I. 서론
1. 〈도시 및 주거환경정비법〉상 조합의 시공자 선정
조합은 조합설립인가를 받은 후 조합총회에서 국토해양부장관이 정하는 경쟁입찰의 방법으로 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 다만 조합원이 100명 이하인 정비사업의 경우에는 조합총회에서 정관으로 정하는 바에 따라 선정할 수 있다(법 제11조제1항).

 

도시환경정비사업을 토지등소유자가 시행하는 경우에는 사업시행인가를 받은 후 규약으로 정하는 바에 따라 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다(법 제11조제1항, 제2항).

 

시장·군수가 직접 정비사업을 시행하거나 주택공사등을 사업시행자로 지정한 경우 사업시행자는 사업시행자 지정 고시 후 건설업자 또는 등록사업자를 시공자로 선정하여야 한다. 이 경우 주민대표회의는 일반경쟁입찰, 제한경쟁입찰 또는 지명경쟁입찰을 거치고, 입찰공고시 1회 이상 해당 지역에서 발간되는 일간신문에 하여야 하고, 현장설명회를 개최하여야 하며, 입찰자로부터 제출받은 입찰제안서에 대하여 토지등소유자를 대상으로 투표를 실시하여야 한다.

 

주민대표회의가 시공자를 추천한 때에는 시장·군수 또는 주택공사등은 ‘지방자치단체를 당사자로 하는 계약에 관한 법률’ 제9조 또는 〈공공기관의 운영에 관한 법률〉 제39조에도 불구하고 추천한 자를 시공자로 선정하여야 한다(법 제11조제3항).

 

사업시행자(사업대행자 포함)는 시공자와 공사에 관한 계약을 체결할 때에는 기존 건축물의 철거 공사에 관한 사항을 포함하여야 한다(법 제11조제4항).

 

 

2. 단독시행 또는 공동시행
〈도시정비법〉 제정이전 주택재건축조합은 등록업자와 공동으로 사업을 시행하여야 하고, 이 경우 주택재건축조합과 등록업자를 공동사업주체로 보았다(구 주택건설촉진법 제44조제3항). 건설회사가 시공자로 선정되기 위해 건설회사간의 과열된 수주경쟁으로 인한 각종 비리, 부조리 등이 발생함에 따라 〈도시정비법〉 제정시 주택재건축조합과 건설업자간의 공동시행을 금지하고, 사업시행인가 후 시공자를 선정하도록 제도화하였다(주택재건축사업에 있어 조합의 단독시행방식 채택).

 

1995년 12월 29일 이전 구 도시재개발법은 주택재개발조합과 건설업자간 공동시행에 관한 규정을 두지 않았다. 시공사가 재개발조합의 전문성 및 재정적 능력 부족을 보완하고, 재개발사업의 시행준비 단계부터 참여할 수 있도록 1995년 12월 29일 개정된 구 도시재개발법에서 재개발조합과 건설업자간 공동시행을 허용하였고, 제정된 〈도시정비법〉에서도 주택재개발조합과 민간건설업자간 공동 시행을 허용하고 있다.

 

공동시행자가 아닌 공사수급인으로서의 건설업자는 조합과 조합원간 분양계약에 참여하고, 그 분양계약에서 재개발조합과 조합원, 시공사 사이에 일정한 권리의무가 정하여졌다하더라도, 시공사는 분양계약에서 구체적으로 정해진 권리를 행사하고 의무를 부담할 뿐이지 재개발사업 전체의 공동시행자로서 재개발조합과 동등한 권리의무를 가지지 않는다(대법원 2007. 12. 27. 선고 2004다26256 판결, 대법원 2010. 2. 11. 선고 2009다79729 판결).

 

주택건설사업을 공동으로 시행하는 재개발조합(구 주택건설촉진법상 주택조합)과 건설업자는 단순한 도급인과 수급인의 관계에 그치는 것이 아니라 공동으로 주택건설사업을 시행하기 위하여 〈민법〉상 조합에 유사한 단체를 결성하였다고 볼 수 있다. 구 〈주택건설촉진법〉상 지역주택조합이 주택을 건축할 대지를 마련하기 위하여 토지를 매입하면서 매매대금에 대한 대물변제조로 토지 매도인과 신축될 주택에 관한 분양계약을 체결한 경우 공동사업주체인 시공사에게도 분양계약상의 책임이 인정된 예도 있다(대법원 2007. 12. 13. 선고 2005다52214 판결).

 

주택재개발조합이 건설업자 또는 등록업자를 공동시행자로 선정하면서 건설업자에게 시공사로서의 지위도 부여하는 경우에는 조합은 국토해양부가 고시한 시공자 선정기준에 따라야 한다.