시공자 선정시기 지연으로 ‘자금 압박’
사업 줄포기 사태… 정치 쟁점화 예고
2012년 정비업계의 최대 이슈는 공공관리와 출구전략이 될 전망이다. 오세훈 전 서울시장 재임시절에 시작된 공공관리는 박원순 시장 체제에도 그대로 유지될 것으로 예상되고 있다.
문제는 공공관리제가 시행됨에 따라 시공자 선정시기가 사업시행인가 이후로 미뤄져 일선 업계에서는 심각한 자금난에 시달리게 된다는 점이다. 또 신속하게 사업이 추진될 것이란 당초 기대와는 달리 오히려 사업이 지연되는 사태가 발생하고 있으며, 클린업시스템의 분담금 추정프로그램은 각종 오류로 인해 신뢰성 논란이 제기되고 있다.
출구전략은 정비업계에서 가장 뜨거운 감자가 될 것으로 예상된다. 경기도에서는 이미 개정된 조례에 따라 주민의견을 수렴해 일부 재정비촉진구역이나 촉진지구를 취소할 계획이다.
특히 지난달 30일 국회를 통과한 〈도시 및 주거환경정비법〉에는 사업이 지연되거나 일정 비율 이상의 토지등소유자가 사업에 반대할 경우 사업을 취소하는 방안이 담겨져 있다. 이에 따라 올해에는 본격적인 출구전략이 시행돼 사업을 포기하거나, 취소되는 사태가 발생할 것으로 예상되고 있다.
■ 공공관리
지난 2009년 1월 용산국제빌딩4구역에서 철거민과 경찰이 대치하던 중 화재가 발생해 6명이 숨지는 사고가 발생했다. 이른바 용산사태다. 이 사건을 계기로 서울시는 그동안 정비사업의 근본적인 해결책으로 주거환경개선정책을 발표하고 공공관리제를 도입하겠다는 방침을 세웠다. 공공관리제는 말 그대로 공공이 정비사업에 직접 개입해 사업을 관리하겠다는 것이다.
시는 재건축·재개발 등 정비사업은 초기단계에서 협력업체가 구역을 선점하기 위해 추진위원회를 구성하는데, 이 과정에서 비리가 발생하게 된다고 판단했다. 따라서 공공이 자금을 지원해 정비업체를 선정하고 추진위원회를 구성해 비리사슬이 발생하지 않도록 하겠다는 것이 공공관리제의 골자였다.
이에 따라 시는 성수지구를 공공관리 시범지구로 지정하고 시행에 들어갔다. 성수지구는 공공관리를 적용하면서 비교적 빠른 시간에 추진위원회를 구성하는데 성공했다. 이후 한남지구에도 공공관리를 시범 적용함과 동시에, 서울시 내 시공자와 설계자를 선정하지 않은 모든 구역에 본격적인 공공관리에 들어갔다.
▲‘공공관리 피하기’ 시공자 선정 러시… 사업기간은 되레 늘어=하지만 공공관리가 정비사업의 모든 문제를 해결하는 만능키가 아니었다. 우선 공공관리가 시행됨에 따라 주민들이 희망하는 협력업체를 선정할 수 있는 권한이 사라진 것에 대한 불만의 목소리가 높았다. 여기에 몇몇 특정 업체가 공공관리 적용구역을 독식하는 상황이 발생하면서 오히려 비리를 양산하고 있다는 의혹도 제기됐다.
또 공공관리에서 시공자 선정시기가 사업시행인가 이후로 미뤄진 점도 주민들의 반발을 샀다. 정비사업에서 시공자는 단순히 시공업체가 아닌 안정적인 자금지원과 전문성을 제공하는 업체이기 때문이다. 이에 따라 일선 현장에서는 공공관리를 피하기 위한 시공자 선정이 러시를 이루기도 했다.
나아가 서울시는 시범지구로 지정한 성수지구와 한남지구에 한강르네상스 프로젝트의 일환으로 전체 면적의 최소 25% 이상을 기부채납하도록 요구했다. 이에 주민들이 강력하게 반발하면서 사업이 지연돼 성수·한남지구보다 사업을 늦게 시작한 경기도 뉴타운이 오히려 빠른 사업속도를 보이고 있는 상황이다.
▲시공자 선정시기 위법 논란·사업비 추정프로그램 오류 등 부작용 속출=공공관리가 본격적으로 시행된 이후에도 부작용은 속출했다. 우선 시공자선정 시기가 상위법 위반이라는 논란이 일었다. 관련법에는 시공자 선정시기에 대한 조례 위임규정이 없는 상태다. 그럼에도 서울시는 사업시행인가 이후에 시공자를 선정하도록 정하고 있다.
이에 대해 법제처는 서울시의 공공관리제도가 상위법 위반이라는 유권해석을 내린바 있다. 공공관리구역에서도 조합을 설립하면 사실상 시공자 선정이 가능하다는 것이 업계의 시각이었다. 하지만 지난달 30일 국회를 시공자 선정시기를 시·도 조례로 정할 수 있도록 개정한 〈도정법〉이 국회를 통과함에 따라 공공관리지역은 사업시행인가 이후에나 시공자를 선정하게 될 전망이다.
