남가좌1 주택재건축이 최고 층수 22층에 달하는 고층아파트로 탈바꿈하기 위해 사업에 박차를 가하고 있다. 제2종 일반주거지역(12층)인 남가좌1은 용적률 235%에 평균층수 20층을 적용받아 총 849세대로 신축될 예정이다. 또 지난 2일에는 총 토지등소유자 456명 중 85%가 조합설립에 동의함에 따라 조합설립인가를 신청해 놓은 상태다. 남가좌1은 서울시가 2011년까지 완공할 예정인 경전철 역사가 구역 바로 앞에 개설될 것으로 보여 투자처로써 상당한 메리트가 있다는 게 전문가들의 분석이다. 이와 함께 구역이 위치해 있는 서대문구는 가재울뉴타운을 포함해 재건축·재개발사업이 동시에 추진되고 있어 향후 대규모 아파트밸리가 형성될 예정이다.

 

 

▲기본계획보다 완화된 평균층수 20층 적용=서대문구 남가좌동 369-10번지 일대에 위치한 남가좌1 주택재건축(조합장 당선자 신도현)은 제2종 일반주거지역(12층)으로써 대지면적 5만7천684㎡에 용적률 235%를 적용받아 지하2층·지상22층 아파트16개동 총 849세대(임대포함)로 재건축될 예정이다. 지난 5월 정비기본계획 변경·고시와 함께 서울시로부터 정비구역지정을 받았다. 이와 함께 제2종에서 제3종 일반주거지역으로 종상향됨에 따라 평균층수 20층을 적용받게 됐다.

 

지난해 3월 정비기본계획이 고시될 당시에는 평균층수 10층밖에 지을 수 없었지만 기본계획이 변경되면서 평균층수 20층까지 지을 수 있게 된 것이다. 면적은 기존 6만2천㎡에서 5만7천684㎡로 약 4천300㎡가 감소했다.

 

주택규모별로 살펴보면 임대주택을 포함해 △88.93㎡(26평형) 204세대 △115.32㎡(34평형) 350세대 △150.25㎡(45평형) 216세대 △172.99㎡(52평형) 79세대 등으로 구성돼 있다.

 

신도현 조합장 당선자는 “당초 정비기본계획이 고시됐을 때보다 층수를 완화시키려고 끊임없는 노력을 해 왔다”며 “그 결과 층수를 22층까지 지을 수 있게 돼 토지등소유자들의 이익은 극대화될 것”이라고 내다봤다.

 

▲교육·교통·편의시설 등 각종 인프라 구축=남가좌1은 인근에 교육·교통·편의시설 등 각종 인프라가 구축돼 있고, 인접한 백련산에서 매일 맑은 공기를 선사해 주고 있어 우수한 주거환경을 자랑한다.

 

구역과 맞닿아 있는 교육시설로는 연가초, 연희중, 명지대학교가 자리하고 있다. 이밖에도 이화여고, 이대부고, 경성중·고, 충암중·고, 명지중·고, 연북중, 연희여중, 서현중 등이 위치해 있어 학군은 좋은 편에 속한다. 또 연세대, 이화여대, 명지대학, 홍익대, 서강대 등 서울 유수의 대학이 인근에 위치해 있다.

 

교통시설로는 지하철6호선 증산역이 위치해 있지만 걸어서 이용하기에는 다소 무리가 있을 것으로 보인다.

 

 

하지만 구역 앞에 있는 거북골길에는 다양한 버스노선이 마련돼 있어 증산역까지 도달하는데 불편함은 없는 상황이다. 이와 함께 내부순환로, 강변북로, 수색로 등을 통해 서울 전지역을 손쉽게 드나들 수 있다.

 

신촌지구와 상암지구의 대형상권을 이용하는데도 불편함이 없어 보인다. 상암 월드컵경기장과 하늘공원, 신촌 현대백화점, 그랜드마트, 세브란스 병원, 동신병원, 세란병원 등 의료시설 및 구청, 등기소, 보건소 등 공공시설도 손쉽게 이용할 수 있다.

 

특히 오는 2011년에는 서울시가 계획하고 있는 경전철 사업이 완료될 예정이며, 구역 바로 앞에 역사가 들어서게 돼 수혜가 예상되는 곳이다. 뿐만 아니라 서대문구는 가재울뉴타운을 비롯한 재건축·재개발사업들이 활발하게 추진되고 있어 향후 택지개발지구 못지않은 대규모 아파트밸리가 형성될 전망이다.

 

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신도현 조합장 당선자는 “토지등소유자들이 자발적으로 사업에 동참해 줘 큰 어려움 없이 사업을 진행하고 있다”며 “따라서 이달 안으로 조합설립인가를 받는데 무리가 없을 것”이라고 밝혔다.

 

▲재건축사업을 추진하게 된 계기는=우리 구역을 포함해 은평구 내에서 재건축·재개발사업을 추진하고 있는 구역들은 상당히 열악한 주거환경을 갖추고 있다. 이로써 주거환경을 개선하기 위해 방법을 모색해 왔지만, 그 당시 단독주택구역에서는 재건축사업을 추진할 수 있는 근거가 없었다. 하지만 지난 2003년 7월 <도시 및 주거환경정비법>이 제정되면서 마침내 단독주택구역에서도 재건축사업을 할 수 있도록 길이 열리게 됐다. 이에 따라 지난해 3월 고시된 서울시 도시·주거환경정비기본계획에 포함돼 같은해 8월 24일 은평구청으로부터 추진위원회 승인을 받았다. 또 지난 5월에는 서울시로부터 정비구역지정을 받아 사업을 신속하게 추진하고 있다. 이후 지난 2일 조합설립인가를 신청했다.

