▲공사비 인상요인, 검토 차원이 아닌 ‘검증’하는 연구기관=조합이 시공자와의 공사비 협상을 어려워하는 이유 중 하나가 바로 공사비 인상에 대한 검증이 어렵기 때문이다. 시공자가 요구하는 공사비 인상금액이 적정한지를 검토하기 위해서는 전문적인 지식이 필요하다. 공사비는 사업여건이 변화하거나 물가상승 등으로 인해 인상되는데 조합에서는 이를 검토할 방법이 없다는 것이다.

 

만약 조합이 시공자가 요구하는 공사비를 모두 인정할 경우 조합원들의 부담이 커질 수밖에 없지만 시공자의 공사비 인상요구를 받아들이지 않을 근거도 없다. 특히 공사비의 경우 조합원들에게는 매우 민감한 사항이기 때문에 조합에서는 쉽게 결정할 수 없는 문제이기도 하다.

 

울산광역시의 무거산호아파트재건축조합이 이런 상황이었다. 무거산호아파트재건축조합은 지난 2007년 관리처분인가를 받은 후 각종 소송 등으로 인해 사업이 지연됐다. 이에 따라 시공자는 착공이 지연되고 미분양에 대한 우려 등의 이유로 공사비 인상을 요구했다. 또 사업비도 증가함에 따라 관리처분계획도 새롭게 수립해 조합원들의 동의를 받아야 하는 어려운 상황에 봉착했다.

 

최초로 관리처분인가를 받은 2007년에 비해 사업비와 공사비가 약 521억원이 증가해 조합원 가구당 최소 6천만원에서 최대 1억1천만원까지 분담금이 증가하는 상황이었기 때문에 조합에서는 관리처분총회에 대한 부담이 클 수밖에 없었다.

 

이러한 난제를 풀기 위해 해결사로 나선 곳이 바로 주거환경연구원이었다. 주거환경연구원은 시공자가 요구하는 공사비 인상 요인을 세세하게 검토해 적정 공사비 인상폭을 산출했다. 이를 통해 조합과 시공자는 공사비 협상 테이블에 앉았고, 당초 조합의 예상보다 많은 금액의 공사비를 인하할 수 있었다.

 

정해옥 무거산호아파트재건축 조합장은 “울산에 미분양 물량이 과다하게 적채돼 있었기 때문에 시공자의 공사비 인상금액을 수용할 수밖에 없는 상황이었다”면서도 “하지만 주거환경연구원이 공사비를 검토한 결과 공사비 인하가 가능하다고 판단해 시공자와 협상에 임할 수 있었다”고 말했다. 이어 “시공자와 조합이 만족할 수 있는 협상 결과를 도출했기 때문에 관리처분총회도 수월하게 진행됐다”고 덧붙였다.

 

부산의 다대2주공아파트재건축조합 역시 지분율 하락에 따른 조합원들의 반발로 사업추진에 어려움을 겪었던 구역이다. 다대2주공아파트는 지난 2009년 사업시행인가 조건이 변화함에 따라 조합원의 부담금이 증가하는 상황에 놓였다.

 

당시 연면적 증가로 인해 건축공사비가 증가하고 사업지연에 따른 물가상승분, 제도 변화로 인한 직간접 비용이 증가함에 따라 시공자와 무상지분율을 재조정해야 했다. 당시 조합원과의 합의가 도출되지 않아 사업이 정체될 위기였다.

 

하지만 주거환경연구원이 시공자가 제시한 금액에 대해 사업조건별 변화를 검토해 합리적인 대안을 제시했고 결국 장기화 조짐을 보였던 무상지분율 조정은 원만하게 진행됐다.

 

박종대 다대2주공아파트재건축 조합장은 “조합은 전문성이 부족하기 때문에 시공자와의 협상은 물론 조합원들을 이해시키는데 한계가 있었다”며 “공신력을 갖춘 주거환경연구원의 객관적인 자료와 분석으로 인해 시공자는 물론 조합원들도 만족할 수 있는 결과를 이끌어낼 수 있었다”고 당시 상황을 전했다. 이어 “정비사업 과정에서 발생하는 공사비변동 요인은 전문기관의 검토가 반드시 필요하다”며 “공사비 인상 문제로 어려움을 겪고 있는 조합들은 주거환경연구원에 공사비 검토를 의뢰해 볼 것을 조언하고 싶다”고 말했다.

 

진희섭 주거환경연구원 팀장은 “건설사에 비해 전문성이 부족한 조합은 공사비 협상에서 불리한 위치일 수밖에 없다”며 “건설사보다 뛰어난 전문성을 바탕으로 조합과 시공자는 물론 조합원들도 만족할 수 있는 협상이 될 수 있도록 지원해 나갈 것”이라고 강조했다.

