개선목소리 커지는 이유
집값상승할 땐 풍선효과
하락 땐 거래절벽 부추겨
실수요자 자금계획 혼선
제도개선 속도내는 국회
행정·법리적 대안 마련
전문가 자문·토론 개최
세금·대출·청약 규제분리
시장혼란 방지법도 제안
[하우징헤럴드=최진 기자] 주택시장 하락에 대한 우려가 커지면서 부동산 규제지역 지정제도에 대한 개선의 목소리가 커지고 있다. 주택가격이 상승할 때는 풍선효과에 따른 부작용이, 집값이 하락할 때는 매매단절의 주범으로 지목되면서 제도의 목적과 역할이 상실됐다는 지적이 나오기 때문이다.
실효성 논란이 제기되는 규제지역 지정제도에 대해 정부는 규제지역 해제를 활성화하는 방식으로, 국회는 법 개정을 위한 정책검토에 돌입하고 있다. 전문가들은 투기지역·투기과열지구·조정대상지역으로 나뉘는 규제지역의 목적을 분명하게 구분해야 한다고 제언하고 있다.
또 대출·세제·청약·전매제한 등 전방위적인 규제들을 중복된 형태로 적용하기보다는 해당 지역의 규제 목적에 따라 명료하게 축소돼야 한다고 지적하고 있다. 일각에서는 규제지역 지정제도 자체를 원점에서 재검토해야 한다는 목소리도 나오고 있다.
▲정부, 부동산 하방압력에 규제지역 해제 속도
국토교통부는 지난달 21일 제3차 주거정책심의위원회를 열고 지방 광역시·도에 지정된 조정대상지역을 전면 해제하기로 의결했다. 세종특별자치시와 인천 연수·남동·서구를 제외한 모든 지방 권역을 조정대상지역에서 해제하기로 결정한 것이다. 또 경기 안성·평택·양주·파주·동두천 등 외곽 5개 지역은 수도권임에도 불구하고 조정대상지역에서 해제됐다.
앞서 정부는 지난 6월 30일 개최된 제2차 주거정책심의위원회에서도 대구와 대전 등 지방 광역시도를 중심으로 투기과열지구 및 조정대상지역 17곳을 해제한 바 있다. 이로써 올해 부동산 규제지역은 지난해를 기준으로 투기과열지구가 49곳에서 39곳으로, 조정대상지역이 112곳에서 60곳으로 줄었다. 앞서 원희룡 국토부장관은 인사청문회 당시 규제지역 해제를 적극 검토하겠다는 입장을 밝힌 바 있다.
전문가들은 정부의 규제지역 해제 기조와는 별개로 금리 인상과 인플레이션 우려 등으로 주택시장에 대한 하방압력이 강하게 작용하면서 법리적 기준에 따라 규제지역들이 해제되는 것으로 보고 있다. 최근 주택시장이 하락세를 지속하고 있고 미분양 사태가 속출하면서 해당 구역들을 투기과열지구·조정대상지역으로 묶어둘 명분이 없어졌기 때문이다.
투기과열지구는 해당 지역의 주택가격 상승률이 물가 상승률보다 현저히 높은 곳에서 청약경쟁률·주택가격·주택보급률 등을 고려해 주택법 제62조(투기과열지구의 지정 및 해제)와 주택법 시행령 제72조의2(투기과열지구의 지정기준) 등에 따라 지정된다. 지정요건에 부합하지 않으면 관계법에 따라 투기과열지구 지정을 해제해야 한다.
조정대상지역 역시 금리 인상 등의 영향으로 분양시장이 침체 되면서 지정기준(주택법 제63조의2, 주택법 시행령 제72조의3 등)에 부합하지 않는 지역이 늘어날 전망이다. 최근 물가상승률이 급등하고 있고 주택가격 상승률은 낮아지는 추세이기 때문에 투기과열지구 해제가 점차 서울과 수도권으로 확산될 수 있다고 전망하고 있다.
