동의율 계산방법의 어려움
주택재건축사업의 조합설립동의율에 관하여는 ‘도시 및 주거환경정비법’(이하 ‘도시정비법’이라고 함) 제16조제2항, 제3항에서 규정하고 있는데, 이에 대한 해석을 잘못하고 있는 경우가 많이 있다.

 

특히, 단독주택재건축이나 연립주택재건축 등의 경우에 제16조제2항과 제3항을 혼합하여 동의율을 계산하여야 하는데, 이것이 더욱더 혼란스럽게 하고 있다.

 

따라서 아래에서 주택재건축사업의 경우에 동의율을 어떻게 계산하는지에 관하여 상세하게 설명을 드리고자 한다.

 

 

법 규정
도시정비법 제16조제2항, 제3항에는 주택재건축사업의 조합설립동의율에 관하여 아래와 같이 규정하고 있다.

 

 

②주택재건축사업의 추진위원회가 조합을 설립하고자 하는 때에는 집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률 제47조제1항 및 제2항의 규정에 불구하고 주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)와 주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의를 얻어 정관 및 국토해양부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장ㆍ군수의 인가를 받아야 한다. 인가받은 사항을 변경하고자 하는 때에도 또한 같다. 다만, 제1항 단서의 규정에 의한 경미한 사항을 변경하고자 하는 때에는 조합원의 동의없이 시장ㆍ군수에게 신고하고 변경할 수 있다.
③제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에는 주택단지가 아닌 지역안의 토지 또는 건축물 소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 3분의 2 이상의 토지소유자의 동의를 얻어야 한다.

 

 

위 제3항을 보면 제2항의 규정에 불구하고 주택단지가 아닌 지역이 정비구역에 포함된 때에 동의율 요건을 규정하고 있는데, 이런 경우는 단독주택이나 연립주택이 정비구역이 지정되어 재건축사업을 할 때에 해당되는 것으로,

 

① 단독주택만으로 구성된 재건축의 경우에는 대부분 단독주택이 개별적으로 건립되었고 주택단지로서 형성되는 경우는 거의 없기 때문에 제16조제2항보다는 제3항만으로 동의율을 계산하면 되고(단독주택사업단지 안에 연립주택이 있을 경우에는 아래 ②항을 보아야 함),
② 반면에 연립주택재건축사업의 경우에는 정비구역 내에 제16조제2항의 주택단지의 개념에 해당하는 연립주택도 있고, 연립주택 이외에 단독주택도 포함되어 있는 경우도 있으므로 제16조 제2항과 제3항을 번갈아가며 동의율을 계산하여야 하는 어려움이 있다.

 

그러면 이러한 경우에 어떻게 동의율을 계산하는지에 관하여 아래에서 자세히 살펴보도록 하겠다.

 

 

주택단지만으로 구성되어 있는 경우
먼저 첫 번째로 사업부지가 주택단지만으로 되어 있는 경우의 동의율을 계산해 보기로 하자.

가. 주택단지의 개념
먼저 ‘주택단지’라고 함은 주택 및 부대ㆍ복리시설을 건설하거나 대지로 조성되는 일단의 토지로서 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 일단의 토지를 말한다(도시정비법 제2조제7호).
가. 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지
나. 가목에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지
다. 가목에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지
라. 제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지
마. 건축법 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지

 

 

위 내용을 조금 상세하게 살펴보면 다음과 같다.
①“가. 주택법 제16조에 따른 사업계획승인을 받아 주택과 부대ㆍ복리시설을 건설한 일단의 토지” 항은 주택법이나 주택법으로 변경되기 전의 법률인 주택건설촉진법에 따라 사업계획승인을 받아 주택과 부대·복리시설을 건설한 사업구역내의 토지를 말한다.

 

건물을 건축하기 위해서는 일반적으로 건축법에 의한 건축허가를 받으면 되는데 일정한 규모 이상의 주택을 건설하려면 주택법이 정하는 사업계획승인을 받아야 하고, 주택법시행령에는 주택법에 의한 사업계획승인을 받아야 하는 규모를 아래와 같이 규정하고 있다. 〈2011.6.29.개정〉

 

- 단독주택 : 20호이상
- 공동주택 : 20세대이상, 단, 괄호안의 경우에는 30세대 이상의 경우에만 사업계획승인을 받으면 됨 (즴주택법 제3조제1항에 따른 도시형생활주택 즵원룸형 주택과 그 밖의 주택 1세대를 함께 건축하는 경우 즶건축법 시행령 별표1이 규정하고 있는 연립주택·다세대주택)

 

② “나. 가목에 따른 일단의 토지 중 도시계획시설인 도로나 그 밖에 이와 유사한 시설로 분리되어 각각 관리되고 있는 각각의 토지” 항은 ‘가’항과 같이 1개의 사업계획승인을 받아 건설을 하였으나 단지 내부로 도시계획시설인 도로나 그 밖에 유사한 시설로 분리가 되고, 이로 인하여 분리된 주택들이 각각 별개로 관리되고 있는 경우를 말한다.

