2011-12-22 16:12 입력
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종전자산 소송 감정평가는 조합원간 형평성 고려해야부동산 뿐만 아니라 감정평가 이해·검증 요구직접적 비교방식 병행해 적정성·신뢰성 확보
조근렬감정평가사/한국감정원 공적평가처
1. 글을 시작하며올해 8월 부동산경기 침체시 과도한 현금청산 비용은 사업에 부담이 된다는 논조로 재개발 현금청산 감정평가의 기준 및 방법을 소개한 바 있다.(본지 제175호 참조)
한편, 현금청산 문제 못지 않게 관리처분계획수립용 종전자산 감정평가금액에 대하여 사업시행자인 조합과 그 구성원인 조합원간 수많은 법적 분쟁이 발생하여 사업의 발목을 잡고 있는 것도 현실이다.
이러한 법적 분쟁으로부터 필연적으로 수반되는게 법원에서 의뢰하는 소송 감정평가인데 이번호에서는 그 소송 감정평가의 기준 및 방법을 소개하고자 한다.
특히, 그동안의 재개발·재건축 감정평가는 물론 서울행정법원의 소송 감정평가 수행 경험을 바탕으로 일반적인 소송 감정평가와 관리처분계획수립용 종전자산 감정평가금액에 대한 소송 감정평가(이하 ‘종전자산 소송 감정평가’라 한다)의 차이점을 중심으로 알아보고자 한다.
2. 소송 종류별 감정평가 구분재개발·재건축 관련한 여러 가지 소송 감정평가 중 일반적으로 많이 제기되는 소송 감정평가는 조합원(분양신청을 한 조합원으로서 사업완료시까지 조합원 자격을 유지하고 있는 자)과 현금청산자(상기 조합원 이외의 자)인지 여부에 따라 다음과 같이 구분할 수 있다.
*주1) 인가받은 관리처분계획 중 원고(조합원)에 대한 종전자산평가액 부분의 취소를 구하는 항고소송*주2) 수용재결처분취소소송 중 조합을 상대로 한 보상금 증액 청구 부분-> 형식적 당사자소송
상기 여러 가지 소송 감정평가별로 그 평가기준 및 방법, 쟁점사항이 상이함에도 불구하고 실제 소송 감정평가시 그러한 점을 충분히 반영하여 평가하는 사례는 많지 않은 것 같다.
서두에서도 언급한 바와 같이 이하에서는 여러가지 소송 감정평가중 인가받은 관리처분계획 중 종전자산 감정평가금액을 다투는 경우의 소송평가 -1(종전자산 소송 감정평가)의 기준 및 방법 등에 대해서 알아보고자 한다.
3. 소송시 제기되는 감정평가 관련 쟁점사항종전자산 감정평가금액에 대해 다투는 관리처분계획일부취소소송에서 감정평가와 관련된 쟁점사항을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 조합원간 형평성이다. 이 대목은 아래 ‘4. 종전자산 소송 감정평가의 기준 및 방법’에서 자세히 알아 본다. 다만, 부동산 유형에 따른 조합원간 형평성의 문제(대표적으로 구분건물과 비구분건물(단독주택, 주상용, 상업용 등)과의 형평성 문제가 있다)는 재개발사업장에서 조합원으로부터 가장 많은 민원을 발생시키는 요인이나 본지에서는 지면상의 이유로 그 설명을 생략한다.
둘째, 산출근거(개별요인) 설시 정도이다. 종전자산 감정평가는 사업구역내 전체 조합원 부동산에 대한 대량 감정평가로 종전자산 감정평가시 그 산출근거를 세세한 부분까지 일일이 감정평가서에 설시하기에는 한계가 있는 반면, 종전자산 소송 감정평가는 소송 대상 부동산만에 대한 감정평가로 산출근거를 좀더 세밀하게 설시하여 설명할 수 있다.
이러한 이유로 종전자산 소송 감정평가결과가 더 타당하다고 여겨 채택하는 사례가 종종 있는 바 종전자산 감정평가시 대표성 있는 토지만이 아닌 사업구역내 모든 토지에 대한 개별요인의 각 항목들에 대한 비교치를 감정평가서에 명시하여야 함을 주의해야 하며 각 부동산 유형별에 따른 산출근거를 객관적으로 납득이 갈 수 있을 정도까지 기술하여야 한다. 이와 관련하여 눈여겨 볼 만한 판례 몇가지를 소개해 보고자 한다.
