관리처분계획 수립시 종전자산은 각 조합원별 토지와 건축물의 자산가치를 평가하여 산출한다. 또 전체조합원의 종전자산을 가지고 정비사업의 자본금으로 산정하면서 건축비, 이주비, 조합운영비와 각종 용역비 등 전체사업비를 추산한 후 정비사업으로 인하여 예상되는 수입으로 아파트와 부대시설 등의 종후자산을 평가한다.

 

종후자산 총액에서 총사업비를 공제한 후 종전자산 총액을 나누어 산출된 비례율에 종전자산 평가금액을 곱하여 조합원별 권리가액을 산정하고 조합원별 종전자산 권리가액과 종후자산 평가액을 비교하여 그 과부족분을 정산한다.

 

통상 정비사업에서는 종전자산평가액을 가지고 분양기준가액을 산정하여 각 조합원이 분양 배정받을 아파트의 평형과 동·호수를 추첨하게 된다.  현행 정비사업은 사업시행이전 각 조합원이 소유하고 있는 자산가치를 사업시행 후 새로운 자산인 분양예정자산으로 권리가 변환되는 방식에 의해 관리처분이 이루어진다.
관리처분계획에서는 종전의 토지 및 건축물의 명세와 사업시행고시가 있는 날을 기준으로 한 가격이 반드시 포함되어야 한다(도시 및 주거환경정비법 제48조제1항제4호).

 

주택재개발사업과 도시환경정비사업의 경우 ‘부동산가격 공시 및 감정평가에 관한 법률’에 따른 감정평가업자 중 시장ㆍ군수가 선정 계약한 감정평가업자 2인 이상이 평가한 금액을 산술평균하여 산정한다.(도정법 제48조제5항제1호).

 

그런데 간혹 주택재개발조합에서 조합원의 종전자산 가액을 잘못 산정하여 중대형평형의 아파트를 배정받을 권리가 있는 조합원이 그 평형이 아닌 소형평형을 배정받음으로써 그 권리가 침해되고 경제적 손실을 입게 된 경우, 준공인가와 이전고시가 완료되어 다시 주택재개발조합은 이를 바로잡기 위한 관리처분계획을 수립할 수도 없는 상황이 발생한다.

 

이 경우 대법원{2011다3268 손해배상(기) 2011. 5. 13.선고}은 “주택재개발조합인 피고가 조합원인 원고들의 종전자산 가액을 잘못 산정한 나머지, 원고들을 23평형 아파트를 배정받을 조합원으로 취급함으로써 원고들이 33평형 아파트를 배정받을 권리가 침해되고, 그 권리침해 당시를 기준으로 일반분양가격과 주위 유사 아파트의 시세 등을 종합적으로 고려한 33평형 아파트의 평균적인 객관적 가치가 33평형 아파트의 평균적인 조합원분양 가격을 초과하고 있었다면, 원고들은 33평형 아파트 배정에서 배제됨으로써 그 차액 상당의 경제적 손실을 입게 된 것이다. 이때 33평형 아파트 대신 배정받은 23평형 아파트의 객관적 가치가 23평형 아파트의 조합원 분양가격을 초과함으로써 얻은 이익이 있으면 이를 공제한 금액이 원고들이 입은 종국적인 경제적 손실에 해당하며, 이러한 경제적 손실은 33평형 아파트를 배정받을 권리의 침해로 인한 통상의 손해에 해당한다고 할 것이다”라고 판시하고 있다.

 

정비사업과 관련된 조합원의 종전·종후자산에 대한 감정평가는 필수 불가결한 사항이나, 평균적으로 각 정비사업조합의 조합원은 최소 수백명에서 많게는 수천명에 이르는데, 이에 따른 권리관계도 매우 복잡하고 당사자 간의 복잡한 이해관계를 가지고 있어 감정평가를 통한 부동산의 가격산정에 매우 어려움이 있는 것이 사실이다.

 

 각 조합원이 소유하고 있는 자산가치를 사업시행 후 새로운 자산인 분양예정자산으로 권리가 변환되는 방식에 의한 관리처분에 있어서는 종전자산평가 기준에 있어 명확하게 하여야 할 것이다.

 

기존 대법원 판례(대법원 2008.2.15. 선고 2006다77272 판결)는 “재건축조합이 신축아파트 배정에서 우선배정권이 있는 조합원을 배제하고 동·호수 추첨을 마친 후 남은 세대를 위 조합원에게 배정한 경우, 그 동·호수 추첨 절차는 중대한 하자가 있어 무효”라고 판시하고 있다. 
 〈문의 02-583-9414〉