 

예를 들어 1개의 사업계획승인에 의하여 건설이 되었는데(예 : 진주아파트) 도로 등으로 2개로 구분이 되자 이를 진주1단지아파트, 진주2단지아파트 등으로 명칭을 붙여 관리사무소를 따로 두고 관리비부과 등도 각각 달리한 경우를 말한다. 이 경우에는 비록 1개의 사업계획승인에 의하여 건설되었으나 주택재건축사업을 함에 있어서는 2개의 주택단지로 되는 것이다.

 

하지만 도로 등으로 1단지와 2단지로 구분되었으나 관리사무소나 관리비부과를 함께 하는 등 관리를 같이 하였다면 위 ‘나’항에는 해당되지 않고 여전히 1개의 주택단지가 되는 것이다.

 

③ “‘다. 가목에 따른 일단의 토지 2 이상이 공동으로 관리되고 있는 경우 그 전체 토지” 항은 위 ‘나’항과는 반대로 건설될 때에는 2개의 사업계획승인을 받아 건설이 되었는데, 규모 등이 얼마되지 않는 등의 사유로 함께 관리사무소를 두고 관리비를 부과하는 등 공동으로 관리되고 있는 경우에는 2개의 단지를 합하여 1개의 주택단지로 본다는 것이다.

 

④ “라. 제41조에 따라 분할된 토지 또는 분할되어 나가는 토지”라고 함은 1개의 주택단지 내에 여러 주택이나 상가건물이 있는데 그 중 일부 동이 조합설립동의를 하지 않아 동의하지 않는 동을 도시정비법 제41조에 의하여 토지분할을 할 경우에, 토지분할로 떨어져 나가는 토지와 존치하는 토지 모두를 각각 1개의 주택단지로 본다는 것이다.

 

⑤ “마. 건축법 제11조에 따라 건축허가를 얻어 아파트 또는 연립주택을 건설한 일단의 토지”라고 함은 건축법에 따라 건축허가를 얻어 건설한 아파트 또는 연립주택을 말하는 것으로, 주택법에 의하여 사업계획승인을 받을 필요가 없는 적은 규모의 주택을 건설할 경우에는 건축법에 의한 건축허가를 받아 주택건설을 한다.

 

이 경우 ‘아파트’와 ‘연립주택’의 개념은 건축법 시행령 별표1에서 규정하고 있는데 ‘아파트’라고 함은 주택으로 쓰는 층수가 5개층 이상인 주택을 말하고, ‘연립주택’이라고 함은 주택으로 쓰는 1개 동의 바닥면적(지하주차장 면적은 제외한다) 합계가 660㎡를 초과하고, 층수가 4개층 이하인 주택을 말한다. 따라서 다세대주택이나 다가구주택은 이에 해당되지 않는다.

 

즉, 건축법에 따라 건축허가를 얻어 건설한 아파트와 연립주택은 그 호수가 20세대 미만이더라도 1개의 주택단지로서 취급을 받는다는 점을 유의하여야 할 것이다.

 

 

나. 주택단지인지 여부를 판단하는 시점
어느 경우에 하나의 주택단지에 해당하는지 여부는 당해 주택의 건설사업 또는 당해 주택이 건립된 부지의 대지조성사업을 할 당시 하나의 사업계획으로 승인받아 주택이 건설되거나 대지가 조성되었는지 여부에 의해 결정된다(대법원 2010.4.8. 선고 2009다10881 판결). 

 

따라서 그 주택이 건립될 당시의 주택건설촉진법 또는 건축법을 살펴보아 해당 주택이 위 법률에 의하여 같이 건립된 것인지 아닌지 여부에 따라서 주택단지에 해당하는지 여부를 판단하여야 할 것이다.