1. 대법원 2002. 6. 28.선고 2002두2727판결(토지수용재결처분취소등)【판결요지】[1] 토지의 수용·사용에 따른 보상액을 평가함에 있어서는 관계 법령에서 들고 있는 모든 산정요인을 구체적·종합적으로 참작하여 그 각 요인들을 모두 반영하여야 하지만, 이를 위한 감정평가서에는 모든 산정요인의 세세한 부분까지 일일이 설시되거나 그 요인들이 평가에 미치는 영향이 수치적으로 나타나지 않더라도 그 요인들을 특정·명시함과 아울러 각 요인별 참작 내용과 정도를 객관적으로 납득이 갈 수 있을 정도의 설명이 있으면 된다.
[2] 토지수용위원회의 이의재결이 기초로 한 감정평가가 위법하고 법원 감정인의 감정평가가 적정하다고 하기 위하여는 그 이의재결의 감정평가가 법원 감정인의 감정평가에 비하여 어떤 점에 차이가 있고 무엇이 잘못되었는지를 구체적으로 설시하여야 한다.
2. 대법원 2009.3.26. 선고 2008두22129 판결 (재결처분취소) 【판시사항】[3] 토지수용보상금의 증감에 관한 소송에서 이의재결의 기초가 된 각 감정평가와 법원 감정인의 감정평가가 품등비교에서만 평가를 달리하여 감정결과에 차이가 생긴 경우, 그 중 어느 것을 신뢰할 것인지가 사실심 법원의 재량에 속하는지 여부(적극)
3. 서울고등법원 2008.7.17. 선고 2007누34028 판결 (관리처분계획취소)【판결내용】일부 발췌피고 감정법인들과 법원감정인의 위 각 감정결과는 모두 법령에 정한 기준과 방법에 따라 행하여진 것으로 이 사건 토지에 관한 개별요인 등 개별수치에 관해서만 다소간의 차이가 있다. 그러나 앞서 본 비교표준지와 이 사건 부동산의 각 위치, 형상, 이용상황, 주변환경 기타 가격형성상의 제 요인을 종합적으로 고려할 때, 이 사건 부동산의 환경조건과 획지조건을 좀 더 정확하고 세밀하게 제대로 반영한 법원감정인의 감정결과가 피고 감정법인들의 감정결과보다 더 타당한 것으로 보인다.
따라서 피고 감정법인들의 감정결과를 기초로 한 이 사건 관리처분계획 중 이 사건 부동산에 대한 종전자산가치 평가 부분은 이 사건 부동산의 정당한 가치를 제대로 반영한 것으로 볼 수 없을 뿐만 아니라 정당한 평가가액(법원감정인의 감정결과)과 적지 않은 금액 차이를 보이고 있어 위법하다 할 것이다.
셋째, 종전자산의 부동산 유형별 구체적인 평가기준과 방법 등에 관한 것이다. 예를 들어 구분건물, 현황 도로 등의 경우 그 평가기준과 방법이 감정평가 관련 규정에 적합한지, 나아가 그에 따른 산출근거가 적절하게 설시되었는지 여부 등이다.
종전자산 감정평가는 물론 종전자산 소송 감정평가에 관한 일반적 지위를 가지고 있는 법규는 ‘부동산 가격공시 및 감정평가에 관한 법률’이며 이에 근거하여 국토해양부령으로 제정된 ‘감정평가에 관한 규칙’이 있다.
따라서 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률’에 근거한 감정평가 기준과 방법을 여과없이 무턱대고 준용해서는 아니될 것이다. 다만 종전자산 평가목적에 부합한 평가기준과 방법을 준용하는 것은 무방하다 할 것이다.
그 예로 종전자산 감정평가시 ‘공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률 시행규칙’ 제26조제1항제2호의 규정을 준용하여 사실상의 사도부지를 인근토지에 대한 평가금액의 1/3 이내로 평가하였다하여 반드시 위법한 종전자산 감정평가가 아니라는 게 개인적인 견해이다.(이 부분에 대한 설명은 지면상 생략한다)
4. 종전자산 소송 감정평가의 기준 및 방법종전자산 소송 감정평가에 있어서 가장 중요한 것은 종전자산 감정평가에 대한 올바른 이해가 선행되어야 한다는 것이다.
