서울시 및 국토해양부가 발표한 용적률 고밀개발 방식(본지 114호 5면 참조)에 대해 정확한 시뮬레이션을 거쳐 득실을 따져 봐야 한다는 전문가들의 의견이 제기되고 있다. 특히 관리처분이 끝난 현장이나 사업시행인가가 끝난 현장들은 설계를 다시 해야 되는 등 사업이 지연되는 부작용이 생기는 것으로 분석됐다. 이는 사업비 증가로 이어져 조합원들의 피해를 가중시키는 것으로 조사됐다. 관리처분계획이 끝난 답십리16구역은 역세권 고밀개발의 밀도계획을 적용시킨 후 지출 내역을 시뮬레이션 한 결과 약 293억원이 현행 방식보다 더 지출되는 것으로 나타났다. 또 아직 계획이 확정되지 않았거나 재정비촉진계획을 변경하더라도 서울시에서 정한 용적률 상한까지 못 받을 수 있어 역세권 고밀개발이 조합에 반드시 이익으로 작용하지 않는다는 것이 전문가들의 견해다. 이밖에 토지이용계획 상의 문제, 표준건축비로 임대주택을 환수하는 문제로 인한 조합의 손해, 창조적 도시디자인에 대한 절차상의 미흡 등 여러 문제가 있는 것으로 분석된다.

 

▲임대 빼고 지출 감안하면 더 손해=답십리16구역이 역세권 밀도계획에 따라 고밀개발 적용을 받게 된다고 가정할 때 구역의 약 56%가 2차 역세권(역으로부터 250~500m 이내)에 포함된다. 이곳은 해당 면적별 용도 용적률을 적용해 가중 평균한 용적률을 적용하게 된다.

 

또 답십리 16구역은 종상향을 해 건축물을 재배치 하더라도 기존 계획에 대한 변경의 한계가 있다. 건축법 상 인동거리 제한, 사선제한 등의 규제를 받기 때문이다. 이러한 점을 감안해 조합이 시뮬레이션 한 결과 답십리 16구역은 용적률 상한 300%가 아닌 259%를 적용할 수 있는 것으로 분석됐다.

 

이는 현재 고밀개발을 도입하지 않고 설계 변경을 할 때 적용할 수 있는 용적률 236%보다 23%가 많은 수치다. 따라서 이 중 2분의 1인 11.5%를 임대아파트로 건립할 때 실제 분양 세대수는 약 120세대 증가하는 것으로 나타났다. 이에 대한 조합의 수입액은 약 567억원이며 역세권 밀도계획 지침에 의거해 정비기반시설중 임대아파트 부지를 기부채납하고 건축물을 매각해야 하는 비용에서 약 183억원이 발생해 총 약 749억원으로 예상됐다.

 

하지만 여기에 서울시의 미래형 주거단지조성을 위한 주요정책을 적용하는데 비용이 추가된다. 즉 창조적 도시디자인과 커뮤니티 지원 시설의 설치계획은 의무적으로 수립해야 한다.

 

또 △친환경 건축물 △에너지효율 건축물 △신재생에너지 사용 △공공시설물 설치계획 △역사문화 보전계획 △환경설계를 통한 범죄예방 △초고속정보통신 건물 △장애물 없는 생활환경 건축물 중에서 3가지를 선택해야 한다. 여기에 증가한 연면적 공사비, 물가상승공사비, 이자, 사업비 등을 합하면 역세권 밀도계획 적용 시 약 1천42억원이 소요돼 293억원 정도의 손실을 보는 것으로 분석됐다.

 

조합 관계자는 “단순히 용적률 증가에 따르는 수입 증가액을 현재와 비교해 보면 약 40억원이 늘어나는 것으로 추산된다”면서도 “하지만 역세권 밀도 적용으로 인한 지출을 감안한다면 오히려 조합에 손해를 끼치는 것으로 분석된다”고 설명했다.

 

이어 “이와 같은 분석은 주변 단지와의 환경적, 공간적, 상대적 요건을 비교 반영하지 못했다”며 “무형의 가치기준이 되는 단지 쾌적성에 대해 반영하지 못한 부분도 있다”고 덧붙였다.

 

▲토지이용계획 근간 흔들어야=역세권 고밀개발이 진행된다면 기존에 수립된 재정비촉진계획에서 토지이용계획의 근간을 흔들어야 하기 때문에 어려움이 크다는 지적도 제기되고 있다.

 

역세권 고밀개발은 역에서 250m까지는 준주거지역으로, 250~500m까지는 제3종일반주거지역으로 허용할 수 있게 하는 것이다. 따라서 용도지역을 변경해야 하는데 이미 구분돼 있는 획지의 여건 상 용도지역 변경이 쉽지 않은 경우가 있다는 것이 전문가들의 견해다. 예를 들어 역에서 250m 이내에 있는 획지라 해도 구릉지에 위치해 있어 2종일반주거지역으로 지정됐는데 일률적으로 이를 준주거지역으로 바꿀 수는 없다는 것이다.

 

또 공원면적도 조정해야 하는 등 이미 세워진 재정비촉진계획을 전면적으로 다시 수립하는 것과 마찬가지의 시간과 비용이 소요되는 것으로 분석된다. 한 전문가는 “재정비촉진계획 수립 지침에 따르면 공원·녹지 면적은 구역면적의 5% 또는 세대당 3㎡ 중 큰 면적 이상을 적용하게 돼 있다”며 “준주거 또는 제3종일반주거지역으로 용도지역이 상향될 경우 세대당 면적이 늘어나게 돼 공원·녹지의 면적이 더 넓어질 수 있다”고 설명했다.