 

 

다. 동의율 계산방법
(1) 각 동별 동의율=먼저 각 동별의 동의요건을 보면 “주택단지안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 2/3 이상 및 토지면적의 1/2 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우는 제외한다)”라고 규정되어 있다.
따라서 복리시설(상가)의 경우에는 1개의 주택단지 안에 여러 곳에 분산되어 여러 개의 건물로 구성되어 있다고 하더라도 그 전체를 1개의 동으로 계산한다.

 

예를 들어 정문에 1개 상가건물이 있고 총 20명의 소유자가 있고, 또 후문에 상가가 있는데 5명의 소유자가 있고, 단지 중앙에 상가가 있으며 10명의 소유자가 있다고 가정할 경우에, 각 동별 동의율은 ‘정문상가소유자의 2/3+후문상가소유자의 2/3+중앙상가소유자의 2/3의 동의’를 얻어야 하는 것이 아니라, 위 상가 3개를 전부 합하여 1개동으로 보고 그 소유자들을 전부 합친 35명에 대하여 2/3동의율을 얻으면 되고, 이것이 토지면적의 1/2이상이 되면 되는 것이다. 그리고 공동주택의 어느 1개동의 소유자가 5인 이하가 될 경우에는 그 동은 별도의 각 동별 동의율을 계산하지 않고 제외하되 전체 동의율의 숫자에는 포함을 시켜야 한다.

 

예를 들어 1동은 소유자가 10명, 2동도 소유자가 10명, 3동은 소유자가 5명인 경우가 있다고 가정하자. 그러면 각 동별 요건은 1동과 2동만 갖추면 되고 3동은 각 동별 요건을 갖추지 않아도 되는 것이다. 다만 3동의 5명의 소유자들은 아래에서 설명하는 전체 구분소유자의 동의율에는 포함이 된다.

 

(2) 주택단지 안의 상가건물이 소유자가 5인 이하인 경우에 각 동별 동의요건에서 제외되는지 여부=먼저 도시정비법 제16조제2항을 보면 “주택단지 안의 공동주택의 각 동(복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)별 구분소유자의 3분의 2 이상 및 토지면적의 2분의 1 이상의 토지소유자의 동의(공동주택의 각 동별 구분소유자가 5 이하인 경우에는 제외한다)”라고 규정되어 있다.

 

위 조문을 보면 줄친 부분에 있어서 주택단지 안의 ‘공동주택의 각 동’이라고 함은 복리시설도 포함하여 규정하고 있으며, 따라서 그 아래에 동별 요건 제외사항에 ‘공동주택의 각 동’이라고 기재한 것 또한 당연히 복리시설을 포함한 개념이다. 위에 것은 복리시설을 포함하는데 아래 것은 복리시설을 포함하지 않을 하등의 이유가 없으며, 아래 부분의 ‘공동주택의 각 동’에서 괄호안의 기재를 하지 않은 것은 (복리시설의 경우에는 주택단지 안의 복리시설 전체를 하나의 동으로 본다)는 부분을 위에서 기재하였기 때문에 중복하여 기재하지 않은 것 뿐이다.

 

따라서 주택단지 안에 주택동도 있고 상가동도 있는데 상가동의 구분소유자가 5 이하인 경우에 이 상가는 동별요건에서 제외되어 주택동만 동별 요건을 갖춘 뒤 상가를 포함한 주택단지 전체에 대한 동의요건만 갖추면 조합설립동의율을 갖춘 것이라고 할 것이다.

 

(3) 전체구분소유자의 동의율=주택단지 안의 전체 동의율에 관하여는 “주택단지안의 전체 구분소유자의 4분의 3 이상 및 토지면적의 4분의 3 이상의 토지소유자의 동의”를 얻어야 한다.

 

즉, 주택단지 안의 전체 구분소유자들이 몇 명인지를 계산해 보고 그중 동의한 자의 숫자를 계산하여 위와 같은 동의율을 충족하여야 하는 것이다.

 

예를 들어 위와 같이 1동은 소유자가 10명, 2동도 소유자가 10명, 3동은 소유자가 5명인 경우에는 전체구분소유자의 숫자가 25명이 되고 그중 3/4이상의 동의와 토지면적의 3/4이상의 토지소유자의 동의를 받으면 되는 것이다.

 

위의 경우에 만약에 A라는 사람이 1동과 2동에 각각 1개씩의 아파트를 소유하고 있다면 이는 1인이 여러 개의 구분소유권을 가지게 되면 토지등소유자를 1인으로 계산하도록 규정되어 있으므로(도시정비법시행령 제28조제1항제2호) 총 구분소유자의 숫자는 25인이 아니라 24인이 될 것이다.