종전자산 감정평가 경험이 없거나 종전자산 평가의 목적과 그 평가기준 및 방법, 나아가 사업성 등에 대한 충분한 이해와 분석을 하지 못한 상태에서의 종전자산 소송 감정평가는 자칫 사업진행에 많은 혼란을 야기시킬수 있음을 명심해야 한다.
재개발사업은 ‘개발이익을 배분하는 관리처분방식’으로서 종전자산 감정평가는 관리처분계획을 수립하기 위하여 조합원들 사이에 분배의 기준이 되는 권리가액을 산정하는 데 주된 목적이 있다. 즉, 종전자산 감정평가는 관리처분시 조합원이 납부해야하는 부담금 산정의 기준이 되므로 절대적인 가격보다 상대적인 가격, 즉 조합원간의 형평성과 적정한 가격균형유지가 무엇보다도 중요하다.
따라서, 종전자산 소송 감정평가 역시 종전자산 평가 목적에 부합한 평가가 이루어져야 할 것이다. 그러기 위해서는 일반적인 소송 감정평가와는 달리 그 평가기준 및 방법을 달리하여야 할 필요성이 있으며 그 구체적인 평가기준 및 방법 등을 살펴보면 다음과 같다.
첫째, 종전자산 소송 감정평가는 당초 종전자산 감정평가에 대한 일종의 검증평가의 성격을 지니고 있으므로 소송 대상 부동산뿐만 아니라 사업구역내 전체 조합원에 대한 종전자산 감정평가 기준 및 방법 등에 대한 이해와 검증이 필요하다.
그 예로, 종전자산 감정평가시 적용한 비교표준지 선정기준, 가로조건, 접근조건, 환경조건, 획지조건, 기타조건 등 비교항목별 우열의 값의 격차와 그 기준 등을 분석하여야 한다.
둘째, 감정평가의 주(主)방법인 원가법, 거래사례비교법, 수익환원법, 공시지가기준법 외에 소송 대상 부동산과 제반 가격형성요인이 가장 유사한 사업구역내 부동산(이하 ‘비교 종전 부동산’이라 한다)과의 직접적인 비교방법을 부(副)방법으로 채택하여 주방법으로 평가한 소송 감정평가결과에 대한 적정성 즉, 조합원 종전자산간 형평성을 유지하고 있는지 검토하여야 한다.
여기서 주의해야할 점은, 종전자산 감정평가는 ‘도시 및 주거환경정비법’ 제48조제5항제1호에 의거 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정하므로 종전자산 소송 감정평가시에도 산술평균한 금액을 기준으로 하되, 시점수정, 지역요인비교, 기타요인비교 과정은 생략하고 개별요인만에 대한 비교분석을 실시하여야 한다.
또한, 개별요인 비교분석시 소송 대상 부동산과 비교 종전 부동산과의 우열의 값을 정하는 경우에도 소송 감정인의 주관적 판단이 아닌 종전자산 감정평가시 적용한 우열의 값을 기준으로 하여야 한다.
예를 들어 설명하면 종전자산 감정평가시 비교표준지가 세로(불)이고, 종전 토지가 세로(가)인 경우에 있어 가로조건의 값을 A감정평가법인은 1.03, B감정평가법인은 1.05로 하였다면, 부방법을 적용하는 경우에 있어서 비교 종전 토지는 세로(불), 소송 대상 토지가 세로(가)라면 소송 대상 토지의 가로조건의 값을 평균값인 1.04로 하여 종전자산 소송 감정평가결과가 조합원간 형평성을 유지하여야 한다.
결과적으로 소송 대상 부동산과 비교 종전 부동산의 개별요인이 동일하다면 부방법으로 평가한 감정평가결과는 비교 종전 부동산 감정평가금액을 산술평균한 금액과 동일하여야 한다는 것이다.
셋째, 종전자산 소송 감정평가는 당초 종전자산 감정평가시 적용한 평가기준과 방법의 범위내에서 조합원간 형평성을 유지할 수 있도록 하여야 하며, 소송 감정인의 주관적인 판단, 즉 절대적인 판단의 기준을 잣대로 삼아서는 아니된다.
