Q:저희 조합은 분양신청을 마감하였는데 기간내에 분양신청을 하지 않은 토지등소유자는 차후에 개최되는 관리처분총회에서 출석·발언·의결권이 없는지요?

 

A:재개발조합 표준정관 제11조 2항에는 ‘분양신청기간내에 분양신청을 아니한 자는 조합원 자격이 상실된다’라고 규정되어 있고 거의 대부분의 조합이 이와 같은 내용을 정관에 담고 있습니다.

 

1. 서울행정법원의 판결례
최근 2008년 1월 29일 서울행정법원은 2007구합34859호 사건(관리처분계획취소)에서 위 표준정관이 유효함을 전제로 하여 원고들은 분양신청을 하지 않아 조합원 자격을 상실하였고 그에 따라 관리처분계획취소를 구할 소의 이익이 없다고 하면서 소를 각하한 사실이 있습니다.

 

2. 건설교통부 인터넷 질의회신
건설교통부는 인터넷 질의회신(접수번호 2AA-0707-041881, 처리일 2007. 7. 27)에서 ‘도정법 제20조 제1항에서 조합원의 자격·제명·탈퇴 및 교체에 대하여는 정관으로 정하도록 규정하고 있으므로 조합원의 자격여부는 당해 정관에서 정하는 바에 따라야 하며, 같은 법 제24조 1항에서 조합의 총회는 조합원으로 구성하도록 정하고 있으므로 조합원이 아닌 자는 조합총회의 의결권이 없을 것으로 판단됩니다.’라고 회신한 바 있습니다.

 

3. 무효주장의 논거와 현실적인 문제점
어떤 분들은 〈도정법〉 제19조 1항을 강조하여 토지등소유자이기만 하면 모두 조합원으로 보아야 하므로 위 정관조항은 무효라고 합니다. 또한 분양신청 당시에는 조합원의 부담금이나 공사비 등이 확정되지 않고 종전평가금액도 나와 있지 않은 상태이므로 조합원이 분양에 대한 판단을 유보하는 것도 나름대로 이유가 있는 것인데 조합원 자격을 상실시키는 것은 지나치게 가혹하다는 현실적인 문제점을 들어 위 표준정관의 조항이 무효라고 주장하기도 합니다.

 

4. 표준정관 11조 2항의 법적근거
그러나 위 표준정관 제11조 2항은 그 내용의 현실적인 타당성 여부를 떠나서 법리적으로는 일단 유효라고 판단됩니다.
〈도정법〉 제19조 제1항은 재개발사업에서는 토지등소유자이기만 하면 조합설립에 대한 동의여부를 불문하고 모두 조합원으로 보고 있습니다. 그러나 제20조 제1항 2호 및 3호에서는 조합원의 자격·제명·탈퇴 및 교체를 정관으로 정할 수 있게 하였고 그에 따라 위와 같은 내용이 정관에 편입되었다면, 재개발사업에서 토지등소유자는 조합설립시에 무조건 조합원으로 편입되었다가 분양신청기간 동안 신청을 하는 자만 그 조합원자격을 계속 유지하는 것으로 해석하는 데에는 법리적으로 아무런 무리가 없는 것이기 때문입니다.

 

5. 총회진행시의 문제점
그렇지만 현실적으로 개최된 관리처분총회에서 위와 같은 논리를 관철하여 분양미신청자들에게 참석·발언·의결권을 부여하지 않은 채로 회의를 강행한다면 소송이 들어올 것은 불을 보듯 뻔하고 추후 대법원 판결의 향배에 대하여는 장담할 수 없습니다. 또 이렇게 진행된 총회를 구청에서 인가하려 하지 않을 수 있는 등 조합은 상당한 위험부담을 안게 될 것입니다.
결국 조합으로서는 위와 같은 논리와 현실적인 문제점 등을 감안하여 사안에 따라 적절하게 대처하는 수밖에 없을 것입니다.
참고로 사업시행계획이 변경되고 변경인가를 받는다면 그에 따라 분양신청기간을 다시 부여해야 할 경우가 생기며 이 때는 기존의 분양미신청자도 다시 분양신청을 할 수 있다고 보아야 할 것입니다.