▲국회, 목적성·실효성 상실한 조정대상지역제도 손질 본격화
국회도 규제지역 지정제도에 대한 손질에 속도를 내고 있다. 그동안 규제지역 국회의원들을 중심으로 산발적·국지적으로 건의돼 온 규제지역 해제요구가 최근에는 본질적인 제도개선을 위한 개정안의 형태로 발전하고 있다.
우선 국회는 현행 조정대상지역제도에 대한 문제점과 그 원인을 분석하고 행정·법리적 대안을 마련하기 위해 전문가 자문에 돌입했다. 국회 국토교통위원회 소속 홍기원 더불어민주당 의원(평택시갑)은 지난 13일 국회의원회관에서‘조정대상지역 지정제도 개선 토론회’를 열고 현행 조정대상지역 지정제도의 문제점을 진단했다.
이날 토론회에서 주제발표를 맡은 김성환 한국건설산업연구원 부연구위원은 국내 주택시장의 제도변화 추이와 변화를 토대로 조정대상지역 지정제도의 현주소를 짚었다. 규제지역 지정에 따라 △주택법 △소득세법 △부동산거래신고법 등의 다양한 규제들이 마치 종합선물세트처럼 복잡하게 얽히고 중복되면서 제도의 순기능보다는 부작용이 초래되고 있음을 지적했다.
전문가들은 주택시장의 혼란을 줄이고 실수요자들의 주거안정을 위해서는 규제지역 지정의 목적에 맞게 세금·대출·청약·전매제한 등의 규제를 분리하고 명료하게 적용해야 한다고 제안했다. △집값 상승 억제를 위한 ‘투기지역’△투기 방지를 위한 ‘투기과열지구’△분양시장 과열을 방지하기 위한 ‘조정대상지역’으로 각각의 규제지역을 재설계해야 한다는 것이다.
또 중복된 규제 내용을 과감히 축소하고 시장변화에 따라 지정요건에 부합하지 않을 시 신속하게 규제지역에서 해제될 수 있도록 정책의 신속성을 높여야 한다고 조언했다. 더불어 기획재정부·국토부로 나뉜 소관 중앙부처를 단일화하고 전문화해 제도의 효율성을 높이고 시장의 예측력을 높여 주택시장의 혼란을 방지토록 하는 방안도 제안됐다.
홍기원 의원은 “최근 금리가 폭등하면서 매매시장 거래가 얼어붙고 미분양 물량도 증가해 대부분의 조정대상지역들이 시장 침체를 근거로 조정대상지역 해제를 호소하고 있다”라며 “국회 국토교통위원회 위원으로서 전문가들의 정책제언들을 종합적으로 고려해 법률 개정과 제도개선에 앞장서겠다”고 말했다.
▲실수요자 ‘내 집 마련’ 계획도 위기… 제도 폐지론 힘 받아=일각에서는 그동안 부동산 규제지역 지정에 따른 주택시장의 혼란을 이유로 제도 폐지론까지 제기되고 있다. 도입목적을 상실한 지정제도를 정부나 국회가 유지해야 할 명분이 없다는 것이다. 주택가격이 상승할 때는 풍선효과를 일으키며 전국에 투기 열풍을 확산시켰고, 최근 가격이 하락할 때에도 주택시장 안정화에 아무런 실효성도 내지 못했다는 지적이다.
김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 “규제지역 지정은 실수요자 입장에서 금융·세제·전매제한·청약·자금조달 등의 조건이 달라지기 때문에 내 집 마련을 위한 계획을 수립할 수 없게 되며, 나아가 기존에 준비했던 계획들도 무위로 돌아가게 만들 수 있다”라며 “규제지역 지정제도에 대한 실효성 논란이 커지는 만큼, 제도의 타당성과 효과성을 점검해 폐지 여부까지도 면밀히 검토할 필요가 있다”고 말했다.
