재건축·재개발의 근간인 〈도시 및 주거환경정비법〉이 대폭 손질되면서 사업방식에서부터 추진절차에 이르기까지 ‘상전벽해’ 같은 변화가 진행되고 있다. 지난해 12월 30일 국회를 통과한 〈도정법〉 및 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉 개정안은 지난 19일 정부로 이송돼 현재 공포 절차만을 남겨두고 있다. 특히 시행방법 등 구체적인 내용들이 담기게 될 시행령과 조례에 촉각이 모아지고 있는 가운데 주거환경연구원을 비롯해 한국주택정비사업조합협회 등 관련단체들의 물밑 활동도 활발해지고 있다.

 

공공관리 대상구역의 경우 추진위 없이 곧바로 조합설립이 가능해진다. 또 창립총회나 관리처분총회는 조합원 20%이상이 직접 참석해야 의결이 가능해진다. 개정된 〈도정법〉에 따라 현재 시행령도 개정 작업이 진행 중인 가운데 체크해야 할 사항이 적지 않다.

 

▲가로주택정비사업의 공동시행자 및 층수=먼저 새로운 정비사업방식으로 도입되는 가로주택정비사업의 공동시행자와 층수가 시행령에서 정해진다. 가로주택정비사업의 원활한 시행을 위해 시행령에는 건축완화 기준도 담기게 된다.

 

가로주택정비사업은 노후·불량건축물이 밀집한 가로구역에서 종전의 가로를 유지하면서 소규모로 주거환경을 개선하기 위해 시행하는 사업을 말한다.

 

추진위원회를 구성하지 않는 가로주택정비사업은 도시 및 주거환경정비 기본계획이나 정비계획 수립대상에서 제외되는 것은 물론 주택규모 및 건설비율을 안 지켜도 된다. 다만 기존 단독주택의 호수와 공동주택의 세대 수를 합한 수 이상의 주택을 공급해야 하는데, 이때 건축물의 층수 등은 대통령령으로 정한다.

 

▲공공관리에 따른 추진위 미구성시 방법과 절차=공공관리를 시행하는 경우 추진위원회를 생략할 수 있다. 즉 조합을 바로 설립할 수 있다는 것이다. 이때 조합설립에 필요한 방법과 절차는 시행령에 담기게 된다.

 

개정안 제13조제6항은 “정비사업에 대하여 제77조의4에 따른 공공관리를 시행하려는 경우에는 추진위원회를 구성하지 아니할 수 있다. 이 경우 조합 설립에 필요한 방법과 절차는 대통령령으로 정한다”고 돼 있다.

 

▲조합설립 동의 전 추정분담금 등 관련 정보=앞으로 추진위가 조합설립에 필요한 동의를 받기 위해서는 사전에 추정 분담금 등의 정보를 토지등소유자에게 제공해야 한다. 이때 추정분담금과 관련된 자료는 시행령에서 따로 정하도록 했다.

 

현재까지 추정 분담금 등 대통령령으로 정하는 정보가 어떤 것인지에 대해서는 구체적인 게 없다. 다만 서울시의 분담금 추정 프로그램 등과 유사한 내용일 것이라는 추측이 우세하다.

 

▲창립총회·관리처분총회 등 직접참석비율 20% 상향=총회 직접참석비율이 총회 성격에 따라 달라진다. 종전까지는 모든 총회에 조합원 10%이상이 출석하면 됐다. 하지만 앞으로는 창립총회나 관리처분총회 등은 조합원 20%이상이 참석해야 의결이 가능해진다.

 

개정안 제24조제5항은 “총회에서 의결을 하는 경우에는 조합원의 10%(창립총회, 사업시행계획서와 관리처분계획의 수립 및 변경을 의결하는 총회 등 대통령령으로 정하는 총회의 경우에는 조합원의 20%)이상이 직접 출석해야 한다”고 규정하고 있다.

 

개정안에서 명시된 것처럼 창립총회와 사업시행계획·관리처분계획을 의결하는 총회는 조합원 20%이상이 직접 참석해야 한다. 여기에 ‘총회 등’으로 명시하고 있는만큼 조합원 20%이상 직접 참석 총회는 더 늘어날 수도 있다. 경미한 변경을 초과하는 안건을 의결하는 총회나 시공자 등 협력업체 선정 총회 등이 포함될 가능성이 있다.

