Q:도시환경정비사업이 시행되는 구역의 상가에 세들어 있는 세입자입니다. 우리 구역은 금년 7월에 관리처분계획 인가고시가 있었고 시행사로부터 명도소송을 당하여 패소판결을 받아 이주할 계획으로 있습니다. 시행사측에서는 인가고시 이후에는 자신들에게 사용수익권이 있으므로 월임차료를 면제해 주겠다고 합니다. 그런데 건물주는 보증금에서 이를 모두 공제하고 잔액만을 지급하겠다고 합니다. 건물주의 주장처럼 공제당하는 것이 맞는지요?

 

 

A:1. 도시 및 주거환경정비법 제49조제3항 및 제6항
〈도정법〉 제49조제3항 및 제6항에는 다음과 같이 규정되어 있습니다.
제49조(관리처분계획 공람 및 인가 절차 등)

 

③시장·군수는 제2항의 규정에 의하여 관리처분계획을 인가하는 때에는 그 내용을 당해 지방자치단체의 공보에 고시하여야 한다.

 

⑥제3항의 규정에 의한 고시가 있은 때에는 종전의 토지 또는 건축물의 소유자·지상권자·전세권자·임차권자 등 권리자는 제54조의 규정에 의한 이전의 고시가 있은 날까지 종전의 토지 또는 건축물에 대하여 이를 사용하거나 수익할 수 없다. 다만, 사업시행자의 동의를 얻은 경우에는 그러하지 아니하다.

 

 

2. 대법원 판례
위 〈도정법〉 조항은 폐지된 〈도시재개발법〉 제41조 제7항과 동일한 내용이며 이에 대한 대법원 판례는 다음과 같습니다.

 

 

대법원 1992.12.22. 선고 91다22094 전원합의체 판결 【손해배상(기)】
〈도시재개발법〉은 제41조 제7항에서 사용·수익정지명령에 관한 〈토지구획정리사업법〉 제58조 제1항에 대한 특별한 규정을 두고 있다고 보아야 한다. 그러므로 〈도시재개발법〉에 의한 관리처분계획의 인가고시가 있는 경우에는 같은 법 제65조 제2항에 의하여 〈토지구획정리사업법〉 제58조 제1항이 준용될 여지가 없다 할 것이다. 따라서 〈도시재개발법〉 제41조 제5항에서 정한 관리처분계획의 인가고시가 있으면 사용·수익정지명령을 요하지 아니하고 목적물에 대한 종전 소유자 등의 사용·수익이 정지되고 ‘시행자’는 이를 사용·수익할 수 있게 된다.

 

 

위 대법원 판례는 현재의 〈도정법〉에 의한 주택재개발사업과 도시환경정비사업에도 그대로 적용될 수 있습니다.

 

 

3. 사용수익권은 시행자나 조합에게 있다
위 〈도정법〉 규정과 판례를 종합하여 해석해보면 관리처분계획이 인가·고시된 이후에는 사용수익권이 시행자에게 귀속되는 것이 명백합니다. 그러므로 아무리 소유자이더라도 자신 건물의 임차료를 징수할 권리가 없고 그 징수권한은 시행사(조합)에게 있다고 판단됩니다.

 

따라서 밀린 월세 전액을 공제하겠다는 건물주의 주장은 법적으로 봤을 때 타당하지 않습니다. 그러나 건물주가 시행사로부터 매매잔금을 다 지급받지 못한 상태이고 이러한 상황을 예견하여 매매대금을 산정하는 등의 조치를 취하지 않았다면 상식적으로 매우 억울하다고 판단하여 반발할 가능성도 큽니다.

 

이에 관한 법원 판결 사례는 찾아보기 어려우나 법률용어로서의 사용수익권이란 임차권을 의미하므로 법원에서도 시행사측의 손을 들어줄 가능성이 매우 높아 보입니다. 이 사안에서 건물주의 공제주장은 타당하지 않습니다.  
  〈문의 02-3487-1887〉