올해는 연초부터 전세가격이 크게 상승하면서 전월세 대책이 여러 번 쏟아져 나왔다. 전세 가격이 6월까지 전국 기준으로 7.1%나 상승했다. 2011년 상반기가 지났을 뿐인데 작년 연간 상승률 7.1%와 같은 수준이다.
아파트만 보면 무려 9.3%가 상승해 이미 작년 아파트 연간 상승률 8.3%를 넘어섰고, 상반기 상승률로서는 2002년 9%가 상승한 이래 9년 만에 최고치이다.

 

매매 가격은 전국기준으로 2011년 6월까지 4.3%가 상승했다. 작년 연간 1.9% 상승을 이미 넘어섰고, 상반기 상승률만 따지면 2003년 4.48%가 상승한 이래 8년 만에 가장 높은 상승률을 보이고 있다. 아파트는 무려 6.3%나 상승했다. 반년 만에 작년 상승률 2.41배나 상승했다. 규모별로는 대형 아파트가 2.3%가 상승했고, 중형이 5.7%, 소형이 7.8% 정도 상승했다.  

 

그럼에도 불구하고 수도권과 지방의 양극화가 심화되면서 가격 지표와 부동산 체감경기는 괴리감이 커졌다. 수도권은 전세 가격 상승에도 불구하고 매매 가격이 일시 상승 후 다시 하락하면서 여전히 부동산 시장 침체기로 인식되고 있다.

 

지난 6개월간 수도권 아파트 매매 가격은 0.8% 상승에 그쳤다. 물가를 반영하여 실질 가격으로 재산정하면 아직도 가격이 하락하고 있어 바닥을 못 찍은 것으로 볼 수 있다. 이에 비해서 상반기 동안에 부산은 15.4%, 광주 15%, 대전 11.7%, 울산 8.3%, 대구 7.2%가 상승했다. 지방광역시와 수도권은 극명한 대비를 이루고 있다.

 

여기에 유독 올해 해외 경제에 불안정 요인들이 연이어 발생하면서 수도권 부동산 시장에 찬물을 끼얹고 있다.

 

남유럽 국가들의 국가 신용위기가 아슬아슬하게 넘어가고 있고, 중동민주화로 인한 유가 상승, 일본 대지진 등이 국내 경기 회복에 부정적인 영향을 미치며 물가 상승으로 이어져 실질 국내 소득이 1/4분기에는 감소하였고, 가계 부채문제가 부각되고 있는 데에 더하여 금리마저 상승하고 있어 추가적인 투자 수요를 기대할 수 없는 상황으로 몰렸다.

 

이러한 부동산 외부 환경 문제는 지방도 동일하게 적용되나 높은 매매전세비율과 소득 대비 낮은 주택 가격으로 인해 투자자금이 몰리면서 가격 상승률이 높게 나타났다.

 

하반기 거시 경제 여건은 상반기보다 다소 나아질 것으로 경제연구소들은 전망하고 있다. 하반기에는 물가가 상반기에 비해서는 다소 낮아질 것으로 예측하고 있으나 여전히 높은 물가 수준으로 인해 기준금리 인상이 한두 번은 더 있을 것으로 본다.
다만, 금리 수준 자체가 높지 않고, 해외자금의 국내 유입, 시중의 풍부한 유동성 등으로 인해 주택담보대출 금리가 시장을 동결시킬 정도로 올라가지는 않을 것으로 본다.
하반기 아파트 입주 물량은 상반기보다는 소폭 증가할 것이나 예년에 비해서는 30?40% 정도가 적은 양이다. 지방 부동산 가격 상승과 수도권 전세 가격 상승으로 재개발, 재건축이 활발해지면서 이주철거 물량은 증가할 수밖에 없을 것으로 보인다.
따라서 전세 가격은 상반기와 마찬가지로 높은 상승세를 보일 것으로 예상된다. 하반기에도 전세가격의 2년 기저효과(Base effect)는 여전히 높을 것으로 보이고, 단기간 내에 주택 공급이 이루어지지 않는다는 측면에서 하반기에도 전세가격 상승은 불가피해질 것이고 월세로의 전환도 더 증가할 것으로 보인다.
지방은 전세가격의 상승과 함께 매매가격 상승세도 지속될 것이다. 이미 상반기 중에 아파트 가격이 크게 상승해 매매·전세비율이 다소 낮아지고 있으나 여전히 자기자본 투자 수익률이 높아 추가적인 자금이 유입될 수밖에 없다.
하반기에 수도권 전세가격은 상반기만큼은 상승할 것이다. 서서히 매매 가격도 상승 압력을 받을 것이지만 매매·전세비율이 낮아 큰 폭의 상승세를 보이지는 못할 것으로 보인다.
지방은 그동안 지연되었던 재개발, 재건축이 활성화될 것으로 보이고 수도권도 매매가격이 소폭 상승하면서 재개발, 재건축의 추진 속도가 점차 빨라질 것으로 보인다.