 

의결 정족수도 강화된다. 사업시행계획서나 관리처분계획의 수립·변경은 조합원 과반수의 동의를 받아야 하는데, 정비사업비가 10%이상 늘어나는 경우에는 조합원 2/3이상의 동의를 받아야 한다.

 

▲관리처분 타당성 검증 인증기관은 어디=시장·군수는 조합이 인가 신청한 관리처분계획에 대해 타당성 검증을 요청할 수 있다. 이때 타당성 검증은 대통령령이 정하는 공공기관에 요청할 수 있는데 현재로서는 LH와 한국감정원 등이 유력해 보인다.

 

▲지분형주택의 규모·분양대상 등=LH가 사업시행자인 경우 분양대상자와 공동 소유하는 방식의 주택이 지분형주택이다. 이 지분형주택의 규모나 공동 소유기간, 분양대상 등이 시행령에 담긴다.

 

 

 

■ 시행규칙 체크 사항
조합설립 인가신청 서류에 정비사업비 관련 자료가 추가되는 등 시행규칙도 일부  개정된다.

 

▲10년마다 국토부장관이 도시 및 주거환경정비 기본방침 수립해야=앞으로 국토부장관은 10년마다 도시 및 주거환경정비 기본방침을 수립해야 한다. 이 기본방침은 현행 도시·주거환경정비 기본계획의 상위계획으로 보면 된다.

 

이 기본계획에는 △도시 및 주거환경정비를 위한 국가 정책방향 △도시·주거환경정비 기본계획의 수립 방향 △노후·불량 주거지 조사 및 개선계획의 수립 △도시 및 주거환경개선에 필요한 재정지원계획 △도시 및 주거환경개선을 위해 필요한 사항으로서 대통령령으로 정하는 사항 등이 담기게 된다.

 

▲조합인가 신청시 정비사업비 관련 자료도 제출해야=조합설립인가 신청서류 목록에 정비사업비 관련 자료가 추가된다.

 

종전까지는 〈도정법〉 시행규칙 제7조에 따라 조합설립인가신청서에 △조합정관 △조합원 명부(조합원자격을 증명하는 서류 첨부) △토지등소유자의 조합설립동의서 및 동의사항을 증명하는 서류 △창립총회 회의록(총회참석자 연명부 포함) △토지·건축물 또는 지상권이 수인의 공유에 속하는 경우에는 그 대표자의 선임 동의서 △창립총회에서 임원·대의원을 선임한 때에는 선임된 자의 자격을 증명하는 서류 △주택건설예정세대수, 주택건설예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(주택재개발사업 및 주택재건축사업의 경우) △건축계획, 건축예정지의 지번·지목 및 등기명의자, 도시관리계획상의 용도지역, 대지 및 주변현황을 기재한 사업계획서(도시환경정비사업의 경우) △그 밖에 특별시·광역시 또는 도의 조례가 정하는 서류를 첨부하면 됐다.

 

하지만 여기에 공사비 등 정비사업에 드는 비용과 관련된 자료가 새롭게 추가된다. 개정안 제16조제1항제2호가 ‘국토해양부령으로 정하는 서류’에서 ‘정비사업비와 관련된 자료 등 국토해양부령이 정하는 서류’로 바뀌었기 때문이다.

 

 

■ 개정조례에 반영될 주요내용
앞으로 서울에서는 정비예정구역제도가 폐지될 것으로 보인다. 시·도지사가 사업시기를 조정할 수 있는 권한도 생겼다. 〈도정법〉 개정에 따라 시·도 조례에도 큰 변화가 예정돼 있다.

 

▲정비예정구역 임의화=정비기본계획에 생활권별 주거지 종합계획 등이 포함됐다면 정비예정구역이나 단계별 사업추진계획은 생략해도 된다. 앞으로는 정비기본계획을 고시하면서 정비예정구역을 명시하지 않아도 된다는 얘기다.

 

종전까지 인구 50만이상의 대도시 시장이 의무적으로 수립해야 하는 정비기본계획에는 정비예정구역과 단계별 사업추진계획을 명시하는 게 필수사항이었다. 하지만 생활권의 설정, 생활권별 기반시설 설치계획 및 주택수급계획이나 생활권별 주거지의 정비·보전·관리의 방향 등을 담았다면 빼도 된다는 것이다.

