“리모델링 ‘3BAY’ 가능해야 업계 산다”
현행법에선 ‘ㄱ형 아파트’ 리모델링 불가능
스프링클러 설치 따른 층고감소 문제도 거론
김문기
동부건설 차장
3BAY 설계가 가능토록 현행 리모델링 제도를 개선해야 한다는 목소리가 높아지고 있다. 현행 증축 리모델링의 한계는 정부 정책과 수요자 요구가 접점을 이루지 못하고 있다는 부분이다. 특히 평면에 있어 수요자들은 전후좌우 증축을 원하는 경향이 두드러지는 반면, 정부 정책에서는 앞뒤 증축만을 허용하고 있다. 이런 상황에서 3BAY 리모델링 설계 필요성이 다시 제기됐다. 사단법인 한국리모델링협회(회장 김진호)가 지난달 21일 신사동 대림주택문화관에서 개최한 세미나에서 동부건설 김문기 차장은 “BAY 확장 및 수직 증축 가능성에 대해서 심도있게 고민해야 할 시기”라고 주장했다. ‘노후화된 아파트 리모델링 유니트 변화’라는 주제발표를 통해 김 차장은 “노후화되는 공동주택이 급증하는 반면 주민들의 주거 환경에 대한 욕구는 오히려 급증하고 있다”면서 “그만큼 리모델링에 대한 다양한 평면 설계가 가능해야 하지만 법과 당국의 소극적 자세로 어려운 상황”이라고 진단했다.
김 차장은 이 과정에서 기존 N BAY에서 N+1, N+1.5, N+2 BAY 설계안을 제시했으며 2BAY 3세대를 3BAY 2세대로 통합하는 방안에 대해서도 제시했다.
다양한 확장설계는 향후 채광 면적을 넓히고 통풍이 유리하며 공간 활용 측면에서도 우수해 향후 증축형 리모델링이 지향해야 할 방향이라고 평가했다.
김 차장은 “현장에서 주민들이 리모델링을 반대하는 대부분의 이유가 평면 설계와 관련이 깊다”면서 “3BAY가 가능하면 평면 설계 불만으로 인한 사업 반대 소유자들도 줄어들 것이며 자산가치도 더 높아져 사업 활성화에 기폭제로 작동할 것”이라고 말했다.
또한 그는 “건교부만 결정 내려주면 된다”면서 “당초 건교부에서 주거 환경을 질적으로 개선시키기 위해 재건축을 대신해 리모델링을 제안했는데 오히려 현재의 평면 설계는 이런 리모델링 도입 취지에 역행하는 것으로 하루 빨리 3BAY 평면이 가능해져야 한다”고 덧붙였다.
수평 및 수직 증축 과정에서 발생될 문제도 거론됐다. 수직 증축이 가능할 경우 어떤 세대가 수직 증축된 세대로 올라가게 되느냐는 내용이다. 아마도 경쟁률이 치열할 것으로 예측된다. 공동주택이 점점 고층화 추세로 이어지며 조망 및 일조의 가치 또한 층수에 비례해 높아지는 추세다. 이에 대해서는 추첨을 통해 정하거나 또한 추첨 후 그에 따라 증가하는 가치를 산정해 그 차액을 나머지 사람들에게 안분시키는 방법 등이 제시됐다.
현행 리모델링의 한계를 지적하는 말이 나오기도 했다. 현행법 상 십자형 아파트의 경우 아직까지 리모델링 방법이 없다는 설명이다. 앞뒤로 증축해야 하는 ‘ㄱ’형 아파트의 경우 꺾이는 부분에 대한 증축 처리 기준이 결정돼야 하는데 이에 대한 해결방안이 없다는 것이다.
또한 스프링클러 설치에 따른 층고 감소에 대한 문제도 제기됐다. 리모델링의 경우도 전층에 대해 스프링클러를 설치해야 하는데 이 과정에서 층고가 낮아지는 부분에 대한 해결방안이 현재까지 없다는 것이다.
▲시행착오 통한 평면 변천과정=이날 세미나에서는 지금까지 적용된 설계방법을 짚어보고 향후 리모델링 평면이 나아가야 할 방향성을 제시했다.
기준은 2BAY 복도식 34평형 아파트(침실3, 화장실1, 거실, 주방)를 대상으로 제시됐다. 이 세대를 전용면적 30% 증축을 통해 44평형으로 증축하는 사례를 놓고 각각의 방향에 대해 논의했다.
첫째, 앞뒤 증축형은 2000년대 초반에 2BAY 아파트 증축 리모델링 과정에서 나왔다. 앞뒤 증축으로 길쭉한 평면이 나왔지만 채광 및 통풍이 불리해지면서 문제가 제기되기 시작했다.
둘째, 광정(光井)형은 길쭉한 복도에서 채광이 불리하다는 지적이 나오자 이에 대한 세대 중간 지역에 불투명 대형창을 설치해 채광 부분에 대한 해결책을 제시한 설계안이다. 하지만 이 설계안 역시 좌우 증축이 불가능해 기존 2BAY 상태에서 앞뒤로 늘어나는 한계를 벗어나지 못했다.
셋째, 측세대 확장형은 아파트 건물 동 좌우 외곽의 2세대에만 적용 가능한 설계 제시안이다. 건물의 가장 바깥쪽에 위치해 측면 증축으로 3BAY 가능성을 제시했다. 타 세대와의 형평성 문제로 아직까지 현실에 적용되지 못하고 있는 설계안이다.