 

▲조합장으로 당선된 소감은=먼저 지난달 13일 열린 창립총회에서 조합장으로 선출해 준 모든 토지등소유자들에게 진심으로 감사하다는 말을 전하고 싶다. 추진위원장직을 맡았을 때와 달리 조합이라는 법인의 대표자로서 어깨가 무겁다. 하지만 항상 곁에서 든든하게 뒷받침해 주고 있는 임·대의원, 조합원들이 있기 때문에 두렵지는 않다.

 

▲조합설립인가를 받기 위해 역점을 두는 부분이 있다면=현재 85%에 달하는 토지등소유자들이 조합설립에 동의해 줘 지난 2일 서대문구청에 조합설립인가를 신청해 놓은 상태다. 인가를 신청할 당시 서류상 하자가 없도록 노력했으며, OS를 동원하지 않고 주민들이 자발적으로 동의서를 제출해 줘 손쉽게 조합설립동의율을 달성할 수 있었다.

 

▲향후 사업일정은=현재 조합이 계획하고 있는 앞으로의 사업일정은 이달 안으로 조합설립인가를 받아 내년 초에는 사업시행인가를 받을 것으로 예상하고 있다. 이후 관리처분계획을 수립해 내년 하반기까지 이주·철거를 계획하고 있다.

 

▲구역이 내세울만한 가장 큰 자랑거리가 있다면=우리 구역은 향후 명지대학교 근처에 경전철 역사가 조성될 전망이어서 이로 인한 수혜가 예상된다. 또 구역이 구릉지에 위치해 있기 때문에 조망권이 확보되고, 모든 아파트단지를 남향으로 배치할 수 있다는 게 장점이다. 따라서 재건축사업이 완료되면 재산가치 상승이 기대되고 있다.

 

▲사업을 추진하면서 어려운 점이 있다면=정비구역지정을 받기 전까지 노후도를 맞추기 위해서 신·개축을 제한하는데 어려움이 있었다. 하지만 구역 내 전체 주민들이 적극적으로 도와줬기 때문에 큰 어려움은 없었다. 이와 함께 다른 단독주택재건축 구역과 마찬가지로 강남의 공동주택과 강북의 단독주택을 기반시설이 양호하다는 이유만으로 똑같은 잣대로 규제하는 정부의 시각이 잘못됐다고 본다. 이로 인해 같은 규제를 적용받고 있어 사업을 추진하는데 어려운 점이 많다.

 

▲토지등소유자들에게 신임을 얻은 이유는=그동안 구역 내에 거주하면서 여러 가지 봉사활동을 해 왔다. 특히 통장직을 맡아 구역이 어려움을 겪을 때마다 도움을 줬기 때문에 지금까지 신임을 얻고 있는 것 같다. 또 장석희 총무이사와 함께 조합을 이끌고 있기 때문에 토지등소유자들로부터 더욱 신임을 얻고 있는 것 같다.

 

▲토지등소유자들에게 당부하고 싶은 말은=저는 겉모습만 번지르르한 허례허식을 싫어한다. 개인의 실속 보다는 조합 전체의 이익이 될 수 있는 사업을 추진하고 싶다. 또 지금까지 집행부를 믿고 따라와 준 것처럼 앞으로도 주민 전체가 단합해 집행부를 신뢰해 준다면 단기간 내에 사업이 완료될 수 있다. 따라서 전체 주민들에게 협조를 부탁한다.

 

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■ 현재 시세는

남가좌1이 위치해 있는 구역은 가재울뉴타운과 경전철 등의 수혜를 입을 지역으로 정평이 나 있다. 이로 인해 현 시세는 각 지분에 따라 현격한 차이를 보이고 있다.

 

일례로 16.5㎡(5평) 짜리가 3.3㎡당 2천500만원의 시세를 보이고 있으며, 132㎡(40평)의 큰 지분의 경우에는 3.3㎡당 900만원의 시세를 형성하고 있는 것으로 나타났다.

 

인근 명지공인중개사(02-373-2008) 차덕수 대표는 “재건축은 건축물에 부속된 대지만 있다면 큰 지분이든 작은 지분이든 모두 조합원자격이 있다”며 “작은 지분의 경우 1억~2억원이면 살 수 있어 목돈이 요구되는 큰 지분보다 작은 지분의 선호도가 높은 편”이라고 설명했다. 작은 지분이 큰 지분보다 높은 시세를 형성하고 있는 이유다.

 

현재 이곳 시세는 당초 조합이 재건축사업을 추진했던 3년 전과 비교해 두배 이상 오른 상황이다.

 

차 대표는 또 “현재 찾는 사람은 많지만 매물이 없는 상황”이라며 “조합설립인가를 받게 되면 조합원지위를 양도할 수 없어 현 시세가 유지될 것으로 보인다”고 전했다.