A: 1. 공동주택의 분양자격은 각 시·도 조례로 정함
공동주택의 분양대상에 대하여는 자치단체의 정비조례에서 규정하고 있습니다. 서울시의 경우에는 정비조례 24조에서 규정하고 있는데 원칙적으로 위와 같은 경우에도 공동주택을 분양하여야 하는 것으로 규율하고 있습니다.
실제로 각 재개발조합은 이에 따라 근생시설을 사실상 주거용으로 사용하고 있는 토지등소유자에게도 공동주택 분양자격을 주고 있는 실정입니다.
그러나 위와 같은 점을 이용하여 정비구역 내에서 근린생활시설을 지어 사용승인을 득한 후 불법으로 개조하여 주거용으로 분양하는 사례들이 있어 최근 서울시에서는 이를 규제하는 내용의 조례 개정안을 발표한 바 있습니다.
그런데 이러한 조례개정안이 발효되기 전에도 사안의 경우에 분양자격을 주지 않고 있는 재개발조합이 있어 문제가 되고 있습니다.

2. 서울시 정비조례 제24조의 내용
제24조 (주택재개발사업의 분양대상 등)
① 영 제52조제1항제3호의 규정에 의하여 주택재개발사업으로 건립되는 공동주택의 분양대상자는 관리처분계획기준일 현재 다음 각호의 1에 해당하는 토지등소유자로 한다.
1. 종전의 건축물 중 ‘주택’(기존무허가건축물 ‘및’ 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물을 포함한다)을 소유한 자 
2호 내지 4호 생략

 

위에서 보듯이 서울시 정비조례는 일단 주택을 소유한 자는 모두 공동주택 분양대상자로 정하고 있고 괄호 안에 ‘기존무허가건축물 및 사실상 주거용으로 사용되고 있는 건축물’의 소유자도 분양대상자가 됨을 규정하고 있습니다.
여기서 ‘및’이라는 단어는 기존무허가건축물과 사실상 주거용건축물을 병렬적으로 연결하고 있기 때문에 양자 모두에 대하여 분양권을 인정한다는 취지입니다.
또한 건축물의 전부가 아닌 ‘일부’만을 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에는 분양대상에서 제외한다는 명시적인 규정도 없으므로 건축물의 일부만을 사실상 주거용으로 사용하고 있는 경우에도 공동주택의 분양대상이 된다고 해석하여야 합니다.
그러나 최근에 서울시에서는 공동주택을 분양받을 수 있는 분양자격을 개정하는 조례 개정 입법예고안을 내놓은 바 있습니다. 
이에 따르면 기존무허가건물 중 사실상 주거용으로 사용하고 있는 토지등 소유자에 대하여만 분양자격을 인정하는 것으로 하고 있습니다.

 

3. 서울시 조례개정안
서울시에서는 2008년 4월 17일 다음과 같이 조례 개정(안)을 입법예고하였고 7월말경 공포될 예정이라고 합니다.
사실상 주거용도로 사용하고 있는 건축물에 대하여 기존무허가건축물 ‘중’ 주거용으로 사용하고 있는 건축물로 한정함으로써 분양대상 기준을 명확히 하고, 비주거용건축물을 주거용건축물로 무단 용도변경한 행위자에 대한 분양권을 제한함.

위 개정안과 경과규정에 대하여 최근 인터넷기사는 다음과 같이 설명하고 있습니다.
“조례안에 따르면 법령상 주택이 아닌 근린생활시설이나 오피스텔 등 사실상 주거용으로 사용되는 건축물의 경우 1997년 1월 15일 이전에 지어진 건축물은 아파트 분양권을 인정하되 이후 건축물에 대해서는 이번 조례안이 시행되기 전에 재개발 정비구역 지정을 위한 주민 공람공고가 이루어진 경우에만 분양권을 인정하기로 했다.”

개정조례안의 경과규정에 대한 위 기사의 설명이 정확하다면 현재 조합이 설립되어 관리처분이 진행되고 있는 대부분의 조합의 경우에는 개정조례안이 시행되더라도 사안의 경우에 공동주택 분양권을 주어야 한다는 것이 됩니다.
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