예를 들어, [그림 1]에서 b감정평가법인의 가로조건의 값을 살펴보면 소송 대상인 B토지는 1.05인 반면 B토지와 동일한 가로조건을 가지고 있는 C토지는 1.07이고 오히려 B토지에 비해 가로조건이 열세인 A, D토지는 B토지와 동일한 1.05로서, 소송 대상인 B토지의 가로조건이 상대적으로 낮게 평가되어 조합원간 형평성을 잃은 것을 볼 수 있다.
이러한 경우 일부 소송 감정인은 소송 대상인 B토지에 대한 가로조건의 값을 소송 감정인의 주관적, 절대적 판단을 적용하여 b감정평가법인이 당초 맞게 적용해야할 1.07 또는 a감정평가법인 1.05와 b감정평가법인 1.07의 평균값인 1.06도 아닌 다른 값을 적용하는 경우가 종종 있는 것 같다. 이 경우 올바른 가로조건의 값은 b감정평가법인이 당초 맞게 적용해야할 1.07과 a감정평가법인의 1.05의 평균값인 1.06이다.
상기에서 가로조건의 예를 들어 설명하였지만 나머지 개별요인의 항목인 접근조건, 환경조건, 획지조건, 행정적조건, 기타조건에도 마찬가지로 적용해야 한다.
이러한 방법을 적용함에 있어서 더욱 중요한 것은 종전자산 평가시 적용한 비교표준지, 시점수정치, 기타요인비교치(기타요인 보정치)는 종전자산 소송 감정평가시 동일하게 적용해야 한다는 것이다.
특히 종전자산 감정평가와 종전자산 소송 감정평가시 비교표준지가 동일한 경우 기타요인 보정치는 반드시 동일하게 적용해야 함을 유념해야 한다. 일부 소송 감정인들의 경우 기타요인 보정치를 달리 적용하여 근본적으로 조합원간 형평성을 훼손하는 사례가 종종 있는 것 같다.
물론 비교표준지를 항상 동일하게 선정하여야 하는 것은 아니다. 즉 소송 대상 토지와 제반 개별요인이 동일 또는 유사한 여타 종전 토지들과 비교시 소송 대상 토지의 경우 종전자산 감정평가시 비교표준지 선정에 오류가 있었다면 비교표준지 선정 또한 여타 종전 토지들과 동일한 기준을 적용하여 비교표준지를 선정하여 비교하여야 하는 것은 당연하다.
[그림 1] 비교표준지 세로(불) 1.00 대비 평가법인별 종전 토지 가로조건 값
또한 건물의 평가에 있어서도 마찬가지이다. 소송 대상 건물과 그 구조, 준공년도 등 제반 상태가 동일한 종전 건물이 사업구역내 있다고 가정할 경우, 재조달원가, 감가수정 등 감정평가기준을 소송 감정인의 판단에 따라 달리 적용해서는 아니되고 동일하게 적용해야 한다.
5. 맺으며본 글을 간단히 요약하면 종전자산 소송 감정평가는 종전자산 감정평가 목적에 부합한 평가가 되어야 한다.
즉, 조합원간 형평성이라는 숲을 보고 평가하여야 하며 숲속에 있는 나무만을 보고 평가하는 오류를 범해서는 안된다.
또한 이러한 종전자산 소송 감정평가는 종전자산 감정평가에 대한 일종의 검증평가의 성격을 지니고 있으므로 소송 대상 부동산 뿐만 아니라 사업구역내 전체 조합원의 종전자산 감정평가에 대한 이해와 검증이 요구되며, 특히 소송 대상 부동산과 가장 유사한 부동산과의 직접적인 비교방식을 병행하여 소송 감정평가의 적정성과 신뢰성을 확보하여야 할 것이다.
한편으로는 담당 재판부에게도 종전자산 소송 감정평가의 성격, 기준 및 방법 등에 대한 올바른 이해가 요구되며, 이러한 이해가 부족한 상황에서 당초 종전자산 감정평가와 소송 감정평가가 품등비교(개별요인비교)에서만 평가를 달리하여 감정결과에 차이가 생긴 경우 그 중 어느것을 신뢰할 것인지는 사실심 법원의 재량에 속한다 하여 조합원간 형평성을 훼손하는 일부 소송 감정평가결과를 채택하는 경우가 종종 있어 아쉬움이 남는 대목이기도 하다.