 

 

 

 

■ 주거환경연구원은
(사)주거환경연구원은 재건축·재개발 등 정비사업 관련 정책·실무 연구를 통해 정책을 제안하고, 제도개선 업무를 수행하고 있는 정비사업 전문 연구기관이다. 특히 지난 2003년 국토해양부로부터 사단법인인가를 받으면서 공신력까지 인정받고 있고 있다.

 

주거환경연구원은 △정책연구실 △도시재정비연구실 △교육센터 등 3가지 전문적인 팀을 구성해 운영하고 있다. 먼저 정책연구실에서는 정부·지자체의 정책파트너 역할과 불합리한 제도를 개선하기 위한 연구를 담당하고 있다.

 

정책연구실은 〈도시 및 주거환경정비법〉, 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉 등 주택정비사업과 관련된 법령 및 제도가 정비사업에 미치는 영향을 분석하고 효과적인 개선방향을 연구해 정책개선 활동을 하고 있다. 도시재정비연구실은 일선 정비사업 현장에서 발생하는 다양한 문제점들을 해결할 수 있도록 지원하는 업무를 하고 있다.

 

특히 조합 업무에 전문성이 필요한 공사비 산출, 분양가 산정, 관리처분계획 수립에 필요한 사안 등을 지원하고 있다.

 

또 현장에서 발생할 수 있는 분쟁을 미리 예방하는 것은 물론 분쟁으로 인해 사업이 추진되지 못하고 있는 사업장에 대해 진단을 내리는 업무도 병행하고 있다.

 

교육센터는 재건축·재개발 등 주택정비사업 관계자들의 지식함양을 위해 힘쓰고 있다. 특히 교육센터는 국내 최초의 정비사업전문가 양성 교육프로그램인 ‘정비사업전문관리사’ 과정을 통해 업계에서 가장 많은 정비사업전문가를 배출해 냈다.

 

이와 함께 교육센터는 지방자치단체의 실무교육 및 주민설명회, 기업 위탁맞춤 실무교육 등을 실시하면서 국내 최고의 정비사업 전문 평생교육기관으로 자리매김해가고 있다.

 

 

 

■ 정금마을 분양 성공사례
최근 부동산침체로 미분양물량이 적체되면서 분양가격을 낮춰 분양에 나서는 조합들이 늘고 있다. 이른바 ‘착한 분양가’로 불리며 분양을 유도하고 있는 것이다.

 

하지만 조합의 속사정은 다르다. 분양을 생각하자니 분양가를 낮춰야겠고, 분양가를 낮추자니 조합원들의 부담금이 올라가기 때문이다. 분양가격은 조합원들의 부담금을 결정하는 직접적인 사안이기 때문에 조합에서는 분양가 산정 업무에 신중할 수밖에 없다. 하지만 적정 분양가를 산정한다는 것은 결코 쉽지 않은 일이다.

 

이런 상황에서 분양에 성공해 화제가 되고 있는 구역이 있다. 단독주택재건축사업으로는 최초로 일반분양에 나선 ‘이수 힐스테이트’다. 최근 부동산시장 침체로 청약에 실패하는 단지가 대부분이지만 동작구 정금마을재건축조합은 ‘이수 힐스테이트’를 선보이며 성공적으로 분양을 마쳤다.

 

하지만 정금마을재건축조합도 분양가산정에 많은 어려움이 있었다. 정금마을재건축구역 인근에 최근 분양한 사례가 없어 분양가 산출이 쉽지 않았기 때문이다. 특히 부동산시장이 침체된 상황에서 적정분양가를 결정하는 데에도 많은 어려움이 있었다.

 

김화순 조합장은 “우리구역은 최근 주변에 일반분양을 실시한 사례가 없는 상황이어서 분양가를 산정하는데 많은 어려움이 있었다”며 “적정 이윤과 분양을 성공시킬 수 있는 분양가를 산출할 수 있는 객관적인 판단기준이 절실했다”고 회상했다.

 

이런 상황에서 정금마을재건축조합이 도움을 받은 곳이 주거환경연구원이다. 주거환경연구원은 최근 분양사례는 물론 입지적인 특성 등을 고려해 분양가격을 산정한 자료를 제공했다. 이를 통해 정금마을재건축조합은 일반분양에 나서 순위 내에 100% 청약을 마쳤다. 현재 계약률도 70% 이상 진행된 것으로 알려져 성공적인 사업을 이어가고 있다.

 

김 조합장은 “감정평가업체나 시공사 마케팅팀의 경우 단순히 주변 부동산 시세와 분양사례만으로 분양가격을 제시한데 반해, 주거환경연구원은 조합의 특성과 이해관계까지 함께 검토한 결과는 내놨다”며 “개발이익과 분양, 두 마리 토끼를 잡고 싶은 조합이라면 주거환경연구원의 분양가 산정 검토를 추천하고 싶다”고 말했다.