재건축·재개발 사업은 하나의 유기체라고 볼 수 있다. 사람이 태어나서 성장하고 죽듯 재건축·재개발 사업도 태어나서(추진위 승인) 성장하고 죽는다(해산). 재건축·재개발 사업이 진행되면서 토지등소유자들은 사업을 어떻게 이끌어 나갈지에 대해 결정을 내려야 할 때가 온다. 이러한 결정은 총회에서 의결한다. 바꿔 말하면 총회에서 어떠한 안건을 어떻게 결의하느냐에 따라 사업의 방향과 성패가 달라질 수 있다는 뜻이다. 그렇다면 재건축·재개발 사업이 진행되는 동안 언제 총회를 개최하고 어떤 안건들이 상정되는 것일까?

사업과정에 따라 개최되는 총회와 상정되는 안건들에 대해 알아보기로 한다.

 

▲추진위 승인 ‘주민총회’=추진위원회 승인을 받고 추진위원회의 업무를 수행하기 위해서는 반드시 ‘주민총회’를 열어야 한다. 이때 상정되는 안건은 △추진위원장 및 감사 선임의 건 △추진위 운영 예산(안) 승인의 건 △정비사업전문관리업자 선정의 건 등이 있다.

 

건설교통부가 고시한 <정비사업조합설립추진위원회 운영규정> 제20조1항에서는 “토지등소유자 전원으로 주민총회를 구성한다”고 정하고 있으며 2항에서는 “주민총회는 위원장이 필요하다고 인정하는 경우에 개최한다”고 명시하고 있다. <운영규정> 제21조에서는 “위원장·감사의 선임·변경·보궐선임·연임”은 주민총회의 의결을 거치도록 돼 있다. 바꿔 말하면 주민총회의 소집권자인 위원장을 주민총회에서 선임하라는 것이다. 하지만 추진위 승인 신청시 위원장 선임을 증명하는 서류를 제출해야 하기 때문에 ‘추진위원장 및 감사 선임의 건’은 통상 기 선임된 추진위원장과 감사에 대해 추인 받는 형식이 대부분이다.

 

추진위 운영 예산(안)이란 추진위원장 급여, 사무실 운영비 등과 같은 운영에 필요한 예산을 정하는 것을 말한다. <운영규정> 제25조1항4호에 “주민총회 의결로 정한 예산의 범위 내에서의 용역계약 등”이라고 명시하고 있다. 따라서 추진위가 운영에 필요한 예산도 주민총회에서 의결해야 하는 사항이다. 이밖에 사업을 추진함에 있어 필요한 정비사업전문관리업자나 건축사사무소 등의 협력업체들은 <운영규정> 제21조 및 28조, 29조에 따라 총회에서 선정해야 한다. 또 정비계획 수립 및 정비구역 지정 등의 업무를 위해 도시계획업체도 선정해야 한다.

 

▲조합설립 전 ‘창립총회’=조합설립을 신청하기 위해서는 <도정법>에서 정하고 있는 서류를 시장·군수에게 제출해야 한다. 이때 필요한 서류로는 조합정관, 조합원 명부, 토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류, 창립총회 회의록, 조합장 선임동의서, 토지·건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서, 창립총회에서 임원·대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류, 사업계획서 등이 있다.

 

이에 따라 추진위가 조합을 설립하려면 먼저 창립총회를 개최해야 한다. 이때 상정되는 안건에는 조합설립에 필요한 사항 중 총회에서 의결해야 하는 △조합장, 임원, 대의원 선임의 건 △사업시행(안) 수립의 건 △조합예산(안) 수립의 건 등이 있다.

 

창립총회는 조합설립을 위해 필요한 사항을 의결하는 총회이므로 사실상 조합총회로 봐야 한다는 게 전문가들의 판단이다. 따라서 재건축의 경우 추진위가 개최하는 총회지만 조합설립에 동의한 토지등소유자만이 참석할 수 있다. 다만 재개발은 토지등소유자 전원이 참석할 수 있다.

 

▲‘시공자 선정 총회’=<도정법> 제11조1항에는 “주택재개발사업조합 및 도시환경정비사업조합은 조합설립인가를 받은 후, 주택재건축사업조합은 사업시행인가를 받은 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다”고 정하고 있으며 2항에서는 “제1항의 규정에 의한 조합은 제1항의 규정에 의한 시공자를 건설교통부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 선정하여야 한다”고 명시돼 있다. 따라서 재개발의 경우 조합설립인가를 받은 후, 재건축의 경우 사업시행인가 후 시공자 선정 총회를 개최할 수 있으며 건설교통부장관이 고시한 <정비사업의 시공자 선정 기준>에 따라 시공자를 선정해야 한다.

 

또 제24조3호에서 “다음 각호의 사항은 총회의 의결을 거쳐야 한다”고 정하고 있고 여기서 다음 각호에 ‘철거업자·시공자·설계자의 선정 및 변경’을 명시하고 있기 때문에 시공자는 반드시 총회를 개최해 선정해야 한다.