클린업시스템의 ‘사업비 및 분담금 추정프로그램’의 신뢰성도 논란이 되고 있다. 현재 분담금 추정프로그램을 통해 산출된 분담금은 추진위·조합이 책임을 져야 하는 구조다. 따라서 일선 추진위·조합에서는 예정 사업비를 고의로 높게 입력하는 경우가 많아 사실상 프로그램의 신뢰도는 매우 낮은 상황이다.
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정부도 뉴타운 실패 인정
시스템 구조 조정 불가피
■ 출구전략
지난 2008년 미국에서 촉발된 금융위기가 전 세계를 강타했다. 한국도 부동산시장이 침체됐고, 전국적으로 미분양물량이 대폭 상승했다. 정비사업 역시 큰 피해를 받았다. 재개발·재건축사업으로 공급된 아파트에서 미분양이 발생했고, 이는 곧 조합원의 부담으로 다가왔다. 대규모 주택철거로 인해 전세시장도 불안정해지면서 세입자들의 부담도 커졌다.
부동산 시장침체가 장기화되고 전세가격이 폭등하면서 뉴타운사업이 정책적으로 실패했다는 주장이 확산됐다. 이에 따라 정부에서는 그동안 전면철거 방식에서 벗어나 새로운 방식의 정비사업 유형이 필요하다고 판단했다. 또 주민간의 갈등이나 사업지연 등으로 사업추진이 어렵다고 판단되는 경우에는 사업을 취소하거나 포기할 수 있는 방안이 필요하다는 주장도 제기됐다. 정비사업에 ‘출구전략’이 대두되기 시작한 것이다.
▲서울, 인천, 부산 등 광역자치단체 정비사업 ‘몸집 줄이기’ 급증=정비사업의 실패론이 확산되면서 광역자치단체에서는 부동산 활황기에 내놓았던 ‘도시 및 주거환경정비 기본계획’을 수정해 정비예정구역에 대한 ‘몸집 줄이기’에 나섰다. 우선 서울시는 지난해 8월 사업이 추진되지 않는 정비예정구역 31곳을 최종적으로 해제했다. 장기적인 건축허가 제한에 따른 주민들의 재산권 행사 제약과 주민간 갈등으로 인한 피해를 최소화하기 위한 구제책이었다.
인천시도 정비예정구역 중 사업추진이 부진한 48개 구역을 해제할 방침이며, 부산시는 2010년 정비기본계획상 전체 487곳에 달하는 정비예정구역 중 120곳을 정비예정구역에서 해제하기로 결정했다. 광주시 역시 141곳의 정비예정구역을 123곳으로, 대전시도 기존 202곳의 정비예정구역을 66곳을 각각 축소했다. 이밖에 천안시와 전주시, 창원시 등도 정비예정구역을 축소하는데 합류했다.
특히 전국에서 뉴타운지구가 가장 많은 경기도에서는 해제가 본격화되고 있다. 경기도는 지난해 11월 각 시·군에 ‘뉴타운사업 주민 의견조사 기준’을 하달하고, 토지등소유자 25% 이상이 뉴타운사업을 희망하지 않는 경우 뉴타운을 해제·변경하기로 결정했다. 주민 의견조사 결과 부천시의 원미4B, 원미5B, 괴안7D 등과 시흥시의 대야신천뉴타운에서 주민 25% 이상이 반대하는 것으로 나타나 뉴타운사업이 백지화될 것으로 예상된다.
▲19대 총선 ‘뉴타운 출구전략’이 최대 쟁점… 출구전략 법안 쏟아져=정치권에서서는 여·야를 불문하고 정비사업 관련 출구전략 법안을 쏟아냈다. 18대 총선이 ‘뉴타운 공약’이 주요 쟁점이었다면 19대 총선에서는 ‘뉴타운 출구전략’이 최대 쟁점이 되고 있다는 말이 나올 정도다.
실제로 최근 국회를 통과한 국토해양위원장 대안 〈도시 및 주거환경정비법〉 개정안과 〈도시재정비 촉진을 위한 특별법〉 개정안은 정부 안을 포함해 총 52건의 개정안을 통합한 것이다. 특히 이번에 국회를 통과한 개정안에는 일정기간동안 사업이 추진되지 않거나, 주민들이 사업을 반대하는 경우 정비구역을 해제 또는 추진위·조합을 해산할 수 있는 방안이 포함돼 있다.
이번 법안은 조항에 따라 공포 후 즉시 시행과 6개월 후 시행 등으로 나눠지지만, 출구전략의 경우 법안이 공포되면 대부분 즉시 시행에 들어가게 된다. 이에 따라 이르면 이달부터 개정된 〈도정법〉이 시행돼 올해부터는 실질적인 ‘출구전략’이 가동될 것으로 예상된다.
