올해 초 부동산시장 침체에 글로벌 금융위기가 겹치면서 우리나라는 사상 최악의 경제 위기를 맞았다. MB정부는 특단의 대책으로 부동산시장 살리기를 국가 정책으로 설정하고 그 선두주자로 재건축·재개발 등 정비사업 활성화 카드를 꺼내들었다. 재건축·재개발을 활성화시켜 경제 위기를 극복하겠다는 의지 속에서 ‘미운 오리새끼’로 전락했던 정비사업은 ‘국가 경제 살리기의 첨병’으로 거듭났다. 이후 부동산·건설경기 활성화 방안을 골자로 한 ‘11·3 경제난국 극복 종합대책’, 이른바 11·3대책을 시작으로 각종 규제완화, 지원 대책이 쏟아져 나와 주택 정비업계시장이 점차 살아날 수 있는 기반이 마련됐다. 특히 11·3대책은 물론 이후 사업 기간을 단축시킬 수 있는 정비사업의 절차 간소화 방안들이 마련돼 사업 활성화를 도모했다.

 

▲정비계획, 시장·군수 수립 의무화·건축심의 생략=정비사업의 절차를 간소화하기 위해 정비계획을 시장·군수가 수립하도록 의무화하는 한편 이때 건축심의는 생략했다.

 

종전에는 정비계획 수립 시에도 건축심의를 받도록 했으나 구체적인 건축물 계획이 불가능한데다 사업시행인가시 건축심의를 다시 받아야 하기 때문에 중복심의란 비판이 제기돼왔다. 이에 따라 건축심의가 생략돼 도시계획위원회의 심의만으로 정비계획 수립이 가능해졌다.

 

▲인감증명서 첨부 1회만=토지등소유자의 동의방식도 간소화됐다. 그동안은 추진위 승인, 조합설립, 정관변경, 사업시행인가 및 동의 받은 사항을 변경할 경우 매번 동의서에 인감증명서를 첨부해야 했다. 하지만 〈도정법〉이 개정되면서 조합설립 동의서에 인감증명서를 첨부하도록 하고 나머지는 인감날인에 의한 서면동의로 대체할 수 있게 됐다.

 

▲매도청구 후 일반분양 가능=매도청구 소송 후 1심 판결만으로도 일반분양이 가능해지도록 법이 개정됐다. 그동안은 매도청구소송을 제기해 승소를 하더라도 확정 판결이 있기 전까지는 일반분양을 할 수 없었다. 다만 청산 금액을 공탁하고 분양예정 아파트를 담보한 경우에만 입주자를 모집할 수 있으며 준공인가 신청 전까지는 대지의 소유권을 확보해야 한다.

 

▲조합설립동의율 완화=재건축사업의 조합설립동의율이 다소 완화됐다. 종전에는 각 동별 구분소유자 및 의결권의 2/3이상 동의와 전체구분소유자 및 의결권의 3/4이상의 동의를 얻어야 조합설립이 가능했다. 하지만 개정 후에는 △각 동별 구분소유자 2/3이상 및 토지면적의 1/2이상 토지소유자의 동의와 △전체 구분소유자 3/4이상 및 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의로 조합설립이 가능해졌다. 과도한 동별 동의 요건을 다소나마 완화시킨 것이다. 반면 재개발과 도시환경정비사업은 기존 전체 토지등소유자 3/4이상 동의에서 1/2이상의 토지소유자 동의까지 받도록 강화됐다.

 

▲정비기본계획, 대도시 시장이 수립 가능=대도시의 시장은 도시·주거환경정비기본계획을 직접 수립할 수 있게 됐다. 종전에는 도지사가 정비기본계획을 수립했으나 〈도정법〉이 개정되면서 인구 50만명 이상의 대도시는 시장이 정비기본계획을 수립할 수 있도록 권한이 이양됐다. 또 기정비본계획 수립시 국토해양부와 협의하도록 한 규정도 삭제돼 국토부와의 협의 없이 수립이 가능해졌다.

 

▲정관변경 절차 간소화=조합 정관을 변경할 경우 종전에는 서면동의를 통해서만 변경이 가능했다. 하지만 법이 개정되면서 조합 정관을 변경하고자 하는 경우에는 총회에서 조합원 과반수의 의결을 통해 변경이 가능해졌다. 다만 중대한 사항을 변경하고자 하는 경우에는 조합원 2/3이상의 결의로 정관을 변경할 수 있도록 했다.