 

 

주택단지외의 부분이 포함된 경우
가. 사업부지가 주택단지가 대부분이고 일부부분만 주택단지가 아닌 지역이 포함되어 함께 정비구역으로 지정된 경우
먼저 사업부지를 살펴볼 때 주택단지가 대부분이고 일부부분만 주택단지가 아닌 지역이 포함되어 함께 정비구역으로 지정된 경우에 관하여 살펴보도록 하자.

 

예를 들어 A부분이 주택단지이고 B부분이 주택단지가 아닌데 정비구역으로 지정될 때 A+B 부분이 함께 정비구역으로 지정된 경우이다. 이 경우는 주택단지부분인 A부분은 A부분만 계산하여 도시정비법 제16조 제2항에 따른 동의율을 충족하여야 하고, B부분은 주택단지가 아니기 때문에 도시정비법 제16조 제3항에 의한 동의율을 충족하여야 한다. 즉, A, B 부분 모두 각각의 동의율을 충족하여야만 조합설립동의율을 충족하였다고 볼 수가 있는 것이다.

 

그런데 만약에 B부분 속에 조그마한 주택단지가 있다면 어떻게 계산을 하여야 할까? 예를 들면 B부분이 대부분 단독주택들인데 그 중에 주택법에 따라 20세대가 넘게 건축된 C부분이 포함되어 있을 경우에는 어떻게 하여야 할까? C부분은 무시하고 B부분 전체에 대하여 도시정비법 제16조 제3항에 의한 동의율을 충족하면 되는 것일까?

 

결론을 말하자면 B부분중 C부분은 도시정비법 제16조 제2항에 의한 동의율을, B부분중 C부분을 제외한 나머지 B부분은 도시정비법 제16조 제3항에 의한 동의율을 각각 충족하여야 한다. 이에 대하여 아래에서 자세하게 살펴보도록 하자.

 

 

나. 단독주택(연립주택)등 재건축의 경우
단독주택재건축의 경우에는 그 사업구역 안에 단독주택들만 있는 경우도 있지만, 많은 경우에 다세대나 연립주택들이 포함되어 있는 경우가 있다.

 

(1) 단독주택만 있는 경우=만약에 전부 단독주택으로만 구성되어 있고 연립주택 등 공동주택이 없는 경우에는 그냥 도시정비법 제16조제3항이 정하는 대로 전체를 기준으로 하여 동의율을 계산하면 된다.

 

(2) 단독주택과 연립주택 등이 혼재해 있는 경우=사업구역내에 단독주택과 연립주택이 혼재해 있는 경우에는 동의율 계산이 까다롭다.

 

① 연립주택의 숫자가 주택단지의 개념에 포함되지 않는 경우=먼저 연립주택 등 공동주택이 있기는 하되 도시정비법상의 주택단지의 개념에는 해당되지 않는 경우에는 해당 지역 전체를 계산하여 도시정비법 제16조제3항에 의한 동의율을 충족하면 된다. 하지만 건축법에 의하여 연립주택으로 건립된 경우에는 예외없이 주택단지가 될 가능성이 매우 높다는 점을 유념하여야 할 것이다. 단 이 경우 연립주택이라고 함은 우리가 흔히 연립주택이라고 명칭만 부르는 것이 아니라 건축법에서 규정하는 연립주택을 말한다.

 

② 연립주택의 숫자가 주택단지의 개념에 포함되지 않는 경우=연립주택 등이 있을 경우에 그 숫자 등을 고려해 볼 때에 도시정비법상 주택단지의 개념에 해당될 경우에는 주택단지는 주택단지별로 도시정비법 제16조제2항에 의한 동의율을, 나머지 지역은 도시정비법 제16조제3항에 의한 동의율을 충족하여야 한다. 이 경우 글로 적기에는 쉬우나 실제 계산하는 방법이 쉽지 않기 때문에 실제의 경우에 어떤 식으로 계산을 하는지 항목을 바꾸어 설명을 하도록 하겠다.

 

다. 단독주택과 연립주택이 혼재해 있는 경우의 동의율 계산례
연립주택 등이 있을 경우에 그 숫자 등을 고려해 볼 때에 도시정비법상 주택단지의 개념에 해당될 경우의 계산례에 관하여 아래에서 그 예를 들도록 하겠다.
① 정비구역내에 집합건물과 단독건물이 혼재해 있는바, 집합건축물의 현황이 아래 〈표1〉과 같다고 가정해 보자.