 

특히 서울시가 주거지 종합계획 등을 줄기차게 요구해 온 점을 감안하면 서울에서는 정비예정구역 제도가 아예 사라지게 될 전망이다. 다만 서울을 제외한 대부분의 시·도는 최근에 정비기본계획을 변경 고시했기 때문에 당분간 큰 변화는 없을 것으로 보인다.

 

▲조합설립 취소 절차 및 방법=추진위 승인이나 조합설립 인가 취소에 대한 구체적인 절차와 방법 등이 시·도 조례에서 구체화된다. 특히 동의율과 비용지원 범위 등 주민들의 이해관계가 직접 맞닿아 있는만큼 조례 개정 방향에 따라 갈등이 예고되고 있다.

 

먼저 추진위·조합 취소에 대한 동의율을 정해야 하는데, 추진위·조합 구성에 동의한 토지등소유자의 1/2~2/3이하 범위에서 해야 한다. 또 토지등소유자 10~25% 범위에서 시·도 조례로 정하는 비율 이상의 요청이 있는 경우 시장·군수가 개략적인 정비사업비와 추정 분담금 등을 조사해 토지등소유자에게 제공할 수 있도록 하고 있어 이에 대한 비율도 정해야 한다. 나아가 관련 절차, 방법, 조사기간 등도 모두 시·도 조례로 정할 수 있도록 하고 있고, 기투입비용의 지원 범위 역시 조례로 정해진다.

 

▲지방 재개발 상한용적률 범위=수도권 과밀억제권역 이외의 지방 재개발지역도 시·도 조례로 상한용적률을 적용할 수 있다. 이때 법적상한용적률에서 정비계획으로 정해진 용적률을 뺀 용적률의 75%이하로서 시·도 조례로 정하는 비율에 해당하는 면적에는 주거전용면적 60㎡이하의 소형주택을 건설해야 한다.

 

▲사업시행인가·관리처분인가 시기 조정=주택시장의 불안정이 우려되는 경우 사업시행이나 관리처분인가의 시기를 조정할 수 있는 권한이 시·도지사에게 부여된다. 시기조정 등에 관한 방법과 절차 등은 시·도 조례로 정한다.

 

 

 

■ 도촉법 시행령 개정안은…
재정비촉진지구 해제 요건 등을 담은 〈도촉법〉 개정안에 따르면 촉진지구에서 해제될 경우 구역내 주민들의 일정 동의가 있다면 〈도정법〉에 따른 개별사업으로 전환이 가능하다. 이때 동의율은 토지등소유자 1/2~2/3이하 범위에서 시·도조례로 정하도록 하고 있는데 ‘어느 정도 수준에서 동의율이 결정되는냐’에 따라 사업재개의 변수가 될 전망이다.

 

이번에 신설된 〈도촉법〉 개정안 제7조제4항은 “재정비촉진지구의 지정을 해제하는 경우 재정비촉진구역내 추진위원회 또는 조합의 구성에 동의한 토지등소유자 1/2~2/3이하 범위에서 시·도 또는 대도시 조례로 정하는 비율 이상 토지등소유자의 과반수가 해당 촉진사업을 정비사업으로 전환해 계속 시행하기를 원하는 구역에서는 이 법 또는 관계 법률에 따른 종전의 지정·인가·허가·승인·신고·등록·협의·동의·심사 등이 유효한 것으로 본다”고 규정하고 있다. 이 경우 시·도지사 또는 대도시 시장, 시장·군수·구청장 또는 사업시행자는 종전의 인가 등을 변경해야 한다.

 

또 재정비촉진구역의 지정기준을 완화하는 특례조항이 폐지되면서 시행령 위임규정에 따라 제정된 시·도 조례는 효력이 없어지게 됐다.

 

그동안 서울시는 〈도시재정비 촉진을 위한 조례〉 제7조에서 호수밀도, 과소필지, 부정형 또는 세장형 필지수 비율, 주택접도율을 각각 20%이하에서 완화 적용했다. 하지만 이번에 법에서 관련 규정이 사라지면서 시행령과 시·도 조례는 근거를 잃게 됐다.