 

시공자 선정 총회는 일반 총회의 의사 정족수와는 다르기 때문에 유의해야 한다. 일반 총회에서는 서면결의서도 의사 정족수에 포함되지만 시공자 선정 총회의 경우 과반수의 조합원이 총회에 직접 참석했을 경우에만 의사를 진행할 수 있다. 다만 대리인에 의한 참석은 직접 참석으로 산정된다.

 

▲‘관리처분총회’=관리처분이란 조합원이 가지는 기존의 토지 및 건묵물에 대한 권리를 정비사업의 시행으로 조성되는 대지 및 건축물에 대한 권리로 변환시켜 주는 계획을 말한다. 관리처분총회에서는 △공사 본계약 체결의 건 △관리처분계획(안) 승인의 건 △분양 보증 승인의 건 등이 상정된다.

 

우선 관리처분계획을 수립하기 위해서는 시공자와의 계약이 체결돼야만 공사비를 확정할 수 있기 때문에 공사 본계약 체결의 건이 상정된다. 또 <표준정관> 제21조에서 총회의결사항으로 ‘관리처분계획 수립 및 변경’을 정하고 있기 때문에 관리처분계획(안) 승인의 건도 총회에 올려야 한다.

 

▲‘청산 및 해산 총회’=<도정법>시행령 제34조에서는 조합의 합병 또는 해산에 관한 사항은 총회의 의결을 거치도록 규정하고 있다. 또 <표준정관> 제62조1항에서는 “조합은 준공인가를 받은 날로부터 1년 이내에 이전고시 및 건축물 등에 대한 등기절차를 완료하고 총회를 소집하여 해산을 결의하여야 한다”고 명시하고 있으며 3항에는 “조합이 해산하는 경우에 청산에 관한 업무와 채권의 추심 및 채무의 변제 등에 관하여 필요한 사항은 민법의 관계규정에 따른다”고 정하고 있다. 따라서 사업이 완료되기 위해서는 총회을 개최해 조합 청산 및 해선의 건을 상정해 조합원들의 의결 절차를 거쳐야한다.

 

 

총회를 개최하기 위해서는 우선 상정될 안건에 대해 대의원회나 추진위원회의에서 미리 심의를 해야 한다. 이후 총회 개최 14일 전에 회의목적, 안건, 일시 및 장소 등을 게시판에 게시해야 한다. 총회개최 7일전까지 각 조합원들에게 게시한 내용들이 담긴 공고문과 총회자료집을 발송하는 것이 총회 개최의 일반적인 단계이다.

 

그렇다면 조합에서는 원활한 총회 진행을 위해 어떤 준비들을 해야 할까?

 

총회를 개최하기 위해서는 우선 기획단계를 거쳐야 한다. 기획단계에서는 조합원수, 협력업체 선정현황, 사업진행 정도 등에 대한 분석이 필요하다.

 

기수행한 업무와 총회에서 처리해야 할 안건, 선정된 협력업체와의 계약현황 등에 대해서도 분석해야 한다. 또 총회 시나리오를 작성하고 전반적인 총회의 진행 계획도 수립해야 한다.

 

다음으로는 준비단계이다. 이 단계에서는 총회개최와 사전 업무에 대한 준비가 이뤄져야 한다. 총회 소집을 위한 공고문과 소집통지서, 총회자료집과 같은 공문과 서식을 작성해야 하며 총회에 필요한 인력을 계획하고 섭외해야 한다. 또 각종 비품과 집기, 시설도 확보해야한다. 각종 비표를 비롯해 접수대, 의자, 기표대, 투표함 등 총회에 필요한 물품과 장소 등에 대한 세심한 준비가 필요하다.

 

이어 장소가 확정되면 총회장의 배치를 계획해야 한다. 현장 답사를 통해 전체적인 조합원들의 동선을 파악하고 안전요원, 진행요원 등에 대한 배치를 계획해야 한다. 배치계획이 끝나면 각종 요원들에게 교육을 하고 시나리오에 따른 리허설을 해보는 것이 좋다.

 

총회 당일에는 그동안 기획하고 준비했던 총회진행 계획대로 총회를 진행해야 한다.

 

1시간 전까지 총회에 필요한 모든 준비작업을 마치고 접수요원을 비롯한 진행요원과 안내요원을 배치해 현장 교육을 시켜야 한다. 돌발 행동과 총회 방해자를 대비해 안전 요원도 적절히 배치 시켜야한다. 또 음향 시설과 영상시설, 의장석, 사회자석 등 총회에 필요한 모든 준비를 꼼꼼히 체크해봐야 한다.

 

폐회가 선언되고 총회가 끝나면 사후 조치를 해야 한다. 명부, 서면결의, 투표용지 등 총회와 관련된 증거자료들은 사업이 완료될 때까지 보관해야 한다. 총회에서 결의된 안건이나 총회에 대해 무효를 다투게 될 경우가 발생할 수 있으므로 증거자료들은 안전한 곳에 보관하는 것이 좋다.