넷째, 3BAY 확장형은 옆 세대와의 통합으로 2BAY 3세대를 3BAY 2세대로 통합하는 방법으로 제시된 구조로 재건축과 동일한 평면 구성이 가능하다. 수평 및 수직 증축이 가능하다는 전제 하에 제시됐다.
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“다양한 평면 구성에는 라멘구조가 가장 용이”
김창록 건원건축 상무, 주거환경연구원 특강서 강조
주거환경연구원이 지난달 28일 정비사업전문관리사 특강을 통해 리모델링의 현 주소를 진단하는 자리를 마련했다.
주제는 ‘공동주택 리모델링 현황 및 시장 분석’이라는 주제로 강사는 김창록 건원건축 상무가 맡았다. 김 상무는 재건축 규제로 인해 리모델링의 새로운 시장 가능성이 높게 본다고 말했다. 그는 “서울시 도시 및 주거환경정비조례에 따르면 재건축을 위한 안전진단 신청 가능 시기만 하더라도 상당 시간이 지나야 한다”며 “리모델링을 통해 주거 환경 개선과 함께 자산가치 향상을 추구하는 것도 하나의 방법이 될 수 있을 것”이라고 말했다.
김 상무는 또 현행 법에서의 리모델링 완화요건들을 설명했다. △건축법 적용 완화 △주택조합 설립 완화 (4/5 -> 2/3) △조합에 매도청구권 부여 △15년 이상 된 아파트에 증축 권한 부여 △부가세 면제 및 국민주택기금 지원 등이다. 이에 덧붙여 김 상무는 취득세·등록세 등의 추가적인 조세 및 금융 지원 제도 개선이 필요하다고 강조했다.
증축 리모델링이 가능한 구조와 관련해서는 라멘구조가 다양한 평면 구성이 가장 용이하다고 설명했다. 그는 “기둥과 벽으로 구성돼 있는 라멘구조의 경우 층고가 3m로 높고 내부는 벽돌을 쌓아 칸막이 역할만을 하고 있으므로 기둥과 보를 남겨둔 채 벽돌 철거 후 다양한 평면 제안이 가능하다”고 말했다.
벽식구조는 크게 두 가지로 구분된다. 횡(橫)벽과 종(從)벽이 모두 내력벽으로 이뤄진 구조와 종벽만이 내력벽으로 구성된 경우다. 종벽만이 내력벽으로 이뤄진 경우 횡벽은 벽돌로 쌓아 칸막이 역할을 하게 된다.
종벽만이 내력벽으로 이뤄진 경우가 횡벽과 종벽 모두 내력벽으로 고정돼 있는 구조보다는 증축 리모델링에 있어 더 우수하다.
증축 리모델링이 가장 어려운 구조가 종벽과 횡벽 모두 내력벽으로 이뤄진 구조다. 90년대 준공된 분당·일산 등 신도시 아파트들은 대개 이런 구조다.
이 같은 구조의 아파트가 탄생한 배경은 ‘빨리, 싸게, 많이’ 짓기 위한 방법이었기 때문이다. 당시 정부의 200만호 주택 공급 정책에 의해 시간 및 비용 측면에서 경제적인 이 방법이 사용되었다는 것이다.
이 과정에서 상대적으로 층고가 높고 공기가 긴 라멘조 구조보다 횡벽과 종벽 모두가 고정돼 공기가 짧고 상대적으로 층고가 낮은 이 구조가 선택됐다는 것이다.
김 상무는 이런 구조의 경우 증축 리모델링이 아닌 대수선 리모델링을 제안했다. 그는 “종·횡 방향으로 벽들을 건드릴 수 없는 구조로 돼 있어 증축 리모델링은 곤란하고 대수선형이 적합한 구조”라고 말했다.
김 상무는 강남의 한 리모델링 단지 사례를 놓고 설명을 진행하는 과정에서 발생한 두 가지 에피소드를 풀어 놓기도 했다.
첫 번째는 엘리베이터와 관련한 내용으로 기존 복도식 아파트가 리모델링을 통해 계단식으로 바뀌면서 어떤 세대 라인의 경우에는 엘리베이터를 독자적으로 사용하게 되는 경우가 발생하게 된다는 것이었다.
즉 예를 들어 7개 라인이 있는 아파트의 경우 2세대가 하나의 엘리베이터를 사용하게 될 수밖에 없는데 그 중 나머지 한 라인의 경우에는 자기 세대만의 엘리베이터가 만들어진다는 내용이었다.
실제 리모델링이 이뤄진 강남의 해당 아파트에는 다른 세대보다 단독 엘리베이터를 사용하는 세대의 가격이 좀 더 높게 나왔다는 후문이다.
다른 한가지 내용은 주차장 확장과 관련된 것이다. 김 상무는 “공사비 아낀다고 주차장 확장을 주저하지 말라”고 조언했다.
해당 아파트의 리모델링 공사 직전 공사비 협상 과정에서 크고 작은 난항을 겪었는데 공사비 부담을 느낀 조합에서 주차장을 지하 1층만 하기로 계약했다는 것. 따라서 각 세대별로 1대의 주차공간 만이 제공되는 셈이었다.
김 상무는 “최근 이 단지를 방문해 보니 당시에 주차공간을 좀 더 넓게 했었어야 했다는 얘기를 많이 듣는다”면서 “해당 세대의 경우에도 차가 2대 이상이 있을 수 있고 외부에서 손님이라고 올 경우에는 난감한 일이 많이 발생할 것”이라고 말했다. 또한 “이 같은 불편함들은 아마도 주택 가격에도 영향을 미치게 될 것”이라고 덧붙였다.