 

이어 “이렇게 되면 전체 재정비촉진구역의 공원·녹지 면적 뿐 아니라 건축물 배치를 다시 할 수 있어 시간·비용 측면에서 조합에게 결코 유리할 수만은 없는 것이 역세권 고밀개발방식”이라고 덧붙였다.

 

단순한 비용적인 측면에서도 조합에게 이익이 없을 수 있다는 지적도 나오고 있다. 예를 들어 제2종일반주거지역(용적률 240%)이 준주거지역(용적률 500%)으로 전환돼 260%의 용적률이 증가됐다고 가정하면 이때 130%는 임대주택을 지어야 하고 130%는 일반분양으로 전환해 조합원 또는 일반분양할 수 있다.

 

하지만 임대주택을 지으면 토지는 기부채납을 해야 하고 건축비는 표준건축비(평당 약280만원, 작년말 기준)를 받을 수 있다. 현재 건축공사비와 비교할 때 평당 100여만원이 차이가 나는 것이다. 따라서 임대주택의 토지 기부채납과 민간공사비와의 차이 등을 비교하면서 촉진계획 변경, 답십리16구역과 같이 용적률 순 증가분 등을 따지게 되면 조합이 오히려 손해를 볼 수도 있다는 것이다.

 

 

 

■ 또 다른 문제점은
역세권 고밀개발을 실시할 때 필수적으로 적용해야 하는 창조적 도시디자인 부문에 대해서도 뚜렷한 기준이 없다고 전문가들은 지적하고 있다. 창조적 도시디자인은 서울시가 마련한 21세기 미래형 주거환경 조성을 위한 주요정책 중 하나이다.

 

사업시행자가 창조적 도시디자인 적용하기 위해서는 서울시에서 지정한 특별경관관리설계자가 참여해 설계한 디자인이 도시재정비위원회에서 우수하다고 인정받아야 한다. 또 촉진지구 건축설계경기 세부운영지침에 의해 사업시행인가 신청 전까지 건축설계경기를 실시하겠다는 이행계획서를 제출한 경우에도 이를 이행한 것으로 보고 사업시행인가 시 이행여부를 확인하게 된다.

 

이에 대해 전문가들은 이행계획서 제출에 대해 현실에 맞지 않다고 보고 있다. 뚜렷한 기준이 없다는 것이다. 즉 아직 역세권 고밀개발로 인해 촉진계획이 변경되지 않았기 때문에 이행계획서를 작성해 제출해 봐야 아무런 소용이 없다는 것이다. 따라서 전문가들은 이행계획서 작성에 대한 뚜렷한 기준을 마련해야 한다는데 목소리를 모으고 있다.

 

답십리16구역에서와 같이 역세권 구역의 주민들이 여건이 맞지 않는데도 무분별하게 고밀개발을 주장해 사업이 발목을 잡히는 경우도 우려되고 있다. 실제로 서울시 역세권 면적산정 시 촉진계획이 수립 중인 한남, 중화, 창신·숭인 재정비촉진지구와 관리처분계획인가가 났거나 공사 중인 곳은 제외시켰다.

 

하지만 고밀개발이라는 점을 내세워 조합 집행부 흔들기에 나서는 등 역세권 개발이 비대위들에게 활용될 소지가 있는 것이다. 한 전문가는 “역세권 고밀개발은 해당 지구의 여건에 맞는지 그렇지 않은지 잘 확인해 보고 추진해야 한다”며 “무턱대고 도입하다가는 낭패 볼 가능성이 크다”라고 지적했다.

 

이어 “장위 재정비촉진지구에서도 촉진계획이 발표되기 전 300% 이상 용적률을 적용해 50층 이상 초고층 건물이 들어선다는 괴 유인물이 돌았다”며 “법적으로는 가능한 이야기였지만 도시계획 심의 과정에서 고밀개발이 통과하기란 쉽지 않다”고 덧붙였다.

 

 

 

관리처분까지 마친 답십리 16구역이 때아닌 역세권 고밀개발 논란에 휩싸이게 된 것은 일부 조합원, 이른바 비대위들의 민원 때문인 것으로 알려졌다. 일부 조합원들은 역세권 고밀개발이 발표되자 수혜를 받기 위해 기존 계획을 수정하자고 요구한 것이다.

 

이들은 답십리 16구역이 역세권 고밀개발의 혜택을 받을 경우 임대주택으로 개발이익을 환수한 후에도 늘어나는 용적률에 일반분양 아파트 200세대 이상을 더 지을 수 있다고 주장했다. 따라서 조합 수익이 1천억원 정도 늘어난다고 주장하며 서울시와 동대문구청 등에 민원을 내면서 조합원들을 상대로 서명운동을 벌인 것으로 알려졌다.

 

전문가들은 이에 대해 비단 답십리 16구역만의 문제가 아니라고 예상하고 있다.

 

한 재개발 전문가는 “일반 조합원들에게 용적률을 높일 수 있어 이에 대한 수입이 증가한다고 하면 앞뒤 가리지 않고 환영하는 것은 당연할 것”이라며 “하지만 재개발·재건축은 단순히 숫자 몇개로 사업성이 좌지우지될 만큼 단순한 사업이 아니다”라고 일침을 가했다.

 

이어 “역세권 고밀개발이 취지는 좋지만 적용될 수 있는 역세권 사업장은 그리 많지 않을 것으로 보인다”라며 “만약 적용된다 해도 서울시에서 정한 상한선까지 용적률을 다 적용할 수 있을지도 의문”이라고 덧붙였다.