 4개 이상의 가칭 추진위원회가 난립해 서로 갈등과 반목을 반복하는 등 사업이 지연되고 있다. 이 구역은 한 쪽에서 추진위원회 승인을 받았음에도 불구하고 소송이 진행돼 사업 추진이 불투명한 실정이다.

 

따라서 전문가들은 촉진계획 수립 기간을 단축해야 한다는 데에 전적으로 동의하고 있다. 계획 수립 시 인원과 비용을 최대한 투입해 기간을 단축시자는 것이다. 촉진계획 수립에 참여했던 업계 관계자는 “예산상의 문제로 촉진계획 수립이 더디게 진행되는 측면이 있다”며 “예산과 인원을 집중적으로 투입해 지구 지정 후 촉진계획 결정·고시 때까지의 시간을 6개월 내로 단축시킬 필요가 있다”고 강조했다.

 

 

■ 공공개입의 문제점
재정비촉진계획 수립 시 드러나는 또 다른 문제점은 주민들의 의견 반영이 지극히 미미하다는 것이다.

 

 

〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에는 촉진계획 수립권자가 사업협의회를 구성·운영할 수 있도록 하고 있지만 주민들의 의견을 수렴하기에는 그 역할이 미미할 수밖에 없다.

 

사업협의회에는 총괄계획가, 총괄사업관리자, 공무원, 조합 등 사업시행자, 전문가 등이 포함되며 △촉진계획 수립 및 사업 시행을 위해 필요한 사항 △촉진사업 별 주민 의견 조정을 위해 필요한 사항 등에 대해 협의 또는 자문할 수 있다.

 

하지만 촉진계획 수립 시에는 조합 등 사업시행자가 구성돼 있지 않다. 재정비촉진지구에서는 촉진계획 수립 이후 추진위원회 승인이 가능하기 때문이다.

 

따라서 촉진계획을 수립할 때 주민들이 의사를 반영할 수 있는 길은 공람·공고 시, 주민공청회, 사업설명회 등으로 극히 제한돼 있다. 또 자료의 공개 및 열람이 제한돼 있고 전문성이 결여되기 때문에 의견을 개진하기가 쉽지 않은 실정이다.

 

이에 대해 전문가들은 총괄계획가 그룹이나 사업협의회에 주민들이 추천하는 전문가와 주민들을 참여시켜 의견을 수렴해야 한다는 견해를 보이고 있다. 주민들의 재산을 출연해 시행하는 사업에서 주민 의견이 배제되는 것은 자본주의 원칙에 역행한다는 것이다.

 

한 전문가는 이에 대해 “주민들의 의견이 배제되다 보니 공공성 만을 강조해 사업이 아예 진행되지 못할 정도로 계획이 수립되는 경우도 있다”며 “촉진사업은 주민 재산이 기본이 되는 것인 만큼 촉진계획 수립 시 주민 의견이 반영돼야 사업이 진행될 수 있을 것”이라고 지적했다.

 

 

 

■ 세입자보상 개선책은
재개발사업에서 조합원들의 큰 부담 중 하나가 주거이전비, 영업보상비 등 주택 및 상가 세입자들에 대한 보상 문제다. 구역 당 천문학적인 액수가 소요되기 때문에 세대당 부담금도 만만치 않은 실정이다.

 

전문가들은 영세민들의 주거 안정을 위한다는 뜻에는 찬성하면서도 그것이 전적으로 조합원들의 몫이 돼서는 안된다는 논리를 펴고 있다. 재개발구역 내 집 한 채 가지고 있는 서민이, 서민을 돕는 격이 되기 때문이다.

 

특히 집 있는 세입자에게도 주거이전비 및 영업보상비 등을 지급하기 때문에 이에 대한 대책이 시급하다는 지적이 일고 있다. 따라서 지방의 경우 주거이전비 및 보증금을 더하면 오히려 조합원의 종전자산평가액을 초과하는 웃지 못할 일도 벌어지고 있는 실정이다.

 

예를 들어 A구역의 세입자 B씨가 자신의 집을 팔고 그 주택에서 전세 세입자로 그냥 산다고 가정하자. B씨는 구역 인근의 집을 사서 월세를 놓고 살면서 세를 받는다. 또 구역지정 공람·공고 3개월 전부터 살았기 때문에 주거이전비도 받을 수 있게 된다. 이러한 경우 이 사람을 주거 안정을 지켜줘야 하는 세입자로 구분할 수 있는지 이해하기 어렵다는 게 업계 관계자들의 전언이다.

 

업계 관계자는 “적어도 집이나 부동산 등 재산이 있는 세입자에게는 주거이전비를 지급하지 말아야 한다”며 “진정으로 주거 안정이 필요한 세입자에게만 지원을 해야 할 것”이라고 지적했다.