 

 

■ 전문가 시각
지방 미분양 아파트를 해소하기 위한 방안도 마련됐지만 큰 실효는 거두지 못하고 있어 특단의 대책이 필요하다는 게 전문가들의 지적이다.

 

정부는 지난해 6월 지방 미분양 대책을 수립하고 시행에 들어갔다. 우선 지방 비투기 지역 미분양 아파트 중 분양가를 10% 이상 인하하거나 이에 해당하는 수준으로 계약금과 중도금 납부조건 등을 완화한 주택에 대한 LTV를 현재보다 10%p 높여 70%까지 적용하기로 했다. 또 규모와 상관없이 전국 비투기 지역의 모든 주택에 대해 모기지보험 가입시 LTV 적용범위를 현행 최대 80%에서 85%로 5%p 확대하는 방안도 추가됐다.

 

미분양 상태인 지방 주택에 대해 분양가의 2%인 취득ㆍ등록세도 50% 감면하기로 했으며 양도세 면제혜택이 주어지는 일시적 1가구2주택 허용기간을 현행 1년에서 2년으로 늘렸다. 이에 따라 지방의 미분양주택을 구입한 뒤 기존 주택을 2년 이내에 팔면 양도세를 내지 않아도 된다.

 

하지만 정부의 이러한 노력에도 지방의 미분양은 여전히 해소될 기미가 보이질 않고 있다. 실제로 국토부가 집계한 지난 3월말 기준 전국 미분양아파트는 16만5천600가구인 것으로 나타났다. 정부가 미분양주택 통계를 내기 시작한 1993년 이후 최대기록을 넘어선 수치다. 이 중 공사를 마치고도 분양이 안 되는 ‘악성’ 미분양도 5만1천가구로 역시 사상 최대 규모로 집계됐다.

 

이에 대해 한 전문가는  “미분양 사태가 지방에서 수도권까지 점차 확대됨에 따라 부동산시장 상황은 더욱 악화될 것”며 “미분양 사태를 먼저 해결하지 않고는 부동산 활성화를 기대하기 어렵다”고 지적했다. 이 전문가는 또 “정부의 지방 미분양 대책이 사실상 실패한 만큼 특단의 대책을 마련해야 할 때”라고 강조했다.

 

 

 

■ 부동산시장 활성화 방안
MB정부는 재건축·재개발 등 정비사업의 절차 간소화 외에도 투기과열지구 지정 해제, 평균층수 상향 등과 같은 부동산시장 활성화를 위한 방안도 같이 내놓았다.

 

우선 정부는 강남3구(강남·서초·송파)를 제외한 모든 지역의 투기과열지구를 해제했다. 이로 인해 강남3구를 제외한 지역에서는 재건축 조합원 지위양도 금지를 적용받지 않게 됐다. 지역·직장 주택조합의 조합원 지위양도 금지와 조합원 선착순 모집 금지도 투가과열지구 지정 해제로 폐지됐다.

 

정부는 강남3구에 대한 투기과열지구도 전면 해제하겠다는 입장이었지만 최근 부동산이 과열될 수 있다는 이유로 입장을 선회했다.

 

또 〈국토의 계획 및 이용에 관한 법률〉 시행령이 개정됨에 따라 제2종일반주거지역의 평균층수도 18층으로 상향 조정됐다. 이에 따라 서울시의 경우 도시계획조례 개정을 통해 종전 제2종일반주거지역은 각각 평균11층, 평균16층이 각각 평균13층, 평균18층으로 상향조정됐다. 대구광역시, 인천광역시, 고양시, 안양시, 동두천시, 하남시, 시흥시 등도 도시계획조례를 개정해 평균층수를 상향조정했다.

 

이와 함께 정부는 리모델링이 용이한 구조로 신축할 경우 해당 층수기준의 20% 범위 내에서 위원회의 심의를 거쳐 평균층수를 추가 완화할 수 있도록 했다.

 

이밖에 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉에서 근거가 마련됐던 결합개발 방식이 일반 재개발구역에서도 도입됐다. 구릉지와 역세권의 결합개발 등 다양한 개발방식을 통해 효율적으로 토지를 이용할 수 있도록 관련 근거를 〈도정법〉으로 가지고 온 것이다.

 

이에 따라 재정비촉진지구(뉴타운)가 아닌 일반 재개발 구역에서도 구릉지와 역세권의 용적률 배분을 통해 보다 효율적인 정비가 가능해졌다. 하지만 아직까지 결합개발 방식으로 사업을 완료한 구역이 없는데다 관리처분계획 기준이 마련돼 있지 않은 점은 문제로 지적되고 있다.